Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa

i ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ BÁ LỢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ BẰNG PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG Chun ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2016 ii ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ BÁ LỢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ BẰNG PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG Chun ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM HỮU TỴ HUẾ - 2016 iii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn kết nghiên cứu tác giả hướng dẫn khoa học giáo viên hướng dẫn Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực, xác chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cảm ơn thơng tin tham khảo, trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thừa Thiên Huế, ngày tháng Tác giả luận văn LÊ BÁ LỢI năm 2016 iv LỜI CẢM ƠN Luận văn kết trình học tập, nghiên cứu nhà trường, kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn trình cơng tác, nỗ lực cố gắng thân Đạt kết này, xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến q thầy, giáo trường Đại học Nơng lâm Huế; nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tơi suốt q trình học tập Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy TS Phạm Hữu Tỵ - Trường Đại học Nông Lâm Huế người trực tiếp hướng dẫn khoa học; Thầy nhiệt tình, dày cơng giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn đến lãnh đạo, anh chị đồng nghiệp UBND thành phố Nha Trang, UBND phường Lộc Thọ; Lãnh đạo Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Khánh Hịa; lãnh đạo chuyên viên phòng ban thuộc thành phố Nha Trang giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi nghiên cứu hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân ln đứng bên cạnh tơi động viên, khích lệ suốt q trình học tập hồn thành luận văn Mặc dù thân cố gắng luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết, mong nhận góp ý chân thành quý thầy, giáo, đồng nghiệp để luận văn hồn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thừa Thiên Huế, ngày tháng Tác giả luận văn LÊ BÁ LỢI năm 2016 v TÓM TẮT Đề tài “Xác định giá đất đô thị phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”được thực nhằm mục đích xác định hệ số điều chỉnh giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xây dựng sở liệu giá đất cho số tuyến đường địa bàn thành phố Nha Trang mà cụ thể điểm nghiên cứu đề tài lựa chọn tuyến đường phường Lộc Thọ, phường trung tâm thành phố, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường diễn sôi Trên sở đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu công tác định giá đất địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa phù hợp với tình hình thực tế địa bàn nghiên cứu Kết nghiên cứu cho thấy hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Lộc Thọ có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, hướng, quy mơ, hình thể đất Vị trí yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất, loại đường phố vị trí khác giá đất khác nhau, giá đất vị trí VT2 58,5% vị trí VT1; giá đất vị trí VT3 51,7% vị trí VT1, giá đất vị trí VT4 45,3% so với vị trí VT1 giá đất VT5 31,6% so với vị trí VT1 Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến giá đất yếu tố quy mơ, đất có quy mơ khơng chuẩn giá 86,3 – 96,4% so với đất có quy mơ chuẩn Yếu tố ảnh hưởng thứ ba khu vực hướng đất, giá đất có hướng xấu 91,7% so với đất có hướng tốt Yếu tố hình thể yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực này, giá đất có hình thể xấu 94% so với đất có hình thể tốt Tại phường Lộc Thọ có vùng giá trị: vùng có giá trị sở 11,2 triệu đồng/m2; vùng có giá trị sở 9,2 triệu đồng/m2; vùng có giá trị sở 7,14 triệu đồng/m2; vùng có giá trị sở 5,1 triệu đồng/m2, vùng có giá trị sở 3,12 triệu đồng/m2.Từ kết điều tra xác định giá đất theo phương pháp so sánh liệu thị trường, đề tài tiến hành xây dựng sở liệu thông tin thuộc tính đến đất, kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết liệu không gian (bản đồ địa phần mềm Microstation) nhằm xây dựng đồ đơn tính yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đồ phân vùng giá trị tổng hợp để xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Lộc Thọ tờ đồ số 11 Kết có sở liệu hệ thống giá đất phường nghiên cứu Hệ thống thông tin giá đất cung cấp tất thông tin liên quan đất như: số thửa, tờ đồ, tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất, thơng tin yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, quy mơ, hình thể, hướng,…), giá đất Nhà nước giá đất thị trường Từ sở liệu xây dựng tiến hành khai thác sử dụng sở liệu giá đất từ giúp người nắm bắt tình hình giá đất địa bàn phường Sau xây dựng hệ thống thông tin giá đất, đề xuất giải pháp nhằm phát triển hệ thống thông tin giá đất địa bàn phường nhằm hỗ trợ cung cấp thông tin giá đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất quan quản lý Nhà nước đất đai Việc ứng dụng phần mềm ArcGIS cho trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thơng tin đất đai thông tin pháp lý, đặc điểm, giá đất thuận lợi, đáp ứng nhu cầu quan quản lý đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN Error! Bookmark not defined LỜI CẢM ƠN Error! Bookmark not defined MỤC LỤC Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC BẢNG Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Error! Bookmark not defined MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Error! Bookmark not defined MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined 2.1 Mục tiêu chung Error! Bookmark not defined 2.2 Mục tiêu cụ thể Error! Bookmark not defined 2.3 Yêu cầu nghiên cứu Error! Bookmark not defined 3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN Error! Bookmark not defined 3.1 Ý nghĩa khoa học Error! Bookmark not defined 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Error! Bookmark not defined CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! not defined 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! defined Bookmark Bookmark not 1.1.1 Tổng quan giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1.1 Khái niệm đất đai Error! Bookmark not defined 1.1.1.2 Giá đất đặc trưng giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1.4 Phân loại giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1.5 Định giá đất vai trị q trình phát triển kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined vii 1.1.2 Các phương pháp định giá đất Thế giới Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.1.2.1 Các phương pháp định giá đất giới Error! Bookmark not defined 1.1.2.2 Các phương pháp định giá đất Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.1.3 Tổng quan hệ thống thông tin địa lý Error! Bookmark not defined 1.1.3.1 Hệ thống thông tin địa lý Error! Bookmark not defined 1.1.3.2 Cơ sở liệu GIS Error! Bookmark not defined 1.1.4 Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng sở liệu giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.4.1 Cơ sở lựa chọn phần mềm ArcGIS Error! Bookmark not defined 1.1.4.2 Giới thiệu phần mềm ArcGIS Error! Bookmark not defined 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined 1.2.1 Định giá đất nước Đông Nam Á Error! Bookmark not defined 1.2.1.1 Thái Lan Error! Bookmark not defined 1.2.1.2 Malaysia Error! Bookmark not defined 1.2.1.3 Singapore Error! Bookmark not defined 1.2.2 Định giá đất Đức Error! Bookmark not defined 1.2.3 Định giá đất Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.2.4 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến định giá đất Error! Bookmark not defined CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu Error! Bookmark not defined viii 2.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨUError! defined Bookmark not 2.2.1 Nội dung nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Error! Bookmark not defined 2.2.2.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp Error! Bookmark not defined 2.2.2.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu Error! Bookmark not defined 2.2.2.4 Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS Error! Bookmark not defined 2.2.2.5 Phương pháp so sánh liệu thị trường Error! Bookmark not defined CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬNError! not defined Bookmark 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, Xà HỘI CỦA PHƯỜNG LỘC THỌ Error! Bookmark not defined 3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined 3.1.1.1 Vị trí địa lý Error! Bookmark not defined 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo Error! Bookmark not defined 3.1.1.3 Khí hậu Error! Bookmark not defined 3.1.1.4 Thuỷ văn Error! Bookmark not defined 3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên Error! Bookmark not defined 3.1.1.6 Thực trạng môi trường Error! Bookmark not defined 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội Error! Bookmark not defined 3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế Error! Bookmark not defined 3.1.2.2 Thực trạng phát triển ngành Error! Bookmark not defined 3.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập Error! Bookmark not defined ix 3.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị Error! Bookmark not defined 3.1.2.5 Thực trạng phát triển sở hạ tầng Error! Bookmark not defined 3.1.2.6 An ninh, quốc phòng Error! Bookmark not defined 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined 3.1.4 Tình hình quản lý đất đai phường Lộc ThọError! defined Bookmark not 3.1.4.1 Thực văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai Error! Bookmark not defined 3.1.4.2 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành Error! Bookmark not defined 3.1.4.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.4.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.4.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Error! Bookmark not defined 3.1.4.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.4.7 Thống kê, kiểm kê đất đai Error! Bookmark not defined 3.1.4.8 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.4.9 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai Error! Bookmark not defined 3.1.4.10 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai Error! Bookmark not defined 3.1.5 Tình hình sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.2 KẾT QUẢ ĐIỀU TRA, NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LỘC THỌ, THÀNH PHỐ NHA TRANG Error! Bookmark not defined x 3.2.1 Công tác định giá đất thành phố Nha TrangError! defined Bookmark not 3.2.2 Các văn định ban hành quy định giá loại đất địa bàn Error! Bookmark not defined 3.2.3 Xác định giá đất hệ số điều chỉnh giá đất…………………………56 3.2.4 Xác định giá đất phương pháp so sánh liệu thị trường phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined 3.2.4.1 Thu thập, tập hợp xử lý số liệu thị trường Error! Bookmark not defined 3.2.4.2 Phân tích liệu thị trường phát triển thông tin Error! Bookmark not defined 3.2.4.3 Khoanh vùng giá trị xác định giá trị sở cho vùng địa bàn Error! Bookmark not defined 3.2.4.4 Xây dựng mơ hình giá đất theo thị trường Error! Bookmark not defined 3.3 ỨNG DỤNG PHẦN MỀM ARCGIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT Error! Bookmark not defined 3.3.1 Ứng dụng ArcGIS xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined 3.3.1.1 Xây dựng sở liệu thông tin chung đất đồ địa Error! Bookmark not defined 3.3.1.2 Sắp xếp yếu tố ảnh hưởng theo thứ bậc Error! Bookmark not defined 3.3.1.3 Xây dựng sở liệu thể mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Error! Bookmark not defined 3.3.2 Khai thác sở liệu giá đất phục vụ cho thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined 3.3.2.1 Hệ thống thông tin giá đất Error! Bookmark not defined 3.3.2.2.Truy vấn, tìm kiếm thơng tin giá đất Error! Bookmark not defined 3.3.2.3 Liên kết ảnh với sở liệu Error! Bookmark not defined 3.3.2.4 Ứng dụng công tác quản lý thông tin tài bất động sản Error! Bookmark not defined 77 Hình 3.13 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng yếu tố quy mô đến giá đất d Xây dựng sở liệu thuộc tính đồ ảnh hưởng yếu tố hướng Yếu tố hướng nhận hai giá trị tốt (T) xấu (X) Tiến hành xác định thông tin hướng đến đất bảng tính Excel để có sở liệu thuộc tính yếu tố hướng Trong tổng số có hướng xấu 46 hướng tốt 36 Tỷ lệ hướng đất thể hình 3.14 Hình 3.14 Tỷ lệ số lượng hướng đất Từ sở liệu thơng tin thuộc tính yếu tố hướng, tiến hành kết nối với sở liệu không gian (bản đồ địa chính) để xây dựng sơ đồ mức độ ảnh hưởng yếu tố hướng đến giá đất (Hình 3.15) 78 Hình 3.15 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng yếu tố hướng đến giá đất 3.3.2 Khai thác sở liệu giá đất phục vụ cho thị trường bất động sản 3.3.2.1 Hệ thống thông tin giá đất Từ kết chồng ghép xây dựng hệ thống thông tin đến đất Hệ thống thông tin cung cấp thơng tin số thửa, diện tích, loại đất, họ tên chủ sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng giá đất, giá đất thị trường, giá đất Nhà nước,…Lấy ví dụ số 18 tờ đồ số 11 phường Lộc Thọ (Hình 3.16) 79 Hình 3.16 Sơ đồ hệ thống thơng tin giá đất đất số 184, tờ đồ 11 3.3.2.2.Truy vấn, tìm kiếm thơng tin giá đất Để tìm kiếm thông tin giá đất ArcGIS, người dùng cần tìm kiếm đồ thơng qua từ khóa nội dung cần truy vấn, dùng chức Find Seclect by Attributes Menu phần mềm để thực chức tìm kiếm Sau tìm kiếm đồ, đây, người dùng truy vấn thơng tin đất đồ cách kích chuột vào đất cần truy vấn Ví dụ: Tìm kiếm bất động sản thỏa mãn thuộc tính có hướng Đơng Nam, hình thể tốt, quy mơ chuẩn giá thị trường m2 3,12 triệu Kết tìm kiếm thể hình 3.17 80 Hình 3.17 Kết tìm kiếm thơng tin giá đất đất số 95, tờ đồ số 11 phường Lộc Thọ 3.3.2.3 Liên kết ảnh với sở liệu Trong ArcMap có khả liên kết ảnh với ảnh máy tính cơng cụ Hyperlink Cách liên kết ảnh thể qua ví dụ sau: Nút lệnh liên kết (Hyperlink): cho phép truy cập vào tài liệu trang Web có liên quan đến đối tượng Hyperlink cho phép bạn cung cấp thêm thông tin đối tượng cho người sử dụng đồ bạn ArcMap + Nhấn chuột phải vào Layer vần làm Hyperlink chon Open Attribute Table để mở bảng thuộc tính, sau tạo trường LINK với định dạng text + Trong trường LINK này, điền đường đãn tương đối đến thông tin theme đối tượng Nhập “D:\27_Quang Trung-SHT 213.JPG” vào trường LINK vị trí tương ứng với tên phường Lưu ý: nhập xác đường dẫn, tên định dạng đối tượng thêm vào + Tắt bảng thuộc tính Nhấp chuột phải vào layer GiaDat_LocTho chọn Properties Ở tab Display, mục Hyperlink tích vào Support Hyperlink using field, nhấp chuột vào mũi tên xổ xuống phía chọn trường LINK 81 Hình 3.18 Hộp thoại Layer properties để thực chức liên kết ảnh + Nhấp OK Chọn nút lệnh ảnh xuất , nhấp chuột vào Việt Nam đồ, file Hình 3.19 Kết liên kết hình ảnh với đất 213 đường Quang Trung 3.3.2.4 Ứng dụng cơng tác quản lý thơng tin tài bất động sản 82 Từ sở liệu đất đai tờ đồ 11 phường Lộc Thọ khai thác để phục vụ cho lĩnh vực tính thuế sử dụng đất, tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính giá trị đền bù thu hồi Ví dụ: - Tiền sử dụng đất: [Tien_SDD] = [Gia_NN_1m2]* [Dien_Tich] (hình 3.20) - Tính lệ phí trước bạ: + Lệ phí trước bạ cấp giấy chứng nhận: [Thue_TB_CG] = 0.5%* [Tien_SDD] + Lệ phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: [Thue_TB_CN] = 0.5%* [Gia_CN] Trong đó, [Gia_CN]: giá chuyển nhượng hợp đồng hai bên tự thỏa thuận - Tính giá đền bù thu hồi đất: [Gia_denbu] = 0.5%* [Dien_Tich]*[Gia_TT_1m2] Sau thêm trường liệu khoản thu tài vào bảng thuộc tính vào Field/Calculate để tính giá trị khoản thu Hình 3.20 Hộp thoại Field Calculator để thực chức tính tốn 83 Hình 3.21 Kết tiền sử dụng đất tự động cập nhật sau thực lệnh tính tốn tiền sử dụng đất phường Lộc Thọ 3.3.3 Đánh giá khả ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng, quản lý sở liệu thông tin giá đất 3.3.3.1 Ưu điểm - Giải vấn đề kết nối liệu không gian liệu thuộc tính mà phần mềm MicroStation khơng làm được, giúp việc quản lý liệu đồng Không phải kết nối với nhiều phần mềm phức tạp khác, điểm hạn chế mà phần mềm VILIS 2.0 mắc phải - Khả lưu trữ cập nhật thông tin tốt với dung lượng lớn (vượt trội Mapinfo), an tồn, góp phần khắc phục công đoạn lưu trữ, cập nhật, chỉnh lý thủ cơng trước - Phần mềm ArcGIS có cơng cụ giúp chuyển đổi dễ dàng, nhanh chóng file từ nhiều định dạng khác - Ứng dụng phần mềm ArcGIS cho trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thơng tin đất đai thơng tin pháp lý, đặc điểm, giá thành thuận lợi, đáp ứng nhu cầu quan quản lý đối tượng tham gia thị trường đất đai - Chức biên tập đối tượng dễ hiểu, nhanh gọn, dễ sử dụng, chức tạo lập đồ chun đề đơn giản có tính thẩm mỹ cao 3.3.3.2 Nhược điểm 84 - ArcGIS chưa thể tiến hành tính tốn cơng thức tốn học phức tạp - Có q nhiều công cụ ArcGIS để biên tập, xử lý, khai thác đồ - ArcGIS phần mềm khác địi hỏi người dùng có trình độ chun mơn định Với ưu điểm nêu trên, hệ thống GIS nói chung cơng nghệ phần mềm ArcGIS nói riêng mang lại kết to lớn mà trước phương pháp thủ cơng khơng thể có Hệ thống thơng tin địa lý GIS cịn mang lại cho nhà quản lý cách nhìn, đánh giá tổng quát mặt không gian đối tượng quản lý nhiều nguồn liệu khác Và việc ứng dụng ArcGIS xây dựng đồ giá đất hồn tồn khả thi Độ xác ArcGIS tương đối cao, việc thực phép truy vấn nhanh chóng, dễ dàng kết xác so với việc đánh giá trực quan 3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT Ở Qua q trình nghiên cứu, phân tích tạo kết quả, đề tài đề xuất số giải pháp để phát triển hệ thống thông tin giá đất sau: - Phạm vi đề tài dừng lại kết hệ thống thông tin giá đất số tờ đồ địa phường nghiên cứu Để phổ biến rộng rãi hệ thống thông tin giá đất này, cần phải thực tiếp tục thực kết tờ đồ lại phường, phường khác thành phố Nha Trang - Hệ thống thông tin giá đất cung cấp thông tin cách xác, nhanh chóng đầy đủ Hệ thống thơng tin giá đất hỗ trợ cho doanh nghiệp nước xem xét điều kiện đầu tư đảm bảo quyền lợi người dân bị thu hồi đất cho dự án phát triển kinh tế Ngồi việc cung cấp giá đất thị trường hệ thống thông tin giá đất địa bàn phường Lộc Thọ cịn cung cấp nhiều thơng tin đất giá đất Nhà nước, hỗ trợ cho Nhà nước công tác quản lý đất đai quản lý tài đất đai Vì vậy, cần quản lý phát triển hệ thống thông tin quan quản lý Nhà nước đất đai địa phương cấp phổ biến trang web thông tin - Hệ thống thơng tin giá đất cịn hỗ trợ tích cực cho việc đánh giá trình phát triển kinh tế - xã hội địa phương Giá đất thị trường vùng biểu mức độ phát triển kinh tế - xã hội vùng Tuy nhiên, giá đất thị trường luôn biến động theo thời gian, thiết nghĩ để hệ thống thông tin giá đất sử dụng hiệu quả, giá đất cần cập nhật qua năm Công tác cập nhật việc xác định thông tin giá trị đất sở, cập nhật trường thuộc tính liệu sở để có hệ thống thơng tin giá đất mới.Như vậy, hệ thống thơng tin giá đất phục vụ cho nhiều đối tượng cá nhân, quan, doanh nghiệp quan tâm đến giá đất quan 85 quản lý Nhà nước đất đai Vì vậy, hệ thống thông tin giá đất cần phát triển cập nhật thường xuyên - Công tác định giá đất UBND tỉnh Khánh Hòa thực hàng năm ban hành bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, giá đất theo quy định Nhà nước chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường tăng cao địa bàn thành phố Do đó, ngành Tài nguyên - Môi trường cấp cần xây dựng lực lượng chuyên trách định giá đất; đào tạo bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đưa bảng giá phù hợp, sát với giá thị trường nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư giá đất sát với giá thực tế theo tinh thần Nghị định 69/2009 NĐ-CP ngày 13/8/2009 Thông tư 14/2009 TT/BTNMT 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Với kết nghiên cứu phương pháp so sánh liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang phần cho thấy cần thiết đưa GIS vào công tác quản lý đất đai Từ tơi có kết luận việc ứng dụng sau: Đề tài sử dụng phương pháp so sánh liệu thị trường để xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tiến hành khoanh vùng giá trị xác định giá trị sở vùng, xây dựng mơ hình định giá đất thị trường Kết tính tốn hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Lộc Thọ cho thấy có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, hướng, quy mơ, hình thể đất Vị trí yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất, loại đường phố vị trí khác giá đất khác nhau, giá đất vị trí VT2 58,5% vị trí VT1; giá đất vị trí VT3 51,7% vị trí VT1, giá đất vị trí VT4 45,3% so với vị trí VT1 giá đất VT5 31,6% so với vị trí VT1 Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến giá đất yếu tố quy mơ, đất có quy mơ khơng chuẩn giá 86,3 – 96,4% so với đất có quy mơ chuẩn Yếu tố ảnh hưởng thứ ba khu vực hướng đất, giá đất có hướng xấu 91,7% so với đất có hướng tốt Yếu tố hình thể yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực này, giá đất có hình thể xấu 94% so với đất có hình thể tốt Tại phường Lộc Thọ có vùng giá trị: vùng có giá trị sở 11,2 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh giá đất cho vùng từ đến 2,7 lần; vùng có giá trị sở 9,2 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh giá đất cho vùng từ đến 2,7 lần; vùng có giá trị sở 7,14 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh cho vùng từ đến 2,3 lần; vùng có giá trị sở 5,1 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh cho vùng từ dến 2,7 lần; vùng có giá trị sở 3,12 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh cho vùng từ 2,1 đến 3,2 lần Từ kết điều tra xác định giá đất theo phương pháp so sánh liệu thị trường, đề tài tiến hành xây dựng sở liệu thơng tin thuộc tính đến đất, kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết liệu khơng gian (bản đồ địa phần mềm Microstation) nhằm xây dựng đồ đơn tính yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đồ phân vùng giá trị tổng hợp để xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Lộc Thọ tờ đồ số 11 Kết có sở liệu hệ thống giá đất phường nghiên cứu Hệ thống thông tin giá đất cung cấp tất thông tin liên quan đất như: số thửa, tờ đồ, tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất, thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, quy mơ, hình thể, hướng,…), giá đất Nhà nước giá đất thị trường Từ sở liệu 87 xây dựng tiến hành khai thác sử dụng sở liệu giá đất từ giúp người nắm bắt tình hình giá đất địa bàn phường Sau xây dựng hệ thống thông tin giá đất, đề xuất giải pháp nhằm phát triển hệ thống thông tin giá đất địa bàn phường nhằm hỗ trợ cung cấp thông tin giá đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất quan quản lý Nhà nước đất đai Việc ứng dụng phần mềm ArcGIS cho trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thơng tin đất đai thơng tin pháp lý, đặc điểm, giá đất thuận lợi, đáp ứng nhu cầu quan quản lý đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản KIẾN NGHỊ Thông qua trình thực nhận thức cần thiết đề tài nên tơi có số kiến nghị sau: - Để nâng cao mức độ hoàn thiện khả ứng dụng vào thực tế từ kết đề tài cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung, mở rộng phạm vi mục tiêu nghiên cứu, để phát triển hệ thống thông tin giá đất địa bàn phường Lộc Thọ, phường khác thuộc thành phố Nha Trang thời gian tới - Thị trường đất đai phát triển phức tạp đặc biệt chế thị trường giá đất biến động lớn qua năm Vì việc nắm rõ thông tin giá đất nhiệm vụ quan trọng quan quản lý Nhà nước đất đai góp phần bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương - Công tác định giá đất UBND tỉnh Khánh Hòa thực hàng năm ban hành bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013.Tuy nhiên, giá đất theo quy định chưa sát với giá thị trường tăng cao địa bàn Do đó, đề nghị ngành Tài ngun Mơi trường cấp cần xây dựng lực lượng chuyên trách định giá đất; đào tạo bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đưa bảng giá phù hợp, sát với giá thị trường nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tốt - Xây dựng hệ thống sở liệu giá đất cần cập nhật thường xuyên cung cấp thông tin kịp thời trang web ngành, góp phần làm cho thông tin giá đất thị trường công khai, minh bạch, giúp bên tham gia giao dịch nắm đầy đủ thông tin cần thiết phục vụ phát triển thị trường bất động sản - Với kết đề tài áp dụng xây dựng sở liệu giá đất phục vụ tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp thời gian tới địa bàn thành phố 88 - Cần nhìn thấy tính hữu ích phần mềm ArcGIS đầu tư nguồn nhân lực sử dụng phần mềm, sở vật chất để ứng dụng mức góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ tin học hóa cho cán quản lý 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Văn Bình, Kỹ thuật đồ số, trường Đại học Nông Lâm Huế, 2010 [2] Trần Quốc Bình, Bài giảng ArcGIS 8.1, trường Đại học Khoa Học Tự Nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004 [3] Bộ Tài chính, Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 123/2007/NĐ-CP, 2007 [4] Bộ Tài ngun Mơi trường - Bộ Tài chính, Thơng tư liên tịch số 02/2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương, 2010 [5] Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, 2004 [6] Chính phủ, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, 2007 [7] Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, 2004 [8] Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, 2009 [9] Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển đổi hệ thống Địa chính, Giáo trình Hệ thống thông tin đất đai, Hà Nội 2001 [10] Nguyễn Thị Hải, Bài giảng quy hoạch sử dụng đất, trường Đại học Nông Lâm Huế, 2010 [11] Lê Công Hữu, Ứng dụng GIS phương pháp so sánh liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất thị trấn Nam Phước, huyện Duy Xuyên, tỉnh Khánh Hòa, 2012 [12] Trần Văn Nguyện, Bài giảng Định giá đất, trường Đại học Nông Lâm Huế, 2011 [13] Trần Thị Phượng, Bài giảng Hệ thống thông tin đất đai (LIS), trường Đại học Nông Lâm Huế, 2005 90 [14] Quốc hội, Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội, 2007 [15] Quốc hội, Luật Đất đai số 45/2013/QH13, 2013 [16] Võ Thị Quỳnh Trang, Bài giảng định giá đất, trường Cao Đẳng Sư Phạm Thừa Thiên Huế, 2009 [17] Hồ Thị Lam Trà, Giáo trình định giá đất, trường Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội, 2005 [18] Trung tâm Đào tạo Địa chính, Hướng dẫn sử dụng phần mềm ArcGIS 9.0, 2009 [19] UBND phường Lộc Thọ, Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất đai, 2015 [20] UBND phường Lộc Thọ, Báo cáo tình hình Kinh tế Xã hội – An ninh quốc phòng năm 2013 phương hướng nhiệm vụ năm 2015, 2014 [21] UBND thành phố Nha Trang, Báo cáo kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường địa bàn thành phố Nha Trang, 2015 [22] UBND tỉnh Khánh Hịa, Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa, 2015 [23] UBND tỉnh Khánh Hòa, Quyết định số 30/2014/QĐ-UBND ngày 20/ 12/2014 việc ban hành quy định giá loại đất, 2015 [24] Đinh Thị Thúy Vi, Ứng dụng GIS phương pháp so sánh liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất thị trấn Thuận An, huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế, 2012 Website Bài giảng định giá đất [25] http://baigiang.violet.vn/present/show?entry_id=5226304 Báo quản lý đất [26] http://www.hua.edu.vn/khoa/qldd/index.php/vi/bai-bao-qldd Tài liệu hướng dẫn sử dụng ArcGIS [27] http://tailieu.vn/doc/tai-lieu-huong-dan-su-dung-arcgis-co-ban-phan-1794636.html 91 [28] http://vi.wikipedia.org/wiki/ArcGIS Tài liệu ArcGIS Online [29].http://resources.arcgis.com/en/help/arcgisonline/index.html#/What_is_Arc GIS_Online/010q00000074000000/ [30] http://wiki.gis.com/wiki/index.php/ArcGIS_Online#cite_note-1 [31] http://ungdungmoi.com/index.php?page=productView2&id=465 ... tài ? ?Xác định giá đất đô thị phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hịa”được thực nhằm mục đích xác định hệ số điều chỉnh giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xây... tài ? ?Xác định giá đất đô thị phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa? ?? MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung Xác định vùng giá đất theo hệ số điều chỉnh. .. LỢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ BẰNG PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG Chun ngành: QUẢN LÝ ĐẤT