Phân tích đánh giá ra quyết định đầu tư chung cư sacomreal 584 phú thọ hòa TP hồ chí minh năm 2012 của công ty TNHH bất động sản danh khôi

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .4 Chương 1: Những vấn đề lý luận 1.1 Những vấn đề lý luận chung đầu tư kinh doanh BĐS 1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS .6 1.1.2 Các yếu tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 12 1.1.2.1 Nhóm yếu tố vĩ mô 13 1.1.2.2 Nhóm yếu tố vi mơ 17 1.2 Những quy định pháp luật đầu tư kinh doanh BĐS 18 1.2.1 Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS 18 1.2.2 Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án .18 1.2.3 Quy trình cấp phép dự án đầu tư dự án phát triển nhà 19 1.3 Các số tài đầu tư kinh doanh bất động sản .20 1.3.1 Giá trị ròng (NPV) 20 1.3.2 Suất sinh lời nội (IRR) 21 1.3.3 Phương pháp tỷ số sinh lợi 22 1.3.4 Thời gian thu hồi vốn 22 1.3.5 Điểm hòa vốn 23 1.3.6 Tỷ số sinh lợi .24 Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 25 2.1 Tổng quan công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 25 2.1.1 Giới thiệu chung công ty 25 2.1.2 Quá trình hình thành phát triển công ty .25 2.1.3 Sơ đồ cấu tổ chức 27 2.1.4 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban .32 2.1.5 Tổng quan tình hình nhân 38 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.1.6 Lĩnh vực kinh doanh 40 2.2 Một số kết hoạt động công ty BĐS Danh Khôi năm 2009-2011 41 2.3 Đánh giá 42 2.4 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 44 Giới thiệu tổng quan dự án .44 Chương Phân tích đánh giá dự án đầu tư để định đầu tư 52 3.1 Đánh giá dự án đầu tư 52 Phân tích dự án mục tiêu 52 3.2 Lập báo cáo - Ra định đầu tư 53 Phân tích tài – Ra định đầu tư 57 Xin cấp phép dự án 64 3.3 Giải pháp huy động nguồn vốn cho dự án 68 3.3.1 Cần chứng khốn hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 68 3.5.2 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản 68 3.4 Thiết lập chiến lược đầu tư .69 3.4.1 Xây dựng chiến lược sản phẩm 69 3.4.2 Xây dựng chiến lược giá 69 3.4.3 Xây dựng chiến lược xâm nhập thị trường 70 3.5 Một số rủi ro thực dự án đầu tư 70 3.6 Một số kiến nghị .73 Về mặt xác định rõ phân khúc đầu tư 73 Về mặt phân tích tài 74 KẾT LUẬN .76 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Danh mục chữ viết tắt Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ ThS Thạc sĩ BĐS Bất động sản Công ty TNHH Công ty trách nhiện hữu hạn CTCP Công ty cổ phần DAĐT Dự án đầu tư Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ Hình 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Cơng ty TNHH BĐS Danh Khôi 27 Bảng 2.1 Bảng bố trí phịng ban cơng ty TNHH BĐS Danh Khôi 29 Bảng 2.2 Bảng báo cáo tình hình nhân cơng ty TNHH BĐS Danh Khôi 38 Bảng 3.1 Bảng cân đối tài dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hịa .58 Bảng 3.2 Bảng tính tỷ suất sinh lợi dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 60 Bảng 3.3 Bảng phân tích biến động IRR thay đổi giá 61 Bảng 3.4 Bảng nguồn vốn dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 62 Bảng 3.5 Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án 584 Phú Thọ Hòa 63 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư Bất động sản lĩnh vực hoạt động quan trọng đầy thử thách thị trường Bất động sản Cùng với xu hướng phát triển chung xã hội, hoạt động đầu tư Bất động sản trở thành nhân tố thiếu để gia tăng nguồn lực cho kinh tế đất nước Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, hoạt động đầu tư bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành nước ta Bên cạnh chiến lược đầu tư bước thực chung mà doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản thực hiện, cố gắng xây dựng đề xuất ý tưởng dựa suy nghĩ cá nhân Với thực tế trên, chọn đề tài nghiên cứu: “PHÂN TÍCH - ĐÁNH GIÁ - RA QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ SACOMREAL 584 PHÚ THỌ HỊA, TP.HCM NĂM 2012 - CƠNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI”, với mong muốn bày tỏ số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động đầu tư doanh nghiệp ngày hiệu Là sinh viên chuẩn bị trường, bước vào lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản thân tơi với kinh nghiệm hiểu biết hạn chế nên khó tránh khỏi trùng lắp với ý tưởng hệ trước làm Vì vậy, tơi mong nhận đóng góp thầy q cơng ty để hồn thiện báo cáo Mục đích đề tài: - Thu thập thơng tin , củng cố hệ thống kiến thức chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Thực tập nghiên cứu đề tài thực tế doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản - Vận dụng kiến thức học vào thực tế, từ tích lũy kinh nghiệm cho kế hoạch thân tương lai Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp kế thừa: kế thừa số kết đánh giá công bố - Phương pháp phân tích ma trận SWOT - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu Ý nghĩa đề tài: Nhằm nắm bắt cơng việc, trình tự thực thực tế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời đưa số kiến nghị góp phần hồn thiện chiến lược đầu tư bất động sản Kết cấu đề tài: Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS công ty TNHH Danh Khôi Giới thiệu dự án Sacomreal 584 Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP.HCM Chương 3: Phân tích đánh giá dự án đầu tư để định đầu tư Kết luận LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 1: Những vấn đề lý luận 1.1 Những vấn đề lý luận chung đầu tư kinh doanh BĐS 1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án đầu tư: Là tập hợp đề xuất việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tượng định nhằm đạt tăng trưởng số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ khoảng thời gian định Các dự án đầu tư phân loại dựa theo sau : Căn nguồn tài lực khan dự án Số vốn đầu tư Sự tác động dự án đầu tư khác đến lợi ích thu tư dự án đầu tư xem xét Một số dự án tự đứng vững cách độc lập Loại dự án khác thành cơng có thêm dự án đầu tư khác yểm trợ Loại thứ 3, dự án vơ tác dụng có dự án cạnh tranh khác thông qua  Đầu tư đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư trình sử dụng nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp gián tiếp tái sản xuất giản đơn tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật kinh tế Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng kết đầu tư, có cách hiểu khác đầu tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đầu tư theo nghĩa rộng hy sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho người đầu tư kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Nguồn lực tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Các kết đạt tăng thêm tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ nguồn lực Đầu tư theo nghĩa hẹp bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực nhằm đem lại cho kinh tế - xã hội kết tương lai lớn nguồn lực sử dụng để đạt kết Từ có khái niệm đầu tư sau: Đầu tư hoạt động sử dụng nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động trí tuệ để sản xuất kinh doanh thời gian tương đối dài nhằm thu lợi nhuận lợi ích kinh tế xã hội Theo định nghĩa Luật đầu tư : “Đầu tư việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật đầu tư quy định khác pháp luật có liên quan.” Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản Bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội  Đặc điểm đầu tư kinh doanh BĐS - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu lợi nhuận cao - Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động, nhà đầu tư phải có dự đốn biến động xảy Ví dụ: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – cơng nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu - Thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý, có hiệu - Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mơi trường định Vì hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư - Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý nguồn lực phục vụ cho cơng tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư  Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản: Hoạt động đầu tư bất động sản đa dạng, việc phân loại có nghĩa khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hoạt động đầu tư bất động sản Việc phân loại theo tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp - Theo nội dung kinh tế đầu tư: đầu tư xây dựng bản, đàu tư tài sản lưu động, đầu tư lao động - Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng cơng trình có LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống) Theo tính chất đầu tư Đầu tư chiều rộng (đầu tư mới): Đầu tư đầu tư để xây dựng cơng trình, nhà máy, thành lập Cơng ty, mở cửa hàng mới, dịch vụ Đặc điểm đầu tư sở có phát triển lên Loại đầu tư địi hỏi nhiều vốn đầu tư , trình độ công nghệ quản lý Thời gian thực đầu tư thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, độ mạo hiểm cao Đầu tư chiều sâu : Đây loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp, trang bị lại, đồng hố, đại hóa, mở rộng đối tượng có Là phương thức đầu tư chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn bỏ ra, địi hỏi vốn, thời gian thu hồi vốn nhanh Theo chức quản lý vốn đầu tư - Đầu tư trực tiếp: phương thức đầu tư chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn bỏ Trong đầu tư trực tiếp người bỏ vốn người quản lý sử dụng vốn chủ thể Đầu tư trực tiếp đầu tư nước, đầu tư nước Việt Nam Đặc điểm loại đầu tư chủ thể đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm kết đầu tư Chủ thể đầu tư Nhà nước thơng qua quan doanh nghiệp nhà nước; Tư nhân thông qua công ty tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn - Đầu tư gián tiếp: phương thức đầu tư chủ đầu tư khơng trực tiếp tham gia quản lý vốn bỏ Trong đầu tư gián tiếp người bỏ vốn người quản lý sử dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vốn chủ thể Loại đầu tư gọi đầu tư tài cổ phiếu, chứng khốn, trái khốn… Đặc điểm loại đầu tư người bỏ vốn có lợi nhuận tình kết đầu tư, có nhà quản lý sử dụng vốn pháp nhân chịu trách nhiệm kết đầu tư - Cho vay (tín dụng): hình thức dạng cho vay kiếm lời qua lãi suất tiền cho vay Theo nguồn vốn Đầu tư nước: Đầu tư nước việc bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh Việt Nam tổ chức, công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước cư trú lâu dài Việt Nam Đầu tư nước chịu điều chỉnh Luật khuyến khích đầu tư nước Đầu tư nước Việt Nam : Đầu tư trực tiếp nước Việt Nam, gọi tắt đầu tư nước ngoài, việc nhà đầu tư nước đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản khác để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật đầu tư nước Việt Nam Đầu tư nước ngoài: Đây loại đầu tư tổ chức cá nhân nước nước khác Theo ngành đầu tư Đầu tư phát triển sở hạ tầng: hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông vận tải, BCVT, điện nước) hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, sở thông tin văn hố) Đầu tư phát triển cơng nghiệp: nhằm xây dựng cơng trình cơng nghiệp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chi phí thẩm tra phê duyệt tóan vốn đầu tư   Chi phí kiểm tóan     TỔNG VỐN ĐẦU TƯ   109,026,0 27.72   93,671,35 3.51 121,335.8 147,015.7 2,141,35 6.12 121,335.83 147,015.75 204,838,73 7.35 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bước Xin cấp phép dự án Đơn vị thực cấp duyệt Stt Trình tự nội dung Văn pháp lý Nhóm A I Chuẩn bị đầu tư     I.1 Xin chủ trương đầu tư Tờ trình xin phép Chủ đầu tư Nhóm B   Nhóm C   đầu tư I.2 Đồng ý chủ trương đầu tư Văn đồng ý Thủ chủ trương đầu tư UBND.TP Tướng Chính Phủ I.3 Thỏa thuận địa điểm Văn thỏa thuận UBND.TP/Sở Xây Dựng địa điểm I.4 Thỏa thuận chuyên Văn thỏa thuận Các Sở chuyên ngành ngành I.5 chuyên ngành Lập quy hoạch, xin thỏa Bản quy hoạch, tờ thuận quy hoạch Chủ đầu tư trình xin thỏa thuận quy hoạch I.6 Thỏa thuận quy hoạch Bản thỏa thuận quy UBND Quận Huyện hoạch I.7 Chỉ định thầu         Phê duyệt kết Quyết định phê Thủ Tướng UBND.TP   ủy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com định thầu   Chính phủ quyền cho Sở chủ quản Phê duyệt kết đấu Quyết định phê Thủ tướng UBND.TP thầu I.8 duyệt duyệt Chính phủ ủy quyền cho Sở chủ quản Phê duyệt dự án nghiên Quyết định phê Thủ tướng UBND.TP/Sở KHÑT cứu khả thi II THỰC HIỆN ĐẦU TƯ  II.1 Xin th giao đất duyệt Chính phủ Văn xin giao Chủ đầu tư đất thuê đất   Giao cho thuê đất Quyết định giao Chính phủ hoặcUBND tỉnh, TP cho thuê đất II.2 Đền bù giải phóng mặt   tùy theo diện tích đất địa bàn Chủ đầu tư (UBND cấp hỗ trợ) II.3 Phê duyệt phương án đền Quyết định phê UBND tỉnh /TP bù GPMB II.4 duyệt Thực GPMB, tái   Chủ đầu tư HÑ ÑBGPMB định cư II.5 II.6 Quyết định phê duyệt gái Quyết định phê UBND tỉnh /TP đất duyệt Làm thủ tục nộp thuế đất Văn xin nộp Chủ đầu tư thuế đất II.7 Biên bàn giao mặt Biên bàn giao UBND Quận, huyện, phường, xã… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giải phóng II.8 Giao cho thuê đất Hợp đồng giao Chủ đầu tư Sở Địa Chính – Nhà cho thuê đất II.9 Đất Văn xin cấp phép xây dựng, Giấy đăng ký Chủ đầu tư kinh doanh, Giấy tờ quyền sử dụng đất, Tài liệu thiết kế II.10 Cấp giấy phép xây dựng Giấy phép dựng II.11 II.12 xây UBND Thành phố, Tỉnh Sở Xây Dựng Nghiệm thu cơng trình,   Chủ đầu tư, nhà thấu, quan chức toán khối lượng nhà nước Mời cục quản lý chất Hồ sơ pháp lý Cục quản lý chất lượng Bộ xây dựng lượng nhà nước đến kiểm cơng trình: biên quan chuyên ngành có liên tra hồ sơ pháp lý cơng nghiệm thu quan trình mời quan chuyên ngành có liên quan đến tham gia nghiệm thu III.KẾT THÚC XÂY DỰNG, ĐƯA DỰ ÁN VÀO XÂY DỰNG Bước Triển khai dự án Triển khai dự án gồm công việc sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Thiết kế chi tiết; + Đấu thầu chọn thầu xây dựng; + Vay vốn giải ngân vốn chủ sở hữu; + Phương án tổ chức giám sát, quản lý; Phương án tổ chức gám sát, quản lý khai thác dự án chủ đầu tư tự thực Nếu dự án có tính phức tạp cao nhân lực doanh nghiệp chủ đầu tư không đủ khả quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực công việc sau: + Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng); + Bán & tiếp thị; + Tư vấn quản lý tài sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.3 Giải pháp huy động nguồn vốn cho dự án Tình hình thị tường nay, lãi suất tăng cao thắt chặt nguồn vốn cho vay ngân hàng dành cho doanh nghiệp Trong dự án BĐS phần lớn phải vay từ ngân hàng chủ yếu, BĐS xem loại hình phi sản xuất nên việc xem xét nguồn vốn đầu tư thắt chặt Chính nhà nước phải có sách phù hợp để điều tiết mức tăng giảm lãi suất từ ngân hàng, yếu tố ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư BĐS 3.3.1 Cần chứng khốn hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Do đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi phải “chứng khốn hóa dự án bất động sản” Chứng khoán bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn 3.3.2 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mang lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư 3.3.3 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào bất động sản để đảm bảo tốn chi phí xây dựng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ… Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức ngân hàng thương mại đảm nhận 3.4 Thiết lập chiến lược đầu tư 3.4.1 Xây dựng chiến lược sản phẩm - Xây dựng sản phẩm cung cấp hộ cho người có thu nhập trung bình - Xây dựng tiện ích dịch vụ phục vụ chung cư 19/19 Lạc Long Quân - Chủ đầu tư thiết kế nội thất đẹp chất lượng phù hợp với nhu cầu người - Thực xây dựng theo tiến độ Giao hộ theo thời gian hợp đồng 3.4.2 Xây dựng chiến lược giá - Sử dụng máy móc, vật tư chất lượng với giá thành rẻ để chi phí đầu vào thấp mà có chất lượng tốt LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Sau khảo sát thị trường, đưa mức giá bán phù hợp với khả toán người mua - Và xác định, dự án dành cho người có thu nhập trung bình Do đó, với mức giá từ tỷ đến 1.5 tỷ (khoảng 18 triệu – 20 triệu đồng/m 2) người mua mua hộ dự án 584 (CIENCO 5) PHÚ THọ HÒA Tân Phú - So với dự án lân cận ( có mức giá từ 25 triệu -30 triệu/m ) dự án hộ 19/19 Lạc Long Quân có giá 18 triệu – 20 triệu/m2 có khả cạnh tranh cao 3.4.3 Xây dựng chiến lược xâm nhập thị trường Đánh giá khách hàng Tiếp cận khách hàng Thỏa mãn nhu cầu khách hàng Đáp ứng khả toán Khách hàng nhà đầu tư tiềm Họ người làm việc Tân Phú, người có ý định mua nhà khu vực Mua hộ dự án 584 Tân Phú 3.5 Một số rủi ro thực dự án đầu tư Đánh giá rủi ro khía cạnh quan trọng đầu tư dự án bất động sản Một tiến trình hồn hảo việc đầu tư địi hỏi rủi ro phải xem xét từ khía cạnh khác nhau: việc đề xuất dự án, kinh phí, pháp lý, thị trường, thi công xây dựng, tiêu thụ, nhân lực, Một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chịu tác động lớn từ thị trường bất động sản Nó ảnh hưởng lớn đến thành bại dự án đầu tư bất động sản giá bất động sản tùy thuộc vào phần lớn quan hệ cung-cầu thị trường LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Rủi ro cạnh tranh + Rủi ro Marketing + Rủi ro nhà cung cấp: Thất bại thỏa thuận với nhà cung cấp chính; giá nguyên liệu tăng cao Nhu cầu bất động sản nước ta lớn, điều không đồng nghĩa với dồi sức mua Lý mặt thu nhập người dân thấp Giá bất động sản TP Hồ Chí Minh bị đánh giá cao so với mặt thu nhập người dân mức phát triển kinh tế giá trị thực bất động sản Bên cạnh đó, giá đất cao gây áp lực lớn cho nhà đầu tư bất động sản Chi phí dự án đội lên đáng kể biến động tăng lên khơng ngừng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, - Rủi ro chế sách: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến dự án bất động sản, chẳng hạn như: sách thuế nhà nước Bất động sản, sách tín dụng đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản, - Rủi ro lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn hiệu đầu tư vào dự án Điều làm cho kết kinh doanh doanh nghiệp giảm sút Mặt khác, đầu tư bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, nên chủ đầu tư phải vay vốn từ nhiều nguồn, mà thường vốn vay trung dài hạn Gánh nặng lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài, lãi suất biến số tác động lớn đến chiết khấu dòng tiền vốn đầu tư Dự án mang lại lợi ích nhiều hay phụ thuộc lớn vào lãi suất, thể qua: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  Biến động lãi suất  Biến động tỷ giá  Tín dụng - Rủi ro tài chính: Độ an tồn tài dự án nội dung cần xem xét q trình thẩm định tài dự án đầu tư Rủi ro tài xảy không đảm bảo nguồn vốn, xảy ứ động vốn Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể tính pháp lý sở thực tế nguồn huy động Rủi ro xảy việc tính tốn tỷ trọng vốn nguồn vốn huy động chiếm tổng mức đầu tư Khi xác định nguồn tài trợ dự án không xác định cấu nguồn vốn dự án Hoặc tính tốn nguồn vốn cần huy động hàng năm không biến động giá lạm phát - Rủi ro xây dựng thi công: Địa điểm xây dựng: ảnh hưởng đến vốn đầu tư, giá thành, sức cạnh tranh, định hiệu dự án đầu tư bất động sản Rủi ro xảy địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế, quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông, sở vật chất có địa điểm đầu tư không phù hợp, môi trường xung quanh, Quy mô xây dựng: rủi ro xảy tổng dự tốn, dự tốn hạng mục cơng trình bị bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa dự tính , đầu tư vào hạng mục chưa cần thiết Trong q trình thi cơng xây dựng khơng đảm bảo xây dựng kỹ thuật biện pháp đảm bảo an toàn lao động gây tai nạn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Rủi ro cung cấp: nguồn nguyên liệu, nhà cung ứng, sách thuế ảnh hưởng đến khả cung ứng đầu vào cho dự án Khi khả cung ứng đầu vào không đảm bảo ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng cơng trình Rủi ro vận hành, bảo trì: phụ thuộc vào khả quản lý bất động sản chủ đầu tư Trong vận hành hoạt động bất động sản tiềm ẩn rủi ro Dù trình lập dự án chủ đầu tư phải nghiên cứu kỹ lưỡng thông tin khơng hồn hảo thứ ln vận động phát triển nên ln có biến cố bất ngờ xảy Mặt khác trình xây dựng bất động sản dài nên đưa vào hoạt động, tiêu chuẩn kỹ thuật khơng cịn đảm bảo , thiết kế ban đầu khơng cịn phù hợp 3.6 Một số kiến nghị Khi định đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nhà đầu tư cần phải xem xét cách thận trọng tất yếu tố, lường trước rủi ro xảy Bên cạnh đó, tơi đưa số kiến nghị với nhà đầu tư, cụ thể sau: Về mặt xác định rõ phân khúc đầu tư đối tượng khách hàng nhắm đến Thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu phục hồi, tất phân khúc Thị trường nhận định thị trường người mua Có thể người mua với nhu cầu thực nhà đầu tư Nhưng nhìn chung, nhắm vào phân khúc hộ cao cấp khơng cịn thời kỳ vàng son Mà thay vào đó, phân khúc hộ có giá giao động khoảng 15 triệu – 20 triệu/m2 trở thành lựa chọn người mua, có sức mua mạnh Vì phân khúc phù hợp với khả tài nhiều người mua để ở, khả mua đầu tư cao Do nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ, để định đầu tư vào phân khúc hộ giá trung bình Có thể nói kênh đầu tư phù hợp với xu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về mặt phân tích tài lường trước rủi ro Nguồn vốn vấn đề mà nhà đầu tư dự án BĐS gặp nhiều khó khăn Thật khơng dễ dàng để huy động nguồn vốn vào thời điểm nay, Nghị 11/NQ-CP ban hành việc thắt chặt tín dụng sách tài khóa hạn chế cho vay BĐS Chính vậy, tơi đưa số kiến nghị nhằm nâng cao việc huy động vốn cho nhà đầu tư: Liên kết với ngân hàng chiến lược, chứng minh tài tốt, nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn từ phía ngân hàng Phát hành cổ phiếu trái phiếu công ty để huy động khoản tiền nhàn rỗi lớn người dân Đây nơi huy động vốn hiệu phương thức huy động vốn, nguồn vốn dài hạn đủ sức phục vụ cho kế hoạch đầu tư dài hạn Huy động vốn từ quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam Vinaland, Indochina Land với số vốn lên hàng trăm triệu đơla chủ yếu có phát hành chứng quỹ nước Huy động vốn từ phía khách hàng thơng qua việc bán hộ, sử dụng vốn đối tác, khách hàng Thực chiến lược làm tới đâu, bán hết tới nhằm tạo tính khoản cho dự án để lấy vốn tiếp tục tái đầu tư Việc huy động vốn muốn đạt hiệu chủ đầu tư cần kết hợp nhiều cách huy động vốn Vào thời điểm định áp dụng hình thức vay vốn thích hợp như: trước bắt đầu đầu tư dự án vay ngân hàng để xây dựng phần móng, sau xây dựng móng nhà đầu tư tiến hành huy động vốn qua việc bán hộ, phát hành cổ phiếu/ trái phiếu, để lấy vốn tiếp tục xây dựng hoàn thiện dự án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đối với nhà đầu tư nào, họ quan tâm đến tỷ suất sinh lợi định đầu tư Rủi ro tỷ suất sinh lợi hai yếu tố có mối quan hệ mật thiết với Do vậy, yếu tố thiếu phân tích tài phải phân tích đánh giá yếu tố rủi ro Khi nhà đầu tư có cách ứng phó kịp thời xảy biến đổi thị trường Phân tích tài có vai trị quan trọng trình đầu tư kinh doanh dự án BĐS Vì vậy, nhà đầu tư cần phải lập chiến lược tài rõ ràng, thật chi tiết, phù hợp để mang lại hiệu cao cho doanh nghiệp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT LUẬN Trong trình thực đề án thực tập thực tế công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi việc đầu tư dự án bất động sản, giúp củng cố lại kiến thức thâm nhập vào thực tiễn ngành học Về lý luận, việc nắm lại kiến thức học, cịn giúp cho tơi hiểu biết tình hình thị trường bất động sản địa bàn TP Hồ Chí Minh nói chung lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản nói riêng, hiểu sâu cách thức, quy trình phân tích đầu tư tạo lập dự án bất động sản với xu hướng đầu tư thị trường tương lai Về thực tiễn, việc tiếp cận thực tế làm việc môi trường công ty giúp tơi có hội áp dụng lý thuyết học lớp vào công việc thực tế thực tập công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi Qua thực tập, tơi có thêm kinh nghiệm làm việc xử lý thơng tin để phân tích - đánh giá tài chính, thêm kỹ lập kế hoạch để đầu tư dự án bất động sản Thêm vào đó, thơng qua việc làm thực tế q trình thực tập giúp tơi trao dồi kỹ giao tiếp Điều góp phần phát triển nghề nghiệp tôi, trang bị thêm nghiệp vụ cần thiết làm việc tương lai Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình thầy ThS Võ Văn Hải-Giảng viên khoa Thẩm Định Giá Kinh Doanh BĐS quý công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi - anh Trương Văn Minh Duy, trưởng phòng Nghiên cứu phát triển, tạo điều kiện cho tiếp cận với thực tế có q trình thực tập đầy ý nghĩa, đồng thời hoàn thành tốt báo cáo thực tập Tôi xin chân thành cảm ơn thầy quý công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Danh mục tài liệu tham khảo ThS Trần Thị Mười, Giáo trình Quản trị tài chính, Trường ĐH Tài Chính-Marketing ThS Võ Văn Hải, Giáo trình Thẩm định dự án đầu tư, Trường ĐH Tài ChínhMarketing ThS Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình Bất động sản bản, Trường ĐH Tài ChínhMarketing Tạp chí mua bán nhà đất Website Cơng ty TNHH BĐS Danh Khôi: www.danhkhoi.com.vn Website Sở xây dựng TP.HCM: www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn Website Hiệp hội bất động sản TP.HCM: www.horea.org.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty TNHH Bất động sản Danh Khôi 2.1 Tổng quan công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 2.1.1 Giới thiệu chung công ty Tên Công Ty: TNHH Bất Động Sản Danh Khôi Tên... tư? ??ng dựa suy nghĩ cá nhân Với thực tế trên, chọn đề tài nghiên cứu: “PHÂN TÍCH - ĐÁNH GIÁ - RA QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ SACOMREAL 584 PHÚ THỌ HỊA, TP. HCM NĂM 2012 - CƠNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN... động đầu tư lập dự án đầu tư  Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản: Hoạt động đầu tư bất động sản đa dạng, việc phân loại có nghĩa khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hoạt động đầu tư