chấp tại ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội
4.1 Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tạiNgân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội
Trong những năm gần đây, có thể thấy ngành ngân hàng ở nước ta đã và
đang rất phát triển. Nhờ vào những chính sách tín dụng đầy hấp dẫn và thơng thống mà người dân cũng như các doanh nghiệp đã có nhiều cơ hội hơn để tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng.
Tuy định giá là một công việc mới mẻ nhưng nhận thấy định giá là một hoạt động quan trọng không những chỉ của ngành ngân hàng mà là hoạt động kinh tế có tiềm năng phát triển mạnh nên Nhà nước đã có các văn bản pháp luật quy định về hoạt động này như: Luật dân sự, Luật đất đai, các Nghị định của chính phủ, các Thơng tư hướng dẫn của bộ…Bên cạnh những hướng dẫn chỉ đạo từ cấp nhà nước thì chính các ngân hàng nói chung và Ngân hàng TMCP Cơng Thương nói riêng, cũng có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ định giá thế chấp bất động sản. Đây là cơ sở pháp lý để hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói riêng diễn ra bình
thường và hợp pháp.
Trong quá trình định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng ln có sự phối hợp, hỗ trợ của các cơ quan nhà nước có liên quan như: UBND phường, phịng cơng chứng, sở địa chính…Các cơ quan, đồn thể này sẽ cung cấp các thơng tin chính xác cho ngân hàng như: thơng tin về quy hoạch, thông tin về các giấy tờ pháp lý có liên quan đến bất động sản thế chấp…Từ đó cán bộ tín dụng có thể đưa ra mức giá trị của bất động sản hợp lý nhất, giúp ngân hàng có thể tránh khỏi những tổn thất sau khi quyết định cho vay.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang được biết đến nhiều hơn ở nước ta, đặc biệt là các thành phố lớn. Thị trường phát triển thì các thơng tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp được cập nhập nhanh hơn, phổ biến hơn Tăng độ chính xác cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Đây cũng chính là nguyên nhân để ngân hàng phát triển hơn hoạt động hỗ trợ tín dụng này.
Sự tuân thủ, chấp hành các cam kết của bên vay, bên bảo lãnh không kém phần quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của ngân hàng. Vì vậy cho vay với hình thức có tài sản bảo đảm là bất động sản là hình thức vay được quan tâm phát triển dẫn đến ngân hàng cần chú trọng hơn đối với định giá bất động sản thế chấp. Nếu định giá có sai sót sẽ dễ dàng mang lại tổn thất cho Ngân hàng.
Sự phát triển của hệ thống kỹ thuật điện tử, công nghệ thông tin cũng là công cụ hữu hiệu hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản chính xác hơn, nhanh hơn trong thời đại kinh tế thị trường như hiện nay.
Sự ra đời của hàng loạt các doanh nghiệp hiện nay đặt ra 1 nhu cầu vốn rất lớn. Đó là cơ hội cho các ngân hàng trong việc xúc tiến cho vay vốn. Tại Việt Nam hiện nay, các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng chủ yếu dùng bất động sản làm thế chấp.
Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội
Năm 2008, nền kinh tế thế giới phải chứng kiến sự tuyên bố phá sản cũng như sự cắt giảm nhân sự khổng lồ của hàng loạt ngân hàng lớn tại Mĩ, có thể kể đến như Washington Mutual Inc (WaMu), Lechman Brothers, Bear Stearns, Northern Rock…Tại Việt Nam nền kinh tế cũng khơng nằm ngồi những biến động đó, các ngân hàng cũng chững lại trong việc cho vay hay huy động vốn.
Từ đầu năm 2008, “van” tín dụng từ các ngân hàng bắt đầu síêt chặt đối với lĩnh vực bất động sản. Nguyên do là từ khó khăn vốn khả dụng của nhiều thành viên trong hệ thống, từ rủi ro cao khi giá bất động sản khó khăn, và từ định hướng thắt chặt tiền tệ, hạn chế tăng trưởng tín dụng của ngân hàng nhà nứớc. Thời điểm này, giá BĐS tại nhiều địa bàn trọng điểm như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh đã giảm mạnh, nhiều dự án treo vì thiếu vốn. Một lần nữa, vai trò tiếp vốn của các ngân hàng thương mại lại được đặt ra. Tuy nhiên, hoạt động cho vay trong lĩnh vực này hiện vẫn còn hạn chế.
Định giá bất động sản thế chấp là công việc diễn ra hàng ngày ở các ngân hàng, Ngân hàng TMCP Cơng Thương cũng vậy. Mỗi khi có hồ sơ vay vốn có tài sản bảo đảm là bất động sản thì cán bộ tín dụng lại tiến hành định giá giá trị bất động sản thế chấp. Tuy nhiên công việc định giá còn khá mới mẻ, đồng thời thị trường bất động sản ở nước ta cũng đang phát triển nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Cơng Thương chi nhánh Tây Hà Nội cịn nhiều khó khăn.
Các thông tin so sánh thơng thường cán bộ tín dụng thu thập được khơng có độ chính xác cao, có thể đó chỉ là các thơng tin rao bán trên báo mà khơng có sự thương lượng và giao dịch trực tiếp trên thị trường.
Tại Ngân hàng TMCP Cơng Thương cán bộ tín dụng là người thực hiện ln hoạt động định giá tài sản bảo đảm mà khơng có bộ phận riêng tiến hành cơng việc này. Cán bộ tín dụng vừa phải làm nghiệp vụ tín dụng vừa phải
làm cả các hoạt động hỗ trợ tín dụng như định giá tài sản bảo đảm nên thường khơng chuẩn xác, chun mơn chính của cán bộ tín dụng là nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng khơng phải nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp nên họ khơng có sự am hiểu sâu sắc về cơng việc, khơng linh hoạt trong mọi tình huống mà chủ yếu tiên hành cơng việc theo khuôn mẫu, quy định.
Thị trường bất động sản đang phát triển kéo theo sự biến động liên tục về giá bất động sản. Giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố tác động. Nên để xác định giá trị bất động sản chính xác và thực sự hợp lý đối với cả phía khách hàng vay và ngân hàng hàng thì hồn tồn khơng đơn giản, cơng việc này u cầu cán bộ tín dụng khơng chỉ giỏi trong nghiệp vụ tín dụng mà cịn hiểu về thị trường bất động sản.
Một bất cập khá lớn trong hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương là: Giá trị định giá tài sản thế chấp chủ yếu dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng. Nếu khách hàng đem thế chấp một bất động sản để vay lượng vốn khoảng 1tỉ VNĐ thì cán bộ tín dụng sẽ xem xét giá của bất động sản đó trên thị trường có được khoảng 2 tỉ VNĐ khơng rồi quyết định cho vay (TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội chủ yếu cho vay 50% giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trong một số trưịng hợp xem xét có thể là 70%). Nếu nhu cầu vay của khách hàng lớn hơn 50% giá trị của bất động sản thế chấp thì ngân hàng yêu cầu bên vay, bên bảo lãnh bổ sung thêm tài sản bảo đảm đến khi đủ mới hoàn tất hồ sơ vay. Hoạt động định giá diễn ra như trên không khách quan mà rất phụ thuộc vào nhu cầu vay vốn. Hình thức định giá này có thể thực hiện để định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng nhưng khơng thể định giá cho các mục đích khác. Nhưng ngành ngân hàng ngày càng phát triển, thị trường bất động sản cũng phát triển nếu vẫn giữ cách thực hiện cơng việc như trên thì sẽ khơng theo kịp sự phát triển của nền kinh tế.
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI