Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội
Số tiền cho vay hiện nay theo quy định của Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội tuỳ vào từng trường hợp cụ thể. Ví dụ với bất động sản có cơng trình là mới xây dựng thì sẽ được xem xét cho vay tối đa là 70% giá trị thẩm định.
Ngày 10/1/2009 Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội nhận được hồ sơ xin vay vốn của ông Phan Việt Hùng. Thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Sau khi nhận hồ sơ, ngân hàng cử cán bộ đến thẩm định nhà ông Hùng tại đường Bưởi.
Đ/C: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội Loại BĐS: Biệt thự
Khách hàng yêu cầu: Ông Phan Việt Hùng Điện thoại: 098.321.2614
Mục đích thẩm định: Thế chấp Thời điểm thẩm định: 12/01/2009
1/ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:
Đất ở Nhà ở
+ Diện tích đất thực tế: 104 m2
+ Diện tich đất được cấp: 104
m2
+ Chiều ngang thửa đất: 10,4 m
+ Chiều dài thửa đất: 10 m
+ Chiều rộng của ngõ, đường:
7m
+ Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m
+ Hình dạng thửa đất: Vng
+ Lợi thế thương mại: Không
Nhận định: 45.000.000 đ/m2
+ Mặt bằng xây dựng: 104 m2
+ Số tầng xây dựng: 3
+ Số năm đã sử dụng: 11 năm
+ Năm cải tạo: 2006 : CT bếp
và sơn lại
+ Nội thất ra sao: Đẹp
+ Gara ô tơ: Có
+ Diện gara: 30 m2
+ Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của cơng trình: Khơng
Nhận định: 5.500.000 đ/m2 xd
2/ Đặc điểm về vị trí:
- Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và mơi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phịng làm việc.
- Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân
- Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m
Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục…
Gần bệnh viện 354: Cách 1200m
Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… - Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số cơng trình
lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)…..
I. Triển khai Định Giá Bất Động Sản mục tiêu:
1/ Tính theo đơn giá nhà nước ban hành: a/ Tính giá trị đất:
Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tích đất được sử dụng riêng : 104 m2
+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2
(Mười ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn)
Giá trị đất: 104 * 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba
mươi năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn)
b/ Tính giá trị cơng trình trên đất:
Áp dụng theo công văn số 1600 BXD – VP ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2007
+ Diện tích xây dựng: 312 m2
+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng cơng trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 2.950.000 Vnđ/m2
Giá trị cơng trình trên đất: 2.950.000 * 312 = 920.400.000 Vnđ (Chín trăm
hai mươi triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn)
Gbđs = Gđất + Gct = 2.355.600.000 Vnđ (Hai tỷ ba trăm năm mươi năm
triệu sáu trăm ngàn đồng chẵn)
2/ Tính theo giá trị thị trường:
Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 Phương Pháp: So
sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa
A/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí:
- Bất động sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, Nối thông với Phố Đội Nhân và Phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên 1 trục đường chính. Vì thế có thể dùng thơng tin của các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh
- Qua khảo sát chúng tơi tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp:
BĐS mục tiêu
Đất ở Nhà ở
+ Diện tích đất thực tế: 104 m2
+ Diện tich đất được cấp: 104
m2
+ Chiều ngang thửa đất: 10,4 m
+ Chiều dài thửa đất: 10 m
+ Chiều rộng của ngõ, đường:
7m
+ Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m
+ Hình dạng thửa đất: Vuông
+ Lợi thế thương mại: Không
Nhận định: 45.000.000 đ/m2
+ Mặt bằng xây dựng: 104 m2
+ Số tầng xây dựng: 3
+ Số năm đã sử dụng: 11 năm
+ Năm cải tạo: 2006 : CT bếp
và sơn lại
+ Nội thất ra sao: Đẹp
+ Gara ơ tơ: Có
+ Diện gara: 30 m2
+ Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của cơng trình: Khơng
Bất động sản so sánh 01:
Đ/C: Nhà C5, Ngõ 376 Đường Bưởi (Mặt ngõ) DT đất: 50 m2 Vị trí:2 (mặt ngõ 376) Số tầng: 4,5 TổngDTXD:225m2
Năm XD: 06/2008 Năm cải tạo: 2008 Giá Bán: 3,8 tỷ TĐ bán: tháng 10/2008 ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02 tháng Bất động sản so sánh 02: Đ/C: Số 36 Phố Vĩnh Phúc DT đất: 47 m2 Vị trí:1 Số tầng: 5,5 TổngDTXD:258,5m2
Năm XD: 03/2008 Năm cải tạo: 2008 Giá Bán: 4,5 tỷ TĐ bán: tháng 12/2008 ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02 tháng Bất động sản so sánh 03: Đ/C: Số 28/06/12 Phố Đội Nhân DT đất: 47 m2 Vị trí:2 Số tầng: 01 TổngDTXD:40m2
Năm XD: 06/2005 Năm cải tạo: 2007(sơn) Giá Bán: 2,4 tỷ TĐ bán: tháng 11/2008 ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 01tháng
Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu:
Bảng tính tốn chi tiết giá đất:
BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT ( tr VNĐ) Địa chỉ BĐS MỤC TIÊU BĐS SO SÁNH 1 BĐS SO SÁNH 2 BĐS SO SÁNH 3 Giá Bán (tr đ) 3800 4500 2400 1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH Diện tích (m2) 104 50 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 Ngõ 376 Nghách 29 Bđs mt BĐS SS 1 Hẻm 612 đội nhân BĐS SS 2 28/6/12 ĐN Bđs S 3 36 vĩnh phúc Phố Vĩnh phúc C5 ngõ 376 Trường học Đường Bưởi CC ĐB
Giá điều chỉnh 3800 4500 2400 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Tỷ lệ điều chỉnh 0 -1% -1% -0.50% Mức Điều chỉnh 0 -38 -45 -12 Giá điều chỉnh 3762 4455 2388 4/ CF sau mua 0 0 0 0 5/ Thời điểm
bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước
Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82 Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00% Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191 Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629 Tổng Đ/C -506.369 -918.18 -97.371 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50 8/ Giá đất (tr/m2) 45.62262 53.10893617 47.9282766 9/ Trọng số 2 1 3
BĐS so sánh 3 gần giống với BĐS mục tiêu nhất nên ta để trọng số 3, BĐS so sánh 2 nằm ở mặt phố (vị trí 1) nên các đặc điểm khơng giống với BĐS mục tiêu bằng 2 BĐS so sánh kia ta để trọng số 1. Còn BĐS so sánh 1 ta để trọng số 2
Vậy giá đất trung bình tại khu vực bđs mục tiêu tọa lạc là: Gđ = (45,6*2 + 53,1*1 + 47,9*3)/6 = 48 trđ/m2
Giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là: 48.000.000*104 = 4.992.000.000 Vnđ (Bốn tỷ chin trăm chin mươi hai triệu đồng chẵn)
Bảng tính tốn chi tiết giá trị cơng trình:
DT sàn: 104 m2
Số tầng: 03 tầng Tổng DTXD: 312 m2
Tuổi Kinh tế: 50 năm Tuổi thực tế: 11 năm
Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ) Tỷ lệ giá trị cịn lại tạm tính: (44/50) *100 = 88%
NX: Đây là biệt thự quy mơ trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về
kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh.
Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m2 XD.
CF Thay thế CT: 312*6.200.000 = 1.934.400.000Vnđ (Một tỷ chín trăm
Bảng tính chi tiết giá trị cịn lại của cơng trình: STT KC CHÍNH TLCL cịn lại Tỷ lệ đóng góp vào giá trị cơng trình TLCL cịn lại của KC chính đóng góp vào giá trị cơng trình TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH 1 Móng 92% 15% 13.8 89.56818182% 2 Cột, dầm 91% 10% 9.1 3 Tường 81% 5% 4.05 4 Nền, Sàn 87% 2% 1.74 5 Trần 90% 1% 0.45 6 Hệ thống điện 80% 2% 1.6 7 Hệ thống nước 78% 3% 2.34 8 Hệ thống điều hòa 85% 5% 4.25 9 Hệ thống cầu thang 83% 2% 1.66 10 Cửa ra vào, của sổ 84% 1% 0.42 TỔNG 45% 39.41
Vậy tỷ lệ giá trị cịn lại của cơng trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784% Vậy chi phí tái tạo cơng trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là:
mười bảy triệu đồng chẵn)
Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là:
Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 Vnđ (Sáu tỷ bảy trăm lẻ chin triệu đồng chẵn)
B/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa:
Phương pháp vốn hố là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch.
- Giả sử thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ BĐS còn hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hố dịng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn.
Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê
Bất động sản so sánh 1: Đ/C: Số 10 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi DT đất: 54 m2 Vị trí:2 Số tầng: 3,5 TổngDTXD:189 m2
Năm XD: 08/1998 Năm cải tạo:
2007 (sơn)
Giá cho thuê:
1000 usd TĐ thuê: tháng 11/2008 Thời hạn HĐ: 5 năm PTTT: 03 tháng/lần
Bất động sản so sánh 2: Đ/C: Số 23 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi DT đất: 50 m2 Vị trí:2 Số tầng: 3 TổngDTXD:150 m2
Năm XD: 04/2004 Năm cải tạo:
2007 (sơn)
Giá cho thuê: 650
usd TĐ thuê: tháng 06/2008 Thời hạn HĐ: 5 năm PTTT: 03 tháng/lần
Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu:
a/ Tính tốn giá trị đất tại ngách 29 theo bđs ss 1:
BĐS ss2 Đường Bưởi CC Đường Bưởi Ngõ 376 Nghách 29 số 23/29/376 Bđs MT số 10/29/376 BĐS ss1
đều tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là:
1usd = 16.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 5%.
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an tồn (khơng có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro =
5%
Theo thơng tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 12000 USD Ro = 5 %
Vậy:
Gbđs = NOI/Ro = 240.000 USD x 16.000 Đ/USD= 3.840.000.000 Vnđ
(Ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng chẵn)
Gct = 5.500.000đ * 3,5 tầng * 54 m2 * 95% = 987.000.000 Vnđ (Chín
trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn)
Gđất = Gbđs – Gct = 2.853.000.000 Vnđ (Hai tỷ tám trăm năm mươi ba
triệu đồng chẵn)
Gđất/ m2 = Gđất/ 54 m2 = 52.800.000 Vnđ (Năm mươi hai triệu tám trăm
ngàn đồng chẵn)
Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 6%) Gđất/m2 = 49.600.000 Vnđ/m2
b/ Tính tốn giá trị đất tại ngách 29 theo Bđs ss 2:
Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho thuê cách đây 08 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là:
1usd = 18.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 3,7 %.
(khơng có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHCT tại thời điểm thuê: Ro = 3,7%
Theo thông tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 7800 USD Ro = 3,7 %
Vậy:
Gbđs = NOI/Ro = 210.810 USD x 18.000 Đ/USD= 3.794.000.000 Vnđ
(Ba tỷ bảy trăm chín mươi bốn triệu đồng chẵn)
Gct = 5.500.000đ * 3 tầng * 50 m2 * 98% = 808.000.000 Vnđ (Tám trăm
lẻ tám triệu đồng chẵn)
Gđất = Gbđs – Gct = 2.986.000.000 Vnđ (Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu
triệu đồng chẵn)
Gđất/ m2 = Gđất/ 50 m2 = 59.700.000 Vnđ (Năm mươi chín triệu bảy trăm
ngàn đồng chẵn)
Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 13%) Gđất/ m2 = 51.900.000 Vnđ/m2
Vậy:
Giá đất bình quân tại ngách 9 ngõ 376 Đường Bưởi sau khi tính tốn và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là
Gđất/m2 tb = (Gđất/m2 bdds1 + Gđất/m2 bdds2)/2 = 50.700.000 Vnđ (Năm
mươi triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn)
Gđất bđs mt = 50.700.000 * 104 = 5.272.000.000 (Năm tỷ hai trăm bảy
mươi hai triệu đồng chẵn)
Gbđs mt = Gđất + Gct =5.272.000.000 + 1.717.000.000 = 6.989.000.000 Vnđ (Sáu tỷ chín trăm tám mươi chín triệu đồng chẵn)
C/ Kết luận:
Giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu là là bình quân của 02 Phương Pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa
Giá bđs mục tiêu = (6.989.000.000 + 6.709.000.000)/2 = 6.849.000.000
(Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn)
Sau khi xác định được giá trị của bất động sản mục tiêu, cán bộ định giá hồn thành báo cáo định giá rồi trình lên cấp trên và đề xuất ý kiến cho vay hợp lí và phù hợp với quy định cũng như lợi ích của ngân hàng nhất. Tại Ngân hàng TMCP Công Thương quy định mức cho vay đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là do giám đốc chi nhánh tự quyết định. Tại chi nhánh Tây Hà Nội, trường hợp này được quyết định cho vay 50% giá trị được định giá.
Như vậy trường hợp này có thể cho vay khơng q
6.849.000.000 * 50% = 3.424.500.000 đồng