Những vấn đề lý luận cơ bản
Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS
1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS
Đầu tư là quá trình bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo các đối tượng cụ thể, nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng và cải thiện chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định.
Các dự án đầu tư có thể phân loại dựa theo các căn cứ sau đây :
1 Căn cứ nguồn tài lực khan hiếm của dự án
3 Sự tác động của các dự án đầu tư khác đến lợi ích thu được tư dự án đầu tư được xem xét
Một số dự án có khả năng hoạt động độc lập và đạt được thành công riêng Ngược lại, một số dự án khác chỉ có thể phát triển khi được hỗ trợ bởi các dự án đầu tư khác Cuối cùng, có những dự án sẽ không mang lại hiệu quả nếu phải cạnh tranh với các dự án khác đã được phê duyệt.
Đầu tư và đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực như tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và tài sản vật chất để tái sản xuất giản đơn và mở rộng cơ sở hạ tầng kinh tế Đầu tư có thể được hiểu theo hai nghĩa: nghĩa rộng, nơi nguồn lực hiện tại được hy sinh để thu về kết quả lớn hơn trong tương lai, và nghĩa hẹp, chỉ các hoạt động mang lại kết quả cho nền kinh tế - xã hội lớn hơn nguồn lực đã sử dụng Các nguồn lực này bao gồm tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động và trí tuệ, với kết quả đạt được là sự gia tăng tài sản tài chính, vật chất, trí tuệ và nguồn lực.
Đầu tư được định nghĩa là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, vật chất, lao động và trí tuệ để thực hiện sản xuất kinh doanh trong một khoảng thời gian dài, với mục tiêu thu lợi nhuận và mang lại lợi ích kinh tế xã hội.
Theo Luật đầu tư, đầu tư được định nghĩa là việc nhà đầu tư sử dụng vốn từ các tài sản hữu hình hoặc vô hình để tạo ra tài sản và thực hiện các hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật Đầu tư bất động sản là hình thức mà nhà đầu tư bỏ vốn để hình thành tài sản bất động sản thông qua mua, bán, khai thác và cho thuê, đồng thời tham gia vào các dịch vụ bất động sản nhằm mục tiêu sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Đầu tư vào bất động sản đòi hỏi một nguồn vốn lớn, vì giá trị của các tài sản này thường rất cao Do đó, nhà đầu tư cần phải có chiến lược phân bổ và bảo toàn vốn hiệu quả để tối ưu hóa lợi nhuận.
Thời gian thực hiện một dự án đầu tư và đạt được kết quả thường kéo dài nhiều năm, trong đó có nhiều biến động cần được dự đoán Nhà đầu tư cần xem xét các yếu tố như thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, công nghệ, sức mua và điều kiện thời tiết, khí hậu để đảm bảo sự thành công của dự án.
- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
Các thành quả từ hoạt động đầu tư bất động sản bao gồm các công trình xây dựng có vị trí cố định, liên quan mật thiết đến điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường Do đó, để thành công trong đầu tư bất động sản, cần nắm rõ các đặc điểm tự nhiên, kinh tế và môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, cũng như những tác động lâu dài của chúng.
Để đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội cao cho các hoạt động đầu tư, việc quản lý chặt chẽ là vô cùng quan trọng do nguồn lực đầu tư rất lớn Nhà đầu tư cần chú trọng vào việc chuẩn bị kỹ lưỡng cho hoạt động đầu tư, bao gồm việc lập dự án đầu tư một cách chi tiết và hợp lý.
Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản:
Hoạt động đầu tư bất động sản rất phong phú, và việc phân loại các hình thức đầu tư là cần thiết để thẩm định dự án hiệu quả Điều này cũng giúp quản lý tốt hơn quá trình thực hiện các hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
Việc phân loại theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản lưu động, đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
1 Theo tính chất đầu tư Đầu tư chiều rộng (đầu tư mới): Đầu tư mới là đầu tư để xây dựng mới các công trình, nhà máy, thành lập mới các Công ty, mở các cửa hàng mới, dịch vụ mới Đặc điểm của đầu tư mới là không phải trên cơ sở những cái hiện có phát triển lên Loại đầu tư này đòi hỏi nhiều vốn đầu tư , trình độ công nghệ và quản lý mới Thời gian thực hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, độ mạo hiểm cao. Đầu tư chiều sâu : Đây là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp, trang bị lại, đồng bộ hoá, hiện đại hóa, mở rộng các đối tượng hiện có Là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra, đòi hỏi ít vốn, thời gian thu hồi vốn nhanh.
2 Theo chức năng quản lý vốn đầu tư
Đầu tư trực tiếp là phương thức đầu tư mà chủ đầu tư tham gia trực tiếp vào việc quản lý vốn đã bỏ ra, trong đó người bỏ vốn và người quản lý vốn là một chủ thể duy nhất Hình thức đầu tư này có thể diễn ra dưới dạng đầu tư trong nước hoặc đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Đặc điểm nổi bật của đầu tư trực tiếp là chủ thể đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư, và có thể là Nhà nước thông qua các doanh nghiệp nhà nước hoặc tư nhân thông qua công ty tư nhân, công ty cổ phần, và công ty trách nhiệm hữu hạn.
Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà nhà đầu tư không trực tiếp quản lý vốn của mình, trong đó người bỏ vốn và người quản lý vốn là hai chủ thể khác nhau Hình thức này thường được gọi là đầu tư tài chính, bao gồm cổ phiếu, chứng khoán và trái khoán Đặc điểm nổi bật của đầu tư gián tiếp là nhà đầu tư luôn nhận được lợi nhuận bất kể kết quả đầu tư ra sao, trong khi nhà quản lý vốn là pháp nhân chịu trách nhiệm về kết quả này.
- Cho vay (tín dụng): đây là hình thức dưới dạng cho vay kiếm lời qua lãi suất tiền cho vay.
3 Theo nguồn vốn Đầu tư trong nước: Đầu tư trong nước là việc bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh tại Việt
Đầu tư trong nước tại Việt Nam được quản lý bởi Luật khuyến khích đầu tư trong nước, áp dụng cho các tổ chức và công dân Việt Nam, cũng như người Việt định cư ở nước ngoài và người nước ngoài cư trú lâu dài tại Việt Nam Đầu tư nước ngoài, hay đầu tư trực tiếp nước ngoài, là quá trình mà nhà đầu tư nước ngoài đưa vốn hoặc tài sản vào Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài Ngoài ra, đầu tư ra nước ngoài đề cập đến việc các tổ chức hoặc cá nhân của Việt Nam đầu tư tại các quốc gia khác.
4 Theo ngành đầu tư Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông vận tải, BCVT, điện nước) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, cơ sở thông tin văn hoá). Đầu tư phát triển công nghiệp: nhằm xây dựng các công trình công nghiệp. Đầu tư phát triển dịch vụ: nhằm xây dựng các công trình dịch vụ…
Vai trò của đầu tư Bất động sản:
Những quy định pháp luật trong đầu tư kinh doanh BĐS
Để sử dụng bất động sản theo mong muốn, người dùng cần đầu tư vào các yếu tố như trang trí nội thất và phí bảo trì Sự tác động trái chiều giữa hai loại chi phí này góp phần tạo nên giá trị thực sự của bất động sản Sự hữu dụng của bất động sản cũng được xác định qua khả năng đáp ứng nhu cầu và mong đợi của người sử dụng.
Một bất động sản có khả năng sử dụng đa mục đích sẽ dễ dàng bán hơn và có tính thanh khoản cao hơn Bất động sản có thể sử dụng ngay lập tức thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản cần tốn chi phí và thời gian để sửa chữa Địa điểm tọa lạc của bất động sản cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị đầu tư; những bất động sản có khả năng sinh lợi cao thường có giá trị cao hơn, đặc biệt là những dự án gần chợ, trường học, bệnh viện và khu vực kinh doanh.
Môi trường xung quanh đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản Một môi trường tốt không chỉ nâng cao giá trị bất động sản mà còn thu hút nhiều nhà đầu tư, trong khi một môi trường kém chất lượng có thể dẫn đến sự sụt giảm giá trị bất động sản.
1.2 Những quy định pháp luật của nhà nước trong đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.1 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS
Theo Điều 12 Nghị định 71/2010, chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại bao gồm các doanh nghiệp trong nước hoạt động theo luật doanh nghiệp, doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, và doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ngoài ra, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo luật hợp tác xã cũng là một trong những chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
- Theo điều 3 Nghị định số 153/2007/CP quy định: Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam.
Theo Nghị định 71/2010, điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở và khu đô thị yêu cầu mức tối thiểu là 15% tổng mức đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha Đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, mức tối thiểu này là 20% tổng mức đầu tư.
1.2.2 Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước (Theo điều 7 Nghị định 71/2010/CP):
Chủ đầu tư cần nộp tờ trình lên UBND cấp tỉnh hoặc thành phố để được chấp thuận đầu tư dự án Đối với các dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 500 căn, chủ đầu tư phải trình UBND cấp huyện để nhận văn bản chấp thuận đầu tư.
Nội dung văn bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở bao gồm:
Dự án này, do [tên chủ đầu tư] thực hiện, nhằm mục tiêu [mục tiêu dự án] với hình thức đầu tư [hình thức đầu tư] Nằm tại [địa điểm dự án], dự án có quy mô [quy mô dự án] và diện tích sử dụng đất là [diện tích sử dụng đất] Dự án sẽ bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, nhà trẻ, trường học, dịch vụ, và công viên (nếu có) Ngoài ra, còn có khu vực để xe công cộng và bãi đỗ xe cho các hộ gia đình và cư dân sinh sống tại đây.
- Trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm của chính quyền địa phương;
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án theo từng giai đoạn
1.2.3 Quy trình cấp phép dự án đầu tư dự án phát triển nhà ở. a) Chuẩn bị đầu tư:
- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư
Tiến hành khảo sát thị trường cả trong và ngoài nước nhằm tìm kiếm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị hoặc tiêu thụ sản phẩm Đánh giá các khả năng huy động vốn để đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp.
- Lập dự án đầu tư Thẩm định dự án để quyết định đầu tư. b) Thực hiện đầu tư:
Nội dung thực hiện dự án đầu tư bao gồm:
1 Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước (bao gồm cả mặt nước, mặt biển, thềm lục địa)
2 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
3 Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật, ước tính khối lượng công trình.
4 Thẩm định thiết kế công trịnh
5 Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị, thi công xây lắp
6 Xin giấy phép xây dựng và khai thác tài nguyên (nếu có).
7 Ký kết hợp đồng với nhà nước để thực hiện.
8 Thi công xây lắp công trình.
9 Theo dõi việc thực hiện, kiểm tra các hợp đồng. c) Đưa dự án vào khai thác sử dụng:
Các chỉ số tài chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản
1.3.1 Giá trị hiện tại ròng (NPV: Net Present Value) Định nghĩa: NPV là hiệu số giữa giá trị hiện tại của các dòng thu và giá trị hiện tại của các dòng chi dự kiến của một dự án đầu tư Đây là một chỉ tiêu phổ biến, đến mức nó trở thành một trong các nguyên tắc đánh giá dự án. Ý nghĩa của giá trị hiện tại ròng NPV:
Theo định nghĩa thì NPV= PV (dòng thu) – PV (dòng chi) Công thức: NPV = -I + CF
Về mặt tính toán, tất cả dòng tiền (thu-chi) đều được đưa về cùng một thời điểm thông qua một suất chiết khấu để tiến hành so sánh:
Nếu NPV lớn hơn 0, điều này cho thấy dòng tiền thu vào vượt quá dòng tiền chi ra; ngược lại, nếu NPV nhỏ hơn 0, có nghĩa là dòng tiền chi ra nhiều hơn dòng tiền thu về.
Như vậy, ý nghĩa của NPV>0 là sự giàu có hơn lên, tài sản của nhà đầu tư sẽ nở lớn hơn sau khi thực hiện dự án
1.3.2 Suất sinh lời nội bộ ( Internal Rate of Return) Định nghĩa: IRR là một suất chiết khấu mà tại đó, làm cho NPV=0 IRR cũng là một chỉ tiêu phổ biến, thường đi liền và có mối quan hệ với NPV trong việc đánh giá dự án đầu tư
Công thức: Về mặt tính toán thì IRR của một dự án đầu tư là tỷ suất chiết khấu, mà tại đó NPV của dự án đầu tư = 0.
IRR = r NPV = 0 Ý nghĩa: IRR là khả năng sinh lợi đích thực của bản thân dự án
Nếu mục tiêu lợi nhuận từ dự án là r %, và IRR đạt trên 20%, thì chúng ta đã đạt yêu cầu và có thể quyết định đầu tư vào dự án này.
Nếu kỳ vọng lợi suất từ dự án là r0% nhưng IRR dưới 30%, chúng ta sẽ không hài lòng và có thể quyết định không đầu tư vào dự án đó.
Khi tỷ suất chiết khấu r < IRR thì NPV >0: chấp nhận phương án đầu tư Khi tỷ suất chiết khấu r >= IRR thì NPV 1 (NPV>0): chấp nhận dự ánPI=1 (NPV=0): tùy theo quan điểm của chủ đầu tư
PI 1 : (NPV > 0): Chấp nhận dự án
PI = 1: (NPV = 0): Tùy theo quan điểm của nhà đầu tư
PI < 1: Loại bỏ dự án.
Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
Tổng quan về công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty
Tên Công Ty: TNHH Bất Động Sản Danh Khôi.
Tên Giao Dịch: Danh Khoi Real Estate Company Limited Tên viết tắt: DKR.,ltd
Người đại diện: Lê Thống Nhất (Tổng giám đốc ) Ngày thành lập : 15/03/2006 Ngày cấp GPKD : 28/02/2006 Địa chỉ: Số 3, Trần Nhật Duật, P Tân Định, Q.1, Tp.HCM.
Tell: (08) 3 84 84 666 Fax: (08) 3 84 84 777 Webside: www.danhkhoi.com.vn
Email: info@danhkhoi.com.vn
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Được thành lập từ năm 2006, hơn 4 năm hình thành và phát triển, Danh Khôi luôn hướng tới lợi ích thiết thực của khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng xã hội Qua nhiều năm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở thị trường TP.HCM và các dự án ở phân phối các dự án bất động sản Đặc biệt bất động sản du lịch đang phát triển mạnh mẽ, theo xu thế đó, Danh Khôi cũng hòa mình vào thời cuộc, và đã gặt hái được nhiều thành công rực rỡ Các dự án tiêu biểu như: CASA LAVADA, OCEAN VIEW MANOR, LEGEND SEA, OCEAN VISTA, THE LONG HAI,
Công ty Danh Khôi sở hữu nhiều sản phẩm dự án, căn hộ và đất nền nhờ sự tin tưởng từ khách hàng Đơn vị này cũng hoạt động tích cực trong lĩnh vực tiếp thị cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh và nhà ở, với gần 20.000 sản phẩm giá trị trải rộng khắp các quận trung tâm Thành phố Danh mục sản phẩm đa dạng bao gồm nhà phố, căn hộ cao cấp, biệt thự vườn, biệt thự ven sông, nhà xưởng và nhà kho tại các quận như Tân Phú, quận 12, quận 7, quận Thủ Đức, quận 9, cũng như các khu vực Bình Dương, Long An và Cần Thơ.
2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi
( Nguồn Báo cáo tình hình cơ cấu tổ chức công ty năm 2011)
KHỐI NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC
KHỐI NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC
KHỐI HÀNH CHÍNH- NHÂN SỰ
KHỐI HÀNH CHÍNH- NHÂN SỰ
HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN
BAN TỔNG GIÁM ĐỐC BAN TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN THƯ KÝ BAN THƯ KÝ
DỰ ÁN 2 Đánh giá về cách tổ chức quản lý
Các bộ phận trong công ty có mối liên hệ và phụ thuộc lẫn nhau, được chuyên môn hóa với trách nhiệm và quyền hạn cụ thể Cơ cấu tổ chức được sắp xếp theo cấp bậc khác nhau nhằm đảm bảo thực hiện các chức năng quản trị và phục vụ mục đích chung của công ty Việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức quản trị đã đáp ứng được những yêu cầu cần thiết.
Cấu trúc tổ chức quản trị của Công ty được thiết lập với các mối liên hệ hợp lý giữa các khâu và cấp quản trị, đảm bảo tối ưu hóa số lượng cấp quản trị Điều này giúp tạo ra một hệ thống quản lý năng động, luôn gắn liền và phục vụ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh.
Cơ cấu tổ chức quản trị cần có tính linh hoạt để thích ứng với mọi tình huống phát sinh trong Công ty và môi trường bên ngoài.
Cơ cấu tổ chức quản trị cần đảm bảo tính chính xác của tất cả thông tin trong Công ty, từ đó nâng cao tính tin cậy và hỗ trợ sự phối hợp hiệu quả giữa các hoạt động và nhiệm vụ của các bộ phận.
Tính kinh tế trong quản trị yêu cầu cơ cấu bộ máy quản lý phải tối ưu hóa chi phí để đạt hiệu quả cao nhất Tiêu chí đánh giá là mối quan hệ giữa chi phí dự kiến và kết quả thu được.
Trụ sở : gồm 7 tầng và 1 tầng hầm, với tổng diện tích : gần 1000 m 2 ; trong đó diện tích của tầng trệt : 80 m 2 (6,7 x 12 )
Bảng 2.1 Bảng bố trí các phòng ban tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi :
STT Các bộ phận ( phòng ban )
Tầng 3 P Kinh doanh dự án
Tầng 5 P Kinh doanh dự án
P Họp Hội đồng thành viênBan Tổng Giám đốc
Hình ảnh hoạt động sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi
Một số hình ảnh hoạt động thực tế tại công ty BĐS Danh Khôi
Buổi họp của ban quản lý công ty Phòng kinh doanh dự án
2.1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban
* Chức năng của Khối Kinh doanh : Xây dựng hệ thống quản trị Kinh doanh cho Công ty
Tổng hợp tình hình kinh doanh và dự báo xu hướng thị trường để phân tích nhu cầu khách hàng, từ đó tư vấn cho Ban TGĐ về các chính sách kinh doanh phù hợp Đồng thời, giám sát và triển khai thực hiện các chính sách và nghiệp vụ kinh doanh trong công ty.
Để phát triển thị trường kinh doanh hiệu quả, việc xác định thị trường mục tiêu và đối tượng khách hàng là rất quan trọng Sau khi xác định, cần chuẩn bị một kế hoạch chi tiết nhằm khai thác các thị trường và đối tượng khách hàng này một cách tối ưu.
Tham mưu và đề xuất cho Ban TGĐ các chiến lược, chính sách kinh doanh của Công ty (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn).
+ Nhiệm vụ chính của Phòng Dự án: Đảm bảo doanh thu kế hoạch theo từng dự án.
Triển khai bán các dự án và phát triển đại lý bán hàng.
Cung cấp thông tin thị trường (khách hàng, đối thủ) cho các hoạt động của Công ty.
+ Nhiệm vụ chính của Phòng Môi giới:
Môi giới mua, bán, cho thuê nhà/ đất
Mua nhà/ đất và cải tạo lại để kinh doanh.
Phát triển và khai thác các dịch vụ về quản lý sử dụng/ cho thuê và bảo trì nhà/ đất, văn phòng, căn hộ…
Thực hiện các thủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan đến các công việc môi giới mua bán, cho thuê.
Phòng Sales Admin đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý thông tin sản phẩm của các dự án Nhiệm vụ chính của phòng là liên lạc với đại diện của Chủ đầu tư (CĐT) để nắm bắt và cập nhật chính sách bán hàng cũng như thông tin sản phẩm một cách kịp thời và chính xác.
Cập nhật thông tin khách hàng mua sản phẩm từ dự án, chuẩn bị hợp đồng bán hàng, thực hiện thủ tục nhận tiền cọc và hoàn thiện các hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án.
Hướng dẫn khách hàng gặp CĐT để ký hợp đồng.
Lưu trữ hồ sơ bán hàng dự án.
Cập nhật thông tin và lưu trữ hồ sơ môi giới.
* Chức năng của Khối Chiến lược-Tiếp thị:
Nghiên cứu, hoạch định các chiến lược/ kế hoạch phát triển kinh doanh và thương hiệu của Công ty.
Thiết lập các phương thức tiếp thị hiệu quả và chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp là rất quan trọng Đồng thời, giám sát và đánh giá các hoạt động này trong công ty sẽ giúp tối ưu hóa quy trình và nâng cao chất lượng dịch vụ.
Tình hình thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều biến động, vì vậy việc phân tích hoạt động đầu tư của Công ty là rất cần thiết Chúng tôi sẽ tổng hợp các thông tin quan trọng và đưa ra những cơ chế đầu tư phù hợp nhằm hỗ trợ Ban TGĐ trong việc đưa ra quyết định chiến lược.
Tham mưu và đề xuất cho Ban TGĐ các chiến lược quảng cáo, tiếp thị của Công ty theo từng đối tượng/ phân khúc khách hàng.
+ Nhiệm vụ chính của Phòng Nghiên cứu-Phát triển:
Nghiên cứu đối thủ và các thông tin liên quan đến đối thủ (thị trường, dự án mới, kế hoạch đầu tư…); đánh giá đối thủ.
Tìm kiếm dự án mới (chủ đầu tư và thông tin dự án); phân tích, đánh giá dự án (kể các các dự án môi giới).
Tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư và thẩm định các dự án đầu tư.
Xây dựng chính sách bán hàng/ chính sách giá cho từng dự án đầu tư.
+ Nhiệm vụ chính của Phòng Marketing:
Nhận diện và phát triển thương hiệu cho Công ty (kể cả các Công ty con).
Kế hoạch ra mắt sản phẩm bao gồm chiến lược quảng cáo và tiếp thị cho từng dự án cụ thể, đồng thời tổ chức các sự kiện và hoạt động hỗ trợ bán hàng hiệu quả.
Thiết lập chính sách chăm sóc khách hàng hiệu quả là yếu tố then chốt trong việc nâng cao sự hài lòng của khách hàng Đồng thời, việc sử dụng các công cụ kiểm tra và đánh giá sự hài lòng, bao gồm cả dịch vụ khách hàng môi giới, giúp doanh nghiệp nhận diện nhu cầu và mong đợi của khách hàng, từ đó cải thiện chất lượng dịch vụ và tạo mối quan hệ bền vững với khách hàng.
Quản lý và sử dụng các dữ liệu khách hàng, đối tác của Công ty để phục vụ các chiến lược Marketing.
* Chức năng của Khối Tài chính-Kế toán (TCKT):
Một số kết quả hoạt động của công ty BĐS Danh Khôi năm 2009-2011
Thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với tình trạng khó khăn nghiêm trọng, chủ yếu do suy thoái kinh tế toàn cầu Tình hình này ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của thị trường và đặc biệt tác động mạnh mẽ đến Công ty Bất Động Sản Danh Khôi Các chỉ số mà công ty cung cấp đã chỉ ra rõ ràng thực trạng này.
Bảng2.3 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2009-2011
( Nguồn: Báo cáo Tài chính của Công Ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 2011)
Thị trường Bất Động Sản đã trải qua giai đoạn chững lại và tụt dốc rõ rệt vào năm 2009, thể hiện qua sự biến động lớn về lợi nhuận Tuy nhiên, sang năm 2010, Công ty đã chứng minh khả năng phát triển mạnh mẽ của mình với sự cải thiện đáng kể trong lợi nhuận.
Năm 2010, doanh nghiệp đã xây dựng được uy tín vững chắc trên thị trường, dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong lượng giao dịch, đặc biệt trong phân khúc bất động sản giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp.
Doanh thu của công ty đã có sự tăng trưởng qua các năm, nhưng trong năm 2011, mức tăng chỉ đạt khoảng 14% so với năm 2010 Nguyên nhân chính là do tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, đặc biệt ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản, khiến thị trường trở nên trầm lắng Bên cạnh đó, tình hình lạm phát tại Việt Nam gia tăng và ngân hàng siết chặt cho vay mua bất động sản, dẫn đến sự giảm sút trong lượng giao dịch.
Hình 2.2 Biểu đồ về hoạt động kinh doanh theo năm
Đánh giá
Công ty TNHH Danh Khôi có chiến lược bền vững nhằm hạn chế rủi ro và tận dụng cơ hội, với cơ cấu phân bổ nguồn lực hiệu quả Việc tập trung nguồn lực đầu tư và sự nhất quán trong chiến lược, được đảm bảo bởi sự lãnh đạo của chủ tịch HĐQT và sự tham vấn từ chuyên gia, đã giúp công ty đạt được nhiều thành công Tuy nhiên, điểm yếu của công ty là kinh nghiệm trong việc lập chiến lược đầu tư bất động sản còn hạn chế, do mới chỉ bắt đầu thực hiện dự án đầu tiên Điều này vừa là thách thức, vừa là cơ hội để công ty phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
Cơ hội hiện nay cho Vinapol rất lớn, khi các chiến lược đầu tư của công ty TNHH Danh Khôi đang thể hiện hiệu quả rõ rệt Trong khi nhiều nhà đầu tư khác phân tán nguồn lực khiến các dự án trở nên dở dang và thương hiệu bị ảnh hưởng, Danh Khôi lại khẳng định sự chắc chắn và uy tín của mình Điều này mở ra nhiều cơ hội triển vọng cho tương lai của Vinapol.
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng phức tạp, các công ty cần nhanh chóng thích ứng với thị trường để tránh thất bại Nhiều tổ chức tài chính hiện đang tìm cách mở rộng sang lĩnh vực bất động sản, vì vậy việc đánh giá và đổi mới doanh nghiệp là rất quan trọng để sẵn sàng đối mặt với những thách thức này.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
2.4.1 Giới thiệu tổng quan về dự án
Chung cư 584 (CIENCO 5) Phú Thọ tọa lạc tại Lũy Bán Bích, phường 13, quận Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh Dự án này nằm gần các quận Q10, Q11 và Tân Phú, mang lại vị trí thuận lợi cho cư dân.
Theo Quyết định 168/QĐ-SXD-TĐDA ngày 24/01/2007 của Sở Xây Dựng, dự án đầu tư Chung cư 584 (CIENCO 5) tại Phú Thọ Hòa, phường 13, quận Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh đã được phê duyệt.
Chỉ tiêu xây dựng Toàn bộ dự án
1 Diện tích đất toàn khu 6.144,5 m 2
2 Tổng diện tích sàn xây dựng 55.475 m 2
4 Hệ số sử dụng đất 6,3 lần
4.2 Khối thương mại dịch vụ 1,8 lần
5 Tầng cao xây dựng 15 tầng và 01 tầng hầm
6 Tầng hầm để xe 01 tầng
7 Tổng số căn hộ 440 căn hộ
9 Quy mô dân số 1500 người
Cơ cấu diện tích sở hữu trong công trình:
Phân bổ cơ cấu diện tích Toàn bộ dự án
Tổng diện tích sàn xây dựng (m 2 ) 55.475
1 Diện tích sở hữu riêng (m 2 ) 35.415,7
2 Diện tích sở hữu chung (m 2 ) 18.002,3
2.2 Tầng hầm ( chỗ để xe ) 5.576,0
2.3 phòng sinh hoạt cộng đồng 405,0
2.4 Sảnh, hành lang, cầu thang 11.645,3
Dự án Khu chung cư 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa Tân Phú có tổng mức đầu tư lên đến 204.838.740.000 đồng và thời gian thực hiện là 24 tháng Tổng vốn đầu tư cho toàn bộ dự án được ước tính chi tiết như sau:
Dự án cung cấp 440 căn hộ với diện tích từ 54,6 m2 đến 113,7 m2, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Các căn hộ được thiết kế hiện đại và hài hòa, tối ưu hóa ánh sáng và gió tự nhiên, mang lại không gian thoáng đãng và thoải mái, đồng thời tiết kiệm năng lượng.
Chung cư 584 (CIENCO 5) tại Phú Thọ Hòa, Tân Phú được thiết kế với hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và nhiều tiện ích hiện đại như nhà trẻ, trung tâm thương mại, khu sinh hoạt cộng đồng, công viên và khu vui chơi, tạo nên một không gian sống tiện nghi và khép kín cho cư dân Các tiện ích xung quanh chung cư cũng rất phong phú, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng dân cư.
DỰ ÁN ĐÃ HOÀN THÀNH VÀ ĐƯA VÀO SỬ DỤNG THÁNG 10 NĂM 2007
Chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp Sacomreal-584 Building đã được xác nhận theo Quyết định Giao đất số 1055/QĐ-UB vào ngày 09/03/2005 Dự án này cũng đã được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng bởi Sở Quy hoạch Kiến trúc, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định trong lĩnh vực xây dựng.
Theo khảo sát, một số dự án cạnh tranh trên thị trường tại quận Tân Bình là:
- Chủ đầu tư: Tổng công ty Thái Sơn - Bộ Quốc Phòng
- Loại hình: căn hộ cao cấp
- Vị trí: 20, Cộng Hòa, 12, Quận Tân Bình, TP.HCM
- Giá bán chủ đầu tư công bố: 30 triệu đồng/m2
- Thời điểm bắt đầu giao dịch: 2011
2 Căn hộ CARILLON Tân Bình:
- Chủ đầu tư: Công ty bất động sản Sacomreal.
- Vị trí: 171A Hoàng Hoa Thám, Phường 13, Quận Tân Phú, Tp.HCM.
- Giá do chủ đầu tư công bố: 18.2 triệu đồng/m2
- Thời điểm bắt đầu giao dịch: tháng 9/2011
3 Chung cư Căn hộ cao cấp Tanimex
- Chủ đầu tư: Công ty CP Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập khẩu Dịch vụ và Đầu tư Tân Bình
- Vị trí: 201 - 203, Lý Thường Kiệt, phường 6, quận Tân Bình.
- Giá do chủ đầu tư công bố: 35 triệu đồng/m2
- Thời điểm bắt đầu giao dịch: năm 2009
- Số lượng giao dịch thành công: 85%
4 Chung cư căn hộ cao cấp Phúc Yên:
- Chủ đầu tư: Công ty Phúc Yên
- Loại hình: căn hộ cao tầng.
- Vị trí: số 2/11A đường Phan Huy Ích, quận Tân Bình
- Giá do chủ đầu tư công bố: 15.5 triệu đồng/m2
- Thời điểm bắt đầu giao dịch: năm 2008
- Số lượng giao dịch thành công: 100%
Nguồn cung căn hộ trung cấp tại TP.HCM trong năm nay dự kiến đạt 13.919 căn, gấp ba lần so với năm 2011 Từ nay đến cuối năm 2013, khu vực ven thành phố sẽ chứng kiến nhiều dự án căn hộ trung cấp hoàn thành và ra mắt thị trường, đặc biệt là các dự án nổi bật trong khu vực này.
Một số hình ảnh thiết kế căn hộ
Phân tích đánh giá dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư
Đánh giá dự án đầu tư
Phân tích dự án mục tiêu chung cư 584 (CIENCO5) Phú Thọ Hòa Tân Phú Điểm mạnh:
Giá bán các căn hộ tại trung tâm quận Tân Phú dao động từ 18.000.000 đến 20.000.000 đồng, đây là mức giá cạnh tranh, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều khách hàng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
+ Hình thức thanh toán linh hoạt, với sự hỗ trợ của nhiều ngân hàng
+ Cùng một dự án nhưng có nhiều sản phẩm ở nhiều cấp độ giá, cùng với sự đa dạng về loại căn hộ
Căn hộ được thiết kế với 2-3 phòng ngủ và diện tích sử dụng hợp lý, phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của hầu hết các gia đình tại Việt Nam Phân khúc này của dự án đang thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường, đồng thời cung cấp nhiều tiện ích phục vụ cuộc sống hàng ngày.
Dự án được đặt ở vị trí lý tưởng, phù hợp với phân khúc mục tiêu, giúp thuận lợi trong giao thông và dễ dàng tiếp cận các khu vực lân cận Khu dân cư xung quanh đã đông đúc, đảm bảo an ninh trật tự tốt, tạo môi trường sống an toàn và thuận lợi cho cư dân.
+ Các công trình xanh như công viên, hồ nước, cây xanh chưa nhiều
+ Không có sự đột phá về kiến trúc bên ngoài của dự án và các căn hộ so với dự án khác
+ Thu hút được sự quan tâm của nhiều khách hàng và các nhà đầu tư có ý định mua bất động sản tại quận Tân Phú.
+ Giá căn hộ phù hợp với phần đông khách hàng nói riêng, và phù hợp với tình hình thị trường hiện nay nói chung.
Như vậy, cơ hội bán được sản phẩm là rất cao, tính thanh khoản cao.
+ Có nhiều dự án căn hộ cho phân khúc trung bình trong khu vực Do đó, sự cạnh tranh sẽ rất lớn
Hiện nay, khả năng vay vốn để thực hiện các dự án bất động sản đang gặp khó khăn do tình hình thị trường không ổn định Các ngân hàng đang thắt chặt chính sách cho vay, dẫn đến việc hạn chế nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này.
+ Tiến độ thực hiện dự án đầu tư, công trình hạ tầng, chất lượng của dự án khi bàn giao phải đúng theo kế hoạch bàn giao.
Lập báo cáo - Ra quyết định đầu tư
Tiến hành thực hiện theo trình tự và các bước sau:
Bước 1 Tìm kiếm lô đất
Khu đất thường bị khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hoặc xã hội, trong khi nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến khu vực dành cho kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng là nhà đầu tư sẽ kinh doanh theo mô hình nào? Họ cần dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn cá nhân để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù có sự khác biệt trong kinh nghiệm và tầm nhìn, tất cả đều phải dựa vào thị trường làm cơ sở chung Quyết định đầu tư trong bối cảnh thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường có thể dẫn đến nhiều rủi ro.
Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Bước 2 Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường là bước quan trọng để xác thực ý tưởng kinh doanh, giúp chuyển từ quyết định trong môi trường rủi ro sang quyết định trong môi trường chắc chắn.
Nghiên cứu thị trường cần dự đoán triển vọng và quy mô của từng loại dịch vụ Qua đó, nghiên cứu sẽ kiểm tra tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và đưa ra các khuyến nghị cho sự phát triển của dự án.
Nghiên cứu thị trường đóng vai trò quan trọng tại công ty BĐS Danh Khôi, với nhiều hình thức như sử dụng dữ liệu sẵn có, phỏng vấn và nghiên cứu thường xuyên Mỗi phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng, và sự lựa chọn phương án nghiên cứu phụ thuộc vào thông tin cần thu thập, thời gian, khả năng tiếp cận đối tượng, ngân sách, cũng như độ chính xác mong muốn Đôi khi, công ty còn kết hợp nhiều phương pháp để đạt được kết quả tốt nhất.
Biểu đồ khảo sát thị trường mà tôi đã thực hiện trong quá trình thực tập tại công ty là:
Nhu cầu căn hộ của người dân hiện nay chủ yếu tập trung ở các quận ven đô đang trong quá trình đô thị hóa Cụ thể, quận 7 ghi nhận tỷ trọng cao nhất về nhu cầu căn hộ, cho thấy sự hấp dẫn của khu vực này đối với người mua.
Nhu cầu căn hộ tại huyện Nhà Bè, quận Tân Phú và quận Tân Bình đang gia tăng mạnh mẽ Sự phát triển của Nhà nước tại quận 2 và quận 9 cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các khu vực này.
Về diện tích căn hộ mà khách hàng mong muốn thì họ thích căn hộ có diện tích từ 70-
Căn hộ có diện tích 80 m² phù hợp với các gia đình ít người hoặc những người có thu nhập trung bình và ổn định Nhu cầu về căn hộ từ 70-80 m² chiếm ưu thế, trong khi nhu cầu giảm dần với diện tích lớn hơn Các căn hộ trên 100 m² chủ yếu là penthouse, dành cho những người có thu nhập cao.
Nhiều người dân hiện nay ưa chuộng hình thức mua căn hộ trả chậm, với 40% trong số họ mong muốn thời gian trả chậm kéo dài trên 15 năm Điều này cho phép họ chỉ cần thanh toán từ 40-60% giá trị căn hộ để có thể sở hữu nó.
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp;
Chứng minh được hiệu quả đầu tư; Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng; Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
Mô hình kinh doanh của dự án tập trung vào việc cung cấp các dịch vụ độc đáo, vượt trội hơn so với những dịch vụ hiện có trên thị trường, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Ý tưởng kiến trúc của dự án mang tính sáng tạo, với thiết kế độc đáo, tạo nên sự khác biệt và thu hút sự chú ý từ cộng đồng.
Các đặc điểm kỹ thuật;
Quản lý đầu tư và khác thác.
Bước 4 Phân tích tài chính – Ra quyết định đầu tư
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
* Ước tính toàn bộ chi phí dự án
* Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
* Ước tính nguồn vốn vay;
* Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
Phân tích dòng tiền trong toàn bộ vòng đời của dự án là rất quan trọng, bao gồm các yếu tố như chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay và lợi nhuận Ngoài ra, các chỉ số tài chính như NPV (Giá trị hiện tại ròng), IRR (Tỷ suất hoàn vốn nội bộ) và thời gian hoàn vốn cũng cần được xem xét để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án Lạc Long Quân liên quan đến biến động suất đầu tư và giá thuê dự kiến là rất quan trọng Các chỉ tiêu tài chính của dự án cần được xem xét kỹ lưỡng để đánh giá khả năng sinh lời và rủi ro.
Bảng 3.1 Bảng cân đối tài chính dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa Tân Phú
T HẠNG MỤC TÍNH TÓAN NĂM 1 NĂM 2 NĂM 3 TỔNG
II Chi phí đầu tư 119,740
3 Trả lãi vay ngân hàng 5,520.00 1,380.00 690.00 7,590.00
4 Chênh lệch thuế VAT phải nộp 5,998.54 5,998.5
Naêm thực hiện dự án
Heọ soá chieát khaáu theo i,8
Hiện giá Chi phí (PC) hiện giá lợi ích (PB)
Hiện giá thu nhập thuaàn
Hiện giá thu nhập thuần toàn dự án (NPV) 269,814.01 276,918.15 7,104.14
Với tỷ suất chiết khấu là 20% ta có thể tính được NPV của dự án bằng 7104.14 triệu.
Dự án có NPV lớn hơn 0, cho phép chúng ta chấp nhận đầu tư Điều này cho thấy lợi nhuận ước tính từ dòng tiền của dự án vượt qua chi phí vốn.
Trong phân tích tài chính dự án đầu tư ta cần phải xem xét chỉ tiêu NPV này bởi: Ưu điểm:
+ NPV có ước tính đến giá trị thời gian của đồng tiền
+ Xem xét toàn bộ dòng tiền phát sinh của dự án + Có thể so sánh những dự án có quy mô khác nhau
Việc xác định chỉ tiêu này phụ thuộc vào lãi suất chiết khấu, nhưng không thể đánh giá quy mô vốn của dự án cũng như thời gian hoàn vốn của nó.
Chỉ tiêu NPV (Giá trị hiện tại ròng) là một trong những chỉ số tài chính quan trọng trong lập dự toán tài chính, giúp nhà đầu tư đánh giá khả năng bù đắp chi phí ban đầu bằng tổng giá trị hiện tại ròng dự kiến trong tương lai Phân tích NPV cung cấp những đánh giá tinh vi và toàn diện về phương án đầu tư.
Một chỉ tiêu quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả tài chính của dự án là “Tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư” (IRR) Chỉ số này giúp nhà đầu tư xác định dự án mang lại lợi nhuận cao nhất cho mỗi đồng vốn đầu tư Tuy nhiên, một hạn chế của IRR là không tính đến thời gian hoàn vốn, điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.
Bảng 3.2 Bảng tính tỷ suất sinh lợi của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa Tân
Naêm thực hieọn dự án
Heọ soỏ chieỏt khaáu theo
Hieọn giá thu nhập thuaàn với r10%
Hieọn giá thu nhập thuaàn với r2@%
Hiện giá thu nhập thuần (NPV) 2,778.15 -2,881.65
Giải pháp huy động nguồn vốn cho dự án
Hiện nay, lãi suất tăng cao đã làm thắt chặt nguồn vốn vay của ngân hàng cho doanh nghiệp, đặc biệt là các dự án bất động sản (BĐS) chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng Do BĐS được xem là loại hình phi sản xuất, việc xem xét nguồn vốn đầu tư càng trở nên nghiêm ngặt hơn Do đó, nhà nước cần có chính sách phù hợp để điều tiết mức tăng và giảm lãi suất ngân hàng, vì yếu tố này ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư BĐS.
3.3.1 Cần chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, mặc dù lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn, nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn Nguyên nhân chính là do giá trị sản phẩm bất động sản cao, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường nhỏ lẻ, khiến họ khó tham gia đầu tư Do đó, một giải pháp hiệu quả để huy động vốn nhàn rỗi là "chứng khoán hóa các dự án bất động sản".
Chứng khoán bất động sản là một loại hình đầu tư độc đáo, kết hợp giữa chứng khoán và bất động sản Loại chứng khoán này được đảm bảo bằng giá trị của bất động sản mà nó đại diện, cho phép nhà đầu tư thu lợi từ sự biến động giá trị mà không cần phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp đối với bất động sản trong suốt thời gian sở hữu chứng khoán.
3.3.2 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản. Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mang lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản…
Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác kết hợp đặc điểm của trái phiếu và cổ phiếu, cho phép người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ mà không cần tham gia vào việc quản lý đầu tư.
3.3.3 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ…
Để nâng cao khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần thiết phải có cơ chế cho phép họ bán sản phẩm và dịch vụ theo hình thức thu tiền trước Tuy nhiên, việc này phải được đăng ký với cơ quan chức năng và ngân hàng thương mại sẽ đảm nhận vai trò giám sát.
Thiết lập chiến lược đầu tư
3.4.1 Xây dựng chiến lược sản phẩm
- Xây dựng sản phẩm cung cấp là căn hộ cho người có thu nhập trung bình khá
- Xây dựng các tiện ích dịch vụ phục vụ trong chung cư 19/19 Lạc Long Quân
- Chủ đầu tư thiết kế nội thất đẹp và chất lượng phù hợp với nhu cầu người ở
- Thực hiện xây dựng theo đúng tiến độ Giao căn hộ theo đúng thời gian hợp đồng
3.4.2 Xây dựng chiến lược giá
Sử dụng máy móc và vật tư mới với chất lượng tương đương nhưng giá thành thấp hơn giúp giảm thiểu chi phí đầu vào mà vẫn đảm bảo chất lượng sản phẩm.
- Sau khi khảo sát thị trường, đưa ra mức giá bán phù hợp với khả năng thanh toán của người mua
Dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa Tân Phú hướng đến đối tượng người có thu nhập trung bình khá, với mức giá từ 1 tỷ đến 1.5 tỷ đồng, tương đương khoảng 18 triệu – 20 triệu đồng/m² Người mua có cơ hội sở hữu căn hộ tại dự án này với mức giá hợp lý.
Dự án căn hộ 19/19 Lạc Long Quân với mức giá từ 18 triệu đến 20 triệu/m2 đang thể hiện sức cạnh tranh mạnh mẽ so với các dự án lân cận có giá từ 25 triệu đến 30 triệu/m2.
3.4.3 Xây dựng chiến lược xâm nhập thị trường Đánh giá khách hàngTiếp cận khách hàngThỏa mãn nhu cầu khách hàng Đáp ứng khả năng thanh toán
Một số rủi ro khi thực hiện dự án đầu tư
Đánh giá rủi ro là yếu tố thiết yếu trong đầu tư bất động sản, yêu cầu xem xét từ nhiều khía cạnh như đề xuất dự án, nguồn kinh phí, vấn đề pháp lý, tình hình thị trường, quá trình thi công, khả năng tiêu thụ và nguồn nhân lực.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ thị trường bất động sản, điều này quyết định sự thành công hay thất bại của dự án Giá cả bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào mối quan hệ cung-cầu trong thị trường, từ đó tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.
Khách hàng và nhà đầu tư tiềm năng tại Tân Phú bao gồm những người đang làm việc trong khu vực này và những ai có ý định mua nhà ở đây.
Mua căn hộ dự án 584 Tân Phú
+ Rủi ro về cạnh tranh + Rủi ro Marketing
+ Rủi ro về nhà cung cấp: Thất bại thỏa thuận với một nhà cung cấp chính; giá nguyên liệu tăng cao
Nhu cầu bất động sản ở Việt Nam rất lớn, nhưng sức mua lại hạn chế do thu nhập của người dân còn thấp Giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh hiện đang cao hơn so với thu nhập và sự phát triển kinh tế, dẫn đến áp lực cho các nhà đầu tư Chi phí dự án tăng cao do biến động không ngừng của chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng, tạo ra thách thức lớn cho thị trường bất động sản.
- Rủi ro cơ chế chính sách:
Sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể ảnh hưởng đáng kể đến các dự án bất động sản, bao gồm chính sách thuế áp dụng cho bất động sản và chính sách tín dụng liên quan đến đầu tư trong lĩnh vực này.
Lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và hiệu quả đầu tư dự án, dẫn đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bị giảm sút Đầu tư bất động sản yêu cầu nguồn vốn lớn, khiến các chủ đầu tư thường phải vay vốn trung và dài hạn Gánh nặng lãi suất tăng theo thời gian kéo dài của dự án, do đó lãi suất trở thành yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chiết khấu dòng tiền đầu tư Lợi ích mà dự án mang lại phụ thuộc nhiều vào lãi suất.
Rủi ro tài chính là yếu tố quan trọng cần xem xét khi thẩm định tài chính dự án đầu tư Độ an toàn tài chính của dự án phụ thuộc vào khả năng đảm bảo nguồn vốn, tránh tình trạng ứ động vốn Để đảm bảo nguồn vốn dự kiến, cần xem xét tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động vốn.
Rủi ro có thể phát sinh từ việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn huy động trong tổng mức đầu tư Việc xác định các nguồn tài trợ cho dự án có thể không chính xác nếu cơ cấu nguồn vốn không được phân tích đúng cách Ngoài ra, sai sót trong tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm cũng có thể xảy ra do sự biến động giá cả hoặc lạm phát.
Rủi ro trong xây dựng thi công liên quan chặt chẽ đến địa điểm xây dựng, ảnh hưởng đến vốn đầu tư, giá thành và sức cạnh tranh của dự án Khi địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế, quy hoạch giao thông và cơ sở vật chất hiện có, rủi ro sẽ gia tăng, dẫn đến hiệu quả đầu tư bất động sản không đạt yêu cầu.
Quy mô xây dựng có thể gặp rủi ro khi tổng dự toán hoặc dự toán từng hạng mục không bao gồm những khoản cần thiết, dẫn đến việc bỏ sót các hạng mục quan trọng Ngược lại, việc đầu tư vào những hạng mục không cần thiết cũng có thể gây lãng phí tài chính.
Trong quá trình thi công xây dựng không đảm bảo xây dựng đúng kỹ thuật và các biện pháp đảm bảo an toàn lao động sẽ gây tai nạn.
Rủi ro cung cấp liên quan đến nguồn nguyên liệu, nhà cung ứng và chính sách thuế có thể tác động lớn đến khả năng cung ứng đầu vào cho dự án Khi khả năng cung ứng đầu vào không được đảm bảo, tiến độ thi công của công trình sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Rủi ro vận hành, bảo trì: phụ thuộc vào khả năng quản lý bất động sản của chủ đầu tư.
Trong hoạt động bất động sản, rủi ro luôn hiện hữu dù chủ đầu tư đã nghiên cứu kỹ lưỡng trong quá trình lập dự án Thông tin không hoàn hảo và sự phát triển không ngừng của thị trường có thể dẫn đến những biến cố bất ngờ Hơn nữa, do quá trình xây dựng kéo dài, khi bất động sản đi vào hoạt động, các tiêu chuẩn kỹ thuật có thể không còn được đảm bảo và thiết kế ban đầu có thể không phù hợp với thực tế.
