Định giá tài sản - Thẩm định giá BĐS theo phương pháp chi phí

BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Chương III - ỨNG DỤNG THỰC TIỄN CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tình huống giả định Ước tính giá trị bất động sản của doanh nghiệp Tùng Vân theo phương pháp chi phí. Tài sản thẩm định gồm: 1 nhà văn phòng, tường rào xây đá, đập kè. Hiện trạng tài sản: - Nhà văn phòng: nhà 3 tầng, diện tích sàn 852m2, dài 12.7m, rộng 25m, xây dựng hoàn thiện đầu 2019, đang hoàn thiện dở dang. Móng và thân nhà đều là khung bê tông cốt thép. Tường chịu lực, xây gạch 220. Trần nhà đổ bê tông, mái lợp tôn chống nóng. Nền nhà lát gạch men ceramic 400x400. Tường nhà mới hoàn thiện phần trát tường và trân, chưa quét vôi, lăn sơn. Cửa đi, cửa sổ pano gỗ đặc có khuôn cửa mới lắp dựng các vị trí chính; Lan can hành lang các tầng trụ bê tông cốt thép kết hợp với khung gia công bằng inox; Cầu thang nhà chưa ốp lát bậc, chưa lắp dựng tay vịn; Không có khu vệ sinh trong toàn bộ các tầng của căn nhà. Hiện trạng: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2019, đang hoàn thiện dở dang, hiện tại còn khá tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%.

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Họ tên: Nguyễn Thanh Tùng Mã Sinh viên: 17523402010103 Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/03.2_LT (Niên chế): CQ56/01.03 STT: 03 ID phịng thi:5810581503 Ngày thi: 14/3/2022 Ca thi: 10:15 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu LỜI MỞ ĐẦU Hiện thẩm định giá tài sản lĩnh vực nhận nhiều quan tâm xã hội Trong bối cảnh Việt Nam tập trung cho thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường nỗ lực hội nhập kinh tế toàn cầu, nhu cầu thẩm định giá tài sản xã hội ngày lớn, đặt yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành nghề mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ lực hoạt động nhằm đảm bảo nghề thẩm định giá phát huy tốt vai trị mình, từ góp phần đảm bảo lợi ích bên tham gia thị trường Lĩnh vực thẩm định giá bất động sản lĩnh vực có nhiều hội phát triển, với số thương vụ thẩm định bất động sản chiếm phần lớn tổng số thương vụ thẩm định giá Trong phương pháp thẩm định giá bất động sản, phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở chi phí để tạo bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ hao mòn tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Để làm rõ phương pháp này, nên em chọn đề tài nghiên cứu: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí” Chương I – CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG Các khái niệm 1.1 Bất động sản Theo điều 174 luật dân Việt Nam: Bất động sản tài sản bao gồm nhà đất, cơng trình, nhà gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà/cơng trình xây dựng Những tài sản có liên quan gắn liền với đất, tài sản khác pháp luật quy định Đây khái niệm mang tính chất mở, chưa có danh mục cụ thể quy định tài sản bất động sản Đặc điểm bản: - Tính cá biệt khan - Tính lâu bền - Tính tương tác chịu ảnh hưởng lẫn 1.2 Thẩm định giá Theo Luật Giá 2012: Thẩm định giá việc tổ chức, quan thẩm định giá xác định giá trị tiền mặt loại tài sản theo Bộ Luật Dân Hiểu đơn giản, thẩm định giá ước tính giá trị tài sản thời điểm thẩm định giá Giá trị thẩm định phải: - Phù hợp với giá thị trường thời điểm định - Phục vụ mục đích đảm bảo tiêu chuẩn giá Các đối tượng áp dụng với thẩm định giá phải thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định pháp luật có liên quan Trong q trình thẩm định, thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm định giá để chứng minh trình thẩm định giá thực theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định pháp luật giá có liên quan Các nguyên tắc thẩm định giá bao gồm: - Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất; - Nguyên tắc thay thế; - Nguyên tắc dự báo; - Nguyên tắc cung – cầu; - Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai; - Ngun tắc đóng góp; - Nguyên tắc phù hợp Cơ sở lý luận phương pháp chi phí thẩm định giá 2.1 Khái niệm Đây phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tái tạo lại chi phí thay tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá Được áp dụng để định giá bất động sản khơng có, xảy mua bán thị trường (trường học, nhà thờ, bệnh viện,,…) 2.2 Cơ sở phương pháp Nếu người mua tiềm có đủ thơng tin dự tính hợp lý không trả giá tài sản cao so với chi phí để tạo (hoặc sở hữu) tài sản có lợi ích tương tự 2.3 Nguyên tắc ứng dụng Nguyên tắc thay thế: Giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay Nguyên tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản Chương II – PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí - Định giá bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, có trao đổi thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu - Định giá cho mục đích bảo hiểm - Định giá đất để tham gia đấu thầu dự án, giải toả, đền bù đất Các bước thực Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao gồm bước: Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất: Để ước tính giá trị thị trường đất bất động sản, định giá viên phải giả định đất trống (chưa có cơng trình xây dựng) sử dụng tốt có hiệu Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng cơng trình có tính hữu ích tương đương với cơng trình cần định giá Việc phải tuân thủ quy định nhà nước so sánh với mặt giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền cơng…) Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn thực tế cơng trình xây dựng đất Hao mòn tài sản bao gồm: hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình Bước 4: Ước tính giá trị thị trường bất động sản theo công thức: Giá trị thị trường bất động sản = Giá trị thị trường lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng cơng trình đất trừ (-) hao mòn Ưu, nhược điểm phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản 3.1 Ưu điểm  Áp dụng tài sản khơng có sở để so sánh thị trường sử dụng cho mục đích riêng biệt;  Tương đối đơn giản mặt toán học, số liệu dùng để tính tốn tương đối cập nhật 3.2 Nhược điểm  Chi phí khơng phải lúc với giá trị không tạo giá trị Phương pháp phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn bộ;  Giá trị thị trường tồn khơng giá trị phận cộng lại;  Phải có liệu từ thị trường;  Khấu hao mang tính chủ quan;  Thẩm định viên phải thông thạo kỹ thuật am hiểu tài đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá Nhìn chung người ta dùng phương pháp trường hợp quan trọng Chương III - ỨNG DỤNG THỰC TIỄN CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN Tình giả định Ước tính giá trị bất động sản doanh nghiệp Tùng Vân theo phương pháp chi phí Tài sản thẩm định gồm: nhà văn phòng, tường rào xây đá, đập kè Hiện trạng tài sản: - Nhà văn phịng: nhà tầng, diện tích sàn 852m2, dài 12.7m, rộng 25m, xây dựng hoàn thiện đầu 2019, hồn thiện dở dang Móng thân nhà khung bê tông cốt thép Tường chịu lực, xây gạch 220 Trần nhà đổ bê tông, mái lợp tơn chống nóng Nền nhà lát gạch men ceramic 400x400 Tường nhà hoàn thiện phần trát tường trân, chưa quét vôi, lăn sơn Cửa đi, cửa sổ pano gỗ đặc có khn cửa lắp dựng vị trí chính; Lan can hành lang tầng trụ bê tông cốt thép kết hợp với khung gia công inox; Cầu thang nhà chưa ốp lát bậc, chưa lắp dựng tay vịn; Khơng có khu vệ sinh toàn tầng nhà Hiện trạng: Nhà văn phịng xây dựng đầu năm 2019, hồn thiện dở dang, tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản 100% - Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015; tường rào xây đá có chiều dài 98m, cao 3.5m, rộng 0.6m, bề mặt không trát Hiện trạng: Tường rào xây dựng năm 2015, trạng cịn tốt, chưa có tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá 15% - Đập kè: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015, chiều rộng 5m, chiều cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt khơng trát Đập kè xây dựng để ngăn nước sông Kỳ Cùng, bên mặt đập sử dụng làm đường vào xưởng Hiện trạng: Đập kè xây dựng năm 2015, trạng cịn tốt, chưa có tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mịn so với nguyên giá 15%  Kết thẩm định giá - Nhà văn phịng: Nhà tầng Diện tích sàn 842m2 dài 11,7m, rộng 24m, xây dựng đầu năm 2019 hoàn thiện dở dang Theo SV ĐTXD năm 2018, nhà 2-3 tầng, kết cấu khung BTCT chịu lực, tường bao xây gạch, mái đổ BTCT có SV ĐTXD: 4.090.000 đồng/m2 Theo Quyết định số 40/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội, nhà tương tự có đơn giá: 4.045.000 đồng/m2 TSTĐ hoàn thiện xong phần thơ, chưa qt lớp vơi ve bề mặt, khơng có khu vệ sinh nhà, chưa lắp dựng hết cửa sổ, chưa ốp lát gạch theo ước tính giá trị TSTĐ 60% so với SV ĐTXD trên, tương đương: 4.045.000 đồng/m2 x 60% = 2.427.000 đồng/m2, Làm tròn: 2.400.000 đồng/m2  Kết luận: Nhà văn phòng xây dựng đầu năm 2019, hoàn thiện dở dang, tạng nhà văn phòng tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản 100% 2.400.000 đồng/m2 x 852 m2 = 2.044.800 đồng - Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015; tường rào xây đá hộc có chiều dài 98m, cao 3,5m, rộng 0,6m, bề mặt không trát Tường xây đá hộc dầy 0,6 m, cao >2m, vữa XM mác 75# có đơn giá: 595.000 đồng/m3  Kết luận: Tường rào xây dựng năm 2015, trạng cịn tốt, chưa có tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mịn so với nguyên giá 15% 595.000 đồng x (98 x 0,6 x 3,5)m x 80% = 97.961.000 đồng - Đập kè: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015, chiều rộng 5m, chiều cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt khơng trát Đập kè xây dựng để ngăn nước Sông Cầu, bên mặt đập sử dụng làm đường vào xưởng Tường xây đá hộc dày 2m, vữa XM mác 75# có đơn giá: 595.000 đồng/m3 Cơng tác xây đập kè có chi phí lớn như: + Chi phí nhân cơng lắp dựng dàn giáo độ cao 6,5m, chi phí nhân cơng vận chuyển vật liệu đá, vữa lên độ cao 6,5m di chuyển sàn công tác bề mặt đập 5m… + Chi phí lắp dựng dàn giáo để thi cơng đập kè cao 6,5m Với nhận xét tơi ước tính chi phí xây dựng đập kè tăng so với cơng tác xây tường đá hộc thẳng chi phí nhân công tăng, vật liệu phụ tăng khoảng 1,15 lần so với đơn giá trên, tương đương: 595.0 ng x 1,1 lần = 654.500 đồng/m3 Làm tròn: 650.000 đồng/m3  Kết luận: Đập kè xây dựng năm 2015, trạng tốt, chưa có tượng lún, nứt, hư hỏng Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mịn so với ngun giá 15% 650.000 đồng x (75 x x 6,5)m x 80% = 1.267.500.000 đồng  Tổng giá trị tài sản thẩm định: Nhà văn phòng : 2.044.800.000 đồng Tường rào đá : 97.961.000 đồng Đập kè đá: : 1.267.500.000 đồng Tổng cộng : 3.410.261.000 đồng Một số kiến nghị hồn thiện phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản thực tiễn - Hoàn thiện văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay; - Ứng dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá bất động sản, không thiết dùng phương pháp chi phí; - Hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản; - Chú trọng công tác thẩm định tính pháp lý bất động sản thẩm định giá; - Hồn thiện cơng tác tổ chức, tác nghiệp hoạt động thẩm định giá bất động sản; - Tổ chức khai thác tốt chất lượng nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định giá; - Hoàn thiện hệ thống phần mềm hỗ trợ thẩm định giá; - Nâng cao trình độ chun mơn phẩm chất đạo đức thẩm định viên KẾT LUẬN Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hoá hay dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường nhà chuyên môn đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá đóng vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Với kiến thức học, em trình bày bày tiểu luận sở phân tích tình thực tế thẩm định, đánh giá kết đạt tìm ưu điểm hạn chế Từ hồn thiện cơng tác phân tích thẩm định qua tình Tuy nhiên, cịn hạn chế trình độ kinh nghiệm thực tế, bên cạnh liệu chưa đầy đủ nên đánh giá em chưa có tính khả thi nhận xét chưa phải tốt Em mong nhận góp ý bổ sung từ phía thầy cơ, để đề tài em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 2) TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi tập định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 3) Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài Chính, Hà Nội 4) Slide Định giá tài sản 5) Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 6) Và số nguồn tham khảo nhỏ khác  ... luận phương pháp chi phí thẩm định giá 2.1 Khái niệm Đây phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tái tạo lại chi phí thay tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá Được áp dụng để định giá bất... sản, phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở chi phí để tạo bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ hao mòn tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản. .. thẩm định giá xác định giá trị tiền mặt loại tài sản theo Bộ Luật Dân Hiểu đơn giản, thẩm định giá ước tính giá trị tài sản thời điểm thẩm định giá Giá trị thẩm định phải: - Phù hợp với giá thị