II Giá trị quyền sử dụng căn hộ theo tham khảo thị trường
2.7.2. Những khó khăn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản
Mặc dù hoạt động định giá, xử lý BĐS thế chấp đã được quy định tại rất nhiều các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, các văn bản dưới luật, các nghị định và thông tư hướng dẫn… các văn bản này vẫn chưa thực sự thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng dẫn và còn rất nhiều bất cập khác so với thực tế. Một minh chứng cụ thể là, năm 2007, giá các loại đất đã được UBND thành phố Hà Nội quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về nguyên tắc xác định giá các loại đất trên địa bàn thủ đô, đã được sửa lại cho phù hợp với mặt bằng chung của khu vực. Theo như quyết định trên, vị trí 1 của các phố Bà Triệu, Hàng Bài có mức giá cao nhất là 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá giao dịch trên thị trường của các BĐS vị trí 1 ở các tuyến phố này có thể lên đến 300 - 320 triệu/m2. Việc giá đất có sự chênh lệch khá lớn như thế này gây rất nhiều khó khăn cho ngân hàng trong việc áp dụng vào hoạt động định giá. Nếu áp dụng theo khung giá của Nhà nước thì giá trị của BĐS thế chấp sẽ rất thấp so với giá trị thực tế của BĐS trên thị trường, như vậy là không công bằng với khách hàng. Nếu ngân hàng không áp dụng theo khung giá này thì khi khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng sẽ không thu đủ nợ gốc vì tòa án xác định giá trị của BĐS thế chấp dựa trên khung giá của Nhà nước. Khi đó, giá trị của BĐS thế chấp sẽ thấp hơn so với giá trị đã được định giá ban đầu.
Một khó khăn nữa mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trường BĐS nước ta. Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành và phát triển nhưng trong những năm vừa qua hoạt động của nó diễn ra khá phức tạp, đôi khi vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Minh chứng rõ nhất là sự phát triển của thị trường “ngầm” đã ảnh hưởng không nhỏ đến “độ nóng” của thị trường BĐS nước ta. Thị trường liên tục trải qua những “cơn sốt” về nhà và đất, có khi thị trường lại “đóng băng” khiến giá nhà, đất lên, xuống thất thường. Chính việc giá BĐS bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS là một cản trở lớn đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. Bởi ngân hàng định giá chủ yếu dựa trên nền tảng của phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với một lượng thông tin không chính xác trong một thị trường nhiều biến động như hiện nay thì hiệu quả của hoạt động định giá là không cao.
Khó khăn lớn nhất hiện nay lại xuất phát từ chính khách hàng. Có rất nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về BĐS thế chấp, nhiều khách hàng có BĐS thế chấp nhưng giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp GCNQSD đất hoặc việc xác nhận QSH, QSD không đúng thẩm quyền… Hơn nữa, khi ngân hàng phải phát mại BĐS thế chấp để thu hồi nợ cũng gặp không ít khó khăn, trở ngại từ phía khách hàng. Có thể kể ra một vài khó khăn:
- Khách hàng có hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ, đem thế chấp BĐS tại nhiều ngân hàng khác nhau, có thủ đoạn phá hoại hay tẩu tán BĐS thế chấp trong thời gian thế chấp.
- Khi khách hàng phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, khi đó Techcombank buộc phải xử lý BĐS thì nảy sinh một loạt các vấn đề như: khách hàng cố tình lẩn trốn nhằm tránh việc hợp tác với tòa án để xử lý BĐS; khách hàng tranh chấp, cản trở khi cơ quan cưỡng chế xử lý BĐS thế chấp…
- Một số BĐS gặp khó khăn khi phát mại do BĐS không còn phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của người mua trên thị trường.