Lĩnh vực thẩm định giá bất động sản hiện nay đang là lĩnh vực có nhiều cơ hộiphát triển, với số thương vụ thẩm định bất động sản chiếm phần lớn trong tổng số các thương vụ thẩm định giá. Trong các phương pháp thẩm định giá bất động sản, phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Để làm rõ hơn về phương pháp này, vì thế nên em đã chọn đề tài nghiên cứu: “ Thẩm định giá theo phương pháp chi phí.”
n − Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi − Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng − Nhìn chung phương pháp dùng trường hợp quan trọng 5.4 Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí − Phương pháp chi phí sử dụng để định giá bất động sản sử dụng với mục đích riêng biệt trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng, − Phương pháp chi phí sử dụng theo hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản − Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí ví phương pháp cứu cánh cuối khơng tìm kiếm bất động sản tương đương thay kiện thị trường liên quan đến tài sản cần thay 5.5 Các bước tiến hành - Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất BĐS mục tiêu, cách coi đất trống sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà - Bước 2: ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất - Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình - Bước 4: ước tính giá trị cơng trình xây dựng chi phí xây dựng hành trừ số tiền giảm giá (=B2 - B3) - Bước 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị cơng trình xây dựng (=B1+B4) Phần II Vận dụng phương pháp chi phí định giá bất động sản Tình vận dụng 1.1 Tình thứ * Tình đặt ra: - Tài liệu bất động sản X cụ thể sau: + Diện tích đất 350֮m , có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất + Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 100𝑚 /sàn + Tỷ lệ hao mịn kết cấu chính: Móng 30%, tường 40%, sàn 35%, mái 47% - Các thông tin có liên quan: + Một lơ đất trống phía đối diện có diện tích 250𝑚 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 2000 triệu đồng Theo quy định hành, tiền sử dụng đất phải nộp 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất ngồi hạn mức + Giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/𝑚 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/𝑚 + Chi phí khắp phục tình trạng hỏng hóc bếp 10 triệu đồng + Hạn mức đất theo quy định 150𝑚 * Áp dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản sau: Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc BĐS mục tiêu - Giá 1𝑚 đất so sánh chưa có giấy tờ sử dụng đất là: = (triệu đồng/𝑚 ) - Tiền sử dụng đất mục tiêu là: 150*6*50% + (250-150)*6*100% = 1050 (triệu đồng/𝑚 ) - Giá trị mảnh đất mục tiêu là: 8*350 + 1050 = 3850 (triệu đồng) Bước 2: Xác định chi phí xây dựng hành - Chi phí xây dựng hành là: 5*100*2=1000 (triệu đồng) Bước 3: Xác định giá giảm tích lũy - Tỷ lệ hao mịn CTXD là: %∗ % %∗ % %∗ % % % % % - Giảm giá tự nhiên: 38,89%*1000 = 388,9 (triệu đồng) - Giảm giá hỏng bếp: 10 triệu đồng Giảm giá tích lũy CTXD là: 388,9 + 10 = 398,9 (triệu đồng) %∗ % = 38,89% Bước 4: Giá trị CTXD là: 1000 – 398,9 = 601,1 (triệu đồng) Bước 5: Giá trị ước tính BĐS mục tiêu là: 3850 + 601,1 = 4451,1 (triệu đồng) Vậy giá trị ước tính BĐS X 4451,1 triệu đồng, bình quân 12,71 triệu đồng/𝑚 1.2 Tình thứ hai * Tình đặt ra: Ước tính giá trị BĐS B dựa thơng tin sau: Tài liệu BĐS B: - Diện tích đất 600m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích xây dựng 400 m2/ tầng - Hao mòn kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30% Các thông tin khác có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 700 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, khơng thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 14.000 triệu đồng - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất ngồi hạn mức - Giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/m2 - Hạn mức đất theo quy định 400m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 16%, sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tượng tự trđ/ m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hòa 120 trđ * Áp dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản sau: Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS mục tiêu - Giá 1𝑚 đất so sánh chưa có sổ đỏ là: = 20 (triệu đồng/𝑚 ) - Tiền sử dụng đất mục tiêu là: 9*400*50% + 9*200*100% = 3600 (triệu đồng) - Giá trị mảnh đất mục tiêu là: 20*600 + 3600 = 15600 (triệu đồng) Bước 2: Xác định chi phí xây dựng hành - Chi phí xây dựng hành là: 4*400*3 = 4800 (triệu đồng) Bước 3: Xác định giảm giá tích lũy - Tỷ lệ hao mòn CTXD là: %∗ % %∗ % %∗ % %∗ % % % % % % %∗ % % %∗ % = 45% - Giảm giá tự nhiên: 45%*4800 = 2160 (triệu đồng) - Giảm giá lỗi thời chức 120 triệu đồng Giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng là: 2160 + 120 = 2280 (triệu đồng) Bước 4: Giá trị CTXD là: 4800 – 2280 = 2520 (triệu đồng) Bước 5: Giá trị ước tính BĐS mục tiêu là: 15600 + 2520 = 18120 (triệu đồng) Vậy giá trị ước tính BĐS X 18120 triệu đồng, bình quân 30,2 triệu đồng/𝑚 Nhận xét phương pháp chi phí áp dụng thực tế 2.1 Ưu điểm - Ở bước 1: Nhờ phương pháp chi phí mà ta ước tính giá trị Bất động sản cần định giá dựa vào lô đất trống so sánh mà khơng cần quan tâm đến mục đích sử dụng chúng, khơng có chứng thị trường thích hợp - Ở bước bước 3: Xác định chi phí cho việc xây dựng bổ sung tính m2, chi phí sửa chữa thay cụ thể cho phần kết cấu Từ nhà thầy dễ dàng tập hợp có phương án xây dựng hợp lý - Ở bước bước 5: ta xác định giá trị CTXD từ tính giá trị ước tính BĐS mục tiêu Thích hợp đánh giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên mơn kinh nhiệm thẩm định viên Do đó, nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái 2.2 Hạn chế − Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí − Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn − Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi − Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng Nhìn chung phương pháp dùng trường hợp quan trọng 10 C KẾT LUẬN Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hoá hay dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường nhà chun mơn đào tạo có kiến thúc, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá đóng vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Với kiến thức học, em trình bày bày tiểu luận sở phân tích tình thực tế thẩm định, đánh giá kết đạt tìm ưu điểm hạn chế Từ hồn thiện cơng tác phân tích thẩm định qua tình Tuy nhiên, cịn hạn chế trình độ kinh nghiệm thực tế, bên cạnh liệu chưa đầy đủ nên đánh giá em chưa có tính khả thi nhận xét chưa phải tốt Em mong nhận góp ý bổ sung từ phía thầy cơ, để đề tài em hoàn thiên Em xin chân thành cảm ơn! 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi tập định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài Chính, Hà Nội Slide Định giá tài sản Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 Và số nguồn tham khảo nhỏ khác 12 ... trực tiếp với phương pháp chi phí − Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn −... m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hịa 120 trđ * Áp dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản sau: Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc BĐS mục tiêu - Giá 1