Phương pháp định giá được sử dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số chặn K
CVĐG tìm hiểu các giao dịch tương tự đã thực hiện trên thị trường trong thời gian gần đây qua báo muaban.net, qua điều tra trực tiếp tại khu vực có BĐS cần định giá, qua điều tra tại các trung tâm môi giới BĐS…
Thứ Sáu, 12/12/2008
89 m2 đất mặt phố NgõTrạm, có nhà cấp 4, MT 4m, H: N, đường+ hè 10m, tiện KD, VP, Cty, khu KD sầm uất, sổ đỏ, chính chủ, 180 triệu/m2. LH: A.Long, Tel. 0904388568 sổ đỏ, chính chủ, 180 triệu/m2. LH: A.Long, Tel. 0904388568
Thứ Bảy, 22/11/2008 Nhà mặt phố NgõTrạm, DT 25 m2x5 tầng, MT 3,5m, 5 phòng, 4 phụ, sổ đỏ, chính chủ, ôtô đỗ cửa, KD tốt, 4,5 tỷ. Tel. 0977368080 Thứ Sáu, 03/10/2008 Nhà MP Ngõ Trạm, gần chợ Hàng Da, MT 3,5m, DT 70 m2, sổ đỏ, chính chủ, 14,5 tỷ. LH: C.Ánh, Tel. 0973915968 Thứ Năm, 18/09/2008 2 nhà liền nhau phố NgõTrạm, DT 40 m2x2 tầng, MT 4m; DT 60 m2x2 tầng, MT 4,2m, sổ đỏ, chính chủ, 200 SỐ 1 NGÕ HUYỆN L Ý Q U Ố C S Ư
triệu/m2. LH: A.Huân, Tel. 0903496970
Thứ Hai, 29/09/2008
Bán nhà mặt phố gần chợ HàngDa, DT 38 m2, vị trí đẹp, nội thất đẹp, phụ, bếp khép kín, tiện nghi đủ, hướng ĐN, có gác xép sàn gỗ, sổ đỏ chính chủ, đang cho thuê 5 triệu/tháng, đã hết hạn, giá 2,4 tỷ
Đơn giá khung (QĐ 35/2007/QĐ-UBND, ngày 28/12/2007) tại vị trí BĐS tọa lạc là: 35.000.000 đồng/m2
Hệ số chặn K ở Quận Hoàn Kiếm là: 5
Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 175.000.000 đồng/m2 Đơn giá đất theo tham khảo thị trường nơi BĐS tọa lạc là:
Tham khảo đối với các BĐS nằm trong các khu vực tương tự có cùng điều kiện cơ sở hạ tầng, giá giao dịch khoảng từ 115 – 130 triệu đồng/m2.
Do đơn giá thị trường nhỏ hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số. Do vậy, khi định giá lấy giá thị trường là: 115 – 130 triệu đồng/m2.
Đánh giá thực trạng BĐS là căn hộ nằm trong khu vực trung tâm thành phố, hoạt động kinh doanh tốt. Vậy phòng Định giá đề xuất giá thị trường đối với BĐS là
120.000.000 đồng/m2.
Vậy giá trị QSD của mảnh đất:
120.000.000 đồng/m2 * 52 m2 = 6.240.000.000 đồng
(Sáu tỷ hai trăm bốn mươi triệu chẵn)
Trên đất còn có ngôi nhà bê-tông 3 tầng, dựa vào đơn giá xây dựng CVĐG đã xác định được giá trị của căn hộ:
3.500.000 đồng/m2 * 156 m2 = 546.000.000 đồng
Theo quy định của Techcombank, đối với nhà bê-tông cốt thép kiên cố, tùy theo từng công trình, thời gian khấu hao trong khoảng 10-15 năm. Ở đây CVĐG xác định được thời gian khấu hao là 10 năm, căn hộ đã được đưa vào sử dụng 6 năm, do vậy, tỷ lệ đã khấu hao được xác định là 60%.
Vậy giá trị xây dựng còn lại:
Tổng giá trị tài sản thế chấp:
6.240.000.000 đồng + 218.400.000 đồng = 6.458.400.000 đồng
(Sáu tỷ bốn trăm năm mươi tám triệu bốn trăm nghìn đồng chẵn)
BĐS thế chấp đã định giá là: là 6.240.000.000 đồng. BĐS là ngôi nhà có mặt tiền tiếp giáp Ngõ Huyện; có kết cấu, hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt; thuộc khu vực trung tâm thành phố Hà Nội - có hoạt động kinh doanh tốt thuộc vị trí 1, nên mức cho vay tối đa 75% giá trị định giá, tương đương với: 4.680.000.000 đồng.
Bảng 2.7: Kết quả định giá bất động sản
Số 1, Ngõ Huyện, phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
STT NỘI DUNG ĐVT KẾT QUẢ