CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Khái niệm bất động sản
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn tất cả sản phẩm do lao động con người tạo ra trên mảnh đất đó Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi thứ liên quan đến đất đai, cùng với các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật quốc tế thống nhất định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia có những đặc thù riêng trong hệ thống pháp luật, thể hiện qua cách phân loại và tiêu chí phân loại, dẫn đến sự tồn tại của "khu vực giáp ranh giữa bất động sản và động sản".
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản là đất đai và các tài sản liên quan, gắn liền với vị trí địa lý của đất Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, và Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, bất động sản được xác định rõ ràng Tuy nhiên, Nga chỉ định bất động sản là “mảnh đất” cụ thể, không phải là đất đai nói chung, vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về tài sản "gắn liền" với đất đai được xem là bất động sản Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, quy định rõ về vấn đề này.
“Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là bất động sản, trong khi đó, khi đã bứt khỏi cây thì được xem là động sản.” Quy định này cũng được phản ánh trong Luật Dân sự Nhật Bản, cũng như Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Theo quy định của 100 Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các vật gắn liền với nó, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan Tương tự, Luật Dân sự Đức cũng đưa ra khái niệm bất động sản tương tự, nhấn mạnh sự kết nối giữa đất đai và các tài sản liên quan.
Có hai cách diễn đạt chính về bất động sản: thứ nhất, mô tả cụ thể các yếu tố được coi là "gắn liền với đất đai"; thứ hai, không làm rõ khái niệm này, dẫn đến những hiểu biết khác nhau về tài sản "gắn liền với đất đai".
Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có những điểm khác biệt quan trọng về quy định bất động sản so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại bất động sản theo cách truyền thống mà còn định nghĩa chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Đặc biệt, Luật này mở rộng khái niệm bất động sản bao gồm cả những vật không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, Điều 174 định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng các tài sản khác liên quan Mỗi quốc gia có quy định riêng về bất động sản, dẫn đến sự khác biệt trong danh mục tài sản được công nhận Tại Việt Nam, khái niệm bất động sản vẫn còn mở và chưa có danh sách cụ thể Đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá, và một vật được công nhận là bất động sản khi đáp ứng đủ năm điều kiện nhất định.
Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người.
Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi.
Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là loại tài sản được sử dụng để đảm bảo cho khoản vay từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu.
Bất động sản thế chấp là tài sản không thể di dời, thường được sử dụng làm tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ngân hàng Các loại bất động sản này có thể bao gồm nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho và các tài sản gắn liền với đất đai Đặc biệt, chỉ có thể thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân Ngoài ra, bất động sản thế chấp còn bao gồm hoa lợi, lợi tức, tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ tài sản đó Tất cả bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân và doanh nghiệp đều có thể được thế chấp để vay vốn.
Đặc điểm của bất động sản thế chấp
Giá trị bất động sản thế chấp thường thấp hơn giá trị thị trường hiện tại do ảnh hưởng lớn từ biến động của thị trường bất động sản Điều này nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong quá trình cho vay.
Giá trị bất động sản thế chấp thường được định giá tương đương với giá trị thấp nhất của nó trong thời điểm thị trường xấu nhất Do đó, mức giá này có thể là mức thấp nhất mà tài sản đó có thể đạt được.
Bất động sản không thể di dời, do đó, việc thế chấp bất động sản chỉ liên quan đến các quyền như quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chứ không phải là thực thể vật chất Tại Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu Sự khác biệt giữa tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp và tài sản cầm cố nằm ở chỗ tài sản cầm cố là hiện vật, trong khi bất động sản thế chấp chỉ là các quyền liên quan đến bất động sản.
Thế chấp bất động sản chủ yếu là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà Trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng và khai thác bất động sản, tuy nhiên, họ không được phép chuyển nhượng hoặc giao dịch bất động sản đó trên thị trường.
Vai trò của bất động sản thế chấp
Thế chấp bất động sản là phương thức sử dụng tài sản bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn từ các tổ chức tín dụng Hình thức này cho phép chủ sở hữu tiếp tục sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp, đồng thời cung cấp nguồn vốn cần thiết cho các mục đích khác nhau Đây là giải pháp huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng cho cả cá nhân lẫn tổ chức khi cần thiết.
Khi sử dụng hình thức thế chấp bất động sản, các tổ chức và cá nhân thường gặp khó khăn do ngân hàng định giá tài sản ở mức thấp, thường là giá trong thời kỳ thị trường trầm lắng Điều này dẫn đến việc giá trị thực của bất động sản không được phản ánh chính xác, gây thiệt thòi cho người vay vốn.
1.4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng )
Ngân hàng là tổ chức tài chính chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực luân chuyển tiền tệ Một trong những hoạt động quan trọng của ngân hàng là nhận thế chấp bất động sản và các tài sản khác, giúp duy trì dòng tiền ổn định và đảm bảo hoạt động ngân hàng diễn ra bình thường.
Nhận thế chấp bất động sản giúp ngân hàng gia tăng vốn dự trữ bằng tài sản, đồng thời tạo ra lợi nhuận từ lãi suất mà người vay phải thanh toán.
Việc nhận thế chấp bất động sản và tài sản bảo đảm giúp tăng cường trách nhiệm của bên vay trong việc thực hiện cam kết trả nợ Đồng thời, nó cũng góp phần phòng ngừa rủi ro khi kế hoạch trả nợ của bên vay không được thực hiện hoặc xảy ra các tình huống không lường trước.
1.4.3 Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng, giúp tạo điều kiện cho tổ chức và cá nhân vay vốn để phát triển kinh doanh Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế mà còn góp phần vào sự phát triển của thị trường tài chính và tiền tệ Sự ổn định và phát triển của thị trường này có ảnh hưởng lớn đến sự ổn định và phát triển tổng thể của nền kinh tế.
Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Công Thương
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chỉ nhận thế chấp các bất động sản sau:
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng cũng như các tài sản gắn liền với đất đai.
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của chính phủ:
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp hợp pháp có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Hộ gia đình và cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời cũng có khả năng bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau:
Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất thuê từ Nhà nước đã được thanh toán tiền thuê cho toàn bộ thời gian hoặc nhiều năm, với điều kiện thời hạn thuê còn lại phải trên 1 năm Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có thể được thế chấp, nhưng thời gian thuê đất đã thanh toán còn lại phải tối thiểu 5 năm Thời gian vay vốn cần phải tương ứng với thời hạn thuê còn lại.
Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối, hoặc được thuê đất với hình thức trả tiền thuê hàng năm, tổ chức đó chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với khu đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên thị cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Các bất động sản thế chấp cần phải không có tranh chấp và đảm bảo đầy đủ pháp lý Mức cho vay tối đa đối với tài sản thế chấp là 75% giá trị của tài sản bảo đảm, trong khi mức cho vay tối đa cho quyền sử dụng đất sẽ được Tổng Giám đốc quy định cụ thể theo từng thời kỳ trong phạm vi này.
Khái quát chung về định giá bất động sản
Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự, bất động sản được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các vật thể cố định gắn liền với đất Những vật thể này chỉ có thể sử dụng khi không tách rời khỏi đất hoặc khi di chuyển có thể gây hư hại Định giá bất động sản là một nghệ thuật và khoa học, nhằm xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định, đồng thời xem xét các đặc điểm của bất động sản và các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.
Tính nghệ thuật trong định giá yêu cầu người định giá phải có kỹ năng vững vàng trong việc nắm bắt thông tin, từ đó hỗ trợ hiệu quả cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm cá nhân độc đáo.
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Theo quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có hiệu lực pháp lý tại một thời điểm cụ thể, tức là vào một ngày nhất định.
2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Giá trị bất động sản là yếu tố quan trọng và phức tạp trong thị trường, phụ thuộc vào vị trí, mục đích và hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác Để tư vấn chính xác trong các lĩnh vực như thế chấp, mua bán, liên doanh, liên kết, cần phân tích và đánh giá đúng giá trị thực của bất động sản Công việc này yêu cầu người thực hiện phải có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp Việc xác định giá trị bất động sản cần tuân thủ các nguyên tắc, phương pháp và quy định của Nhà nước.
Đất đai là tài sản quý giá và là thành phần thiết yếu của bất động sản tại mỗi quốc gia, vì vậy Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu quả để phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh Một trong những biện pháp quan trọng là hoạt động của tổ chức tư vấn thẩm định giá, giúp đáp ứng nhu cầu xã hội và hỗ trợ Nhà nước trong việc quản lý thị trường Việc hình thành và phát triển tổ chức thẩm định giá bất động sản sẽ thúc đẩy sự ổn định và lành mạnh cho hoạt động của thị trường này.
Cần thiết phải ban hành các văn bản pháp luật để quản lý thị trường bất động sản, nhằm đảm bảo sự hoạt động thông suốt và tính minh bạch trong giao dịch Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành thẩm định giá nói chung mà còn góp phần nâng cao hiệu quả của ngành thẩm định giá bất động sản.
Trong các thị trường, đặc biệt là bất động sản, việc thẩm định giá là rất quan trọng để tránh những tiêu cực như đẩy giá mua lên cao hoặc hạ giá bán tài sản nhà nước Thẩm định giá giúp xác định giá trị hàng hóa theo nguyên lý thị trường, từ đó đưa ra mức giá giao dịch mua bán chính xác Ngoài ra, thẩm định giá còn đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản hiệu quả.
Thẩm định giá là một quá trình kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật, yêu cầu sự nhạy bén với thị trường cùng kiến thức chuyên môn vững chắc Ngay cả những thẩm định viên chuyên nghiệp, dù có hiểu biết về thị trường và phương pháp thẩm định hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của việc định giá Việc định giá trở nên cần thiết trong các quyết định liên quan đến bất động sản, đặc biệt trong nhiều tình huống cụ thể.
Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản để tiến hành việc trao đổi.
+ Tài chính và tín dụng :
Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố.
Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài sản của bạn.
+ Cho thuê theo hợp đồng : Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.
+ Phát triển tài sản và đầu tư :
Để so sánh với tài sản đầu tư khác.
Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào.
+ Định giá tài sản công ty :
Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu.
Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài sản thuộc về công ty cần được biết.
+ Các thẩm định giá theo pháp luật :
Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản.
Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho một sự phát triển.
Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi người chủ sở hữu qua đời.
2.1.3 Vai trò của định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là yếu tố then chốt trong mọi hoạt động bất động sản và kinh tế, vì nó xác định giá trị tài sản trên thị trường Vai trò của thẩm định giá rất quan trọng trong việc hỗ trợ các quyết định mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định Dịch vụ thẩm định giá phục vụ cho mọi đối tượng quan tâm đến bất động sản, từ việc tư vấn giá bán cho người bán, giá thuê cho người thuê, đến việc định giá tài sản đảm bảo cho người vay và hỗ trợ người bị áp lực bán bắt buộc trong việc xác định giá bồi hoàn.
Hiểu rõ mục đích và yêu cầu của sự thẩm định giá là yếu tố quan trọng đối với nhà thẩm định giá Giá trị của một lợi ích trong tài sản bất động sản không giống nhau cho mọi mục đích Tuy nhiên, hầu hết các nhà thẩm định giá đều tập trung vào việc đánh giá giá trị thị trường, tức là tổng số tiền vốn hoặc tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hoặc phải trả cho một lợi ích cụ thể tại một thời điểm nhất định, dựa trên các điều kiện cụ thể và tuân thủ pháp luật.
2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản
+ Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản.
- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
- Quy mô và vị trí của bất động sản.
+ Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cở hội không được lựa chọn hoặc các lựa chọn bị bỏ qua.
- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ.
Chi phí cơ hội xuất hiện dưới nhiều hình thức khác nhau và việc xác định chi phí này có vai trò quan trọng trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất động sản.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh vực cạnh tranh nhau trên thị trường.
+ Sự thay đổi trong nền kinh tế.
- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở.
- Sự biến động của thị trường bất động sản.
- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân.
- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
+ Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với bất động sản xung quanh.
- Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh.
Giá trị bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm quy mô, vị trí và quyền lợi pháp lý Trong đó, giá trị nhà và giá trị đất là hai thành phần chính cấu thành nên tổng giá trị của bất động sản.
- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
- Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.
+ Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.
Giá trị thị trường của bất động sản phản ánh giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai mà tài sản này mang lại Để định giá chính xác, cần xem xét và dự đoán giá trị tương lai của bất động sản.
2.1.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
Công việc thẩm định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau : a Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng tài sản ở mức độ cao nhất và tốt nhất có nghĩa là khai thác tài sản một cách hợp pháp và hiệu quả để tạo ra lãi ròng hoặc giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào thời điểm thẩm định Nguyên tắc này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tối ưu hóa giá trị tài sản trong các quyết định đầu tư và quản lý.
Không gian đô thị, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng, thường được tối ưu hóa để đạt mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá cso khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất. b Sử dụng phù hợp
Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là quá trình xác định giá trị của bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích thế chấp, với sự xem xét các đặc điểm riêng của tài sản đó tại thời điểm thực hiện thế chấp.
Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản cho ngân hàng để vay vốn.
Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản
Trong quá trình định giá bất động sản thế chấp, yếu tố an toàn cho ngân hàng là rất quan trọng Do đó, giá trị bất động sản cần được xác định dựa trên điều kiện thị trường bất động sản có tính biến động cao nhất.
Định giá bất động sản thế chấp tập trung vào các yếu tố pháp lý và quy mô của tài sản, vì thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Không phải bất cứ loại bất động sản nào cũng được thế chấp theo quy định của chính phủ nói chung và từng ngân hàng nói riêng.
Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
Định giá thế chấp là một yếu tố quan trọng giúp chủ bất động sản đảm bảo rằng bên vay sẽ nhận được số vốn phù hợp với giá trị thực tế của tài sản Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên vay mà còn tạo ra sự công bằng trong giao dịch tài chính liên quan đến bất động sản.
Ngân hàng thực hiện định giá bất động sản thế chấp nhằm đảm bảo an toàn tài chính trước những rủi ro có thể xảy ra, như việc bên vay không thực hiện được phương án trả nợ dự kiến hoặc gặp phải các rủi ro không lường trước.
Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Theo lý thuyết, tất cả các phương pháp định giá bất động sản đều có thể áp dụng cho định giá bất động sản thế chấp Tuy nhiên, thực tế tại các ngân hàng hiện nay chủ yếu sử dụng ba phương pháp chính: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa Trong số đó, phương pháp so sánh được ưa chuộng nhất nhờ tính đáng tin cậy cao.
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật thẩm định giá, dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang trong quá trình mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định Phương pháp này giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định một cách chính xác.
Quy trình điều chỉnh giá bất động sản dựa trên việc so sánh với tài sản tương tự Nếu bất động sản so sánh có chất lượng tốt hơn, giá của nó sẽ được điều chỉnh xuống Ngược lại, nếu bất động sản so sánh kém hơn, giá sẽ được điều chỉnh lên để phản ánh sự khác biệt.
Để định giá bất động sản, bước đầu tiên là tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được bán gần đây Bạn nên so sánh những bất động sản này với bất động sản mục tiêu cần định giá dựa trên kiểu dáng, điều kiện và vị trí của chúng.
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của chúng và để bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được.
Bước 3: Chọn từ 3 đến 6 bất động sản (BĐS) có thể so sánh phù hợp để tiến hành phân tích Để giảm thiểu sự chủ quan trong định giá, nên áp dụng các phương pháp phân tích thống kê và xác suất để xử lý số liệu.
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau, tốt hơn hoặc xấu hơn giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 5: So sánh các bất động sản với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh, đồng thời điều chỉnh giá trị của từng bất động sản so sánh để đảm bảo tính chính xác trong quá trình đánh giá.
Bước 6: Dựa trên phân tích các bất động sản so sánh, kết hợp các chỉ số giá trị từ những phân tích này vào chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị của bất động sản mục tiêu.
Phương pháp này được sử dụng phổ biến trong thực tế để thẩm định đất đai, nhà cửa và giá thuê trong các hợp đồng cho thuê Sự phổ biến của nó đến từ nhiều lý do khác nhau, cho thấy tính hiệu quả và ứng dụng rộng rãi của phương pháp này trong ngành thẩm định.
Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật.
Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó cso cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận.
Nó đòi hỏi sự cần thiét tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
Phương pháp so sánh trực tiếp không sử dụng công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để xác định giá trị.
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của bất động sản liên quan chặt chẽ đến giá trị của những bất động sản tương tự đã được giao dịch thành công trên thị trường.
Phương pháp này tập trung vào việc nhận diện và đánh giá tác động của sự hiện diện hoặc vắng mặt của các đặc tính liên quan đến giá cả hoặc tiền thuê của những bất động sản có thể so sánh.
Phương pháp so sánh yêu cầu tìm kiếm các bất động sản đã giao dịch trên thị trường hiện tại, có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu cần định giá Việc phân tích giá bán hoặc cho thuê của các bất động sản có thể so sánh được, cùng với việc thực hiện các điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác biệt giữa chúng và bất động sản mục tiêu, giúp xác định giá trị chính xác của bất động sản đó.
Trong số các loại bất động sản phong phú hiện nay, một số bất động sản được thiết kế và sử dụng cho những mục đích cụ thể nhằm đáp ứng các nhu cầu riêng biệt.
Những công trình như nhà thờ, trường học, bệnh viện, nhà tù và trạm cảnh sát thường được xây dựng bởi các cơ quan chức năng hoặc tổ chức có trách nhiệm cho mục đích sử dụng cụ thể Trong nhiều trường hợp, các tài sản này không có tổ chức thay thế nào khác cần đến chúng, cho thấy tính độc quyền trong việc sử dụng bất động sản này.
Do đó, không có việc giao dịch các bất động sản này trên thị trường, dẫn đến việc thiếu tài liệu bán để làm cơ sở cho việc so sánh trong quá trình thẩm định giá.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI
Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
Ngân Hàng Công Thương Việt Nam (VietinBank) được thành lập từ năm
Ngân hàng được thành lập vào năm 1988 sau khi tách ra từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, và từ đó đến nay, ngân hàng này luôn giữ vị trí là một trong những ngân hàng thương mại lớn nhất, đóng vai trò trụ cột quan trọng trong ngành ngân hàng Việt Nam.
Ngân hàng hiện có mạng lưới rộng khắp với 3 Sở Giao dịch, 141 chi nhánh và hơn 700 điểm giao dịch trên toàn quốc Ngoài ra, ngân hàng còn quản lý 4 công ty hạch toán độc lập, bao gồm Công ty Cho thuê Tài chính, Công ty TNHH Chứng khoán, Công ty Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản, cùng với Công ty TNHH Bảo hiểm Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có 3 đơn vị sự nghiệp như Trung tâm Công nghệ Thông tin, Trung tâm Thẻ và Trường Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.
Ngân Hàng Công Thương Việt Nam (VietinBank) là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng chỉ ISO 9001:2000 VietinBank không chỉ là sáng lập viên và đối tác liên doanh của Ngân hàng INDOVINA mà còn duy trì mối quan hệ đại lý với hơn 850 ngân hàng lớn trên toàn cầu Ngân hàng này là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Hiệp hội các ngân hàng Châu Á, và Hiệp hội Tài chính viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu (SWIFT), cũng như Tổ chức Phát hành và Thanh toán thẻ VISA và MASTER quốc tế.
VietinBank hiện đang dẫn đầu trong việc áp dụng công nghệ tiên tiến và thương mại điện tử tại Việt Nam Ngân hàng không ngừng nghiên cứu và cải tiến các sản phẩm, dịch vụ hiện tại, đồng thời phát triển những sản phẩm mới để đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng.
1.1.2 Cơ cấu tổ chức VietinBank
Tổng quan Chi Nhánh Tây Hà Nội
Ngân Hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội được thành lập theo quyết định 054/QĐ-HĐQT_NHCT1 vào ngày 24/02/2006 và quyết định 496/QĐ-HĐQT_NHCT1 vào ngày 05/08/2009 Chi nhánh này được đổi tên từ NHCT Cầu Diễn thành Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội Hiện tại, chi nhánh có đội ngũ 110 nhân viên.
- Ban lãnh đạo chi nhánh gồm 1 Giám Đốc và 5 Phó Giám Đốc + Giám Đốc : Ông Trịnh Xuân Trứ
+ PGĐ : Ông Đinh Văn Đều + PGĐ : Ông Đinh Quốc Tuấn + PGĐ : Bà Nguyễn Thị Hồng Thúy
VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP ĐƠN VỊ HẠCH TOÁN ĐỘC LẬP
+ PGĐ : Bà Tạ Thu Hà + PGĐ : Bà Hoàng Thị Quỳnh Lưu
1.2.2 Cơ cấu tổ chức của chi nhánh
Thời điểm đầu mới thành lập cơ cấu tổ chức chi nhánh như sau:
TOÁN TM KẾ TOÁN KHO QUỸ TỔ QLRR
Hiện nay cơ cấu tổ chức chi nhánh đã có sự thay đổi cho phù hợp hơn:
1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban chính
- Phòng khách hàng lớn: Là phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng là các doanh nghiệp lớn để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ
Phòng khách hàng vừa và nhỏ chuyên thực hiện các nghiệp vụ tín dụng, quản lý sản phẩm tín dụng, tài trợ thương mại, và kinh doanh ngoại tệ Đồng thời, phòng cũng đảm nhiệm quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Phòng khách hàng cá nhân: Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các cá nhân, để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ
- Phòng quản lý rủi ro: Là phòng nghiệp vụ tham mưu cho Giám đốc chi nhánh về công tác quản lý rủi ro của chi nhánh
- Phòng quản lý nợ có vấn đề: Là phòng nghiệp vụ chịu trách nhiệm về quản lý và xử lý các khoản nợ có vấn đề
Phòng kế toán là bộ phận chuyên trách thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng, đồng thời quản lý các nghiệp vụ và công việc liên quan đến tài chính và chi tiêu nội bộ tại chi nhánh.
- Phòng tiền tệ - Kho quỹ: Là phòng nghiệp vụ quản lý an toàn kho quỹ, quản lý quỹ tiền mặt
- Phòng tổ chức – Hành chính: Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại Chi nhánh
Phòng thông tin điện toán là bộ phận chuyên trách quản lý và duy trì hệ thống thông tin điện toán tại chi nhánh, đồng thời đảm nhận công tác bảo trì và bảo dưỡng thiết bị công nghệ thông tin.
Phòng tổng hợp đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ Giám đốc chi nhánh bằng cách lập kế hoạch kinh doanh, phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động Ngoài ra, phòng còn thực hiện báo cáo hoạt động hàng năm của chi nhánh, giúp cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình kinh doanh.
- Phòng giao dịch: Thực hiện các nhiệm vụ huy động vốn, cấp tín dụng,cung cấp các dịch vụ ngân hàng và thực hiện các nghiệp vụ khác-
* Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng là:
Nghiên cứu chiến lược khách hàng tín dụng nhằm phân loại và đề xuất chính sách ưu đãi cho từng nhóm khách hàng, từ đó mở rộng đầu tư tín dụng khép kín Chiến lược này tập trung vào các lĩnh vực như xuất bản, chế biến tiêu thụ, xuất khẩu và kết nối tín dụng với sản xuất, lưu thông và tiêu dùng.
- Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỹ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao.
Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án từ nguồn vốn trong nước và nước ngoài Cung cấp dịch vụ uỷ thác nguồn vốn cho chính phủ, các bộ, ngành, cũng như các tổ chức kinh tế và cá nhân trong và ngoài nước.
Xây dựng và triển khai các mô hình tín dụng thí điểm trên địa bàn, đồng thời thực hiện việc theo dõi, đánh giá và tổng hợp kết quả để đề xuất với Giám đốc.
- Thường xuyên phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn, tìm nguyên nhân và đề xuất hướng giải quyết.
- Giúp Giám đốc chỉ đạo, kiểm tra hoạt động tín dụng của các chi nhánh trực thuộc trên địa bàn.
- Tổng hợp báo cáo và kiểm tra chuyên đề theo quy định.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội
Phòng tín dụng thực hiện nhiều hoạt động tín dụng, trong đó nổi bật là công tác thẩm định tài sản đảm bảo.
* Thẩm định tài sản đảm bảo là hoạt động hỗ trợ tín dụng với mục đích là :
Ngân hàng cần xác định mức vốn vay phù hợp cho khách hàng, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính đồng thời giảm thiểu rủi ro khi khách hàng không thể thực hiện kế hoạch trả nợ hoặc gặp phải các tình huống không mong muốn.
- Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỳ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao.
- Đề xuất cho vay hợp lý nhất.
Thực trạng hoạt động kinh doanh
Hoạt động huy động vốn tại VietinBank, đặc biệt là chi nhánh Tây Hà Nội, luôn được chú trọng Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến các hoạt động khác của chi nhánh, bao gồm tín dụng và thanh toán quốc tế.
Bảng 2.1 Nguồn vốn huy động tại VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội từ
1 Cơ cấu nguồn vốn theo đồng tiền
- Nguồn vốn ngoại tệ (quy đổi ra VNĐ) 530 510 601
2 Phân loại theo nguồn vốn
+ Tiền gửi tiết kiệm + Tiền gửi kỳ phiếu + Giấy tờ có giá khác
- Tiền gửi các định chế tài chính 90 100
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội năm
Trong những năm gần đây, hoạt động huy động vốn của chi nhánh đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể Cụ thể, tổng số vốn huy động năm 2008 đạt 1.950 tỷ đồng, tăng lên 2.020 tỷ đồng vào năm 2009, tương ứng với mức tăng 3% Đến năm 2010, tổng số vốn huy động tiếp tục tăng thêm 107 tỷ đồng, đạt mức tăng 5,29%.
1.3.2 Hoạt động tín dụng Đây là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng Nhờ sử dụng nhiều biện pháp tăng cường hoạt động tín dụng, công tác cho vay tại VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội đã đạt được những kết quả như sau:
Bảng 2.2 Giá trị và tỷ trọng nợ vay của Chi nhánh từ 2008-2010
Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng %
2 Cho vay trung và dài hạn
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội năm
Trong cơ cấu nợ vay của chi nhánh, cho vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn; tuy nhiên, tỷ trọng này đã giảm nhẹ liên tục trong 3 năm qua, mặc dù giá trị cho vay vẫn tăng.
- Cho vay trung và dài hạn có xu hướng tăng liên tục trong 3 năm cả về giá trị và tỷ trọng.
Khách hàng chính của chi nhánh là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh, với dư nợ cho vay của nhóm này đã tăng lên đáng kể.
Hai gói kích cầu của Chính Phủ đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp vay vốn, bên cạnh đó, sự năng động của chi nhánh trong việc tìm kiếm khách hàng mới và phát triển các sản phẩm tín dụng là nguyên nhân chủ yếu Chi nhánh đã mở rộng và đa dạng hóa các nghiệp vụ bảo lãnh như bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng và bảo lãnh bảo hành, từ đó góp phần tăng cường nguồn thu nhập cho chi nhánh.
Đánh giá chất lượng tín dụng:
Bảng 2.3 Phân loại nợ ( Tỷ đồng )
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của VietinBank chi nhánh Tây Hà Nội năm
Trong ba năm qua, hoạt động tín dụng của chi nhánh đã đạt được nhiều thành công, bất chấp môi trường đầu tư khó khăn Chi nhánh không chỉ tăng trưởng tín dụng trong mức cho phép mà còn kiểm soát chất lượng tín dụng hiệu quả Tỷ lệ nợ xấu (nợ nhóm 3, 4, 5) trong ba năm lần lượt là 1,31% và 1,15%.
2 Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân Hàng TMCPCông Thương Việt Nam Chi Nhánh Tây Hà Nội
Quy trình tiến hành định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
* Nhận và kiểm tra hồ sơ thế chấp BĐS
Cán bộ tín dụng có nhiệm vụ hướng dẫn và giải thích rõ ràng về các trách nhiệm và nghĩa vụ của bên vay liên quan đến bất động sản thế chấp, giúp khách hàng và bên bảo lãnh hiểu đầy đủ Nếu cần thiết, cán bộ tín dụng sẽ cung cấp danh sách các loại tài liệu cần thiết để thực hiện bảo đảm tiền vay, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng.
- Nhận và kiểm tra sơ bộ hồ sơ thế chấp bất động sản.
Khi tiếp nhận hồ sơ thế chấp bất động sản, cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra sơ bộ các yếu tố cần thiết để đảm bảo rằng khách hàng không phải thực hiện việc bổ sung hay sửa chữa nhiều lần Điều này bao gồm việc xác minh đủ loại và số lượng giấy tờ theo yêu cầu.
Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan.
Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ.
Các loại giấy tờ cụ thể trong bộ hồ sơ thế chấp bất động sản.
* Thực hiện định giá bất động sản thế chấp:
- Nguồn thông tin để định giá: Để định giá bất động sản thế chấp có thể tiến hành trên cở sở 3 nguồn thông tin.
Hồ sơ tài liệu và thông tin từ khách hàng là nguồn thông tin quan trọng nhất để đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản bảo đảm Do đó, việc thu thập đầy đủ và chi tiết thông tin này là rất cần thiết.
Kết quả khảo sát thực tế giúp xác thực thông tin quan trọng từ khách hàng và phát hiện các vấn đề mới cần được định giá Biên bản khảo sát cần được ghi lại một cách chi tiết và có ít nhất hai chữ ký để đảm bảo tính khách quan của các thông tin đã thu thập.
Các nguồn khác (chính quyền địa phương, công an, toà án, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác, hàng xóm, báo chí )
- Nội dung định giá: Quá trình định giá bất động sản phải tập trung là do những vấn đề sau:
Cán bộ tín dụng cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh Điều này bao gồm việc chú ý đến các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn và tính pháp lý của các tài liệu ủy quyền cũng như hợp đồng sở hữu bất động sản Ngoài ra, khi tiến hành khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ các nguồn khác, cần xác minh lại quyền sở hữu bất động sản thế chấp để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp.
Việc xác định bất động sản có tranh chấp hay không là một quá trình phức tạp Do đó, bên cho vay yêu cầu khách hàng và bên bảo lãnh cung cấp xác nhận bằng văn bản khẳng định rằng bất động sản không có tranh chấp Các bên này sẽ chịu trách nhiệm pháp lý về cam kết của mình.
Bất động sản được phép giao dịch bao gồm các tài sản thông dụng và được mua bán tự do trên thị trường Tuy nhiên, các chi nhánh cần thận trọng khi xem xét các loại bất động sản thế chấp đặc biệt, chuyên dụng và quý hiếm.
Bất động sản có tính dễ chuyển nhượng là yếu tố quan trọng trong việc cho vay của ngân hàng, nhằm đảm bảo thu hồi đủ nợ gốc và lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh mà không cần tài sản bảo đảm Do đó, cán bộ tín dụng cần tiến hành thẩm định kỹ lưỡng tính dễ chuyển nhượng của tài sản bảo đảm để thuận lợi trong việc xử lý khi cần thiết.
Xác định giá trị bất động sản thế chấp là bước quan trọng để xác định mức cho vay tối đa và đánh giá khả năng thu hồi nợ Việc này giúp ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có cơ sở vững chắc trong việc xử lý tài sản thế chấp khi cần thiết.
Khả năng thu hồi nợ vay khi xử lý bất động sản thế chấp yêu cầu cán bộ tín dụng rà soát kỹ lưỡng hồ sơ và giấy tờ liên quan do khách hàng cung cấp Điều này bao gồm việc đề xuất các điều khoản rõ ràng trong hợp đồng thế chấp để bảo vệ quyền lợi của ngân hàng Do giá trị bất động sản có thể biến động theo thời gian và thị trường, cán bộ tín dụng cần tham khảo thông tin liên quan và tính toán sự thay đổi giá trong thời gian cho vay, đồng thời dự báo khả năng thu hồi nợ từ việc xử lý bất động sản thế chấp Việc đề xuất các biện pháp quản lý bất động sản thế chấp an toàn và hiệu quả là rất cần thiết.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể, cán bộ tín dụng sẽ đề xuất bên nào nên giữ bất động sản thế chấp cho hợp lý Ngân hàng cần xác định các loại giấy tờ cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp của tài sản Phương pháp kiểm tra bất động sản thế chấp cũng cần được thực hiện một cách kỹ lưỡng, và thời gian kiểm tra phải được quy định rõ ràng để đảm bảo hiệu quả trong quy trình cho vay.
Cán bộ tín dụng cần đề xuất các giải pháp xử lý trong những tình huống cụ thể như thỏa thuận rút bớt hoặc bổ sung tài sản thế chấp Đồng thời, họ cũng phải xác định thời điểm ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp và đảm bảo quyền lợi khi có nhiều nghĩa vụ khác nhau cùng tồn tại.
- Viết báo cáo thẩm định giá.
Cán bộ tín dụng chịu trách nhiệm viết báo cáo thẩm định giá trình phụ trách phòng.
Báo cáo thẩm định giá được thực hiện sau khi hoàn tất quá trình thẩm định bất động sản thế chấp hoặc trong suốt quá trình này Nếu có biện pháp bảo đảm đơn giản hoặc khi thẩm định bất động sản thế chấp diễn ra đồng thời với thẩm định cho vay, báo cáo thẩm định bất động sản sẽ được kết hợp với báo cáo thẩm định cho vay.
Báo cáo thẩm định cần được trình bày rõ ràng, sạch sẽ và không có sự tẩy xóa, đồng thời phải phản ánh trung thực các thông tin thu nhập đã thu thập Cán bộ tín dụng cần đưa ra ý kiến riêng và rõ ràng về các nội dung liên quan.
- Hồ sơ đảm bảo tiền vay có đầy đủ theo quy định;
- Tính pháp lý của bất động sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng bất động sản thế chấp của bên thứ ba.
Phân tích và đánh giá giá trị của bất động sản thế chấp là rất quan trọng để dự báo khả năng chuyển nhượng và phương pháp quản lý hiệu quả Đối với khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh, việc hiểu rõ về bất động sản thế chấp sẽ giúp tối ưu hóa quy trình bảo lãnh và đảm bảo an toàn tài chính.
-Dự báo các rủi ro có thể xẩy ra đối với biện pháp bảo đảm và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó.
Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản
Sau khi đạt được thỏa thuận về mức giá và số tiền vay, đại diện Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội và khách hàng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp tại cơ quan công chứng Nhà nước.
Trong thời gian thế chấp, ngân hàng sẽ giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp Hợp đồng thế chấp được lập thành 4 bản: một bản khách hàng giữ, một bản cán bộ định giá giữ, một bản gửi đến UBND phường nơi có tài sản, và một bản gốc được lưu trữ tại quỹ của ngân hàng.
Hợp đồng thế chấp bảo lãnh cần được chứng nhận bởi Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực từ UBND cấp có thẩm quyền nếu các bên có thỏa thuận Nếu pháp luật yêu cầu chứng nhận hoặc chứng thực, các bên phải tuân thủ quy định này.
UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp và bảo lãnh là các cấp UBND được pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn thực hiện việc chứng thực các loại hợp đồng này.
Doanh nghiệp Nhà nước phải có văn bản đồng ý từ cơ quan quyết định thành lập khi thế chấp toàn bộ dây chuyền công nghệ chính, theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật.
Đối với bất động sản thế chấp là nhà hoặc công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê, khách hàng vay và bên bảo lãnh chỉ có quyền thực hiện việc bán hoặc cho thuê khi có sự chấp thuận bằng văn bản từ ngân hàng nhận thế chấp.
Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp bất động sản cần bao gồm các nội dung chính như: tên và địa chỉ của các bên cùng với ngày, tháng, năm ký kết; nghĩa vụ được bảo đảm; mô tả chi tiết về bất động sản thế chấp, bao gồm vị trí, đặc điểm, diện tích và ranh giới; giá trị bất động sản theo văn bản xác định giá trị đã được các bên thỏa thuận; thông tin về bên giữ bất động sản và giấy tờ liên quan; quyền và nghĩa vụ của các bên; cũng như các thỏa thuận về xử lý và phương thức xử lý bất động sản thế chấp, cùng với các thỏa thuận khác.
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp
Quyền của khách hàng vay
Khai thác và hưởng lợi từ bất động sản thế chấp là một phương thức hiệu quả, tuy nhiên, cần lưu ý rằng hoa lợi và lợi tức cũng phải thuộc về bất động sản thế chấp nếu khách hàng vay giữ tài sản này.
- Cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định
Ngân hàng cần giữ lại bất động sản cùng với các giấy tờ liên quan để đảm bảo bồi thường thiệt hại trong trường hợp bất động sản thế chấp bị mất hoặc hư hỏng.
- Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp bị hư hỏng.
- Nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
Nghĩa vụ của khách hàng vay
- Thông báo cho ngân hàng nhận bất động sản thế chấp về quyền của bên thứ ba ( nếu có)
- Giao bất động sản thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về bất động sản thế chấp cho ngân hàng.
- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Khách hàng vay tiền với bất động sản thế chấp không được phép bán tài sản đó, trừ khi là nhà hoặc công trình xây dựng, trong trường hợp này, khách hàng có thể bán hoặc cho thuê nếu có sự chấp thuận bằng văn bản từ ngân hàng Khi thực hiện giao dịch, khách hàng cần sử dụng số tiền thu được từ việc bán bất động sản để trả nợ cho ngân hàng.
- Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh bất động sản thế chấp.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra bất động sản thế chấp.
Không được chuyển nhượng, cho thuê hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất đã thế chấp Người sử dụng đất phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích và không được gây hủy hoại, làm giảm giá trị của đất.
Khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp cần bảo quản tài sản một cách an toàn và áp dụng các biện pháp cần thiết, bao gồm cả việc ngừng khai thác nếu có nguy cơ làm giảm giá trị bất động sản Trong trường hợp tài sản bị mất hoặc hư hỏng, khách hàng phải thực hiện sửa chữa, khôi phục giá trị hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, hoặc có thể trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng.
Trong trường hợp bất động sản thế chấp bị hư hỏng và đã được bảo hiểm, khách hàng vay cần hợp tác với ngân hàng để thực hiện các thủ tục nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm nhằm trả nợ ngân hàng Nếu số tiền nhận được từ tổ chức bảo hiểm không đủ để thanh toán nợ, khách hàng vay phải bổ sung biện pháp bảo đảm khác hoặc thanh toán nợ trước hạn.
- Đối với bất động sản thế chấp hình thành từ vốn vay:
Khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, cần phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà bất động sản sẽ được hình thành.
Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng của tài sản bảo đảm là rất quan trọng, giúp ngân hàng có cơ sở để kiểm tra và đánh giá tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Trước khi sử dụng tài sản bảo đảm cho khoản vay, theo quy định pháp luật, cần phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản Sau khi đăng ký, bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải được giao cho ngân hàng để giữ.
Không được phép bán, chuyển nhượng, tặng cho, hoặc sử dụng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo nghĩa vụ khác khi chưa thanh toán hết nợ ngân hàng Tuy nhiên, nếu có sự đồng ý của ngân hàng, có thể bán tài sản để trả nợ cho khoản vay được bảo đảm.
2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của ngân hàng
- Giữ giấy tờ về bất động sản thế chấp; giữ bất động sản thế chấp trong trường hợp các bên có thoả thuận.
- Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp trong trường hợp giữ bất động sản.
Khi khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ bất động sản thế chấp, các bên cần tuân thủ các thoả thuận đã ký kết Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hoa lợi và lợi tức sẽ không được tính là một phần của bất động sản thế chấp, trừ khi chúng cũng thuộc về tài sản đó.
Khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ tài sản thế chấp phải ngừng sử dụng, bổ sung hoặc thay thế tài sản thế chấp bằng biện pháp bảo đảm khác nếu tài sản bị hư hỏng Nếu không thực hiện được, ngân hàng có quyền thu nợ trước hạn.
- Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
- Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay:
+ Yêu cầu khách hàng vay thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay.
+ Tiến hành kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin để kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay.
+ Thu hồi nợ vay trước hạn, nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết.
+ Xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
Nghĩa vụ của ngân hàng
- Bảo quản an toàn bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp, trong trường hợp ngân hàng giữ.
Không được phép bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc sử dụng bất động sản để thế chấp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi ngân hàng đang giữ tài sản đó.
Việc tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp chỉ nên thực hiện khi không làm giảm giá trị của tài sản Nếu ngân hàng giữ tài sản, việc khai thác có thể gây nguy cơ mất giá trị và giảm sút giá trị bất động sản.
Ngân hàng có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay trong trường hợp mất mát hoặc hư hỏng bất động sản thế chấp, cũng như các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp mà ngân hàng đang giữ Điều này đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và tạo sự tin tưởng trong mối quan hệ giữa ngân hàng và người vay.
Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Ngành ngân hàng Việt Nam trong những năm gần đây đã có sự phát triển mạnh mẽ, nhờ vào các chính sách tín dụng hấp dẫn và thông thoáng Điều này đã tạo ra nhiều cơ hội cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
Định giá, mặc dù là một lĩnh vực mới mẻ, nhưng đóng vai trò quan trọng trong ngành ngân hàng và có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong nền kinh tế Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật như Luật dân sự, Luật đất đai, cùng với các Nghị định và Thông tư hướng dẫn nhằm quy định hoạt động này Ngoài sự chỉ đạo từ cấp nhà nước, các ngân hàng, đặc biệt là Ngân hàng TMCP Công Thương, cũng thực hiện giám sát và hướng dẫn nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp Điều này tạo ra cơ sở pháp lý cần thiết để đảm bảo hoạt động định giá, đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp, diễn ra một cách hợp pháp và hiệu quả.
Trong quá trình định giá bất động sản thế chấp, ngân hàng luôn nhận được sự hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước như UBND phường, phòng công chứng, và sở địa chính Những cơ quan này cung cấp thông tin chính xác về quy hoạch và các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản Nhờ vào những dữ liệu này, cán bộ tín dụng có thể xác định giá trị hợp lý của bất động sản, giúp ngân hàng tránh được tổn thất khi quyết định cho vay.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn, đang ngày càng phát triển và thu hút sự chú ý Sự gia tăng thông tin về giá trị bất động sản thế chấp giúp cải thiện độ chính xác trong việc định giá Điều này đã thúc đẩy các ngân hàng mở rộng hoạt động hỗ trợ tín dụng bất động sản.
Sự tuân thủ các cam kết của bên vay và bên bảo lãnh đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển bền vững của ngân hàng Do đó, cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản ngày càng được chú trọng, yêu cầu ngân hàng phải tập trung vào việc định giá chính xác bất động sản thế chấp Sai sót trong định giá có thể dẫn đến tổn thất nghiêm trọng cho ngân hàng.
Sự phát triển của hệ thống kỹ thuật điện tử và công nghệ thông tin đã trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực cho việc định giá bất động sản, giúp quá trình này diễn ra chính xác và nhanh chóng hơn trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay.
Sự phát triển nhanh chóng của các doanh nghiệp hiện nay đã tạo ra nhu cầu vốn lớn, mở ra cơ hội cho các ngân hàng trong việc thúc đẩy cho vay Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp lựa chọn bất động sản làm tài sản thế chấp khi vay vốn từ ngân hàng.
Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội
Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội
Năm 2008, nền kinh tế toàn cầu trải qua khủng hoảng với sự sụp đổ của nhiều ngân hàng lớn tại Mỹ như Washington Mutual Inc, Lehman Brothers, Bear Stearns và Northern Rock Tại Việt Nam, nền kinh tế cũng chịu ảnh hưởng nặng nề, dẫn đến việc các ngân hàng gặp khó khăn trong việc cho vay và huy động vốn.
Từ đầu năm 2008, ngân hàng đã bắt đầu thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do khó khăn về vốn và rủi ro cao từ giá bất động sản Chính sách thắt chặt tiền tệ và hạn chế tăng trưởng tín dụng của ngân hàng nhà nước cũng góp phần vào tình hình này Kết quả là giá bất động sản tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giảm mạnh, nhiều dự án bị treo do thiếu vốn Mặc dù vai trò của các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp vốn rất quan trọng, nhưng hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn hạn chế.
Định giá bất động sản thế chấp là một quy trình quan trọng diễn ra hàng ngày tại Ngân hàng TMCP Công Thương, đặc biệt khi có hồ sơ vay vốn liên quan đến tài sản bảo đảm Mặc dù quy trình này đang dần trở nên phổ biến, nhưng việc định giá bất động sản vẫn còn mới mẻ và gặp nhiều thách thức, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển Tại chi nhánh Tây Hà Nội của Ngân hàng TMCP Công Thương, hoạt động định giá bất động sản thế chấp vẫn đối mặt với nhiều khó khăn cần được giải quyết.
Thông tin so sánh mà cán bộ tín dụng thu thập thường không đảm bảo độ chính xác cao, vì nhiều khi đó chỉ là những thông tin được rao bán trên báo mà không có sự thương lượng hay giao dịch trực tiếp trên thị trường.
Tại Ngân hàng TMCP Công Thương, cán bộ tín dụng thực hiện định giá tài sản bảo đảm mà không có bộ phận chuyên trách, dẫn đến việc họ thường thiếu chính xác trong công việc này Cán bộ tín dụng vừa đảm nhiệm nghiệp vụ tín dụng vừa thực hiện các hoạt động hỗ trợ như định giá tài sản, nhưng chuyên môn chính của họ là nghiệp vụ tín dụng, không phải định giá bất động sản thế chấp Điều này khiến họ không có sự am hiểu sâu sắc và thiếu linh hoạt trong các tình huống, chủ yếu thực hiện công việc theo khuôn mẫu và quy định.
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, dẫn đến sự biến động liên tục về giá cả Giá bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, vì vậy việc xác định giá trị chính xác và hợp lý cho cả khách hàng vay lẫn ngân hàng là một nhiệm vụ không hề đơn giản Điều này đòi hỏi cán bộ tín dụng không chỉ có kỹ năng vững vàng trong nghiệp vụ tín dụng mà còn phải nắm rõ về thị trường bất động sản.
Một bất cập lớn trong hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương là giá trị tài sản thế chấp chủ yếu dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng Cán bộ tín dụng chỉ xem xét giá trị bất động sản trên thị trường để quyết định cho vay, thường cho vay 50% giá trị tài sản bảo đảm Nếu nhu cầu vay vượt quá 50%, ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm Phương pháp định giá này không khách quan và phụ thuộc vào nhu cầu vay, không phù hợp cho các mục đích khác Trong bối cảnh ngành ngân hàng và thị trường bất động sản phát triển, cần có cách tiếp cận mới để theo kịp sự phát triển của nền kinh tế.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG
Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng TMCP Công Thương
Theo kế hoạch năm 2011 của NHCT Việt Nam, chi nhánh đã giao chỉ tiêu cụ thể cho các bộ phận, bao gồm lợi nhuận, huy động vốn, phát hành thẻ, POS và tín dụng Trong đó, chỉ tiêu lợi nhuận và nguồn vốn được coi là quan trọng nhất, trong khi các chỉ tiêu khác đóng vai trò kiểm tra để đánh giá danh hiệu thi đua Chỉ tiêu lợi nhuận được đo bằng tỷ đồng.
TT Đơn Vị Thực Hiện Trong đó thu DV
8 Phòng GD Doãn Kế Thiện 2 1
9 Phòng GD Trần Đăng Ninh 4 1,5
Tổng Cộng 105 46 b Chi tiêu vốn, dư nợ Đơn vị: tỷ đồng
TT Đơn vị Nguồn vốn Dư nợ
2 Phòng Khách Hàng và PGĐ quản lý 660 770
3 Phòng Tổng Hợp và PGĐ quản lý 770 -
4 Phòng GD Từ Liêm và PGĐ quản lý 380 220
6 Phòng GD Cầu Diễn và PGĐ quản lý 330 220
7 Phòng GD Doãn Kế Thiện 165 110
8 Phòng GD Trần Đăng Ninh 135 110
TỔNG CỘNG 4.945 3.850 c Chỉ tiêu kinh doanh thẻ Đơn vị: Thẻ/máy
TT Đơn vị ATM TDQT POS
9 Phòng GD Trần Đăng Ninh 1.100 100 4
Vào năm 2011, Chi nhánh NHCT VN đối mặt với nhiệm vụ kinh doanh nặng nề và để hoàn thành kế hoạch được giao, toàn bộ Chi nhánh cần tập trung thực hiện các biện pháp chủ yếu.
Huy động vốn là nhiệm vụ quan trọng, đóng vai trò then chốt trong chiến lược phát triển Đến cuối năm 2011, mục tiêu là đạt nguồn vốn 4.945 tỷ đồng thông qua các biện pháp hiệu quả.
Tất cả các chi nhánh cần tập trung vào việc huy động vốn, đồng thời tuân thủ chỉ đạo từ NHCTVN về phát triển sản phẩm dịch vụ Cần xây dựng kế hoạch triển khai rõ ràng cho các bộ phận liên quan, giao nhiệm vụ cụ thể cho toàn bộ cán bộ phòng/tổ, bao gồm cả ban giám đốc và lãnh đạo các phòng.
Để nâng cao nhận thức về sản phẩm dịch vụ của NHCTVN, tổ chức thường xuyên các buổi tập huấn cho cán bộ về các sản phẩm tiền gửi Đồng thời, thực hiện kiểm tra định kỳ và đột xuất giúp cán bộ nắm vững nội dung các sản phẩm, từ đó tư vấn và bán chéo sản phẩm hiệu quả cho khách hàng.
Phòng tổng hợp theo dõi sát sao diễn biến thị trường và chủ động đề xuất các biện pháp huy động vốn nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng Đồng thời, phòng cũng chú trọng vào công tác chăm sóc khách hàng, đảm bảo sự ổn định và khai thác hiệu quả các khách hàng mới.
Các phòng tín dụng và phòng giao dịch đang theo dõi chặt chẽ nguồn tiền gửi từ khách hàng lớn, đồng thời đề xuất các biện pháp nhằm giữ chân khách hàng truyền thống và thu hút khách hàng mới Họ tích cực tiếp thị đến các tổ chức chính trị xã hội và các đơn vị sự nghiệp có thu như trường học và bệnh viện Ngoài ra, việc tranh thủ sự ủng hộ từ các ngành liên quan cũng được chú trọng để đẩy mạnh khai thác nguồn vốn.
Các Phó Giám đốc và phòng kế toán đã nghiên cứu và đề xuất các biện pháp nhằm tăng cường tiền gửi dân cư Việc nâng cao công tác tuyên truyền, quảng cáo cùng với cải tiến chất lượng phục vụ là những yếu tố quan trọng để thu hút nguồn tiền gửi từ khách hàng.
- Tăng lương kinh doanh cho cán bộ vượt chỉ tiêu huy động vốn Tăng lương và tiền thưởng cho cán bộ hỗ trợ nhưng tiếp thị được nguồn vốn.
Tăng trưởng tín dụng cần đảm bảo an toàn và hiệu quả, chỉ cho vay khi có phương án và dự án rõ ràng, hiệu quả, đáp ứng đủ điều kiện quy định Nên lựa chọn các dự án lớn, có hiệu quả cao và nguồn thu ổn định để đầu tư Đồng thời, kiên quyết không cho vay đối với khách hàng mới có xếp hạng từ BB trở xuống, cũng như những khách hàng sử dụng vốn không rõ ràng và không quản lý được đối tượng vay.
Chủ động giảm dư nợ và ngừng cho vay đối với khách hàng có tình hình tài chính yếu kém, có nguy cơ rủi ro cao, đặc biệt là những khách hàng có xếp hạng tín dụng từ BB trở xuống Đồng thời, cần chú ý đến những khách hàng có vốn chủ sở hữu thấp và hoạt động trong các ngành không ổn định, cũng như không kiểm soát được quá trình sử dụng vốn.
Cán bộ tín dụng cần thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn và tình hình kinh doanh của khách hàng, đồng thời kiểm soát và đánh giá rủi ro tại từng đối tượng vay vốn khi cần thiết Việc quản lý chất lượng tín dụng phải được thực hiện chặt chẽ, bao gồm phân tích và phân loại nợ theo đúng quy định của NHCTVN Cần kịp thời phát hiện và cảnh báo sớm về rủi ro để có biện pháp xử lý, tránh tình trạng nợ quá hạn Phòng giao dịch Từ Liêm cần tập trung vào việc thu hồi nợ đã xử lý rủi ro trước ngày 30/06/2010 theo yêu cầu của NHCT VN.
Cán bộ tín dụng cần hiểu rõ mục đích vay, nguồn trả nợ và tài sản bảo đảm (TSBĐ) để chịu trách nhiệm trong việc đề xuất cho vay và thu hồi nợ đúng hạn Họ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy chế và quy trình tín dụng Những cán bộ vi phạm quy chế và quy trình sẽ bị yêu cầu bồi thường theo nội quy lao động và có thể bị xử lý bởi cơ quan pháp luật.
Kiên quyết không chạy theo dư nợ để có lương trước mắt.
Cần chuyển những cán bộ tín dụng có năng lực và trình độ kém, hoặc có sai sót sang các công việc khác Đồng thời, xác định mức cho vay cho từng cán bộ tín dụng và mức phán quyết của lãnh đạo dựa trên chất lượng tín dụng Những cán bộ thiếu trách nhiệm và ngại nhận trách nhiệm cũng nên được chuyển sang công việc khác.
Đẩy mạnh hoạt động bán chéo sản phẩm thẻ, mua bán ngoại tệ và thanh toán XNK, bảo hiểm Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ tại trung tâm và các điểm giao dịch nhằm hoàn thành chỉ tiêu thu phí dịch vụ.
Để đảm bảo hiệu quả trong công tác quy hoạch và đánh giá cán bộ, NHCT VN cần thực hiện đúng yêu cầu, phân công nhiệm vụ phù hợp với năng lực và trình độ của từng cán bộ Việc không giao việc cho những cán bộ có trách nhiệm thấp hoặc không hoàn thành nhiệm vụ là điều cần thiết để nâng cao chất lượng công việc.
Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
Trong bối cảnh nền kinh tế mở, sự gia tăng số lượng ngân hàng đã thúc đẩy Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam định hướng phát triển tín dụng và hoạt động định giá một cách hiệu quả.
Ngân hàng TMCP Công Thương không chỉ thực hiện công tác định giá theo quy định của Nhà nước mà còn hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm Mục tiêu của ngân hàng là mở rộng tín dụng và nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng Đặc biệt, ngân hàng chú trọng đến việc thẩm định bất động sản và các dự án bất động sản một cách nhanh chóng và chính xác, nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn của xã hội và nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng.
Không cho vay đối với các đơn vị kinh doanh không hiệu quả và không chấp nhận thế chấp cho những bất động sản thiếu giấy tờ pháp lý hợp lệ hoặc nằm trong khu vực quy hoạch.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, việc thường xuyên tập huấn cho đội ngũ cán bộ tín dụng là rất cần thiết, không chỉ về kiến thức tín dụng mà còn về kỹ năng định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản thế chấp Bởi vì, bất động sản là tài sản có giá trị lớn nhất mà cá nhân và tổ chức có thể dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng Do đó, cần chú trọng vào công tác kiểm tra và giám sát hoạt động định giá bất động sản thế chấp để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình này.
Ngân hàng chủ động hợp tác với các tổ chức định giá chuyên sâu nhằm học hỏi kinh nghiệm và nâng cao kỹ năng định giá của mình.
Nhạy bén với sự biến động nhanh chóng của thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, giúp chúng tôi luôn cập nhật thông tin để thực hiện việc định giá một cách chính xác nhất.
- Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ thống công nghệ hỗ trợ tín dụng.
2 Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội
Về quy trình định giá
Trước nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, ngân hàng cần xây dựng một quy trình định giá hoàn chỉnh, bởi định giá là cơ sở quan trọng cho việc cho vay Quy trình này cần được thực hiện một cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu đến khi hoàn thành báo cáo định giá Một quy trình chuẩn sẽ giúp cán bộ định giá thực hiện công việc nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn.
Tại ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội, quy trình định giá tài sản được thực hiện theo quy định của ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, tuy nhiên, việc thu thập thông tin vẫn quá chú trọng đến tính pháp lý của tài sản mà chưa xem xét đúng giá trị thực của bất động sản trên thị trường Điều này dẫn đến việc khách hàng có thể bị thiệt thòi, khi bất động sản thế chấp không được định giá đúng, trong khi ngân hàng chỉ cho vay khoảng 75% giá trị định giá Hệ quả là khách hàng không thể vay đúng với giá trị thực của tài sản thế chấp, phản ánh một tồn tại lớn trong ngành ngân hàng hiện nay, giống như việc “vừa đá bóng vừa thổi còi”.
Báo cáo thẩm định là văn bản quan trọng, phản ánh kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định Trong báo cáo định giá, cần nêu rõ một số điểm như tính minh bạch của việc định giá, cam kết của người định giá về việc không làm chứng trong trường hợp tranh chấp tại tòa án, thông tin được cung cấp là khách quan nhưng không đảm bảo chính xác, và thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực phải được ghi rõ.
Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Tại ngân hàng, bất động sản thế chấp chủ yếu là nhà ở dân cư, được phân loại thành bất động sản có công trình và đất Mỗi loại bất động sản đều có hướng dẫn cụ thể trong quá trình định giá Ngân hàng TMCP Công Thương hiện sử dụng ba phương pháp định giá chính: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa, đây là những phương pháp đáng tin cậy nhất Khi quyết định cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản, độ thanh khoản của tài sản là yếu tố quan trọng hàng đầu, vì vậy việc áp dụng ba phương pháp này là hợp lý để đảm bảo tính khả thi trong giao dịch.
Trong mỗi hợp đồng định giá, việc kết hợp cả ba phương pháp định giá là rất quan trọng Sau đó, nên tính toán trung bình cộng của ba kết quả từ ba phương pháp này Cách làm này sẽ giúp đảm bảo rằng kết quả cuối cùng đạt được sự chính xác và khách quan nhất.
Đối với bất động sản nhỏ như nhà ở và đất đai, việc định giá thường đơn giản và dựa trên phương pháp so sánh từ các bằng chứng thực tế trên thị trường Quy trình này không yêu cầu nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn từ cán bộ định giá Tuy nhiên, đối với các bất động sản phức tạp, cần áp dụng nhiều phương pháp kết hợp và đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng.
Về việc bồi dưỡng nhân sự
Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội sở hữu đội ngũ cán bộ định giá trẻ và có kiến thức vững chắc Tuy nhiên, thị trường bất động sản đầy biến động, đòi hỏi sự cập nhật kiến thức thường xuyên Do đó, các cán bộ định giá cần tự trau dồi kiến thức thị trường để đạt được kết quả tốt trong công việc.
Các ngân hàng cần chú trọng bồi dưỡng kiến thức cho nhân viên, đặc biệt là cán bộ định giá Việc thường xuyên tham gia các lớp đào tạo và hội thảo là cần thiết, do lĩnh vực bất động sản luôn biến động Để nâng cao hiệu quả công tác định giá, phòng tín dụng nên tổ chức các buổi hội thảo nội bộ, tạo cơ hội cho cán bộ định giá đóng góp ý kiến và chia sẻ kinh nghiệm.
Về việc xây dựng hệ thống thông tin
Trong định giá bất động sản, thông tin chính xác là yếu tố sống còn cho các hợp đồng định giá Việc có được thông tin đúng đắn giúp cán bộ định giá đưa ra kết luận chính xác, từ đó hỗ trợ cán bộ tín dụng trong việc xem xét cho vay hợp lý, đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Ngân hàng TMCP Công Thương hiện đang thiếu một hệ thống thông tin đồng bộ và chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đầy đủ, điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác định giá.
Các cán bộ định giá hiện nay chủ yếu dựa vào thông tin từ khách hàng, trong khi ngân hàng chỉ có dữ liệu cũ, thiếu tính khách quan và chính xác Điều này buộc các cán bộ phải tự tìm kiếm thông tin, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, tốn thời gian, công sức và chi phí Do đó, ngân hàng cần xây dựng một hệ thống dữ liệu chính xác và được cập nhật thường xuyên để phục vụ hiệu quả cho công tác định giá.
Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.
Do đó nó đòi hỏi cần có sự quan tâm chặt chẽ của Nhà nước.
Để cải thiện tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật liên quan Tại Hà Nội, một vấn đề nghiêm trọng hiện nay là tình trạng sổ đỏ bị "lưu kho", xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.
Tại Hà Nội, có khoảng 65.000 trường hợp người dân chưa nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính Những người được cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2006-2007 đang phải nộp lệ phí trước bạ theo mức giá đất mới cao hơn từ 8%.
Số lượng hộ gia đình chưa đủ khả năng nộp lệ phí và thuế chuyển quyền sử dụng để nhận giấy tờ theo quy định đã tăng gấp 15 lần so với năm 2004-2005, đặc biệt là tại các khu vực ngoại thành.
- Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân khi tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc mua bán và trao đổi bất động sản hiện nay gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc thế chấp vay ngân hàng Nếu không có sổ đỏ hoặc sổ hồng, việc thực hiện thế chấp sẽ trở nên không khả thi, làm hạn chế khả năng giao dịch trên thị trường.
Hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản hiện nay đang gặp phải sự chồng chéo, gây khó khăn cho người dân khi chuyển quyền sử dụng đất Việc yêu cầu có sổ đỏ theo Luật Đất đai trong khi Luật Nhà ở lại yêu cầu sổ hồng đã tạo ra nhiều lúng túng trong giao dịch Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường, Nhà nước cần nhanh chóng sửa đổi các quy định pháp luật cho phù hợp.
Nhà nước cần tăng cường quản lý thị trường bất động sản để hướng tới sự minh bạch hơn Hiện tại, vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực này còn mờ nhạt, dẫn đến việc xuất hiện nhiều vấn đề Để cải thiện tình hình, Nhà nước nên khẳng định vai trò chủ chốt trong cung cấp bất động sản và áp dụng chính sách điều tiết cung hợp lý Khi thị trường trở nên lành mạnh và minh bạch, công tác định giá sẽ diễn ra thuận lợi hơn.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường đang ở mức cao Chẳng hạn, tại vị trí 1 trên đường Vũ Ngọc Phan, giá đất theo khung quy định là 25.000.000 đồng/m2, trong khi giá thực tế lên đến 100.000.000 đồng/m2 Tương tự, tại vị trí 4 trên phố Pháo Đài Láng, giá đất theo khung là 9.400.000 đồng/m2, nhưng giá thực tế lại là 41.000.000 đồng/m2.
Giá đất do Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường thường chênh lệch đáng kể Khi ngân hàng định giá bất động sản thế chấp theo khung giá Nhà nước, giá trị thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thiệt thòi cho khách hàng vay Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khách hàng mà còn đến ngân hàng, vì vậy, các cán bộ định giá cần áp dụng hệ số điều chỉnh để đảm bảo tính hợp lý trong định giá.
Do đó việc thay đổi trang cách xác định khung giá đất của Nhà nước là điều cần được quan tâm.
Hiện nay, các ngân hàng tự định giá và cho vay dựa trên mức giá đó, tạo ra tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi" Thiếu cơ quan định giá độc lập, khách hàng vay thường chịu thiệt thòi khi thế chấp tài sản, bao gồm bất động sản Ngân hàng chỉ định giá và cho vay ở mức an toàn, dẫn đến việc giá trị thực của bất động sản không được đánh giá chính xác.
Trong thời gian tới, cần thành lập một cơ quan định giá độc lập để đảm bảo tính minh bạch trong quy trình định giá tại các ngân hàng Nhà nước cũng cần quy định rõ ràng hơn về vấn đề này nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng vay.
Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò điều tiết hệ thống ngân hàng toàn quốc, cần thiết lập các chính sách hỗ trợ nhằm giúp Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam và chi nhánh Tây Hà Nội thực hiện hiệu quả việc định giá bất động sản thế chấp Các vấn đề quan trọng cần được xem xét bao gồm sự minh bạch trong quy trình định giá, cập nhật thông tin thị trường và đảm bảo tính hợp lý trong các tiêu chí đánh giá tài sản.
Ngân hàng Nhà nước cần thiết lập một môi trường pháp lý thông thoáng và linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các hướng dẫn liên quan đến tài sản đảm bảo, cầm cố và thế chấp Điều này sẽ hỗ trợ các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng quy định, từ đó nâng cao chất lượng hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Ngân hàng Nhà nước cần nâng cao chất lượng thông tin tại trung tâm thông tin tín dụng để hỗ trợ các ngân hàng mở rộng tín dụng hiệu quả hơn Thông tin chính xác sẽ giúp việc mở rộng tín dụng trở nên dễ dàng hơn, do đó, việc cải thiện chất lượng thông tin và phát huy hiệu quả hoạt động của trung tâm là rất cần thiết.
Thiết lập các chính sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho các cán bộ định giá của các ngân hàng.
