2 Định giá bất động sản thế chấp
3.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Theo lí thuyết thì tất cả các phương pháp định giá đã nêu trên đều có thể áp dụng cho định giá bất động sản thế chấp. Nhưng trên thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng, đa phần đều chỉ sử dụng ba phương pháp chính đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hố. Trong đó, phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Quy trình điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và nếu bất động sản so sánh không tốt bằng bất động sản định giá thì điều chính giá bất động sản so sánh lên.
Các bước tiến hành:
Bước 1 : Tìm kiếm thơng tin về các BĐS được bán trong thời gian gần
đây, có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện, vị trí.
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của
chúng và để bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất, có
thể từ 3 đến 6 BĐS để tiến hành phân tích. Để giảm thiểu định kiến chủ quan của người định giá nên sử dụng phương pháp phân tích thống kê, xác suất để phân tích số liệu.
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau, tốt hơn hoặc xấu
hơn giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 5 : Tiến hành so sánh các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu bằng
cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi BĐS so s sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 6 : Từ phân tích các BĐS so sánh, hồ hợp các chỉ số giá trị từ các
phân tích so sánh vào chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với BĐS mục tiêu. Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Nó được áp dụng để thẩm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và cho
các thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng về thuê mướn. Nó là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì các lí do sau:
Là phương pháp hầu như khơng gặp khó khăn về kĩ thuật.
Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó cso cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí cơng nhận.
Nó địi hỏi sự cần thiét tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
Phương pháp so sánh trực tiếp khơng cócơng thức hay mơ hình cố định, mà nó đựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Phương pháp so sánh dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán thành cơng trên thị trường.
Vì vậy, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả / tiền thuê của các bất động sản có thể so sánh được.
Phương pháp so sánh địi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đồi giống so với bất động sản mục tiêu cần định giá. Tiến hành phân tích giá bán / cho thuê của các bất động sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và bất động sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của bất động sản mục tiêu.
Phương pháp chi phí
Trong số các bất động sản đa dạng hiện hữu, có một số bất động sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình là nhà thờ, trường học, bệnh viện, nhà tù, trạm cảnh sát...Trong hầu hết trưòng hợp, những tài sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường không cso các tổ
chức thây thế khác cần đến bất động sản đó.
Do vậy, khơng xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là khơng có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của thẩm định giá. Việc thẩm định giá trị đối với các bất động sản như vậy đựoc hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp định giá chi phí, với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thể thay thế.
Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lí sẽ khơng bao giờ phải trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một cơng trình cso cùng một lợi ích tương tự.
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp sau:
Thẩm định giá bất động sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viên, trương học, nhà thờ, thư viện, ... là các tài sản ít có chứng cứ trên thị trường.
Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá. Coi
mảnh đất là mảnh đất trống và việc sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xác định lại và thay thế cơng
trình hiện có trên mảnh đất. Ứơc tính chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp cảu cơng trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực. Ướ lượng lợi nhuận của nhà
Bước 3: Ước tính tổng giảm giá tích luỹ của cơng trình trên mảnh đất, xét trên mọi nguyên nhân gây giảm giá.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc
thay thế cơng trình hiện có trên mảnh đất để cso giá trị hiện tại của cơng trình. Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các cơng trình phụ, các chi phí của
các cải tạo khác nằm trên địa điểm như hàng rồ, phong cảnh, đường giao thơng. Giá trị của cơng trinh phụ gồm chi phí cịn lại và chi phí cải tạo.
Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí cơng trình đã giảm giá để ước
tính giá trị bất động sản đã giảm giá.
Bước 7: Điều chình giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá
trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào để ước tính chi phí nếu cần thiết.
Các hạn chế của phương pháp này:
Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
Chi phí khơng bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng cảu nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
Việc ước tính giảm giá tích luỹ cso thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như khơng có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.
Người thẩm định phải thơng thạo kĩ thuật xây dựng, phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.
Đánh giá chung cho rằng phương pháp này khơng có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các thẩm định giá có giá trị hiệu lực.
Phương pháp vốn hố
Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản, trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau. Mỗi tài sản cung cấp môi trường phù hợp cho những yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng háo, cửa hàng để bán hàng... Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu, trong nhiều trường hợp, tài sản được chiếm hữu dưới một hợp đồng, trong đso người chiém hữu trả cho người chủ sở hữu một số tiền, tức là người chủ sở hữu đã nhường quyền chiếm hữu tài sản để đổi lấy một số tiền. Chính đây là điểm hấp dẫn những người đầu tư vốn muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản, và thị trường bất động sản là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tư này.
Nhà thẩm định được yêu cầu tiến hành thẩm định giá trị của một lợi ích trong tài sản, ở đó, giá trị là số lượng tiền cần có để mua lưọi ích đó, và giá trị này rõ ràng phụ thuộc vào số lượng tiên fthuê nhà mà một người chiếm hữu sẽ phải trả cho quyền chiếm hữu và mức độ thu nhập mà một nhà đầu tư yêu cầu trên số vốn đầu tư của họ. Vì thế, cso nhiều yếu tố cơ bản trong thẩm định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau.
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có thể có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập bình qn hàng năm của bất động sản. Có
tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí vận hành bất động sản để trừ khỏi thu
nhập hàng năm.
Bước 3: Tìm tỉ lệ vốn hố bằng cách phân tích doanh soó của các bất
động sản tương tự.
động sản.
Phương pháp định giá này ứng dụng chủ yếu trong định giá các bất động sản toàn quyền sở hữu với mức tiền thuê đầy đủ trên thị trường, định giá giá trị bất động sản theo hợp đồng, định giá đi vay thế chấp.
Phương pháp vốn hoá của thẩm định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính. Nó tỏ ra là phương pháp “ khoa học” vì tính chất tốn học của nó. Tuy nhiên, bất động sản lại rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu, cổ phiếu, nên nó cần được hiểu biết kĩ lưỡng và có tài liệu chính xác.
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI