chấp tại ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội
2.1 Về quy trình định giá
Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có được một quy trình định giá hồn chỉnh. Định giá chính là cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động có tính chất rát quan trọng. Quy trình định giá cần được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hồn thành báo cáo định giá. Nếu có 1 quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện cơng việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn.
Tại ngân hàng TMCP Cơng Thương chi nhánh Tây Hà Nội hiện nay, các cán bộ định giá đều thực hiện quy trình định giá theo quy định của ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam. Quy trình này là tương đối hồn chỉnh, tuy nhiên có 1 đặc điểm là việc thu thập thơng tin cịn q chú trọng đến tính pháp lí của tài sản mà khơng đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường là bao nhiêu. Điều này đem lại cho khách hàng những thiệt thịi đáng kể. Vì khi đó bất động sản đem thế chấp có thể khơng được đánh giá đúng giá trị của nó, trong khi ngân hàng chỉ cho vay khoảng 75% giá trị định giá. Như thế có thể thấy khách hàng vay sẽ không được vay đúng với giá trị thực của bất động sản đem thế chấp. Đây cũng là 1 tồn tại lớn trong ngành ngân hàng ở nước ta hiện nay, nó được ví như là hình thức “vừa đá bóng vừa thổi cịi”.
Báo cáo thẩm định là 1 văn bản hết sức quan trọng. Đó là kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định và là phần quan trọng nhất. Vì thế trong báo cáo định giá nên đưa ra một số điểm rõ ràng như : việc định giá là rõ ràng, minh bạch; người định giá khơng làm chứng nếu có xảy ra tranh chấp trước tồ; thơng
tin có được là khách quan nhưng khơng dám đảm bảo là chính xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực…
2.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Tại ngân hàng, chủ yếu trong bất động sản thế chấp là nhà ở dân cư vì thế được chia ra chủ yếu là bất động sản có cơng trình và đất. Với mỗi loại bất động sản đều đưa ra những hướng dẫn cụ thể trong q trình định gía. Tại ngân hàng TMCP Cơng Thương hiện nay, phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hố. Đây là 3 phương pháp điển hình và có độ tin cậy cao nhất trong các phương pháp định giá bất động sản. Tại ngân hàng khi quyết định cho vay có tài sản đảm bảo nhất là bằng bất động sản thì vấn đề đặt lên hàng đầu đó là độ thanh khoản của tài sản, vì vậy có thể thấy việc sử dụng 3 phương pháp nêu trên là rất hợp lí cho mục đích trên. Trong mỗi hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng cả 3 phương pháp trên, sau đó lấy trung bình chung của 3 kết quả từ 3 phương pháp. Như thế, kết quả có được sẽ là chính xác và khách quan nhất.
Với những bất động sản nhỏ như nhà ở dân cư hay các mảnh đất, thì việc định giá là hết sức đơn giản và thường áp dụng phương pháp so sánh từ những bằng chứng thực tế của thị trường. Việc định giá này khơng địi hỏi ở cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên mơn. Với các bất động sản phức tạp thì địi hỏi cần có sự kết hợp của nhiều phương pháp, đồng thời với nó là sự địi hỏi về kinh nghiệm cũng như kiến thức của chuyên viên định giá.
2.3 Về việc bồi dưỡng nhân sự
Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội có một lợi thế rất lớn về đội ngũ cán bộ định giá. Đó là một đội ngũ trẻ, có kiến thức vững chắc trong lĩnh vực định giá. Tuy nhiên thị trưòng bất động sản là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên liên tục. Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức là khơng thể tránh khỏi. Vì vậy u cầu với các cán bộ định giá là phải tự mình thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường thì mới có thể có được kết quả tốt trong cơng việc.
Các cán bộ của ngân hàng cũng nên chú ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho các nhân viên. Cần thường xuyên cho các cán bộ định giá tham gia các lớp bồi dưỡng kiên thức, tham gia các hội thảo… vì bất động sản là một lĩnh vực luôn luôn biến động nên việc cập nhật thơng tin một cách thường xun và có hệ thống là việc làm rất cần thiết.
Để cơng tác định giá có thể đạt được hiệu quả là cao nhất, phịng tín dụng cũng nên thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo cho nội bộ để các cán bộ định giá có thể đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm.
2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin
Trong định giá bất động sản thì thơng tin chính là điều kiện sống cịn của các hợp đồng định giá. Có được thơng tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ định giá có thể đưa ra kết luận chính xác, từ đó cán bộ tín dụng có thể xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Thực tế hiện nay ngân hàng TMCP Cơng Thương vẫn chưa có được một hệ thống thơng tin đồng bộ, chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho công tác định giá. Các cán bộ định giá khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thơng tin chủ yếu lấy từ khách hàng, còn tại ngân hàng chỉ có những thơng tin cũ, khơng đảm bảo được tính khách quan và chính xác. Để có được thơng tin các cán bộ định giá vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng cơng việc chồng chéo, mất thời gian, cơng sức và tiền bạc. Từ đó cho thấy một thực tế là ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác, được cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá.