(Luận văn học viện tài chính) thực trạng công tác định giá bđs thế chấp tại ngân hàng TMCP công thương việt nam chi nhánh tây hà nội

Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Mục Lục Mục Lục DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Tổng quan Bất động sản chấp 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Khái niệm bất động sản chấp .8 1.3 Đặc điểm bất động sản chấp 1.4 Vai trò bất động sản chấp 1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản .9 1.4.2 Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng) 10 1.4.3 Đối với kinh tế 10 1.5 Các quy định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương .10 Định giá bất động sản chấp 12 2.1 Khái quát chung định giá bất động sản 12 2.1.1 Khái niệm 12 2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản .12 2.1.3 Vai trò định giá bất động sản 15 2.1.4 Căn định giá bất động sản 15 2.1.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 17 2.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản 19 2.1.6.1 Định giá bất động sản 19 2.6.1.2 Các yếu tố xem xét định giá bất động sản 20 2.6.1.3 Các khái niệm thông dụng định giá BĐS: 23 SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.6.1.4 Phương pháp định giá BĐS 24 Định giá bất động sản chấp 45 3.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 45 3.2 Đặc điểm định giá chấp bất động sản 46 3.3 Vai trò định giá bất động sản chấp .46 3.4 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 46 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI .53 Tổng quan hoạt động Ngân Hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội 53 1.1 Lịch sử hình thành cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 53 1.1.1 Lịch sử hình thành 53 1.1.2 Cơ cấu tổ chức VietinBank 54 1.2 Tổng quan Chi Nhánh Tây Hà Nội 54 1.2.1 Lịch sử hình thành 54 1.2.2 Cơ cấu tổ chức chi nhánh .55 1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ phịng ban 57 1.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh 59 1.3.1 Huy động vốn 59 1.3.2 Hoạt động tín dụng 60 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi Nhánh Tây Hà Nội 61 2.1 Quy trình tiến hành định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Tây Hà Nội 61 SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.2 Thủ tục hợp đồng chấp bất động sản 66 2.3 Nội dung chủ yếu hợp đồng chấp .67 2.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp 67 2.4.1 Quyền nghĩa vụ khách hàng vay .67 2.4.2 Quyền nghĩa vụ ngân hàng 69 Dẫn chứng cụ thể hoạt động định giá bất bộng sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 71 Thuận lợi khó khăn hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội .84 4.1 Thuận lợi hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 84 4.2 Khó khăn hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 86 CHƯƠNG : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI 88 Định hướng phát triển chung ngân hàng 88 1.1 Các tiêu phấn đấu chi nhánh ngân hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội 88 1.2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng 94 Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội 95 2.1 Về quy trình định giá 95 2.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá 96 SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.3 Về việc bồi dưỡng nhân 96 2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 97 Kiến nghị .97 3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền 97 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 99 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 100 KẾT LUẬN 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM: Ngân hàng thương mại NHNN: Ngân hàng nhà nước TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TCTD: Tổ chức tín dụng BĐS : Bất động sản SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Tổng quan Bất động sản chấp Khảo sát thực tiễn hoạt động cho vay gần cơng ty tài Quốc tế (IFC) Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết có khoảng 115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay chấp bất động sản Việt Nam Như thấy ngân hàng hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, bất động sản tài sản đem đảm bảo nhiều 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính hồ Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Ở quốc gia dễ dàng nhận thấy đất đai nguồn tài nguyên, cải vô quý giá vật công nhận bất động sản đáp ứng đủ điều kiện sau :  Thứ nhất: phải tài sản, tức yếu tố vật chất có thực có ích cho người  Thứ hai: di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng , hình thái khơng thay đổi  Thứ ba: phải tồn lâu dài  Thứ tư: đo lường giá trị  Thứ năm: chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người 1.2 Khái niệm bất động sản chấp Như vậy, bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Bất động sản chấp tài sản đem làm tài sản đảm bảo vì: Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, người ta thường coi bất động sản tài sản di dời Vậy bất động sản chấp nhà ở, sở sản xuất kinh doanh nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… tài sản khác gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng (đất đai thuộc sở hữu tồn dân, chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngồi cịn bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm khoản tiền phát sinh từ bất động sản chấp Tất bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp doanh nghiệp cá nhân chấp để vay vốn SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 1.3 Đặc điểm bất động sản chấp  Thế chấp bất động sản chịu chi phối biến động thị trường bất động sản lớn, nên giá trị bất động sản chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía ngân hàng Thơng thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp  Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quyền bất động sản  Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản không trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường 1.4 Vai trò bất động sản chấp 1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Như giúp người chủ sở hữu sử dụng bất động sản thời gian chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực Đây hình thức huy động vốn cần thiết hiệu quả, nhanh chóng cá nhân tổ chức Tuy nhiên, tổ chức cá nhân sử dụng hình thức thường gặp phải khó khăn vướng mắc lớn, bất động sản đem SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính chấp thường ngân hàng định giá mức giá thấp, giá thị trường trầm lắng Như giá trị bất động sản khơng đánh giá xác, gây thiệt thòi cho cá nhân tổ chức vay vốn 1.4.2 Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng)  Ngân hàng tổ chức kinh doanh tài Vì ln chuyển tiền tệ hoạt động Nhận chấp bất động sản nói riêng nhận chấp tài sản nói chung hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đặn, để từ hoạt động ngân hàng diễn bình thường  Nhận chấp bất động sản làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (bất động sản), sinh lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người chấp phải trả cho ngân hàng)  Nhận chấp bất động sản nói riêng tài sản bảo đảm nói chung nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước 1.4.3 Đối với kinh tế Thế chấp bất động sản nhận chấp bất động sản hoạt động giúp cho ngân hàng hoạt động tốt Không thế, việc ngân hàng tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh thúc đẩy phát triển mạnh mẽ cho kinh tế Từ giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn phát triển thị trường có tác động lớn tới ổn định phát triển toàn kinh tế 1.5 Các quy định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam nhận chấp bất động sản sau: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất SV: Nguyễn Phương Duy 10 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI Định hướng phát triển chung ngân hàng 1.1 Các tiêu phấn đấu chi nhánh ngân hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội Trên sở kế hoạch năm 2011 NHCT Việt Nam giao, chi nhánh giao tiêu cụ thể cho phận gồm: tiêu lợi nhuận, huy động vốn, phát hành thẻ, POS tiêu tín dụng Trong tiêu lợi nhuận nguồn vốn quan trọng nhất, tiêu khác tiêu kiểm tra để xét danh hiệu thi đua a.Chỉ tiêu lợi nhuận: Đơn vị: tỷ đồng TT Đơn Vị Thực Hiện Trong thu DV Phịng KHDN 37 14 Phòng Khách Hàng 13 Phòng GD Trung Hòa 3,5 Phòng GD Cầu Giấy Phịng GD Từ Liêm 11 Phịng GD Hồi Đức Phòng GD Cầu Diễn Phịng GD Dỗn Kế Thiện Phịng GD Trần Đăng Ninh 1,5 10 Phòng Tổng Hợp 12 11 Phịng Kế Tốn - 105 46 Tổng Cộng b Chi tiêu vốn, dư nợ SV: Nguyễn Phương Duy 88 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Đơn vị: tỷ đồng Đơn vị Nguồn vốn Dư nợ Phòng KHDN 1.200 1.760 Phòng Khách Hàng PGĐ quản lý 660 770 Phòng Tổng Hợp PGĐ quản lý 770 - Phòng GD Từ Liêm PGĐ quản lý 380 220 Phòng GD Hồi Đức 220 220 Phịng GD Cầu Diễn PGĐ quản lý 330 220 Phịng GD Dỗn Kế Thiện 165 110 Phòng GD Trần Đăng Ninh 135 110 Phòng GD Trung Hòa 310 220 10 Phòng GD Cầu Giấy 280 220 11 Phịng Kế Tốn 330 12 Phòng TCHC 55 13 Phòng Kho Quỹ 55 14 Tổ QL Rủi Ro 55 TT TỔNG CỘNG SV: Nguyễn Phương Duy 4.945 89 3.850 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính c Chỉ tiêu kinh doanh thẻ Đơn vị: Thẻ/máy TT Đơn vị ATM TDQT POS Phòng KHDN 2.200 460 11 Phòng Khách Hàng 1.300 330 11 Phòng GD Trung Hòa 1.400 110 Phòng GD Cầu Giấy 1.400 110 Phòng GD Từ Liêm 1.600 110 Phịng GD Hồi Đức 1.700 80 Phòng GD Cầu Diễn 1.100 110 Phịng GD Dỗn Kế 1.100 70 Phòng GD Trần Đăng Ninh 1.100 100 10 Phòng Tổng Hợp 3.800 70 16 11 Phịng Kế Tốn 4.400 12 Phòng TCHC 220 13 Phòng Kho Quỹ 220 14 Tổ QL Rủi Ro 220 1.550 70 TỔNG CỘNG 21.760 Năm 2011, nhiệm vụ kinh doanh NHCT VN giao cho chi nhánh nặng nề, để hoàn thành kế hoạch giao toàn Chi nhánh phải tập trung thực biện pháp chủ yếu sau: SV: Nguyễn Phương Duy 90 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập  Học Viện Tài Chính Huy động vốn: Nguồn vốn tiêu quan trọng, nhiệm vụ tâm xuyên suốt Phấn đấu đến cuối năm 2011 nguồn vốn đạt 4.945 tỷ biện pháp: - Toàn chi nhánh tập trung huy động vốn Bám sát đạo NHCTVN việc phát triển sản phẩm dịch vụ để có kế hoạch triển khai tới phận liên quan Giao kế hoạch cho tất cán phòng/tổ kể ban giám đốc lãnh đạo phòng - Tổ chức tập huấn thường xuyên sản phẩm tiền gửi để cán có cách nhìn nhận chuyển biến nhận thức sản phẩm dịch vụ NHCTVN Thực kiểm tra định kỳ, đột xuất để cán nắm vững nội dung sản phẩm tư vấn bán chéo sản phẩm cho khách hàng - Phòng tổng hợp bám sát diễn biến thị trường, chủ động đề xuất biện pháp điều hành huy động vốn đảm bảo yêu cầu khách hàng Làm tốt cơng tác chăm sóc khách hàng, ổn định khai thác khác hàng - Các phịng tín dụng, phòng giao dịch theo dõi sát nguồn tiền gửi khách hàng lớn, đề xuất biện pháp giữ khách hàng truyền thống thu hút khách hàng Tích cực tiếp thị khách hàng tổ chức trị xã hội, đơn vị nghiệp có thu trường học, bệnh viện Tranh thủ ủng hộ ngành liên quan đẩy mạnh khai thác nguồn vốn - Từng PGĐ phịng kế tốn nghiên cứu đề xuất biện pháp áp dụng biện pháp tăng cường tiền gửi dân cư Tăng cường tuyên truyền, quảng cáo, cải tiến chất lượng phục vụ để thu hút tiền gửi - Tăng lương kinh doanh cho cán vượt tiêu huy động vốn Tăng lương tiền thưởng cho cán hỗ trợ tiếp thị nguồn vốn  Tín dụng: - Tăng trưởng tín dụng sở an toàn, hiệu quả, cho vay phương án, dự án rõ ràng, hiệu quả, đảm bảo tất điều kiện quy định Lựa chọn dự án lớn, có hiệu cao, nguồn thu ổn định vay Kiên SV: Nguyễn Phương Duy 91 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính khơng cho vay khách hàng xếp hạng từ BB trở xuống, khách hàng sử dụng vốn không rõ ràng, không quản lý đối tượng vay vồn - Chủ động giảm dư nợ không cho vay khách hàng có tài yếu, nguy rủi ro, khách hàng xếp hạng từ BB trở xuống, khách hàng vốn chủ sở hữu thấp, kinh doanh ngành không ổn định, khơng kiểm sốt q trình sử dụng vốn - Cán tín dụng phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn tình hình kinh doanh khách hàng Kiểm soát rủi ro phải xuống tận đối tượng vay vốn để kiểm tra thấy cần thiết Quản lý chặt chẽ chất lượng tín dụng, tiến hành phân tích, phân loại nợ quy định NHCTVN Kịp thời phát cản báo sớm rủi ro để có biện pháp xử lý, khơng để nợ q hạn Phòng giao dịch Từ Liêm phải tập trung thu nợ xử lý rủi ro trước 30/06/2010 theo yêu cầu NHCT VN - Cán tín dụng phải nắm rõ mục đích vay, nguồn trả nợ, TSBĐ, chịu trách nhiệm việc đề xuất cho vay thu hồi hạn Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế, quy trính tín dụng Những cán làm sai quy chế, quy trình tín dụng u cầu bồi thường theo nội quy lao động đưa quan pháp luật Kiên không chạy theo dư nợ để có lương trước mắt - Chuyển cán tín dụng lực, trình độ có sai sót sang làm công việc khác Xác định mức cho vay cán tín dụng mức phán với lãnh đạo theo chất lượng tín dụng Chuyển cán thiếu trách nhiệm, sợ trách nhiệm sang làm công việc khác - Đẩy mạnh việc bán chéo sản phẩm thẻ, mua bán ngoại tệ, toán XNK, bảo hiểm Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ trung tâm điểm giao dịch để hoàn thành tiêu thu phí dịch vụ  Nguồn nhân lực: - Thực công tác quy hoạch, đánh giá cán theo yêu cầu NHCT VN, phân cơng phù hợp với lực, trình độ cán Không phân công SV: Nguyễn Phương Duy 92 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính việc cán trách nhiệm thấp khơng hồn thành cơng việc giao - Đào tạo đào tạo lại tất cán Đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho cán đặc biệt giao dịch viên để bán chéo sản phẩm huy động vốn Đào tạo cán tín dụng thành cán quan hệ khách hàng - Sắp xếp lại cán theo đạo NHCT VN Những cán khơng hồn thành nhiệm vụ, trách nhiệm trình độ thấp, sức khỏe (kể lãnh đạo) vận động nghỉ trước tuổi theo đạo NHCT VN Chi nhánh dành quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng phần quỹ lương hỗ trợ người trước tuổi Những cán khơng tình nguyện trước mắt chuyển vào tổ dịch vụ làm công việc phụ hưởng lương theo kết công việc - Xây dựng văn hóa kinh doanh, xác định rõ trách nhiệm cán theo vị trí công việc Hàng quý tiến hành kiểm điểm theo kết công việc - Đề bạt đủ cán để hoạt động Bãi nhiễm cán khơng hồn thành nhiệm vụ, trách nhiệm thấp, để xảy sai sót - Lấy chế tiền lương, tiền thưởng để khuyến khích cán bộ, nhân viên hồn thành tốt nhiệm vụ giao Tiến hành bình xét trả lương cho cán q theo kết cơng việc Dành tồn tiền thưởng để thưởng cho cán hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, có thành tích làm lợi nhuận cao cho chi nhánh  Củng cố, mở rộng mạng lưới hoạt động: - Hoàn thành sở vật chất triển khai có hiệu giao dịch mơ hình bán lẻ - Điều chuyển cán trẻ có lực phòng giao dịch, củng cố phòng giao dịch có, giải tán phịng giao dịch hoạt động hiệu - Lựa chọn địa bàn tiềm khu đô thị, thương mại, khu cơng nghiệp để mở PGD, giao PGĐ tìm địa điểm để mở phòng giao dịch Đây nhiệm vụ trực tiếp, bỏ thưởng tìm phịng giao dịch SV: Nguyễn Phương Duy 93 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập  Học Viện Tài Chính Phấn đấu liệt hồn thành tiêu NHCT Việt Nam giao, đặc biệt trọng tiêu lợi nhuận hạch toán nội 1.2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng Trong bối cảnh kinh tế mở, ngày nhiều ngân hàng thành lập phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung phát triển hoạt động định giá nói riêng: - Ngồi việc thực công tác định giá theo quy định Nhà nước, Ngân hàng TMCP Cơng Thương hồn thiện quy định, văn nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng tảng văn pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định Thực việc thẩm định bất động sản nói chung dự án bất động sản nói chung cách nhanh nhạy, xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh ngân hàng nhu cầu vốn xã hội - Không cho vay đơn vị kinh doanh hiệu quả, không chấp nhận chấp bất động sản không hợp lệ (thiếu giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm khu vực quy hoạch - Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán tín dụng khơng tín dụng mà cịn phải thành thạo cơng tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt định giá bất động sản chấp lượng tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng chủ yếu bất động sản, tài sản có giá trị lớn cá nhân, tổ chức đem chấp bất động sản Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản chấp - Ngân hàng tích cực tiếp cận với tổ chức định giá khác có chun mơn sâu để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá họ - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt biến động nhanh chóng thị trường đặc biệt thị trường bất động sản, cập nhập thông tin để tiến SV: Nguyễn Phương Duy 94 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính hành định giá xác - Xây dựng quy trình tiến hành cơng tác định giá hồn chỉnh, phát triển hệ thống cơng nghệ hỗ trợ tín dụng Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội 2.1 Về quy trình định giá Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày nhiều đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có quy trình định giá hồn chỉnh Định giá sở để tiến hành việc cho vay vốn, thấy hoạt động có tính chất rát quan trọng Quy trình định giá cần tiến hành cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá hoàn thành báo cáo định giá Nếu có quy trình chuẩn giúp cho cán định giá thực công việc nhanh chóng, thuận lợi xác Tại ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội nay, cán định giá thực quy trình định giá theo quy định ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Quy trình tương đối hồn chỉnh, nhiên có đặc điểm việc thu thập thơng tin cịn q trọng đến tính pháp lí tài sản mà khơng đặt vấn đề giá trị thực bất động sản thị trường Điều đem lại cho khách hàng thiệt thịi đáng kể Vì bất động sản đem chấp khơng đánh giá giá trị nó, ngân hàng cho vay khoảng 75% giá trị định giá Như thấy khách hàng vay không vay với giá trị thực bất động sản đem chấp Đây tồn lớn ngành ngân hàng nước ta nay, ví hình thức “vừa đá bóng vừa thổi cịi” Báo cáo thẩm định văn quan trọng Đó kết cuối trình thẩm định phần quan trọng Vì báo cáo định giá nên đưa số điểm rõ ràng : việc định giá rõ ràng, minh bạch; người định giá không làm chứng có xảy tranh chấp trước tồ; thơng SV: Nguyễn Phương Duy 95 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính tin có khách quan khơng dám đảm bảo xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực… 2.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá Tại ngân hàng, chủ yếu bất động sản chấp nhà dân cư chia chủ yếu bất động sản có cơng trình đất Với loại bất động sản đưa hướng dẫn cụ thể q trình định gía Tại ngân hàng TMCP Công Thương nay, phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp vốn hố Đây phương pháp điển hình có độ tin cậy cao phương pháp định giá bất động sản Tại ngân hàng định cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản vấn đề đặt lên hàng đầu độ khoản tài sản, thấy việc sử dụng phương pháp nêu hợp lí cho mục đích Trong hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng phương pháp trên, sau lấy trung bình chung kết từ phương pháp Như thế, kết có xác khách quan Với bất động sản nhỏ nhà dân cư hay mảnh đất, việc định giá đơn giản thường áp dụng phương pháp so sánh từ chứng thực tế thị trường Việc định giá khơng địi hỏi cán định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên mơn Với bất động sản phức tạp địi hỏi cần có kết hợp nhiều phương pháp, đồng thời với địi hỏi kinh nghiệm kiến thức chuyên viên định giá 2.3 Về việc bồi dưỡng nhân Ngân hàng TMCP Cơng Thương chi nhánh Tây Hà Nội có lợi lớn đội ngũ cán định giá Đó đội ngũ trẻ, có kiến thức vững lĩnh vực định giá Tuy nhiên thị trưòng bất động sản thị trường phức tạp, có nhiều biến động thường xuyên liên tục Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức tránh khỏi Vì yêu cầu với cán định giá phải tự thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường có kết tốt công việc SV: Nguyễn Phương Duy 96 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Các cán ngân hàng nên ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho nhân viên Cần thường xuyên cho cán định giá tham gia lớp bồi dưỡng kiên thức, tham gia hội thảo… bất động sản lĩnh vực luôn biến động nên việc cập nhật thông tin cách thường xuyên có hệ thống việc làm cần thiết Để cơng tác định giá đạt hiệu cao nhất, phịng tín dụng nên thường xuyên tổ chức buổi hội thảo cho nội để cán định giá đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm 2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin Trong định giá bất động sản thơng tin điều kiện sống cịn hợp đồng định giá Có thơng tin xác giúp cho cán định giá đưa kết luận xác, từ cán tín dụng xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an tồn cho ngân hàng Thực tế ngân hàng TMCP Công Thương chưa có hệ thống thơng tin đồng bộ, chưa có sở liệu đầy đủ cho công tác định giá Các cán định giá thực nghiệp vụ có thơng tin chủ yếu lấy từ khách hàng, ngân hàng có thơng tin cũ, khơng đảm bảo tính khách quan xác Để có thơng tin cán định giá phải tự tìm hiểu, dẫn đến tình trạng cơng việc chồng chéo, thời gian, cơng sức tiền bạc Từ cho thấy thực tế ngân hàng cần xây dựng cho ngân hàng liệu xác, cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá Kiến nghị 3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền Bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế Do địi hỏi cần có quan tâm chặt chẽ Nhà nước  Đầu tiên phải kể đến cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan Vấn đề quan tâm nhiều SV: Nguyễn Phương Duy 97 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Một thực trạng diễn Hà Nội tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho” Xảy tình trạng có nhiều lí kể đến như: - Hà Nội có tới 65.000 trường hợp người dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng đến lấy chưa thể thực đầy đủ nghĩa vụ tài Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất cao từ 815 lần so với năm 2004-2005 Nhiều hộ gia đình, đặc biệt hộ ngoại thành chưa đủ khả nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để nhận giấy theo quy định - Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì khó khăn khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản thị trường khó khăn Ngay việc chấp vay ngân hàng khơng thuận lợi khơng có sổ đỏ hay sổ hồng việc chấp khơng thể xảy  Tiếp chồng chéo hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Trên thực tế nay, hệ thống luật gây cho người dân nhiều lúng túng muốn chuyển quyền sử dụng đất Các loại sổ đỏ, sổ hồng gây khó khăn cho người dân q trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch Luật Đất đai yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) giao dịch Luật Nhà Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) Do vấn đề đặt Nhà nước cần sớm tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển  Quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, bước đưa thị trường tiến tới minh bạch Ở nước ta nay, vai trò Nhà nước quản lý thị trường bất động sản mờ nhạt Chính vậy, thị trường cịn nhiều “sạn” Để quản lí tốt thị trường nhạy cảm này, Nhà nước nên SV: Nguyễn Phương Duy 98 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trị chủ chốt cung bất động sản thị trường Cần có sách điều tiết cung hợp lí, lấy làm sở để quản lí điều tiết thị trường Một thị trường lành mạnh minh bạch, cơng tác định giá tiến hành thuận lợi nhiều  Hiện giá đất Nhà nước quy định giá thị trường chênh lệch nhiều ví dụ vị trí đất đường Vũ Ngọc Phan theo khung giá ban hành 25.000.000 đồng/ m2, qua khảo sát thực tế 100.000.000 đồng / m2; hay vị trí đất phố Pháo Đài Láng theo khung giá 9.400.000 đồng/ m2, qua khảo sát thực tế 41.000.000 đồng/ m2 Qua ta thấy giá đất Nhà nước ban hành giá thực tế thị trường khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản chấp theo khung Nhà nước ban hành thấp so với giá trị thị trường bất động sản nhiều Như gây thiệt thịi cho khách hàng vay, điều mà khách hàng vay ngân hàng khơng muốn Do định giá cán định giá ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp Do việc thay đổi trang cách xác định khung giá đất Nhà nước điều cần quan tâm  Hiện nay, ngân hàng tự định giá cho vay sở định giá ví tượng “vừa đá bóng vừa thổi cịi” Khi khơng có quan định giá độc lập, khách hàng vay người chịu thiệt thòi chấp tài sản có bất động sản Ngân hàng định giá cho vay mức độ an toàn, giá trị thật bất động sản không đánh giá Trong thời gian tới cần có quan định giá độc lap,hay Nhà nước cần có quy định cụ thể vấn đề định giá ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trị điều tiết chung cho tồn hệ thống Ngân hàng nước, ngân hàng Nhà nước cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước Để tạo điều kiện SV: Nguyễn Phương Duy 99 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính cho Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam nói chung Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng thực tốt việc định giá bất động sản chấp cần quan tâm đến vấn đề sau:  Ngân hàng Nhà nước cần tạo mơi trường hành lang pháp lí thơng thống, đồng linh hoạt, nhanh chóng hồn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn tài sản đảm bảo, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động  Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho ngân hàng, giúp cho ngân hàng có sở để mở rộng tín dụng cách có hiệu thơng tin xác mở rộng tín dụng dễ dàng Chính lẽ mà Ngân hàng Nhà nước cần tich cực cải thiện chất lượng thơng tin trung tâm thơng tin tín dụng phát huy hiệu hoạt động trung tâm  Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản chấp cho cán định giá ngân hàng 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội mắt xích hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Bởi thế, để Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội thực tốt hoạt động định giá bất động sản chấp cần thực số biện pháp sau:  Ban hành kịp thời văn hướng dẫn tài sản chấp, cầm cố để chi nhánh cấp thực với luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thơng tư hướng dẫn phủ bộ, ngành  Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an tồn chất lượng tín dụng  Hỗ trợ tích cực mặt cho chi nhánh hoạt động kinh doanh việc đào tạo lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh SV: Nguyễn Phương Duy 100 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính KẾT LUẬN Mặc dù thành lập chưa lâu, nhiên toàn thể ban lãnh đạo nhân viên Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội cố gắng đạt nhiều tiêu Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam giao cho Trong thời gian tới, kinh tế giới nói chung Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn, song chi nhánh Tây Hà Nội với sách hợp lí vượt qua khó khăn đó, với mục tiêu mà Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam đưa “ Nâng giá trị sống ” Trong thời gian thực tập phịng tín dụng Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội, em học hỏi nhiều cung cách làm việc, tham gia vào nghiệp vụ thực tế phịng tín dụng Qua giúp cho em có nhìn tồn cảnh hiểu sâu kiến thức định giá có lớp Chuyên đề giới thiệu sở lí luận định giá bất động sản chấp, sở phân tích thực trạng hoạt động định giá Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội Mặc dù em cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế mặt thời gian kiến thức lí luận kiến thức thực tiễn nên chun đề khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy cơ, cán tín dụng Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội để em có nhìn tồn diện sâu sắc vấn đề em nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Phương Duy 101 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính TÀI LIỆU THAM KHẢO I Sách Giáo trình lý thuyết tài – tiền tệ: TS Nguyễn Hữu Tài Giáo trình nguyên lý chung Định giá tài sản giá trị Doanh nghiệp: TS Nguyễn Minh Hồng Giáo trình phân tích tài doanh nghiệp: PGS TS Nguyễn Trọng Cơ II Website http://www.vietinbank.vn http://www.tailieu.vn/ http://www.thamdinhgiahanoi.com.vn http://batdongsan.com.vn/ http://sinhvientaichinh.com III.Tài liệu khác Luận văn khóa 43, 44 Các báo cáo hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Công thương chi nhánh Tây Hà Nội IV.Văn pháp lý SV: Nguyễn Phương Duy 102 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... 60 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi Nhánh Tây Hà Nội 61 2.1 Quy trình tiến hành định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. .. động định giá bất bộng sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 71 Thuận lợi khó khăn hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội ... hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 84 4.2 Khó khăn hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội