tối đa và đơn giá xây dựng áp dụng cho việc định giá Bất động sản tại các địa bàn Hà Nội
Căn cứ vào quyết định số 04319/2007/QĐ-TGĐ, ngày 28 tháng 08 năm 2007 của Tổng giám đốc Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam, Techcombank ban hành quy định về phương thức định giá “Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất tại các địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh”
* Phương thức định giá và tỷ lệ cho vay tối đa
- Hệ số K: Được xác định trên cơ sở điều tra xác suất giá đất thị trường hợp lý tại các khu vực của thành phố Hà Nội và do Tổng Giám đốc ban hành trong từng thời kỳ.
Giá thị trường do cán bộ thẩm định xác định trên phương pháp so sánh trực tiếp, trong đó có tính đến các yếu tố cụ thể của BĐS đó (mặt tiền, hình thửa đất, cơ sở hạ tầng xung quanh, điều kiện sinh lợi, khả năng kinh doanh, yếu tố môi trường…). Ngoài ra, có sử dụng thêm kết quả định giá của một số Công ty định giá BĐS có uy tín hoặc tham khảo giá thị trường tại các Công ty, Văn phòng môi giới BĐS.
Nhận định hệ số K:
Với kết quả điều tra 406 tuyến phố thuộc 08 Quận tại địa bàn Thành phố Hà Nội, CVĐG tiến hành tính toán thử nghiệm và phân tích các số liệu và thấy kết quả định giá theo trung bình cộng (
2
ng GiaThiTruo
GiaKhung+
) so với K * Giá khung của toàn bộ các tuyến đường, phố cho thấy chỉ có 8 tuyến phố mà giá trị định giá trung bình cộng giữa
giá khung và giá thị trường cao hơn so với 2.5 * giá khung, chiếm 1.97% tổng số 406
tuyến phố điều tra, các tuyến phố này là: phố Hoàng Cầu, Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Xuân Thuỷ, Đại Cồ Việt, Hồ Tùng Mậu, Trần Khát Chân, Trần Đăng Ninh (chủ yếu là các tuyến phố mới được nâng cấp mở rộng cũng như mới được hoàn thiện về cơ sở hạ tầng); Như vậy có thể nói hệ số K xác định bằng 2.5 trong giai đoạn hiện tại là hợp lý, chỉ rất ít các tuyến phố có giá thị trường cao đột biến so với kết quả điều tra của Ban định giá điều tra cập nhật thì giá trị định giá mới vượt quá 2.5 * giá khung.
- Giá trị định giá: Trung bình cộng giữa giá thị trường và giá khung do UBND Thành phố Hà Nội ban hành (theo từng thời kỳ) nhưng không vượt quá K lần mức giá khung
Ví dụ: Địa chỉ BĐS định giá: Số 24B, ngõ Hàm Long II, phố Hàm Long, phường Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Đơn giá khung (QĐ 35/2007/QĐ-UBND, ngày 28/3/2007) tại vị trí BĐS tọa lạc là: 14.600.000 đồng/m2
Hệ số chặn K ở Quận Hoàn Kiếm là: 5
Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 73.000.000 đồng/m2 Đơn giá đất theo tham khảo thị trường nơi BĐS tọa lạc là: Đơn giá thị trường tham khảo: 50.000.000 đồng/m2.
Do đơn giá thị trường nhỏ hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số. Do vậy, khi định giá lấy giá thị trường là: 50.000.000 đồng/m2.
Ví dụ: Địa chỉ BĐS định giá: Số 90 phố Triệu Việt Vương, phường Bùi Thị Xuân, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Đơn giá khung (QĐ 150/2007/QĐ-UBND, ngày 28/12/2007) tại vị trí BĐS tọa lạc là: 13.750.000 đồng/m2
Hệ số chặn K ở Quận Hai Bà Trưng là: 4
Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 55.000.000 đồng/m2 Đơn giá đất theo tham khảo thị trường nơi BĐS tọa lạc là: Đơn giá thị trường tham khảo: 60.000.000 đồng/m2
Do đơn giá thị trường lớn hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số. Do vậy, khi định giá lấy đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 55.000.000 đồng/m2
- Tỷ lệ cho vay tối đa: áp dụng đối với từng vị trí của BĐS được quy định tại quyết định 04319/2007/QĐ-TGĐ ngày 28/08/2007 của Tổng giám đốc Ngân hàng Techcombank.
Bảng 2.4: Tỷ lệ cho vay tối đa Phạm vi áp dụng (Đối với từng vị
trí của tuyến đường, phố)
Tỷ lệ cho vay tối đa β% (Theo giá trị định giá)
Vị trí 1, 2 75%
Vị trí 3, 4 70%
Ví dụ: BĐS thế chấp đã định giá là: Số 1, Ngõ Huyện, phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, giá là 6.240.000.000 đồng. BĐS là ngôi nhà có mặt tiền tiếp giáp Ngõ Huyện; có kết cấu, hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt; thuộc khu vực trung tâm thành phố Hà Nội - có hoạt động kinh doanh tốt thuộc vị trí 1, nên mức cho vay tối đa 75% giá trị định giá, tương đương với: 4.680.000.000 đồng.
Trong đó các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Hà Nội được áp dụng như Quyết định do UBND thành phố Hà Nội ban hành và đang còn hiệu lực thi hành:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường phố.
- Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3.5m.
- Vị trí 3: áp dụng với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến 3.5m.
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m.
* Bảng hệ số chặn K áp dụng cho các Quận, Huyện
Các quận, huyện khác nhau có vị trí khác nhau, cơ sở hạ tầng khác nhau, lợi thế kinh doanh khác nhau. Do vậy, hệ số K áp dụng cho các quận, huyện cũng khác nhau, được thể hiện ở bảng sau:
Phạm vi áp dụng (đối với các Quận, Huyện) Hệ số chặn K
Quận Hoàn Kiếm 5
Quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy 4 Quận Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Tây Hồ 3.5
Các quận, huyện ngoại thành khác 3
Ví dụ: Địa chỉ BĐS định giá là; Căn hộ 1806 tầng 18, chung cư 25 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội. Do BĐS tọa lạc tại quận Ba Đình nên có hệ số K=4
* Các quy định áp dụng chung
– Giá thị trường: Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường, có tính đến các yếu tố cụ thể của BĐS đó (mặt tiền, hình thửa đất, cơ sở hạ tầng xung quanh, điều kiện sinh lợi, khả năng kinh doanh, yếu tố môi trường…). Giá thị trường được xác định qua những giao dịch đã thành công của các BĐS tương tự và được xác định từ các nguồn thông tin sau:
+ Các phương tiện thông tin đại chúng (báo, đài, internet…).
+ Điều tra trực tiếp địa bàn xung quanh BĐS đó và các BĐS tương tự.
+ Kết quả định giá của các Công ty định giá BĐS và Văn phòng môi giới BĐS uy tín.
– Tài sản hình thành trên đất ở:
Bảng 2.6: Đơn giá xây dựng
(Ban hành kèm theo Quyết định số 01065/2003/QĐ-TGĐ)
TT Quy mô, kết cấu Đơn giá (đồng/m2)
1 - Nhà tạm Không tính
2 - Tường xây, mái ngói 01 tầng 800.000 – 1.500.000 3 - Tường xây chịu lực, mái bằng 1.500.000 – 2.000.000 4 - Bê tông cốt thép 02 tầng trở lên, vật liệu
5 - Bê tông cốt thép, vật liệu cao cấp 2.500.000 – 3.000.000 6 - Nhà biệt thự Từ trên 3.000.000 – 3.500.000
Với tỷ lệ cho vay áp dụng chung cho các vị trí là 80% – Định giá đất vườn liền kề:
Định giá đất vườn liền kề theo giá tính tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất, được quy định tại khoản 2 điều 10 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Giá trị định giá đất vườn liền kề = 2 * giá đất trồng cây lâu năm có cùng hạng đất + (Từ 20 đến 50)% khung giá đất ở liền kề (tùy theo từng BĐS định giá).