II Giá trị quyền sử dụng căn hộ theo tham khảo thị trường
3.2.2. Giải pháp từ phía Nhà nước
3.2.2.1. Giải pháp về quản lý
Đất đai và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS. Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Thị trường BĐS nước ta hiện nay đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn có nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng. Vì vậy, Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS và đặc biệt là hoạt động định giá BĐS. Nhà nước đã thông qua việc xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể:
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp GCNQSD đất. Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới hoạt động của thị trường BĐS và sự phát triển của thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng thêm số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh…).
Thứ hai, kiện toàn bộ máy các cơ quan quản lý về BĐS, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý BĐS. Xác định rõ quyền hạn, chức năng của các cơ quan. Xây dựng đội ngũ các cán bộ chuyên môn trong sạch.
Thứ ba, thành lập một cơ quan của Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS. Hiện nay ở nước ta, hoạt động quản lý BĐS còn diễn ra dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp, chính quyền các cấp…; tới các Bộ, các ngành như: Bộ tài nguyên và môi trường (Vụ đăng ký và thống kê đất đai), Bộ tài chính (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng. Từ thực trạng trên dẫn đến hoạt động quản lý diễn ra thiếu hiệu quả và gây khó khăn trong việc thực hiện, mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian hoặc không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm chính. Đây là vấn đề đáng quan tâm cần được Nhà nước và các cơ quan chức năng sớm giải quyết nhằm tạo sự thông thoáng trong làm việc cũng như nâng cao tính thống nhất và hiệu quả trong việc quản lý BĐS đang còn gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay.
3.2.2.2. Giải pháp về chính sách pháp lý
– Hoàn thiện các quy định pháp luật về các quyền đối với đất đai và nhà ở; các giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký BĐS, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá và kinh doanh BĐS.
– Xây dựng hệ thống thông tin về đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên những biến động về đất đai, minh bạch, rõ ràng, chính xác, dễ tiếp cận đối với các tổ chức và cá nhân có liên quan.
– Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản trong đó có BĐS (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) để tạo cơ sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp các thông tin cần thiết cho các cá nhân, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư.
– Thống nhất, tập trung các quy định của pháp luật về chứng minh QSD đất, QSH nhà ở và các BĐS khác nhằm đảm bảo yêu cầu về cải cách hành chính và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức khi thực hiện thủ tục đăng ký BĐS (một cửa, một dấu, một giấy, một thủ tục).
– Xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành, phát triển của thị trường BĐS và hoạt động định giá BĐS thế chấp.
– Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở tạo ra cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong những mối quan hệ về đất đai và nhà ở.
Thứ nhất, chính sách về giá đất: Sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh khung giá đất do Nhà nước ban hành sao cho giá đất theo qui định Nhà nước và giá thị trường gần với nhau hơn, không quá chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho Nhà nước.
Thứ hai, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá BĐS thế chấp. Hiện nay, công tác định giá thế chấp còn thiếu những căn cứ pháp lý quan trọng đặc biệt là những phương pháp định giá BĐS thế chấp chuẩn để các tổ chức làm căn cứ để tiến hành định giá. Bởi vậy, với chức năng quản lý của mình, Nhà nước cần sớm đưa ra những căn cứ và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá BĐS thế chấp, tạo ra một quy trình định giá chuẩn làm căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá BĐS thế chấp.
3.2.2.3. Giải pháp xây dựng quy trình định giá bất động sản thế chấp chuẩn quốc gia
Trong điều kiện của thị trường BĐS nước ta hiện nay, công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn có nhiều hạn chế, không theo một quy trình định giá chuẩn nào. Chính vì vậy, việc xây dựng một quy trình định giá BĐS thế chấp chuẩn quốc giá là rất cần thiết.
Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá bất động sản thế chấp, quản lý giá BĐS vẫn còn đang thiếu và hầu như là chưa có. Do đó, việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các
cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các CVĐG, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá BĐS thế chấp ở nước ta hiện nay.
3.2.2.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới
Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá BĐS thế chấp ở nước ta hiện nay là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá của các CVĐG không cao và có nhiều hạn chế. Trong khi đó, đây lại là đòi hỏi cần thiết để có thể thực hiện đuợc các bước trong quá trình định giá cũng như trong việc nâng cao chất lượng định giá. Do đó, Nhà nước ta nên quan tâm, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhằm cải thiện năng lực, nâng cao trình độ cũng như phong cách làm việc chuyên nghiệp của những nhà định giá trong nước bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những những người có nhu cầu muốn tham gia vào công tác định giá hoặc những người đang công tác tại các cơ quan, tổ chức có hoạt động định giá mà chưa có chứng chỉ hành nghề. Để có thể thực hiện được việc này đòi hỏi Nhà nước phải lập ra một cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của các cán bộ định giá.