BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Chương III - ỨNG DỤNG THỰC TIỄN CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tình huống giả định Ước tính giá trị bất động sản của doanh nghiệp Tùng Vân theo phương pháp chi phí. Tài sản thẩm định gồm: 1 nhà văn phòng, tường rào xây đá, đập kè. Hiện trạng tài sản: - Nhà văn phòng: nhà 3 tầng, diện tích sàn 852m2, dài 12.7m, rộng 25m, xây dựng hoàn thiện đầu 2019, đang hoàn thiện dở dang. Móng và thân nhà đều là khung bê tông cốt thép. Tường chịu lực, xây gạch 220. Trần nhà đổ bê tông, mái lợp tôn chống nóng. Nền nhà lát gạch men ceramic 400x400. Tường nhà mới hoàn thiện phần trát tường và trân, chưa quét vôi, lăn sơn. Cửa đi, cửa sổ pano gỗ đặc có khuôn cửa mới lắp dựng các vị trí chính; Lan can hành lang các tầng trụ bê tông cốt thép kết hợp với khung gia công bằng inox; Cầu thang nhà chưa ốp lát bậc, chưa lắp dựng tay vịn; Không có khu vệ sinh trong toàn bộ các tầng của căn nhà. Hiện trạng: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2019, đang hoàn thiện dở dang, hiện tại còn khá tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%.
Trang 1BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Đề tài:
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Họ và tên: Nguyễn Thanh Tùng Mã Sinh viên: 17523402010103 Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/03.2_LT (Niên chế): CQ56/01.03
Ngày thi: 14/3/2022 Ca thi: 10:15
Trang 2LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu
Trang 3LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay thẩm định giá tài sản đang là một lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm của xã hội Trong bối cảnh Việt Nam tập trung cho thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường và nỗ lực hội nhập nền kinh tế toàn cầu, nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm đảm bảo nghề thẩm định giá phát huy tốt vai trò của mình, từ đó góp phần đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường
Lĩnh vực thẩm định giá bất động sản hiện nay đang là lĩnh vực có nhiều cơ hội phát triển, với số thương vụ thẩm định bất động sản chiếm phần lớn trong tổng
số các thương vụ thẩm định giá Trong các phương pháp thẩm định giá bất động sản, phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Để
làm rõ hơn về phương pháp này, vì thế nên em đã chọn đề tài nghiên cứu: “Thẩm
định giá bất động sản theo phương pháp chi phí”
Trang 4Chương I – CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
1 Các khái niệm cơ bản
1.1 Bất động sản
Theo điều 174 của luật dân sự Việt Nam: Bất động sản là các tài sản bao
gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định Đây là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản
Đặc điểm cơ bản:
- Tính cá biệt và khan hiếm
- Tính lâu bền
- Tính tương tác và chịu ảnh hưởng lẫn nhau
1.2 Thẩm định giá
Theo Luật Giá 2012: Thẩm định giá là việc tổ chức, cơ quan thẩm định
giá xác định giá trị bằng tiền mặt của một loại tài sản theo Bộ Luật Dân sự Hiểu đơn giản, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá
Giá trị được thẩm định phải:
- Phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm nhất định
- Phục vụ mục đích đảm bảo tiêu chuẩn giá
Các đối tượng áp dụng với thẩm định giá phải thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định pháp luật có liên quan
Trong quá trình thẩm định, thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật về giá có liên quan
Các nguyên tắc thẩm định giá bao gồm:
- Nguyên tắc sử dụng
cao nhất và tốt nhất;
- Nguyên tắc thay thế;
- Nguyên tắc dự báo;
- Nguyên tắc cung – cầu;
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;
- Nguyên tắc đóng góp;
- Nguyên tắc phù hợp
Trang 52 Cơ sở lý luận về phương pháp chi phí trong thẩm định giá
2.1 Khái niệm
Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá
Được áp dụng để định giá những bất động sản không có, hoặc rất ít xảy ra mua bán trên thị trường (trường học, nhà thờ, bệnh viện,,…)
2.2 Cơ sở của phương pháp
Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự
2.3 Nguyên tắc ứng dụng
Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí
làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế
Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải
dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
Chương II – PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1 Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí
- Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu
- Định giá cho mục đích bảo hiểm
- Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất
2 Các bước thực hiện
Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao gồm 4 bước:
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất: Để ước tính giá trị thị trường đất
của bất động sản, định giá viên phải giả định đó là đất trống (chưa có công trình xây dựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Trang 6Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích
tương đương với công trình cần định giá Việc này phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…)
Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên đất.
Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn
3 Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản
3.1 Ưu điểm
Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt;
Tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật
3.2 Nhược điểm
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp này phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ;
Giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;
Phải có dữ liệu từ thị trường;
Khấu hao mang tính chủ quan;
Thẩm định viên phải thông thạo kỹ thuật và am hiểu về tài chính mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này
Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan trọng
Trang 7Chương III - ỨNG DỤNG THỰC TIỄN CỦA PHƯƠNG PHÁP
CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
1 Tình huống giả định
Ước tính giá trị bất động sản của doanh nghiệp Tùng Vân theo phương pháp chi phí
Tài sản thẩm định gồm: 1 nhà văn phòng, tường rào xây đá, đập kè
Hiện trạng tài sản:
- Nhà văn phòng: nhà 3 tầng, diện tích sàn 852m2, dài 12.7m, rộng 25m, xây dựng hoàn thiện đầu 2019, đang hoàn thiện dở dang Móng và thân nhà đều
là khung bê tông cốt thép Tường chịu lực, xây gạch 220 Trần nhà đổ bê tông, mái lợp tôn chống nóng Nền nhà lát gạch men ceramic 400x400 Tường nhà mới hoàn thiện phần trát tường và trân, chưa quét vôi, lăn sơn Cửa đi, cửa sổ pano gỗ đặc có khuôn cửa mới lắp dựng các vị trí chính; Lan can hành lang các tầng trụ bê tông cốt thép kết hợp với khung gia công bằng inox; Cầu thang nhà chưa ốp lát bậc, chưa lắp dựng tay vịn; Không có khu vệ sinh trong toàn bộ các tầng của căn nhà
Trang 8Hiện trạng: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2019, đang hoàn thiện
dở dang, hiện tại còn khá tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%
- Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015; tường rào xây bằng
đá có chiều dài 98m, cao 3.5m, rộng 0.6m, bề mặt không trát
Hiện trạng: Tường rào xây dựng năm 2015, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%
- Đập kè: Hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2015, chiều rộng 5m, chiều
cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt không trát Đập kè xây dựng
để ngăn nước sông Kỳ Cùng, bên trên mặt đập hiện sử dụng làm đường đi vào xưởng
Hiện trạng: Đập kè xây dựng năm 2015, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%
Kết quả thẩm định giá
- Nhà văn phòng: Nhà 3 tầng Diện tích sàn 842m2 dài 11,7m, rộng 24m, xây dựng đầu năm 2019 và đang hoàn thiện dở dang
Theo SV ĐTXD năm 2018, nhà ở 2-3 tầng, kết cấu khung BTCT chịu lực, tường bao xây gạch, mái đổ BTCT có SV ĐTXD: 4.090.000 đồng/m2
Theo Quyết định số 40/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, nhà tương tự như trên có đơn giá: 4.045.000 đồng/m2
TSTĐ mới hoàn thiện xong phần thô, chưa quét lớp vôi ve bề mặt, không
có khu vệ sinh trong nhà, chưa lắp dựng hết cửa sổ, chưa ốp lát gạch theo ước tính giá trị TSTĐ chỉ bằng 60% so với SV ĐTXD trên, tương đương:
4.045.000 đồng/m2 x 60% = 2.427.000 đồng/m2, Làm tròn: 2.400.000 đồng/m2
Trang 9 Kết luận: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2019, đang hoàn thiện
dở dang, hiện tạng nhà văn phòng còn tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản
là mới 100%
2.400.000 đồng/m2 x 852 m2 = 2.044.800 đồng
- Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015; tường rào xây bằng
đá hộc có chiều dài 98m, cao 3,5m, rộng 0,6m, bề mặt không trát
Tường xây đá hộc dầy 0,6 m, cao >2m, vữa XM mác 75# có đơn giá: 595.000 đồng/m3
Kết luận: Tường rào xây dựng năm 2015, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện
tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%
595.000 đồng x (98 x 0,6 x 3,5)m x 80% = 97.961.000 đồng
- Đập kè: Hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2015, chiều rộng 5m, chiều
cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt không trát Đập kè xây dựng
để ngăn nước Sông Cầu, bên trên mặt đập hiện sử dụng làm đường đi vào xưởng Tường xây đá hộc dày <=0,6 m, cao >2m, vữa XM mác 75# có đơn giá: 595.000 đồng/m3
Công tác xây đập kè có chi phí lớn hơn như:
+ Chi phí nhân công lắp dựng dàn giáo ở độ cao 6,5m, chi phí nhân công vận chuyển vật liệu đá, vữa lên độ cao 6,5m và di chuyển trên sàn công tác bề mặt của đập là 5m…
Trang 10+ Chi phí lắp dựng dàn giáo để thi công đập kè cao 6,5m
Với nhận xét trên tôi ước tính chi phí xây dựng đập kè tăng hơn so với công tác xây tường đá hộc thẳng do chi phí nhân công tăng, vật liệu phụ tăng khoảng 1,15 lần so với đơn giá trên, tương đương:
595.0 ng x 1,1 lần = 654.500 đồng/m3
Làm tròn: 650.000 đồng/m3
Kết luận: Đập kè xây dựng năm 2015, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện
tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%
650.000 đồng x (75 x 5 x 6,5)m x 80% = 1.267.500.000 đồng.
Tổng giá trị tài sản thẩm định:
Nhà văn phòng : 2.044.800.000 đồng Tường rào bằng đá : 97.961.000 đồng Đập kè đá: : 1.267.500.000 đồng
Tổng cộng : 3.410.261.000 đồng
2 Một số kiến nghị hoàn thiện phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản trong thực tiễn
- Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay;
- Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản, không nhất thiết chỉ dùng mỗi phương pháp chi phí;
- Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản;
- Chú trọng công tác thẩm định và tính pháp lý của bất động sản thẩm định giá;
Trang 11- Hoàn thiện công tác tổ chức, tác nghiệp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản;
- Tổ chức và khai thác tốt hơn chất lượng nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định giá;
- Hoàn thiện hệ thống phần mềm hỗ trợ thẩm định giá;
- Nâng cao trình độ chuyên môn và phẩm chất đạo đức của các thẩm định viên
KẾT LUẬN
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hàng hoá hay dịch vụ Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện
Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc định giá là để xác định giá của tài sản trên thị trường Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến
Trang 12việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản
Với những kiến thức đã được học, em đã trình bày bày tiểu luận trên cơ sở phân tích các tình huống thực tế được thẩm định, đánh giá những kết quả đã đạt được và tìm ra ưu điểm và hạn chế Từ đó có thể hoàn thiện công tác phân tích
và thẩm định của mình qua các tình huống đó Tuy nhiên, do còn hạn chế về trình độ cũng như kinh nghiệm thực tế, bên cạnh là các dữ liệu chưa đầy đủ nên những đánh giá của em có thể chưa có tính khả thi và các nhận xét chưa phải là tốt nhất
Em rất mong nhận được sự góp ý bổ sung từ phía các thầy cô, để đề tài của em được hoàn thiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1) TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội
2) TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi và bài tập định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội
3) Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài Chính, Hà Nội
4) Slide Định giá tài sản
Trang 135) Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11.
6) Và một số nguồn tham khảo nhỏ khác