Phú như sau: Năm thực hiện dự án Hệ số chiết khấu theo Chi phí hàng năm Lợi ích hàng năm Hiện giá thu nhập thuần với r1=30% (NPV1) Hiện giá thu nhập thuần với r2=40% (NPV2) r1=30 % r2=40% 1 2 3 4 5 6= (5-4)x2 7= (5-4)x3 Năm 1 1.00 1.00 149,740.46 119,861.94 -29,878.52 -29,878.52 Năm 2 0.83 0.77 111,598.88 97,589.85 -11,674.19 -10,776.18 Năm 3 0.69 0.59 28,501.01 92,337.45 44,330.86 37,773.04
Hiện giá thu nhập thuần (NPV) 2,778.15 -2,881.65
Khi đĩ, IRR = 24.91%
Với giá trị IRR của dự án là 24.91%, chứng tỏ khả năng sinh lợi của dự án này tốt, vậy ta cĩ thể chấp nhận dự án đầu tư này.
Bảng 3.3. Bảng phân tích sự biến động khi thay đổi giá
Giá bán NPV IRR 18 triệu -13,780 9.72% 19 triệu -233 19.29% 20 triệu 13,313 28.07% 21triệu 26,859 36.13% 22 triệu 40,406 43.57%
Bảng phân tích sự biến động giá cho thấy rằng chỉ tiêu IRR cĩ sự thay đổi theo sản lượng và giá bán. Khi giá bán ở mức 20 triệu/m2 suất sinh lời của dự án là 24.91 %, nếu sản lượng và giá bán cịn giảm nữa thì dự án sẽ khơng được chấp nhận vì tiếp tục giảm thì NPV sẽ âm, nhưng nếu xét tới mục đích đầu tư nhà ở xã hội thì dự án được chấp nhận và cĩ tính khả thi vì IRR = 19.29% > i = 14%. Và nếu giá bán và sản lượng càng tăng thì IRR càng cao, như vậy dự án sẽ cĩ càng cĩ tính khả thi cao, giảm sự rủi ro. Vậy, sự thay đổi của sản lượng và giá bán sản phẩm cĩ ảnh hưởng lớn tới IRR. Qua phân tích sự biến đổi của NPV và IRR theo sự thay đổi của giá bán và sản lượng vẫn cho thấy rằng đây là một dự án cĩ tính rủi ro tương đối, bởi sau khi xây dựng xong nhà nước sẽ hỗ trợ mua 2/3 tổng số căn hộ, làm tăng khả năng thanh khoản của dự án. Trước khi bước vào thực hiện một dự án nào đĩ, nhà đầu tư luơn luơn quan tâm đến thời gian hồn vốn: sẽ mất bao lâu để một phi vụ đầu tư cĩ thể thu hồi lại số vốn đã bỏ ra một cách nhanh nhất.
Câu trả lời đĩ chình là chỉ số “ thời gian thu hồi vốn đầu tư T”. Đặc biệt hơn, chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn giúp nhà đầu tư quyết định số lượng căn hộ sản phẩm mà tại đĩ tổng khoản tiền thu được sau thuế bằng với tổng chi phí nhà đầu tư bỏ ra. Phương pháp tính này khá đơn giản, dễ tính, cho phép nhìn nhận dự án một cách trực quan hơn so với giá trị hiện tại rịng hay tỷ suất sinh lợi, tuy nhiên chỉ số này khơng tính tới giá trị thời gian của dịng tiền như phương pháp NPV.
Như vậy, thời gian thu hồi vốn của dự án Lạc Long Quân là 2 năm, ta nhận thấy thời gian thu hồi vốn này là cĩ thể chấp nhận được. Do đĩ, chủ đầu tư cĩ thể quyết định đầu tư dự án này.
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu cơng ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đĩ chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để cĩ được sự cấp phép, chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên địi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thơng qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
Thỏa thuận về chi phí; Thỏa thuận về thời gian; Thỏa thuận về nhân lực; Thỏa thuận về cách làm;
Bảng 3.4. Bảng nguồn vốn của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hịa Tân Phú :
ĐVT Triệu đồng
ST
T KHOẢN MỤC TRỌNG TỶ TỔNGSỐ NĂM1 NĂM2 NĂM3
1 Vốn tự có 14.65% 30,000.00 30,000.00
2 Vốn huy động khách hàng 65.83% 134,838.74 39,026.03 93,671.35 2,141.36
3 Vốn vay 19.53% 40,000.00 40,000.00
Bảng 3.5. Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án 584 (CIENCO 5) PHÚ THọ HỊA
Tân Phú như sau: Đơn vị tính: triệu đồng
ST
T NỘI DUNG ĐẦU TƯ NĂM 1 NĂM 2 NĂM 3 TỔNGVĐT
I Giai đọan chuẩn bị đầu tư 331,375.74 0.00 331,375.74
1
Chi phí lập bảng đồ khu đất
đầu tư 8,614.48 8,614.48
2 Chi phí lập quy họach chia lơ 22,023.21 22,023.21
3 Chi phí lập dự án 259,234.76 259,234.76
4 Chi phí thẩm tra phê duyệt dự án đầu tư 26,621.56 26,621.56
5
Lệ phí thẩm định dự án đầu
tư 14,881.73 14,881.73
II Giai đọan chuaẩn bị thực hiện đầu tư 66,833,144.22 858,909.98 974,182.49 68,666,236.68
1 Chi phí tiền chuyển nhượng đấtvà tiền sử dụng đất 61,445,000.00 61,445,000.00
2 Chi phí khởi cơng khánh thành 330,000.00
330,000.0
0 660,000.00
3 Chi phí GTĐB nhà dân trên đường vào 4,000,000.00 4,000,000.00
4 Chi phí khảo sát XD 132,397.78 132,397.78
5
Chi phí thiết kế kỹ thuật thi
cơng 644,182.49 858,909.98 644,182.4 9 2,147,274.9 5 6
Chi phí thẩm tra phê duyệt
thiết kế 65,418.68 65,418.68
7 Lệ phí thẩm định thiết kế 32,448.31 32,448.31
8 Chi phí thẩm tra phê duyệt dự tóan 58,059.55 58,059.55
9 Lệ phí thẩm định dự tóan 29,288.76 29,288.76
10 Chi phí lập hồ sơ mời thầu 84,124.99 84,124.99
11 Lệ phí thẩm định hồ sơ mời thầu 12,223.66 12,223.66
III Giai đọan thực hiện đầu tư 41,861,507.76 92,812,443.53 1,167,173.63 135,841,124.93
1 Chi phí giám sát thi cơng 316,146.54 553,743.82 3,004.00 872,894.37
2 Chi phí XD hạ tầng
1,849,061.5
0
1,849,061.5 0
3 Chi phí xây dựng chung cư 39,421,800.00 91,984,200.00 131,406,000.00
4 Chi phí XD CVCX 199,601.6 0 199,601.60 5 Chi phí quản lý dự án 274,499.71 274,499.71 274,499.7 1 823,499.14
4
7 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết tóan vốn đầu tư 121,335.83 121,335.83
8 Chi phí kiểm tóan 147,015.75 147,015.75
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 109,026,0 27.72 93,671,35 3.51 2,141,35 6.12 204,838,73 7.35
Bước 6. Xin cấp phép dự án
Stt Trình tự và nội dung Văn bản pháp lý
Đơn vị thực hiện hoặc cấp duyệt Nhĩm A Nhĩm B Nhĩm C
I Chuẩn bị đầu tư
I.1 Xin chủ trương đầu tư Tờ trình xin phép
đầu tư
Chủ đầu tư
I.2 Đồng ý chủ trương đầu tư Văn bản đồng ý
chủ trương đầu tư
Thủ
Tướng Chính Phủ
UBND.TP
I.3 Thỏa thuận về địa điểm Văn bản thỏa thuận
về địa điểm
UBND.TP/Sở Xây Dựng
I.4 Thỏa thuận chuyên ngành
Văn bản thỏa thuận
chuyên ngành
Các Sở chuyên ngành
I.5 Lập quy hoạch, xin thỏa
thuận quy hoạch
Bản quy hoạch, tờ
trình xin thỏa thuận quy hoạch
Chủ đầu tư
I.6 Thỏa thuận quy hoạch Bản thỏa thuận quy
hoạch
UBND Quận Huyện
I.7 Chỉ định thầu
định thầu duyệt Chính phủ quyền cho Sở chủ quản
Phê duyệt kết quả đấu thầu
Quyết định phê
duyệt
Thủ tướng
Chính phủ
UBND.TP hoặc ủy
quyền cho Sở chủ quản
I.8 Phê duyệt dự án nghiên cứu khả thi Quyết định phê duyệt Thủ tướng Chính phủ UBND.TP/Sở KHĐT
II THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
II.1 Xin thuê hoặc giao đất Văn bản xin giao
đất hoặc thuê đất
Chủ đầu tư
Giao hoặc cho thuê đất Quyết định giao hoặc cho thuê đất
Chính phủ hoặcUBND tỉnh, TP tùy theo diện tích đất và địa bàn
II.2 Đền bù giải phĩng mặt bằng
Chủ đầu tư (UBND các cấp hỗ trợ)
II.3 Phê duyệt phương án đền bù GPMB
Quyết định phê
duyệt
UBND tỉnh /TP
II.4 Thực hiện GPMB, tái
định cư...
Chủ đầu tư và HĐ ĐBGPMB
II.5 Quyết định phê duyệt gái
đất
Quyết định phê
duyệt
UBND tỉnh /TP
II.6 Làm thủ tục nộp thuế đất Văn bản xin nộp
thuế đất
Chủ đầu tư
bằng giải phĩng
II.8 Giao hoặc cho thuê đất Hợp đồng giao
hoặc cho thuê đất
Chủ đầu tư và Sở Địa Chính – Nhà Đất
II.9 Văn bản xin cấp phép xây dựng, Giấy đăng ký kinh doanh, Giấy tờ về quyền sử dụng đất, Tài liệu thiết kế
Chủ đầu tư
II.10 Cấp giấy phép xây dựng Giấy phép xây
dựng
UBND Thành phố, Tỉnh hoặc Sở Xây Dựng
II.11 Nghiệm thu cơng trình,
thanh tốn khối lượng
Chủ đầu tư, nhà thấu, cơ quan chức
năng nhà nước
II.12 Mời cục quản lý chất
lượng nhà nước đến kiểm tra hồ sơ pháp lý của cơng trình và mời các cơ quan chuyên ngành cĩ liên quan đến cùng tham gia nghiệm thu.
Hồ sơ pháp lý của
cơng trình: biên
bản nghiệm thu
Cục quản lý chất lượng Bộ xây dựng
và các cơ quan chuyên ngành cĩ liên quan
III.KẾT THÚC XÂY DỰNG, ĐƯA DỰ ÁN VÀO XÂY DỰNG
Bước 7. Triển khai dự án
+ Thiết kế chi tiết;
+ Đấu thầu và chọn thầu xây dựng; + Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu; + Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án cĩ thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án cĩ tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư khơng đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các cơng việc sau:
+ Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng); + Bán & tiếp thị;
3.3 Giải pháp huy động nguồn vốn cho dự án
Tình hình thị tường hiện nay, lãi suất tăng cao đã thắt chặt nguồn vốn cho vay của ngân hàng dành cho doanh nghiệp. Trong đĩ những dự án BĐS phần lớn đều phải vay từ ngân hàng là chủ yếu, hơn nữa BĐS được xem là loại hình phi sản xuất nên việc xem xét nguồn vốn đầu tư càng được thắt chặt hơn. Chính vì thế nhà nước phải cĩ chính sách phù hợp để điều tiết mức tăng và giảm lãi suất từ ngân hàng, yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến nhà đầu tư BĐS.
3.3.1 Cần chứng khốn hĩa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn cịn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản cĩ giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khĩ cĩ thể tham gia vào được. Do đĩ, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải làm sao “chứng khốn hĩa được các dự án bất động sản”.
Chứng khốn bất động sản là một loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khốn và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nĩ đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng khơng nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay tồn bộ bất động sản đĩ trong suốt quá trình sở hữu chứng khốn.
3.3.2 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản.
Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cĩ thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng cĩ thể mang lại các khoản nợ hoặc chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản…
Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ cĩ tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng khơng tham gia quản lý đầu tư.
3.3.3 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi vào lĩnh vực bất động sản.
Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngồi. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngồi vào bất động sản để cĩ thể đảm bảo hoặc thanh tốn chi phí xây dựng, hỗ trợ giải phĩng mặt bằng, cĩ chính sách một giá với các dịch vụ…
Bên cạnh đĩ, để tăng khả năng huy động vốn, cần cĩ cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận.
3.4 Thiết lập chiến lược đầu tư
3.4.1 Xây dựng chiến lược sản phẩm
- Xây dựng sản phẩm cung cấp là căn hộ cho người cĩ thu nhập trung bình khá - Xây dựng các tiện ích dịch vụ phục vụ trong chung cư 19/19 Lạc Long Quân - Chủ đầu tư thiết kế nội thất đẹp và chất lượng phù hợp với nhu cầu người ở - Thực hiện xây dựng theo đúng tiến độ. Giao căn hộ theo đúng thời gian hợp đồng
3.4.2 Xây dựng chiến lược giá
- Sử dụng các máy mĩc, vật tư mới cùng chất lượng với giá thành rẻ hơn để chi phí đầu vào là thấp nhất mà vẫn cĩ chất lượng tốt
- Sau khi khảo sát thị trường, đưa ra mức giá bán phù hợp với khả năng thanh tốn của người mua.
- Và xác định, đây là dự án dành cho người cĩ thu nhập trung bình khá. Do đĩ, với mức giá từ 1 tỷ đến 1.5 tỷ (khoảng 18 triệu – 20 triệu đồng/m2) người mua đã cĩ thể mua được căn hộ của dự án 584 (CIENCO 5) PHÚ THọ HỊA Tân Phú.
- So với các dự án lân cận ( cĩ mức giá từ 25 triệu -30 triệu/m2 ) thì dự án căn hộ 19/19 Lạc Long Quân cĩ giá 18 triệu – 20 triệu/m2 cĩ khả năng cạnh tranh rất cao.
3.4.3 Xây dựng chiến lược xâm nhập thị trường
Đánh giá khách hàng Tiếp cận khách hàng
Thỏa mãn nhu cầu khách hàng Đáp ứng khả năng thanh tốn
3.5 Một số rủi ro khi thực hiện dự án đầu tư
Đánh giá rủi ro là một khía cạnh quan trọng khi đầu tư một dự án bất động sản. Một tiến trình hồn hảo của việc đầu tư địi hỏi rằng rủi ro phải được xem xét từ khía cạnh khác nhau: việc đề xuất dự án, kinh phí, pháp lý, thị trường, thi cơng xây dựng, tiêu thụ, nhân lực,...
Một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chịu sự tác động rất lớn từ thị trường bất động sản. Nĩ ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư bất động sản bởi giá cả bất động sản tùy thuộc vào một phần lớn của quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khách hàng và những nhà đầu tư mới tiềm năng. Họ cĩ thể là những người đang làm việc tại Tân Phú, hoặc người đang cĩ ý định mua nhà tại khu vực này
Mua căn hộ dự án 584 Tân Phú
+ Rủi ro về cạnh tranh + Rủi ro Marketing
+ Rủi ro về nhà cung cấp: Thất bại thỏa thuận với một nhà cung cấp chính; giá nguyên liệu tăng cao...
Nhu cầu về bất động sản ở nước ta là rất lớn, nhưng điều này khơng đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân cịn rất thấp. Giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản. Bên cạnh đĩ, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư bất động sản. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng lên khơng ngừng của chi phí đền bù, giải