Phương pháp xác định giá đất bằng phương pháp trực tiếp

TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ ĐÔ THỊ CHỦ ĐỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT GVHD HỌC VIÊN LỚP HÀ NỘI – 32019 3MỞ ĐẦU 4CHƯƠNG 1 Giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp 41 1 Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp 41 1 1 Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp 41 1 2 Nguyên lý cơ bản 51 1 3 Công thức 61 2 Đặc điểm và điều kiện 61 2 1 Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp 71 2 2 Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp 81 3 Phạm vi ứn.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ ĐÔ THỊ CHỦ ĐỀ: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT GVHD : HỌC VIÊN : LỚP : HÀ NỘI – 3/2019 MỞ ĐẦU CHƯƠNG Giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp 2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp .4 2.1.1 Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp .4 2.1.2 Nguyên lý 2.1.3 Công thức .5 2.2 Đặc điểm điều kiện .6 2.2.1 Đặc điểm phương pháp so sánh trực tiếp 2.2.2 Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp 2.3 Phạm vi ứng dụng .8 2.3.1 Xác định giá đất đai .8 2.3.2 Xác định giá cơng trình đất 2.3.3 Xác định giá đất đai cơng trình .9 2.4 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp .9 2.4.1 a) Thu thập thông tin giao dịch 2.4.2 Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh 10 2.4.3 Hiệu chỉnh tình giao dịch thị trường 11 2.4.4 Hiệu chỉnh thời gian .12 2.4.5 Hiệu chỉnh nhân tố khu vực 12 2.4.6 Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt 14 2.4.7 Hiệu chỉnh số năm sử dụng 16 2.4.8 Hiệu chỉnh suất dung tích .17 2.4.9 Xác định cuối giá đất đai 17 CHƯƠNG Phương pháp so sánh trực tiếp Việt Nam 18 3.1 Căn pháp lý 18 3.2 Đặc điểm thị trường định giá bất động sản việt nam nay: .18 3.3 Bài tập ứng dụng .18 KẾT LUẬN 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 CHƯƠNG MỞ ĐẦU Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai khơng bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lòng đất tất thứ sinh sôi mặt đất lịng đất khơng lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, an ninh quốc phịng… Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai coi tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đất đai có ý nghĩa quan trọng lên việc định giá quan trọng ảnh hưởng tới định Chính phủ đất đai, định nhà đầu tư, người dân Hiện giới có phương pháp định giá đất, “ Phương pháp so sánh trực tiếp ” áp dụng chủ yếu tất nước Sau nhóm tơi xin trình bày “phương pháp so sánh trực tiếp định giá đất Việt Nam” CHƯƠNG Giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp 2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp 2.1.1 Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp, gọi tắt phương pháp thị trường, phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, phương pháp thông dụng sử dụng nhiều nước giới Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định giá đất dựa sở phân tích mức giá đất tương tự với đất cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường đất cần định giá 2.1.2 Nguyên lý Theo lý luận kinh tế học hàng hố có cơng dụng thị trường phải có giá cả, nghĩa có mối quan hệ thay tồn thị trường Cho nên định giá đất, đất chờ xác định giá đất giao dịch thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan tính thay Thửa đất chờ định giá bán thị trường, có phản ứng thị trường tương tự, từ mà tính giá đất đai chờ định giá Do tính cố định vị trí tính cá biệt đất đai nên thực tế khó tìm đất hồn toàn giống Nhưng thị trường, người mua, hành vi giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào vật thay tương quan thoả mãn u cầu chấp nhận được, cịn người bán, tiến hành giao dịch đất đai, người bán hiểu biết vào nguyên tắc thay để so sánh đầy đủ đất chờ giao dịch với giá đất đai tương tự giao dịch thị trường, sau định hành vi Hai bên mua bán vào so sánh giá đất đai, theo quan hệ thay làm cho giá hướng thống mức độ định Như tiến hành định giá đất đai, sử dụng giá đất trao đổi thực tế, có tính thay loại với đất chờ định giá để tính giá đất chờ định giá 2.1.3 Cơng thức Q trình so sánh trực tiếp biểu cơng thức: PD = P B x A x B x D x E Trong đó: PB giá đất mẫu so sánh Chỉ số tình bình thường A= Chỉ số tình đất mẫu so sánh Chỉ số giá đất kỳ định giá đất chờ định giá B= Chỉ số giá đất kỳ giao dịch đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất chờ định giá D = Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt đất chờ định giá E= Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt đất mẫu so sánh Hay Giá đất chờ định giá= giá đất mẫu so sánh x 100/( ) x 100/( ) x 100/( ) x 100/( ) Khoản cơng thức có tử số 100, thể số tình phải xác định mẫu giao dịch so sánh phát sinh tình hình mua bán bình thường số tình định giá đất chờ định giá 100%; khoản thứ hai có tử số 100, thể số giá ngày định giá xác định với số giá mua bán 100; Tử số khoản thứ thứ 100, thể số điều kiện nhân tố khu vực nhân tố cá biệt đất mẫu so sánh phải xác định cách so sánh, số điều kiện nhân tố khu vực nhân tố cá biệt đất chờ định giá 100% 2.2 Đặc điểm điều kiện 2.2.1 Đặc điểm phương pháp so sánh trực tiếp (1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ chấp nhận Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch thực có khả thay đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh hiệu chỉnh để tính giá đất chờ định giá, nên phản ảnh tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, làm cho giá tính có tính thực tế, dễ tiếp nhận (2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay tính giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp vào giá mẫu giao dịch thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay với đất đai chờ định giá so sánh để tính giá đất đai chờ định giá (3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu sở lý luận, giá đất đai xác định vào giá thực tế, phương pháp phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, sử dụng rộng rãi, lý luận phương pháp cịn chưa hồn thiện (4) Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả vận dụng thực tế Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực nhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức nhiều mặt kinh nghiệm, khơng khó có kết khách quan xác (5) Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay làm sở, xác định cách xác giá trị sử dụng đất nhân tố ảnh hưởng sở để nâng cao độ xác xác định giá đất đai 2.2.2 Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa điều kiện thị trường đất đai phát triển lành mạnh, nắm đầy đủ thông tin mẫu giao dịch Điều kiện phương pháp so sánh trực tiếp thị trường đất đai phát triển tư liệu mẫu giao dịch phong phú Do phương pháp so sánh phù hợp để sử dụng vùng có lượng lớn mẫu giao dịch, mẫu giao dịch phải có tính tương quan có khả thay đất chờ định giá, vùng mà số lượng mẫu giao dịch khơng có mẫu giao dịch khơng thể sử dụng phương pháp Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp sau: (1) Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh xác định giá đất Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên điều kiện lý tưởng để so sánh, có mẫu (lý tưởng nhất), thoả mãn yêu cầu áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Nếu lượng mẫu giao dịch q (ít 10), tạo tình trạng khơng khách quan q trình so sánh xác định giá đất (2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan có khả thay với đất đai chờ định giá Sự đầy đủ tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên quan trọng, thơng tin cịn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương quan lớn kết xác định giá đất so sánh tốt, số thơng tin 10 mẫu giao dịch phải có, thơng tin mẫu giao dịch phải có khả thay lớn (3) Độ tin cậy tài liệu Độ tin cậy thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc nâng cao độ xác phương pháp so sánh xác định giá đất, thứ phải bảo đảm độ tin cậy nguồn gốc tài liệu; thứ hai phải tiến hành hiệu chỉnh mẫu giao dịch tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt thời gian giao dịch, từ bảo đảm độ tin cậy tính phù hợp tài liệu (4) Tính hợp pháp Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, phải loại trừ thông tin giao dịch thị trường đất đai khơng hợp lý, mà cịn phải ý nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan, quy hoạch thị mục đích sử dụng đất, tính hạn chế suất dung tích tất yếu dẫn đến biến động giá đất giao dịch, tạo chênh lệch rõ ràng giá đất Cho nên dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn thông tin mẫu giao dịch tương tự với quy định pháp luật đất đai chờ định giá để làm phân tích, so sánh 2.3 Phạm vi ứng dụng Phương pháp so sánh trực tiếp vận dụng vào việc xác định giá tiền thuê loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai mua bán, cho thuê, chấp Đối với việc xác định giá đất giá loại giao dịch, cần có thơng tin mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, thơng qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá bất động sản hay đất đai chờ định giá hình thức tương ứng 2.3.1 Xác định giá đất đai Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai mục đích sử dụng, nhân tố cần phải xem xét hiệu chỉnh chủ yếu nhân tố ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất đai Tiến hành hiệu chỉnh so sánh xác định giá đất đất chờ định giá cách chuẩn xác Phương pháp trình bày chi tiết phần Nhưng điều đáng ý vấn đề đối tượng cần xác định giá giá đất đai, mà đất tồn nhiều cơng trình, q trình xác định giá đất tính giá cơng trình ảnh hưởng tồn cơng trình hiệu sử dụng đất, lấy tổng giá trừ mà không ảnh hưởng việc xác định giá đất 2.3.2 Xác định giá cơng trình đất Cũng trên, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu giao dịch loại hình, dùng tính tốn hiệu chỉnh để xác định giá cơng trình đất chờ định giá Nhưng đối tượng xác định giá đất cơng trình, nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngồi việc phải xem xét nhân tố thơng thường ra, phải gia tăng phản ảnh nhân tố đặc tính cơng trình, diện tích tài sản , kết cấu, ngun liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc điều kiện sử dụng để thuận tiện cho việc xác định giá đất xác mức giá cơng trình 2.3.3 Xác định giá đất đai cơng trình Phương pháp xác định giá đất giống với phần trên, tiến hành phân tích so sánh phải ý đến vấn đề thuộc quyền đất đai cơng trình, khác biệt quan hệ quyền lợi cụ thể ảnh hưởng đến mức giá tổng thể Xác định tiền thuê Xác định tiền thuê phương pháp so sánh trực tiếp loại phương pháp dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có tiền thuê đất chờ định giá Phương pháp thích hợp với trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng tiền thuê tiếp tục, phương pháp để xác định giá đất tiền thuê bất động sản Phương pháp thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế phù hợp 2.4 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 2.4.1 a) Thu thập thông tin giao dịch Thu thập thông tin giao dịch thị trường đất đai, điều kiện tiền đề sở việc xác định giá đất giá đất đai phương pháp so sánh Nếu thông tin ít, làm cho kết xác định giá đất khơng đủ xác, chí cịn làm cho phương pháp so sánh thực Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm đất đai, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thơng vùng, giá giao dịch, ngày giao dịch thành, tình hình hai bên giao dịch, tình hình thị trường giao dịch Đối với mẫu giao dịch thu thập phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ xác tài liệu Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có: (1) Tra đọc thơng tin giao dịch bất động sản quan phủ có liên quan; (2) Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản báo chí có liên quan; (3) Điều tra vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu loại thơng tin (4) Bằng cách khác 2.4.2 Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh từ nhiều mẫu giao dịch thị trường, vào điều kiện đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để chọn mẫu có điều kiện phù hợp tiến hành so sánh Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay khơng ảnh hưởng trực tiếp đến kết xác định giá đất, nên bước công việc quan trọng Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với yêu cầu sau đây: (1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá Mục đích sử dụng nói phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ đất phi nơng nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho (2) Phải giống với hình thức giao dịch đất đai chờ định giá Hình thức giao dịch chủ yếu nói hình thức mua bán, cho th, chấp, đóng cổ phần (3) Mẫu giao dịch phải giao dịch bình thường tức giao dịch phải cơng khai, bình đẳng tự nguyện (4) Đặc điểm khu vực điều kiện cá biệt đất phải tương tự với khu vực có đất đai chờ định giá Vì phương pháp so sánh lấy nguyên tắc thay làm sở lý luận nên mẫu giao dịch so sánh sử dụng phải có khả thay đất đai chờ định giá Mẫu giao dịch dùng để thay phải khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá, nằm khu vực vòng cung cầu tương tự, điều kiện cá biệt đất tương tự với 10 (5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá tiến hành hiệu chỉnh Thông thường, thị trường tương đối ổn định, hiệu lực kỳ so sánh kéo dài, nghĩa chọn giao dịch năm trước dùng để so sánh Nếu thị trường biến đổi tương đối nhanh chóng thời kỳ hữu hiệu mẫu so sánh dài không năm 2.4.3 Hiệu chỉnh tình giao dịch thị trường Hiệu chỉnh tình giao dịch thị trường loại trừ số sai lệch tạo thành số nhân tố đặc thù hành vi giao dịch Do tính chất đặc thù thị trường đất đai, tính khơng thể di chuyển vật giao dịch, tính khơng hồn tồn thị trường giá giao dịch hình thành theo giao dịch riêng biệt, thường dễ bị ảnh hưởng số nhân tố đặc thù đương thời mà hình thành nên sai lệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng làm đối tượng so sánh Khi giá đất xác định phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành so sánh phân tích tình thị trường Những nhân tố đặc thù hành vi giao dịch phức tạp, chủ yếu có loại sau đây: (1) Giao dịch người có mối quan hệ lợi ích định Như hoạt động giao dịch đất đai người bạn thân, cơng ty có quan hệ lợi ích với nhau, cơng nhân viên chức với công ty Những giao dịch thường tiến hành với giá thấp giá thị trường, khơng phù hợp để trực tiếp dùng làm mẫu giao dịch so sánh (2) Có động đặc biệt giao dịch, cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp mua gấp giá lệch lên cao so với giá thị trường (3) Bên mua bên bán khơng hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá giao dịch cao thấp so với giá thực thị trường (4) Những tình giao dịch đặc thù khác Hiện đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dễ dàng trao đổi thị trường giá cao Trình tự hiệu chỉnh tình giao dịch bao gồm: (1) Loại trừ mẫu giao dịch khơng bình thường Nghĩa phải loại trừ mẫu không thuộc vượt phạm vi hiệu chỉnh (2) Xác định mức độ ảnh hưởng loại nhân tố đặc thù giá đất đai bình thường, nghĩa phải phân tích tình bình thường 11 đặc thù giá đất đai phát sinh sai lệch Phương pháp xác định phân tích tính tốn thơng tin giao dịch có để xác định hệ số hiệu chỉnh, dựa vào tích luỹ kinh nghiệm định giá để đưa tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp (3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể Cơng thức tính sau: Giá sau hiệu chỉnh = giá mẫu so sánh x ( số đất chờ định giá/ số mẫu) 2.4.4 Hiệu chỉnh thời gian Ngày giao dịch mẫu giao dịch với ngày định giá đất chờ định giá khác Thơng thường ngày giao dịch phát sinh trước, ngày định giá phát sinh sau Giữa thời gian đó, giá đất đai có khả thay đổi, cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế ngày định giá Công thức Giá sau hiệu chỉnh= giá mẫu so sanh x(Chỉ số giá ngày định giá/ Chỉ số giá ngày giao dịch) Ngoài việc dùng số giá để tiến hành hiệu chỉnh thời gian nói trên, cịn thơng qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động giá đất thời gian để tính số biến động giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian mẫu giao dịch Như xây dựng tương quan giá đất thời gian, tính hệ số tương quan dùng số để hiệu chỉnh mẫu giao dịch 2.4.5 Hiệu chỉnh nhân tố khu vực Nhân tố khu vực đặc tính khu vực tạo kết hợp điều kiện tự nhiên với nhân tố xã hội, kinh tế, hành khu vực, nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai Nội dung chủ yếu nhân tố khu vực gồm phát triển khu vực, tình trạng giao thơng, sở hạ tầng, môi trường khu vực Sự phát triển khu vực quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp ảnh hưởng việc sử dụng đất Thường quy mơ phát triển dịch vụ thương nghiệp cao hiệu tích tụ sử dụng đất đai cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại tăng hiệu 12 sử dụng đất có xu giảm dần Tình trạng giao thơng mức độ thuận tiện khu vực với bên bao gồm tình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu Tình trạng giao thơng tốt giá đất cao, điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng cấp nước, cấp điện, thơng tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện khu vực có đồng hay khơng, điều có ý nghĩa xác định giá đất phục vụ mục đích để Môi trường chủ yếu mức độ tốt xấu môi trường khu vực, xanh môi trường, mức độ tươi đẹp nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất Thông qua việc hiệu chỉnh nhân tố khu vực, loại trừ sai lệch giá mẫu giao dịch với đất chờ định giá gây khác đặc tính khu vực Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực hiệu chỉnh điểm khó trọng điểm phương pháp so sánh trực tiếp Hiệu chỉnh nhân tố khu vực phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm bước sau đây: a Xác định phần tử so sánh Là vào đối tượng xác định giá đất cụ thể dể lựa chọn nội dung phần tử so sánh nhân tố khu vực xác định Có thể tham khảo bảng điều tra 4.1 khoản mục phần tử so sánh b Tìm hệ số hiệu chỉnh phần tử so sánh Đối với việc hiệu chỉnh so sánh nhân tố khu vực, sau xác định khoản mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện phần tử thành số định lượng so sánh Nói chung, phương pháp xác định số định lượng phần tử so sánh có loại sau đây: c Dùng cự ly làm thước đo để so sánh Như so sánh cự ly đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp, cự ly đến đầu mối giao thông cơng cộng Căn vào cự ly để so sánh d Dùng số điểm ảnh hưởng tính công thức số học công thức kinh nghiệm làm thước đo để so sánh Nghĩa dùng cơng thức định tính tốn số điểm ảnh hưởng nhân tố, lấy điểm số làm để so 13 sánh Về phương thức so sánh phần tử nhân tố, dùng phương pháp so sánh trực tiếp, dùng phương pháp so sánh gián tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp trực tiếp đánh giá khác biệt đất chờ định giá với đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu chỉnh so sánh Như lấy số điều kiện phần tử đất chờ định giá làm số (100%), đem so sánh với số điều kiện phần tử đất mẫu giao dịch, phần tử tốt đất chờ định giá, số điều kiện phần tử mẫu so sánh lớn 100%, phần tử đất chờ định giá số điều kiện phần tử mẫu so sánh nhỏ 100% Phương pháp so sánh gián tiếp, phương pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất) với đất chờ định giá đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh đất chờ định giá với mẫu đất so sánh Như lấy số điều kiện phần tử đất tiêu chuẩn làm số - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị số điều kiện phần tử đất chờ định giá đất mẫu giao dịch, thông qua đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh đất chờ định giá với đất mẫu so sánh e Trên sở phân tích quan hệ tương quan giá đất với phần tử ảnh hưởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hoá quy luật điều kiện phần tử, định giá cụ thể, vào điều kiện tiêu phần tử đối chiếu với quy luật tiêu chuẩn nói trên, dựa vào kinh nghiệm người định giá để xác định số điều kiện nhân tố hệ số hiệu chỉnh c Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố khu vực Cơng thức tính tốn sau: Giá sau hiệu chỉnh= giá mâu x(Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất chờ định giá/ số điều kiện đất mẫu so sánh) 2.4.6 Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt đất (điều kiện đất) sản sinh ảnh hưởng giá Nội dung việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, 14 địa chất, chiều sâu đất so với mặt đường, vị trí mặt đường Diện tích đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai Với mục đích sử dụng khác nhau, thường có yêu cầu diện tích phù hợp nhất, diện tích q nhỏ khơng thuận lợi cho việc sử dụng; diện tích lớn lại ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng Vì diện tích có phù hợp hay khơng tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu sử dụng đất Hình dáng đất khác ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất đai Trong điều kiện bình thường, đất hình chữ nhật hình vng thuận lợi cho việc sử dụng đất có hình tam giác hình bất quy tắc Điều kiện địa hình, địa chất đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất, điều kiện địa hình phẳng địa chất tốt nâng cao hiệu sử dụng đất Hiệu sử dụng đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố Trong điều kiện với chiều rộng định, chiều sâu giáp đường phố sâu hiệu sử dụng đất kém, tỷ lệ chiều rộng, chiều sâu đạt trạng thái phù hợp hiệu sử dụng đất tốt Vị trí tiếp giáp mặt đường khác đất có ảnh hưởng đến hiệu sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, đất nằm góc phố có hiệu lớn nhiều so với đất giáp mặt phố thơng thường, đất góc phố ngã tư với đất góc phố ngã ba tồn khác biệt tiện ích sử dụng Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ khác biệt giá đất chờ định giá với đất mẫu so sánh sai khác nhân tố cá biệt tạo nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá đất chờ định giá Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm bước: (1) Xác định nhân tố so sánh; (2) Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh nhân tố; (3) Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất Trình tự phương pháp cơng thức tính tốn giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố 15 khu vực Do ảnh hưởng nhân tố khu vực việc sử dụng đất có đặc điểm riêng nên phương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử khơng hồn tồn giống với phương pháp xác định giá đất nhân tố khu vực, ngồi việc dùng kinh nghiệm điểm làm thước đo so sánh ra, cịn dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ tương quan phân tử nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất phần tử cá biệt 2.4.7 Hiệu chỉnh số năm sử dụng Số năm sử dụng đất đai theo thoả thuận giao dịch Số năm sử dụng đất đai dài hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả thu nhập đất đai Nếu sau xác định khả thu nhập hàng năm đất đai, thời hạn sử dụng đất đai dài, tổng thu nhập đất đai nhiều, hiệu sử dụng đất cao, giá đất đai nâng cao Cho nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, loại trừ khác biệt giá đất đai thời hạn sử dụng đất không giống tạo nên (1) Tính tốn hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức sau đây: − /(1 + r) m K= − 1(1 + r ) n Trong đó: K - hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ mẫu so sánh thành niên kỳ sử dụng đất chờ định giá r - Suất lợi tức hoàn vốn m - niên kỳ sử dụng đất chờ định giá n - niên kỳ sử dụng mẫu so sánh 16 (2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ giá đất mẫu giao dịch, có: Giá đất sau hiệu chỉnh niên kỳ = Giá mẫu giao dịch x K 2.4.8 Hiệu chỉnh suất dung tích Suất dung tích tỷ lệ tổng diện tích xây dựng so với diện tích đất Trong khu vực thị, quy hoạch thị có quy định hạn chế định suất dung tích khu vực Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sử dụng đất cao hay thấp Nói chung, suất dung tích lớn, hiệu sử dụng đất cao, từ mà giá đất nâng cao tương ứng, xác định giá đất giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh suất dung tích, thơng qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ sai khác mức giá đất khác suất dung tích tạo Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể hiệu chỉnh suất dung tích dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh giá đất Trước tiên phải biết tiêu quy định suất dung tích, suất dung tích theo quy hoạch thị khu vực có đất chờ định giá Sau vào phân tích tương quan suất dung tích với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất điều chỉnh Hiệu chỉnh suất dung tích dùng cơng thức sau để tính tốn: Giá sau hiệu chỉnh= giá mẫu so sánh x( hệ số hiệu chỉnh chờ định giá/ hệ số hiệu chỉnh mâu) 2.4.9 Xác định cuối giá đất đai Mẫu so sánh giao dịch thị trường xác định qua lựa chọn, sau dùng công thức tương quan để tiến hành hiệu chỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố khu vực nhân tố cá biệt, hiệu chỉnh niên hạn sử dụng, hiệu chỉnh suất dung tích có giá chuẩn so sánh tính thử đất đai chờ bình xét Vì trình dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa chọn nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau thơng qua hiệu chỉnh có nhiều giá chuẩn so sánh tính thử tương ứng, mà giá chuẩn so sánh đất chờ định giá cuối 1, cần phải tiến hành phân tích so sánh giá chuẩn so sánh tính thử, để xác định tổng hợp giá chuẩn so sánh hợp lý đất chờ định giá 17 Có loại phương pháp xác định tổng hợp giá đất để xử lý nhiều giá chuẩn so sánh: Phương pháp bình quân giản đơn Trực tiếp lấy trị số bình quân nhiều giá chuẩn so sánh làm kết tổng hợp cuối Lấy số trung gian số chiếm đa số số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết tổng hợp giá đất Trong xác định giá đất thực tế phương pháp so sánh trực tiếp, việc xác định giá đất chuẩn so sánh hợp lý cuối cần phải sau vào xử lý số học, lại phải thêm vào phán đốn, phân tích theo kinh nghiệm nhiều mặt định CHƯƠNG Phương pháp so sánh trực tiếp Việt Nam 3.1 Căn pháp lý - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Nghị định giá đất 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định -Thông tư 26/2014/TT-BTNMT uy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 3.2 Đặc điểm thị trường định giá bất động sản việt nam nay: Thị trường minh bạch cản trở việc định giá trị thực bất động sản (tình trạng năm người mười giá) Việc tiếp cận thông tin sâu đất đai "sân chơi" số quan công quyền doanh nghiệp lớn Dữ liệu xác giao dịch bất động sản, phần nhiều số giao dịch "ngầm" với mức giá cụ thể lại không tiết lộ Tổ chức thẩm định giá bất động sản đứng "sân chơi" 3.3 Bài tập ứng dụng Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản dễ hiểu, ví dụ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất đất, khu đất cần định giá với đất, khu đất so sánh) 18 Giả định q trình định giá khu đất có diện tích 20.000 mét vng thuộc thị loại V (kí hiệu khu đất B), quan định giá thu thập thông tin khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vng so sánh với khu đất cần định giá tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành cơng để đầu tư xây dựng nhà (kí hiệu khu đất A) diễn khoảng thời gian gần với thời điểm xác định giá khu đất B Tổng số tiền thu từ đấu giá khu đất A 125 tỷ đồng, tính đơn giá mét vuông 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2) Với tất thông tin thu thập quan định giá tiến hành so sánh khu đất A khu đất B sau: Các tiêu chí so sánh Những điểm giống Khu đất A Khu đất B Căn pháp lý Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mục đích sử dụng Đất đô thị loại V Đất đô thị loại V Vị trí 1: Đất có mặt tiền liền cạnh với đường phố Vị trí 1: Đất có mặt tiền liền cạnh với đường phố Loại Loại Những điểm khác Khu đất A Khu đất B Chiều rộng mặt tiền (m) 100 70 Chiều sâu khu đất (m) 250 285.7 Kết cấu hạ tầng - Thuận lợi - Kém thuận lợi Vị trí đất Loại đường phố - Đường giao thơng (có mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn) (có mặt tiếp giáp với đường 19 hẻm lớn) Môi trường - Ồn - Ồn Tài sản đất Khơng Khơng 10 Tính chất mua bán Tự nguyện Tự nguyện - Bụi - Ít bụi - Độ ồn - Độ bụi Từ việc so sánh, quan định giá rút kết khu đất có tiêu chí giống tiêu chí khác Để xác định khác biệt yếu tố so sánh khu đất để điều chỉnh mức giá, quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê chứng thị trường để tính hệ số khác biệt tiêu chí Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, xét vị trí, đất có vị trí tốt xếp điểm 10; xét loại đường phố, đất đường phố có khả sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi xếp điểm 10) Các điểm 10 áp dụng cho cho tiêu chí loại có điều kiện Căn tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu đất Rộng hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Hẹp hơn: điểm Thuộc khu đất B - Chiều sâu khu đất Ngắn hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Sâu hơn: điểm Thuộc khu đất B Thuận lợi: 10 điểm Thuộc khu đất A - Giao thông Kém thuận lợi: 8,5 điểm Thuộc khu đất B - Độ bụi Bụi: điểm Thuộc khu đất A Ít bụi hơn: điểm Thuộc khu đất B 20 Mỗi điểm giảm 5% giá, ngược lại, điểm tăng cộng thêm 5% giá khu đất so sánh (A) Số điểm giảm giá tăng giá phần trăm hoàn toàn phụ thuộc vào kết khảo sát thị trường Với qui ước thì: Trên sở mức giá đấu giá thành công khu đất A 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá khu đất B bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B A: điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu khu đất: B A: điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng Tổng số giảm giá khác biệt B A: 28,125 tỷ đồng B cộng thêm: - Độ bụi: B A: điểm, tăng 5% Tổng số tăng giá khác biệt B A: = 6,25 tỷ đồng 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A điều chỉnh lại (kí hiệu A’) theo yếu tố khác biệt khu đất B tính tốn sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính đơn giá mét vuông là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2 Tương tự vậy, giả sử quan định giá lựa chọn thêm khu đất C D để so sánh với khu đất B Kết phân tích, so sánh xác định đơn giá khu đất C điều chỉnh theo yếu tố khu đất B 4,5 triệu đ/m khu đất D điều chỉnh 4,05 triệu đ/m2 Đơn giá khu đất B xác định cách lấy mức giá trung bình mức giá điều chỉnh trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : = 4,225 (triệu đ/m2) KẾT LUẬN Định giá bất động sản khâu quan trọng, giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu Hiện giới có phương pháp định giá bất động sản sử dụng phổ biến; riêng Việt Nam, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Ưu điểm: 21 Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật, dựa vào diện giao dịch thị trường Thể đánh giá thị trường, sở vững để khách hàng quan quản lý công nhận Thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để định giá BĐS Nhược điểm: Phải có giao dịch BĐS tương tự khu vực sử dụng để so sánh Các thơng tin chứng mang tính chất lịch sử Địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2013 – NXB Lao động Nghị định giá đất 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định Thông tư 26/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Trần Văn Tấn(2006) - Kinh tế đô thị vùng - Nhà xuất xây dựng 22 ... so sánh trực tiếp định giá đất Việt Nam” CHƯƠNG Giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp 2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp 2.1.1 Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so... tắc thay với đất đai chờ định giá so sánh để tính giá đất đai chờ định giá (3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu sở lý luận, giá đất đai xác định vào giá thực tế, phương pháp phương pháp thực... tiền thuê đất chờ định giá Phương pháp thích hợp với trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng tiền thuê tiếp tục, phương pháp để xác định giá đất tiền thuê bất động sản Phương pháp thích