Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank

MỤC LỤC

CVĐG : Chuyên viên định giá

CV KS & HTKD : Chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh

ĐGTS : Định giá tài sản

ĐGTSBĐ : Định giá tài sản bảo đảm

CCA : Trung tâm kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh

CV QLCT : Chuyên viên quản lý chứng từ

KSV : Kiểm soát viên

GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữu

UBND : Ủy ban nhân dân

ROA : Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản

ROE : Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank

Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá thế chấp bất động sản

LỜI NÓI ĐẦU

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia tăng Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhu cầu vốn là rất lớn Lượng vốn này chủ yếu được vay tại các ngân hàng Để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, BĐS là tài sản được thế chấp nhiều nhất Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là

cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng

Rủi ro tín dụng trong hoạt động của các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh doanh của các ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro là công tác có tầm quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng và đặc biệt là tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank Với việc thành lập Khối tín dụng và quản trị rủi ro, công tác quản trị rủi

ro và định giá tài sản của Techcombank cả về tầng vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên cạnh đó việc áp dụng và

mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng

Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp

chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại

Techcombank là cần thiết Từ đó, nhằm đưa ra một số giải pháp để “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank”.

Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định giá

bất động sản thế chấp tại ngân hàng Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Techcombank nhằm thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt còn hạn chế của công tác định giá bất động sản thế chấp Từ đó, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản

thế chấp của Ngân hàng Techcombank tại khu vực Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương

pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra chuyên đề còn xem xét hoạt động thực tiễn của công tác định giá bất động sản và tham khảo thêm một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này

Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên

đề bao gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng

Em xin cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này

Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản - Ngân hàng Techcombank đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài này

Em xin trân thành cảm ơn!

Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung

Mỗi nước lại có quan niệm rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự

Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

1.1.2 Thế chấp bất động sản

Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình

để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)

Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để vay vốn Khi thế chấp hai bên, ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội sử dụng

ổn định lâu dài Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng

1.2 Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp

1.2.1 Phân loại bất động sản thế chấp

BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú BĐS thế chấp bao gồm:

• Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất

• QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

• Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận

• Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp

• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp

 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp

đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.

Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản

đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai

 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó

để thế chấp cho ngân hàng

Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…

 Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận

- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.

- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng

1.3 Định giá bất động sản

1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản

Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo Giáo sư A.F Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa

ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”

Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm

2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học

về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm

Vai trò của định giá bất động sản

Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sản hiện đang sử dụng Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất và công trình trên đất

Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá BĐS mà Chính phủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là một trong định giá TSBĐ vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá” (Điều 17 - Pháp lệnh giá)

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao

thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như: không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS thế chấp mang lại

càng cao thì giá trị của BĐS thế chấp càng lớn Mỗi loại BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ở ngã tư hay ngã ba, trên các trục giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với xác định giá đất Ngoài ra, còn chú ý xem xét đến khả năng tiếp cận của BĐS thế chấp và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh,

vị trí địa lý của BĐS Nếu BĐS ở gần cơ sở hạ tầng như: trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí… thì giá trị của BĐS sẽ tăng lên Ngược lại, khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi

Kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất, lô đất: một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất từ 10m-15m

Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của BĐS và loại hình BĐS;

nếu kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trị BĐS

thế chấp, còn nếu kích thước của lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng của BĐS sẽ gây giảm giá trị thị trường BĐS thế chấp.

Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu, không vuông vức thì giá trị sẽ

kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông vức, cân đối

Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các

BĐS khác trong vùng lân cận có tác động tới giá trị BĐS Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại thì giá của BĐS sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với BĐS là nhà ở hoặc

các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnh hưởng trực tiếp tới

giá trị BĐS thế chấp Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS thế chấp

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường

hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS giảm sút và ngược lại

Nhóm các yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS thế chấp

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt

độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng gia tăng

Chế độ bảo dưỡng và sửa chữa BĐS

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

Tính hữu dụng của BĐS

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản

Tình trạng pháp lý của BĐS: xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS thế chấp, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị BĐS càng lớn, trước hết cần nắm vững những quy định của Nhà nước về nhà đất, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSD đất Các nội dung cần xem xét là:

Kiểm tra các loại giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp: GCNQSD đất hay giấy tờ xác

nhận QSD đất về nhà ở, giấy phép xây dựng hiện có,… Mục đích là nhằm xác định xem

lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất hay chưa? Nếu chưa hoàn thiện thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất ra sao?

Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS thế chấp: mục đích sử dụng BĐS thế chấp có

đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và Nhà nước hay không? Nếu như mục đích

sử dụng BĐS thế chấp không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS thế chấp sẽ giảm đi đáng kể Một số Ngân hàng từ chối định giá BĐS khi BĐS thế chấp đó không sử dụng đúng quy hoạch

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: một số vùng quy định

về tiêu chuẩn xây dựng và điều kiện bắt buộc trong xây dựng như: quận Hoàn Kiếm, khu vực quanh Bờ hồ cũng ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp

Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS thế chấp: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp QSD đất, QSH

nhà ở

 Các yếu tố chung bên ngoài

Các yếu tố chính trị, pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và

chính quyền địa phương có thể có những tác động tới hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là;

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS và qua đó có thể làm tăng giá BĐS

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Các yếu tố kinh tế vĩ mô

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ

y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán, lối sống của người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.4 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: Căn

cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá

Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá

1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng,

sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Các nguyên tắc cơ bản người định giá viên cần tuân thủ khi định giá BĐS:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang được sử dụng một cách hợp pháp cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời gian

Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS

 Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không cùng tăng và cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội và môi trường, luôn làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tư BĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi

là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh hướng bị

áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giá BĐS: định giá BĐS theo chi phí, theo thị trường

có thể được vốn hóa thành giá trị

Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS

 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận

Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường

Cạnh tranh giữa cung và cầu; trong nội bộ cung và nội bộ cầu

Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau và giữa BĐS này với BĐS khác Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

 Nguyên tắc dự báo

Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng tới giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ QSD BĐS của người mua

 Nguyên tắc cân bằng

Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành của công trình Khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt ở mức cân bằng sẽ đảm bảo cho giá trị của BĐS ổn định lâu dài

Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm BĐS giảm giá trị

Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất

 Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó Ngược lại, giá trị của BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS Có hai loại ngoại ứng tác động đến giá của BĐS Đó là ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực

 Nguyên tắc thực tế

Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo thay đổi nhưng không suy diễn

Dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán, trao đổi (bớt giá khi thanh toán, phương tiện thanh toán…)

Dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận

Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụ thuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường.

Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sử dụng chủ yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

* Khái niệm

Định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS bằng cách so sánh một cách trực tiếp với BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra BĐS mục tiêu từ giao dịch trước đó

BĐS tương tự với BĐS cần định giá có những đặc điểm cơ bản sau:

- Có đặc điểm vật chất giống nhau

- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng

- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

- Có chất lượng tương đương nhau

- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng

* Phạm vi áp dụng

Phương pháp này thường được sử dụng để định giá đất hoặc định giá nhà đất cho nhiều mục đích: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản… Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS có thị trường

Phương pháp này cũng có thể sử dụng để tính tiền thuê BĐS Tuy nhiên, khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện

Phương pháp này đặc biệt thích hợp định giá cho những BĐS dân dụng, có tính đồng nhất cao như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực, các BĐS thương mại - dịch

vụ, tức là các BĐS thường được giao dịch phổ biến trên thị trường

* Đặc điểm

Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán BĐS tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá.

Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường phải dựa vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định thì sẽ có kết quả thẩm định càng chính xác hơn

* Yêu cầu

- Phải có những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán các BĐS tương tự thì không có cơ sở để so sánh với BĐS cần thẩm định

- Thông tin thu thập được trên thự tế phải so sánh được với BĐS mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác…

- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu được thu thập

từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt

- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường, mới có thể vận dụng phương pháp định giá thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận

* Nội dung

Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theo trình tự sau:

- Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhất trên trên thị trường có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đối tượng cần định giá về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác…

- Kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá Thông thường nên lựa chọn một số BĐS thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần thẩm định (thường là từ 3-6 BĐS)

- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi BĐS so sánh với BĐS cần định giá, sau đó điều chỉnh giá bán BĐS này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với BĐS cần định giá

Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giá được tiến hành như sau:

Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt thơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại

- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có thể

so sánh được sau khi đã điều chỉnh

* Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đó

đã phản ánh điều gì đã xảy ra trên thị trường

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế

- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp

- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu nào cụ thể để so sánh

- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng với nguồn gốc số liệu và các điểm của cơ sở dữ liệu

- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập được và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá

* Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá bất động sản thế chấp

Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định mức cho vay, thời hạn vay… Những BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng… Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường nên phương pháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp hiệu quả nhất

để áp dụng Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chuyên viên định giá (CVĐG) sẽ tiến hành thu thập những thông tin về BĐS tương đồng với BĐS được thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho BĐS thế chấp sau khi đã tiến hành điều chỉnh cần thiết

1.5.2 Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán)

* Khái niệm

Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế

* Yêu cầu

Theo phương pháp này, người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc điểm của từng BĐS, tuổi đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức độ đã sử dụng của BĐS

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này

* Nội dung

Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:

- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng hiện tại

- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại của công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích lũy

- Ước tính phần trăm gảm giá của các công trình xây dựng và các chi phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm

Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ)

* Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí

Ưu điểm

- Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp

để so sánh trực tiếp giá của các BĐS

- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm chuyên môn của CVĐG, do đó, nếu CVĐG có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố thái quá của thị trường

- Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy này

- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp thẩm định này

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị

* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp

Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản này được xây dựng bơi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản

đó Do vậy, không xảy ra việc mua bán các tài sản đó trên thị trường, tức là không có những tài liệu mua bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc định giá Khi đó phương pháp

so sánh tỏ ra không còn phù hợp và CVĐG phải sử dụng phương pháp chi phí

1.5.3 Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập)

* Khái niệm

Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập được xây dựng trên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được áp dụng đối với các BĐS tạo thu nhập

* Cơ sở của phương pháp

Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

* Nội dung

Trình tự của phương pháp được tiến hành như sau:

- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mức chiếm hữu đầy đủ

- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ trống hoặc do không thu được tiền thuê

- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau khi đã trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách.

- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tương tự đã bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người tham gia thị trường

CF r

CF r

CF

)1(

)1()1

2 1

1

++++

++

Nhược điểm

- Khi phân tích các thương vụ cần tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai

- Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

* Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá bất động sản thế chấp

Trong hoạt động của ngân hàng, các BĐS dùng vào mục đích thế chấp rất đa dạng về chủng loại, giá trị, mục đích sử dụng Do đó, tùy thuộc vào từng loại BĐS mà CVĐG sẽ áp dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp Đối với các BĐS tạo ra thu nhập ròng hàng năm như các BĐS cho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn Khi đó các CVĐG sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập trong tương lai của BĐS thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định

1.6 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

1.6.1 Xác định vấn đề định giá

- Xác định BĐS cần định giá: trong nội dung này cần xác định được các yếu tố

về đặc điểm, đặc tính kỹ thuật, kinh tế của bất động sản đó

- Tìm hiểu các yếu tố về lịch sử, xã hội

- Các yếu tố về mặt pháp lý như giấy tờ, hồ sơ liên quan đến BĐS

- Các yếu tố pháp lý bên ngoài như vùng đó được quy hoạch như thế nào, các giới hạn về quyền năng của người sử hữu, sử dụng BĐS đó

- Xác định yêu cầu của khách hàng: là những yêu cầu khách hàng đặt ra trong việc định giá mà người định giá cần đáp ứng

- Xác định thời điểm định giá và các cơ sở về giá cả và giá trị sử dụng phục vụ cho quá trình định giá

1.6.2 Lập kế hoạch định giá

- Lên danh mục những công việc phải thực hiện và phải chỉ rõ các kết quả mang lại, đồng thời phải làm rõ được làm thế nào để thực hiện được những công việc đó

- Phải xây dựng được thời gian thực hiện mỗi khâu công việc đó

1.6.3 Khảo sát, thu thập thông tin

Để có thể thu thập được các thông tin cần thiết đòi hỏi người định giá trước hết cần phải phân loại được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

- Phải khảo sát thu thập thông tin cơ bản về BĐS cần định giá như: vị trí, cơ sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc

- Khảo sát trực tiếp BĐS để làm rõ được đặc điểm, đặc tính của BĐS

- Thu thập các tài liệu làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến QSD đất, QSH công trình trên đất, các quy định về quyền và thời hạn cho thuê

- Các số liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội nơi BĐS tọa lạc cũng cần phải thu thập để phục vụ cho quá trình định giá

1.6.4 Phân tích, xử lý thông tin

Dựa trên các tài liệu đã có sẵn cần phải tiến hành các loại phân tích

- Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng tới BĐS định giá

- Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận ra những đặc điểm, tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có ảnh hưởng tới giá trị của nó

- Phân tích so sánh: Mục đích của phân tích so sánh là lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ đã xác lập thông tin trên thị trường

1.6.5 Thực hiện xác định giá trị bất động sản cần định giá

Các phân tích trên là căn cứ để người định giá xác định phương pháp định giá nào

là chính, phương pháp định giá nào có tính bổ sung hoặc tham chiếu Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp

Để lựa chọn được phương pháp định giá cần dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng Người định giá có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá để ước tính giá trị của BĐS

1.6.6 Lập báo cáo và viết chứng thư định giá

Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá

Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và được lưu giữ tại văn phòng định giá

1.7 Kinh nghiệm công tác định giá bất động sản thế chấp

1.7.1 Kinh nghiệm thế giới

Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả những nước phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư, nghiên cứu từ nhiều năm qua Định giá BĐS thế chấp tuy chỉ là một bộ phận nhỏ nhưng không tách rời của định giá BĐS nói chung, đều phải tuân thủ theo những quy định, tiêu chuẩn và phương pháp định giá BĐS

Tại các nước như Thụy Điển, Anh, Pháp, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá BĐS, các nguyên tắc, phương pháp định giá BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp diễn ra thuận lợi

Định giá đất ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời Từ cuối năm 1960 và đầu những năm 1970, các bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về định giá đất Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét, sửa đổi rất nhiều lần và đi đôi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn Luật này quy định rất chi tiết các vấn đề xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá đất đến quy trình thực hiện Các phương pháp định giá đất cũng được quy định cụ thể trong các Luật đó Tuy nhiên, Luật chỉ quy định các phương pháp khác nhau có thể sử dụng trong định giá mà không quy định cụ thể phương pháp nào được áp dụng trong trường hợp nào Điều này sẽ được người có thẩm quyền quyết định đối với từng trường hợp cụ thể Các phương pháp đó là phương pháp so sánh/phương pháp thị trường, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí hoặc phương pháp thu nhập để tính toán.

Ở Đài Loan, các phương pháp định giá đất được quy định rõ ràng tại Quy định về

kỹ thuật định giá BĐS Phương pháp định giá áp dụng là các phương pháp định giá đất

đã được phổ biến và áp dụng thành công ở các nước trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ Đó

là các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi loại đất khác nhau thì các công ty/người định giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau

1.7.2 Kinh nghiệm trong nước

Định giá đối với bất động sản là đất ở

Các ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) đều xác định một phương pháp định giá chung: quan niệm về giá thị trường trên cơ sở giá giao dịch thực tế đã được trừ đi phần rủi ro mà theo các cán bộ định giá cảm nhận (thường bằng 93-98% giá giao dịch thực tế, giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố thuận lợi cho BĐS định giá như: mặt tiền, chiều rộng của ngõ )

Tùy thuộc vào chính sách định giá của mỗi ngân hàng mà mức cho vay được xác định Đối với đất ở, mức cho vay của các ngân hàng thường được xác định là 70% giá định giá Do vậy, mức cho vay tối đa là: 70% * 98% = 68.6% giá thị trường.

Có một số ngân hàng có chính sách định giá khác như:

* Ngân hàng TMCP quốc tế (VIB Bank)

- Giá định giá: được xác định theo giá thị trường, định giá bằng 70% giá thị trường (giao dịch thực tế trên thị trường)

- Cho vay bằng 70% giá trị định giá

- Mức cho vay tối đa: 70% * 70% = 49% giá thị trường

* Ngân hàng Habubank

- Giá định giá: trung bình cộng giữa giá thị trường và giá khung do Nhà nước ban hành

- Cho vay bằng 85% giá trị định giá

- Mức cho vay tối đa: 70% * 85% = 59.5% giá thị trường

Định giá đối với bất động sản là đất vườn liền kề

* Ngân hàng Habubank

- Định giá đất vườn liền kề bằng trung bình cộng của giá thị trường và giá khung

- Cho vay bằng 80% giá trị định giá

- Mức cho vay tối đa: 70% * 80% = 56% giá thị trường

* Ngân hàng ACB

Không tính giá trị đất vườn liền kề vào giá trị định giá

* Ngân hàng Đông Á

Định giá đất vườn liền kề bằng với khung giá đất vườn liền kề do Nhà nước ban hành

Định giá đối với bất động sản là căn hộ tập thể cũ

* Ngân hàng Đông Á: hạn chế nhận chung cư cũ làm tài sản bảo đảm, nếu phương án kinh doanh tốt có thể nhận, giá trị định giá tối đa bằng khung giá theo Nghị định 61/CP

* Ngân hàng Habubank: định giá bằng giá thị trường thực tế, cho vay bằng 85% giá trị định giá

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI

NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 2.1 Tổng quan về Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Tên doanh nghiệp phát hành: Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam

Tên giao dịch: VIETNAM TECHNOLOGICAL AND COMERCIAL JOINT STOCK BANK

Tên viết tắt: TECHCOMBANK

Được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank là một trong những ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu được đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội

Sau 15 năm phát triển, từ một ngân hàng nhỏ, Techcombank đã trở thành một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam Techcombank hiện phục vụ hơn 400.000 khách hàng dân cư, gần 20.000 doanh nghiệp vừa và nhỏ và các doanh nghiệp nhà nước

và tư nhân có quy mô lớn Với khách hàng cá nhân, Techcombank cung ứng trọn bộ các sản phẩm ngân hàng đáp ứng mọi nhu cầu có thể phát sinh của khách hàng bao gồm các sản phẩm tài khoản, tiết kiệm, tín dụng, thanh toán, thẻ, đầu tư, bảo lãnh, bảo quản tài sản trên nền tảng công nghệ hiện đại của hệ thống Globus, rất thuận tiện và có nhiều tiện ích và giá trị gia tăng cho khách hàng, trong đó trụ cột là các nhóm sản phẩm thẻ, tài trợ tiêu dùng và cho vay mua nhà trả góp Với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, Techcombank đang cung cấp “siêu thị dịch vụ tài chính trọn gói” hỗ trợ tối đa hoạt động kinh doanh trong nước cũng như nước ngoài bao gồm: tài khoản, tiền gửi, tín dụng, đầu tư dự án, tài trợ xuất nhập khẩu, quản lý nguồn tiền, bao thanh toán, thuê mua, dịch vụ ngoại hối và quản trị rủi ro, các chương trình cho vay ưu đãi và hỗ trợ xuất nhập khẩu theo các thỏa thuận ký với các tổ chức quốc tế Techcombank hiện đang có giao dịch với gần 200 tổ

hối, giao dịch vốn, chiết khấu chứng từ có giá, các công cụ phái sinh và quản trị rủi ro cho rất nhiều khách hàng trong nước trên cơ sở hợp tác với các tổ chức quốc tế và sàn giao dịch lớn trên thế giới.Với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâm cao, mọi thành viên đại gia đình Techcombank đang nghĩ và hành động hướng tới mục tiêu phát triển ngân hàng nhằm đem lại nhiều hơn nữa lợi ích cho khách hàng, giá trị cho cổ đông: Techcombank đem lại “sự thân thiện đến tin cậy”.

2.1.2 Kết quả hoạt động tín dụng trong những năm qua

Với lịch sử hình thành và phát triển còn khá non trẻ nhưng Techcombank đã chứng tỏ mình là một trong những ngân hàng TMCP hoạt động có hiệu quả Quy mô của ngân hàng liên tục được mở rộng, các sản phẩm và dịch vụ ngày càng phong phú và đa dạng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, chất lượng các sản phẩm liên tục được cải tiến, hình ảnh của ngân hàng ngày càng được quảng bá và biết tới rộng rãi hơn

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu tài chính cơ bản

Từ bảng số liệu trên ta thấy, các chỉ tiêu tài chính của ngân hàng liên tục được gia tăng qua các năm, đặc biệt là sự tăng lên đáng kể của tổng tài sản Nếu như năm 2006, tổng tài sản mới chỉ đạt 17,326 tỷ đồng, đến năm 2008 đã tăng lên 59,069.06 tỷ đồng so với 39,542 tỷ đồng cuối năm 2007 đã tăng 19.818 tỷ đồng Điều đó chứng tỏ quy mô hoạt động của ngân hàng tăng lên rõ rệt và ngày càng được mở rộng hơn nữa Lợi nhuận trước thuế lũy kế năm 2008 tăng gấp đôi so với mức lợi nhuận đạt được trong năm 2007

Để đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô hoạt động, tăng khả năng cạnh tranh và tận dụng

ưu thế của các ngân hàng nội địa, Techcombank đã không ngừng mở rộng quy mô hoạt động, mở rộng thị phần và củng cố hình ảnh của mình trong hệ thống ngân hàng nói riêng và trong toàn nền kinh tế nói chung

Nếu như năm 2007 đánh dấu sự thành công vượt bậc của nền kinh tế Việt Nam nói chung và của Techcombank nói riêng, thì trong năm 2008 trước sự khủng hoảng của nền kinh tế thế giới, hệ thống tài chính Việt Nam cũng bị tác động ít nhiều và đặc biệt trong năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì

hệ thống các ngân hàng cũng chịu nhiều ảnh hưởng, trong đó Techcombank cũng không tránh khỏi bị ảnh hưởng Đầu năm 2008, trong nước lạm phát tăng cao, việc lãi suất huy động và cho vay đột ngột tăng cao nhưng đến cuối năm, nền kinh tế lại rơi vào tình trạng giảm phát đã ảnh hưởng không nhỏ đến doanh thu và lợi nhuận của các ngân hàng thương mại, trong đó Techcombank cũng không phải là trường hợp ngoại lệ Tổng dư nợ

tín dụng toàn hệ thống đạt: 26.018 tỷ đồng, tăng 31% so với cuối năm 2007, đạt 92% kế

hoạch Trong đó: Nợ xấu từ loại 3- 5 chiếm 2,56% trong tổng số dư nợ, đạt mục tiêu

đăng ký đầu năm (nợ xấu dưới 3 %)

Trích lập dự phòng rủi ro và giảm giá chứng khoán: Trong năm 2008 Techcombank đã trích lập 537 tỷ đồng dự phòng nợ xấu, 71 tỷ đồng dự phòng chung (đã trích đủ theo tỷ lệ do NHNN quy định) và dự phòng giảm giá chứng khoán là 148 tỷ đồng

Tổng nguồn vốn huy động từ khách hàng tính đến 31/12/2008 đạt: 51.894 tỷ đồng

tăng 49% so với năm 2007 (34.847 tỷ)

Góp vốn, đầu tư: Trong năm 2008 Techcombank đã góp vốn thành lập 3 công ty con có 100% vốn của Techcombank bao gồm:

• Công ty Quản lý Tài sản và khai thác tài sản thu nợ Techcombank - vốn điều lệ

70 tỷ đồng

• Công ty Quản lý Quỹ Techcom Capital - vốn điều lệ 40 tỷ đồng

• Công ty Chứng khóan Techcom Securities - vốn điều lệ 300 tỷ đồng

Việc thành lập và góp vốn vào các công ty này đã được thực hiện theo đúng Nghị quyết của Đại hội cổ đông thường niên năm 2008

Về kết quả kinh doanh:

Tổng thu nhập: 7,806.162 tỷ đồng (trong đó doanh thu từ dịch vụ chiếm 7%)Tổng chi phí: 6,205.814 tỷ đồng

Lợi nhuận trước thuế là :1,616.86 tỷ đồng đạt 155 % so với kế hoạch và tăng 127.67% so với năm 2007

Đây thực sự là kết quả đáng khích lệ của Ban điều hành cũng như toàn thể các cán bộ nhân viên Techcombank vì trong bối cảnh khủng hoảng của thị trường nhất là khủng hoảng trong lĩnh vục Tài chính, hầu như các Ngân hàng đều không đạt kế hoạch

so với đầu năm (một số lượng không nhỏ có kết quả kinh doanh lỗ) trong khi đó Techcombank đã hoàn thành vượt kế họach

* Một số chỉ tiêu khác

Mạng lưới họat động: nhằm nâng cao hình ảnh của Techcombank trong nhận

thức của các khách hàng cũng như thuận tiện trong giao dịch cho khách hàng, trong năm

2008 Ngân hàng đã mở thêm được 05 chi nhánh, 41 Phòng giao dịch trực thuộc, thành lập 01 Văn phòng đại diện tại Thành phố Hồ Chí Minh Tính đến 31/12/2008, Techcombank có 169 Chi nhánh và Phòng giao dịch được phân bổ hoạt động tại 35 tỉnh/thành phố trên toàn quốc

Về nhân sự: Cán bộ nhân viên tăng từ 2.929 người đầu năm lên 4.224 người vào

cuối năm Song song với việc tuyển thêm nhân sự mới để đảm bảo kế họach phát triển mạng lưới và tăng trưởng, Techcombank luôn chú trọng trong việc đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ, chất lượng phục vụ khách hàng cũng như kỹ năng quản lý của cán bộ Techcombank

Công nghệ Ngân hàng: Tiếp tục đầu tư để triển khai và nâng cấp các dự án hiện

Về quản trị rủi ro: Khối quản trị rủi ro đã triển khai thống nhất chính sách quản

trị rủi ro, xác định các quá trình nhằm đo lường, theo dõi và kiểm soát những rủi ro của ngân hàng Trong năm 2008 Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát đã củng cố và phát triển

Bộ phận Kiểm toán nội bộ theo đúng định hướng của Ngân hàng là mở rộng phát triển kinh doanh và nâng cao khả năng quản trị, giám sát rủi ro Bộ phận kiểm toán nội bộ dưới sự giám sát trực tiếp của Ban kiểm soát đã hoạt động tích cực và hiệu quả Năm

2008, Bộ phận kiểm toán nội bộ đã thực hiện được trên 10 cuộc kiểm toán nghiệp vụ tại các chi nhánh, phòng giao dịch cũng như một số phòng ban tại Hội sở và Trung tâm giao dịch, thực hiện thẩm định Báo cáo tài chính 6 tháng và báo cáo năm theo quy định

Chấp hành các quy định về các tỷ lệ an toàn: Techcombank luôn chấp hành và duy trì các tỷ lệ đảm bảo an toàn theo quy định của Bộ tài chính, Ngân hàng Nhà nước

2.1.3 Chức năng nhiệm vụ

Techcombank là một ngân hàng TMCP đa chức năng với các chức năng hoạt động chủ yếu sau:

- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân

- Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức tín dụng trong nước

- Vay vốn từ ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng

- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức, cá nhân

- Góp vốn, liên doanh và đầu tư cổ phiếu, trái phiếu

- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, chứng từ có giá trị

- Thực hiện thanh toán cho các tổ chức, cá nhân

- Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc đá quý

- Thực hiện thanh toán quốc tế và các dịch vụ liên quan đến thanh toán quốc tế

- Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong nước và ngoài nước dưới nhiều hình thức

2.1.4 Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank

2.2 Phòng định giá tài sản bảo đảm

2.2.1 Chức năng và nhiệm vụ của phòng định giá tài sản

• Trực tiếp thực hiện việc định giá tài sản bảo đảm (ĐGTSBĐ) là BĐS (nhà ở, đất

ở) và tài sản là máy móc thiết bị của khách hàng tại các đơn vị kinh doanh trên toàn hệ thống theo phân cấp của Tổng giám đốc trước khi xét duyệt và giải ngân vốn vay cho khách hàng Mỗi miền sẽ do 01 phó phòng phụ trách tại HO và chịu

sự điều hành trực tiếp của Trưởng phòng định giá tài sản (ĐGTS)

• Tổ chức thuê các cơ quan định giá chuyên môn trong trường hợp những TSBĐ thuộc những lĩnh vực chuyên ngành, đặc thù mà Techcombank cần thuê chuyên gia bên ngoài định giá

• Từng bước nghiên cứu đặc điểm các hệ thống máy móc thiết bị thuộc các lĩnh vực mà Techcombank đang tài trợ nhiều để tìm hiểu các vấn đề liên quan: trình

độ công nghệ của thiết bị, giá bán trên thị trường, xu hướng thay đổi công nghệ sản xuất ảnh hưởng đến thiết bị…

• Theo dõi biến động của thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS của từng khu vực

2.2.2 Cơ cấu tổ chức phòng định giá tài sản

• Kết hợp với Phòng chính sách trong việc xây dựng các chính sách về TSBĐ

Chuyên viên định giá bất động sản

• Định giá các BĐS theo yêu cầu của các đơn vị kinh doanh

• Theo dõi diễn biến giá cả, các xu hướng vận động của thị trường BĐS

• Kết hợp, hỗ trợ chuyên viên phòng chính sách để xây dựng chính sách về BĐS

Chuyên viên định giá công trình xây dựng (dân dụng, công nghiệp)