Trên cơ sở phân tích các đặc điểm của đất đai, nghiên cứu các thông lệ quốc tế về định giá đất và đánh giá thực trạng các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam, bài viết đề xuất một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam để góp phần chống thất thu ngân sách nhà nước.
TÀI CHÍNH - Tháng 04/2019 HỒN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHẰM CHỐNG THẤT THOÁT NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC LÊ XUÂN TRƯỜNG, NGUYỄN ĐÌNH CHIẾN Định giá đất có ý nghĩa quan trọng xác định nghĩa vụ tài chủ thể kinh tế Nhà nước có tác động lớn đến việc triển khai thực dự án kinh tế - xã hội Nhà nước Trên sở phân tích đặc điểm đất đai, nghiên cứu thông lệ quốc tế định giá đất đánh giá thực trạng phương pháp xác định giá đất Việt Nam, viết đề xuất số khuyến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp xác định giá đất Việt Nam để góp phần chống thất thu ngân sách nhà nước Từ khóa: Định giá, đất, phương pháp, thất thu, ngân sách nhà nước IMPROVING LAND VALUATION METHODS AGAINST STATE BUDGET LOSSES Le Xuan Truong, Nguyen Dinh Chien Land valuation is important in determining the financial obligations of economic entities to the State which has a great impact on the implementation of state projects Based on analyzing the characteristics of land, international practices on land valuation and the practical land valuation methods in Vietnam, the author proposes a number of recommendations to improve land valuation methods in Vietnam to prevent possible state budget losses Keywords: Valuation, land, methods, loss, state budget Ngày nhận bài: 15/3/2019 Ngày hoàn thiện biên tập: 8/4/2019 Ngày duyệt đăng: 12/4/2019 Những đặc điểm đất có ảnh hưởng đến phương pháp xác định giá đất Để định giá đất trước hết cần xác định rõ nội hàm khái niệm “đất” đặc điểm đất Theo Từ điển tiếng Việt Viện Ngơn ngữ học đất hiểu theo nhiều nghĩa khác tùy theo bối cảnh cụ thể Cụ thể: Đất chất rắn người loài động vật lại, sinh sống, cỏ mọc; đối lập với trời với biển, nước; Đất chất rắn làm thành lớp bề mặt trái đất, gồm hạt vụn khống vật khơng gắn chặt với nhiều chất hữu gọi mùn, trồng trọt được… Theo David G Rossiter, đất – “land” hiểu phần diện tích bề mặt trái đất mà đặc tính chủ yếu tương đối ổn định thay đổi có tính chu kỳ tiên đốn được, tồn thuộc tính hệ sinh thẳng khu vực đó, bao gồm khí quyển, thổ nhưỡng lớp địa chất, thủy văn, cư trú động thực vật, kết hoạt động khứ người xét phương diện hoạt động có tác dụng đáng kể đến tính hữu dụng việc sử dụng đất người tương lai Đây khái niệm toàn diện phản ánh nội hàm đất theo nghĩa đen từ Với cách hiểu đó, đất có đặc điểm sau: Cố định vị trí: Đất bị cố định vị trí khơng gian (khơng hoàn toàn tuyệt đối) nên đất bị chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất, đó, đất đai phận quan trọng bất động sản Hữu hạn: Trừ số trường hợp đặc biệt, đất đai làm sản sinh q trình sản xuất Quy mơ dân số ngày gia tăng, nhu cầu đất ở, đất sản xuất, kinh doanh tăng mà đất lại hữu hạn nên giá đất ln có xu hướng tăng Mặc dù vậy, yếu tố tự nhiên đất, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: Vị trí địa lý, kết cấu hạ tầng, vị trí cụ thể đất… Khơng hao mịn: Khác với tài sản khác thường bị hao mòn theo thời gian sử dụng, đất khơng bị hao mịn theo thời gian sử dụng Do khơng bị hao mịn theo thời gian sử dụng có tính hữu hạn quy mơ nên xét cách tổng qt giá đất ln có xu hướng tăng Đa dạng: Đất đa dạng phong phú nhiều phương diện: Tính chất lý hóa, đặc điểm thổ nhưỡng, 51 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI vị trí địa hình… Khi xác định giá đất không quan tâm đến đặc điểm nêu đất khơng phản ánh giá trị đất Thông lệ quốc tế phương pháp định giá đất Mặc dù, theo thông lệ quốc tế, tồn phương pháp chung định giá đất, song mục đích xác định giá đất chi phối việc xác định phương pháp định giá đất Việc xác định giá đất sản xuất nông nghiệp khác với xác định giá đất để tính thuế tài sản Trong q trình nghiên cứu phương pháp định giá, nhóm tác giả tìm hiểu cơng trình nghiên cứu nhà nghiên cứu nước quy định pháp luật nước định giá đất với mục đích tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất nhà nước giao đất tính tiền đền bù Nhà nước thu hồi đất Qua nghiên cứu tài liệu giới thiệu phương pháp chung định giá đất định giá đất để tính thuế tài sản cho thấy, có lý giải thích điều này: (i) Sự tồn phổ biến hệ thống đa sở hữu đất đai, bao gồm sở hữu nhà nước sở hữu tư nhân đất đai dẫn đến việc xác định giá đất chủ yếu nhằm mục đích giá mua bán chủ sở hữu đất với người mua đất quan hệ thị trường; (ii) Đối với hệ thống tính thuế tài sản theo giá trị tài sản điều quan trọng phải xác định sát giá trị thị trường tài sản để đảm bảo tính cơng đánh thuế Như vậy, phương pháp xác định giá đất, bản, sử dụng phương pháp chung xác định giá đất quan hệ giao dịch mua bán bất động sản… Các phương pháp xác định giá đất sản xuất nơng nghiệp Có nhóm mơ hình xác định giá đất sản xuất nông nghiệp bao gồm: (i) Các mơ hình phù hợp đơn lẻ phi khơng gian; (ii) Các mơ hình phù hợp đơn lẻ khơng gian Mỗi nhóm mơ hình lại gồm phương pháp: Định giá dựa đặc tính đất định giá dựa chất lượng đất Đồng thời, với phương pháp cụ thể cách xác định lại chia nhỏ theo trường hợp cụ thể: Cơ sở nguồn lực tĩnh sẵn có đất tĩnh; Cơ sở nguồn lực động sẵn có đất tĩnh; Cơ sở nguồn lực động sẵn có đất động (David G Rossiter, 1996) Chẳng hạn, theo phương pháp định giá đất dựa đặc tính đất việc xác định giá đất thực hàm số với từ a đến n đặc tính đất {LC} LMU đo lường cho diện tích đơn vị LMU phù hợp SLMU.LUT diện tích đơn vị loại diện tích đất sử dụng LUT sau: 52 SLMU.LUT = LUT({LC}LMU) Công thức rằng, hàm số LUT mà dựa vào sẵn có xác định dựa loại diện tích đất sử dụng đặc tính đất đo lường cho việc định giá đơn vị diện tích đất cụ thể, cho sẵn có đất loại diện tích đất sử dụng LUT đơn vị LMU S sử dụng để diễn tả quy mô riêng biệt phân loại Chẳng hạn như: Theo khung định giá đất Tổ chức Lương thực Thế giới (FAO), diện tích coi phù hợp cho mục đích sử dụng đất định xếp theo số S {S1, S2, S3, N1, N2} = {Phù hợp cao, phù hợp, phù hợp trung bình, khơng phù hợp lý kinh tế, khơng phù hợp lý vật lý} Theo phương pháp định giá đất dựa chất lượng đất áp dụng công thức tương tự với biến số dựa chất lượng đất Các phương pháp chung định giá đất định giá đất để tính thuế tài sản Khái quát cách tiếp cận phương pháp định giá đất: Có nhiều cách tiếp cận khác phương pháp xác định giá đất Có thể xếp theo nhóm phương pháp định tính nhóm phương pháp định lượng; Có thể xếp theo nhóm phương pháp truyền thống nhóm phương pháp đại; xếp theo nhóm phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí thu nhập Hệ thống định giá truyền thống thường định giá định tính, chủ yếu dựa kinh nghiệm đánh giá trực giác, hệ thống định giá kinh nghiệm chủ nghĩa Hệ thống định giá theo tham số thực phân bổ giá trị theo ngưỡng giá trị phù hợp với đặc điểm đất, việc tính tốn tương tác yếu tố có ý nghĩa tác động thực thơng qua mơ hình đa biến đơn giản hay gọi số tăng thêm yếu tố đơn biến Trong hệ thống định giá thống kê, việc phân tích mơ hình tương quan hồi quy đa biến sử dụng để đánh giá đặc tính đất lựa chọn đặc tính sẵn có đất Hệ thống định giá đơn biến cố gắng lượng hóa tác động đặc tính riêng biệt đất việc xác định giá đất… Một số phương pháp định giá đất cụ thể - Phương pháp so sánh trực tiếp: Xác định giá đất thông qua việc so sánh mảnh đất cần định giá với mảnh đất tương tự giao dịch thị trường bất động sản Để xác định giá đất theo phương pháp này, cần quan tâm đến vị trí TÀI CHÍNH - Tháng 04/2019 đất, đặc điểm vật lý đất thời giao dịch mua bán đất Phương pháp sở phương pháp định giá đất khác Theo Wyatt (2007), “Nguyên tắc so sánh sở tất phương pháp khác phương pháp định giá thân nó” Phương pháp so sánh trực tiếp sở cho phương pháp định giá đất khác đơn giản Trong trường hợp khơng có mảnh đất đơn chưa đầu tư hạ tầng khơng có cơng trình kiến trúc bán làm sở so sánh phương pháp định giá phức tạp hơn, phải tách giá trị đầu tư khỏi đất, trước hết phải tính tốn phần giá trị đất tăng thêm, sau đó, phần giá trị tăng thêm trừ khỏi giá bán bất động sản để xác định giá đất đơn Phương pháp gặp khó khăn khơng có giao dịch sẵn thị trường đất khu vực thời điểm cần xác định giá đất - Phương pháp thu nhập (còn gọi phương pháp phân bổ) xác định giá đất theo tỷ lệ % tổng giá trị bất động sản Tỷ lệ xây dựng dựa giá trị hạ tầng cơng trình kiến trúc đất Phương pháp phân tích dịng thu nhập tương lai cách ước tính số tiền đầu tư để thu lợi ích tương lai Phương pháp sử dụng để xác định giá trị đất dựa thu nhập khả mang lại thu nhập trường hợp mảnh đất khơng sử dụng cho người sở hữu trực tiếp sử dụng… - Phương pháp chiết trừ, xác định giá đất hai cách: (i) Xác định tỷ trọng giá trị đất tổng giá trị tài sản (phân bổ); (ii) Trừ giá trị khấu hao bất động sản đầu tư đất khỏi tổng giá trị bất động sản - Phương pháp đầu tư, phân tích chi phí đầu tư vào đất sau trừ chi phí đầu tư khỏi giá bán dự kiến đất sau đầu tư để xác định giá đất chưa đầu tư Những chi phí đầu tư chủ yếu cần xác định để trừ xác định giá đất gồm: đường xá, cấp nước, thoát nước, trường học, bện viện… - Phương pháp thặng dư, xác định giá đất cách vốn hóa giá trị đầu tư vào đất để xác định phần thu nhập tăng thêm đầu tư vào đất Theo phương pháp này, thu nhập xác định giá trị đầu tư chia cho tỷ lệ vốn hóa Phương pháp sử dụng rộng rãi để xác định giá đất khu vực thị hóa khơng có sẵn giao dịch đất thị trường Phương pháp phù hợp sử dụng để xác định khác giá trị đất địa phương mà giá trị đầu tư tăng thêm đồng Phương pháp giá trị cho thuê vốn hóa, xác định giá đất cách lấy giá cho th chia cho tỷ lệ vốn hóa Ví dụ: Một lô đất cho thuê với giá hàng năm 500.000.000 đồng tỷ lệ vốn hóa 8% giá trị đất 500.000.000/8% = 6.250.000.000 đồng Một số lưu ý Vince Mangioni Kauko Viltanen (2014) rút nghiên cứu vấn đề định giá đất khu vực thị hóa sau: - Việc xác định giá đất dù theo phương pháp cần dựa tảng giống xác định cho mục đích cụ thể, xác định cho mức độ sử dụng cao lựa chọn sử dụng tốt - Giá đất khu vực thị hóa phụ thuộc nhiều vào mức độ đầu tư kết cấu hạ tầng khu vực khu vực lân cận - Không nên định giá đất đánh thuế dựa trên đất mà cần dựa nên sử dụng đất cách tốt Phương pháp xác định giá đất hành Việt Nam Liên quan đến phương pháp xác định giá đất hành thực tiễn Việt Nam có số vấn đề cần ý sau: Thứ nhất, quy định pháp luật định giá đất hành Việt Nam: Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Trên sở đó, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật (Điều 4) Giá đất quan trọng để xác định nghĩa vụ tài từ đất đai Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất (Khoảng 19, Điều 3) Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể (Điều 18) Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định chi tiết nội dung Trên sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Theo Nghị định này, giá 53 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI đất xác định theo phương pháp, bao gồm: So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư Hệ số điều chỉnh giá đất Các Điều từ 113 đến 116 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xây dựng khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể vấn đề liên quan đến tư vấn xác định giá đất Căn vào quy định nói trên, phương pháp định giá đất quy định Nghị định với kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất, Chính phủ ban hành Khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng… Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa, giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Khung giá đất sử dụng làm để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất địa phương Hiện tại, khung giá đất Việt Nam thực theo quy định Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ Căn nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND cấp thơng qua bảng giá đất Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất quy định cụ thể loại đất theo mục đích sử dụng (đất trồng hàng năm, lâu năm, đất làm muối, đất có mặt nước nơi trồng thủy sản, đất rừng trông, đất ở, đất thương mại dịch vụ…) Bảng giá đất xây dựng theo vị trí đất Đối với địa phương có đồ địa có điều kiện nhân lực, kinh phí bảng giá đất xây dựng đến đất Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến thị trường có biến động, thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp Thứ hai, bảng giá đất sử dụng để làm tính tiền sử dụng đất (trong hạn mức); tính thuế sử dụng đất; tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước Giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh định dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở 54 liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Trong trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể, quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; giải khiếu nại giá đất; thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu, thực việc tư vấn giá đất Tổ chức có chức tư vấn giá đất thực tư vấn giá đất theo yêu cầu đáp ứng nguyên tắc theo quy định Việc xây dựng, định giá đất cụ thể thực theo trình tự cụ thể sau: - Sở Tài nguyên Môi trường điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh Cơ quan thuê tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực - Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực thẩm định Hội đồng chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập với vai trò thường trực Sở Tài phải có thành viên chun gia định giá độc lập - Chủ tịch UBND cấp tỉnh định giá đất Thứ ba, giá đất cụ thể được sử dụng để làm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (vượt hạn mức); tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất; làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Như vậy, giá đất cụ thể xác định giá đất định thời điểm định theo yêu cầu Nhà nước tổ chức, cá nhân Một số khó khăn, hạn chế Hiện tại, khung giá đất thực theo quy định Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Khung giá đất xác định theo nhóm đất (nơng nghiệp, phi nơng nghiệp) vùng kinh tế nước Thực tế cho thấy, bất cập lớn giá quy định khung giá đất thấp so với thực tế Cụ thể: - Đất TP Hà Nội (đô thị đặc biệt thuộc vùng Đồng sông Hồng) TP Hồ Chí Minh (đơ thị đặc biệt thuộc vùng Đông Nam Bộ, khung giá đất quy định mức tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, mức tối đa 162 triệu đồng/m2 Trong đó, thực tế, TÀI CHÍNH - Tháng 04/2019 giá giao dịch thị trường cao gấp nhiều lần giá giao dịch cao lên đến tỷ đồng/m2 - Điều 11, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định “Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất” Đối với đất này, quy định mức tối đa cao 30% cịn thấp so với giá thị trường Những bất cập dẫn đến hệ lụy gây thất thu cho ngân sách nhà nước Khung giá đất Chính phủ bảng giá đất UBND cấp tỉnh sử dụng chủ yếu để tính thuế, phí lệ phí liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Khi định giá thấp nhiều lần so với giá thực tế thị trường, nguồn thu ngân sách nhà nước từ khoản thu bị sụt giảm nhiều so với thực tế điều kiện tốc độ thị hóa ngày cao tất vùng miền, diện tích đất nông nghiệp phi nông nghiệp đất chuyển đổi sang đất ngày lớn… Ngồi ra, hệ lụy cịn ảnh hưởng đến quyền lợi người dân đền bù giải phóng mặt bằng, gây chậm tiến độ dự án đầu tư Giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất xác định sở giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh quy định Mặc dù vậy, trình xây dựng, định giá đất cụ thể phụ thuộc vào giá khung giá bảng giá đất nên làm cho giá đất để tính đền bù cịn q thấp so với giá thị trường Điều ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người dân họ sở hữu tài sản lớn quyền sử dụng đất lại bị thu hồi vĩnh viễn với giá rẻ so với thực tế Một số khuyến nghị Để hoàn thiện phương pháp xác định giá đất Việt Nam cần triển khai nhiệm vụ sau: Thứ nhất, nên bổ sung thêm vào hệ thống phương pháp xác định giá đất Chính phủ quy định hai phương pháp mà theo thông lệ quốc tế nước áp dụng, là: Phương pháp đầu tư Phương pháp giá trị cho thuê vốn hóa Việc bổ sung giúp tạo thêm lựa chọn gặp khó khăn áp dụng phương pháp định giá khác Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể Nghị định Chính phủ cứ, điều kiện, sở liệu tổ chức thực phương pháp định giá đất Trong đó, đặc biệt lưu ý đến việc bổ sung yếu tố tác động đến giá đất khu vực thị hóa, làm tách bạch rõ giá trị đất tăng thêm đầu tư Nhà nước khu vực khu vực lân cận với đầu tư nhà đầu tư vào dự án Thứ ba, sửa đổi quy trình xác định giá đất để đảm bảo tính khách quan trình tổ chức định giá đất, tạo chế điều kiện để nâng cao vai trò tổ chức định giá độc lập quy trình xây dựng giá đất Thứ tư, hoàn thiện sở liệu thông tin giá thị trường bất động sản sở kết nối tất liệu quan nhà nước có liên quan theo hướng ứng dụng công nghệ thông tin đại internet Đồng thời, cần xây dựng chế mua sở liệu tổ chức cung cấp liệu độc lập để sử dụng kết hợp với sở liệu quan nhà nước định giá đất. Tài liệu tham khảo: David G Rositer (1996), A theoretical framework for land evaluation, Geoderma 72 (1996) 165-202; De la Rosa D., Van Diepen C.A (2002), Qualitative and Quantitative Land Evaluation, Encyclopedia of Life Support System, Eolss Publishers, Oxford, UK; De Cesare and Ruddock (1999), “The property tax system in Brazil” in Property tax: An international comparative Review, pp 266-282; Enid Slack Rechard Bird (2014), The Political Economy of Property tax Reform, OECD Working papers on fiscal federlism No.18; Kauko Vitanen Vince Mangioni (2014), Valuing Land for Tax Purpose in Highly Urbannized Cities, FIG Congress, Engaging the Challenges – Enhancing the Relevance; Kelly (2000), “Designing a Property Tax Strategy for Sub - Saharan Africa: An Analytical Framework Applied to Kenya”, Public Budgeting Finance, 20, No 4, pp36-51; Roy Baht (2009), Property Tax Reform in Developing and Transition Countries, USAID; Rosengard (2013), “The Tax Everyone Loves to Hate: Principle of Property Tax Reform” in A Primer Property Tax: Administration and Policy, pp 173-186 Thông tin tác giả: PGS.,TS Lê Xuân Trường, TS Nguyễn Đình Chiến - Học viện Tài Email: lexuantruonghvtc@gmail.com 55 ... xác định giá đất chi phối việc xác định phương pháp định giá đất Việc xác định giá đất sản xuất nông nghiệp khác với xác định giá đất để tính thuế tài sản Trong trình nghiên cứu phương pháp định. .. chất lượng đất Các phương pháp chung định giá đất định giá đất để tính thuế tài sản Khái quát cách tiếp cận phương pháp định giá đất: Có nhiều cách tiếp cận khác phương pháp xác định giá đất Có thể... dụng đất tính đơn vị diện tích đất (Khoảng 19, Điều 3) Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể (Điều 18) Luật Đất