GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

1 Chuyên đề tốt nghiệp GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 3.1. Định hướng phát triển Ngân hàng trong tương lai 3.1.1. Tầm nhìn chiến lược đến năm 2010 * Sứ mệnh Techcombank là ngân hàng thương mại đô thị đa năng ở Việt Nam, cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệp nhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng, tạo giá trị gia tăng cho cổ đông, lợi ích và phát triển cho nhân viên và đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng. Techcombank phấn đấu đến năm 2010 sẽ thuộc nhóm ngân hàng đô thị hàng đầu về độ tin cậy, chất lượng và hiệu quả. * Mục tiêu hoạt động hướng vào các vấn đề sau • Chú trọng khách hàng là nền tảng của mọi hoạt động. • Kết hợp hài hòa lợi ích của khách hàng, nhân viên và cổ đông là đảm bảo cho sự thành công. • Tập thể luôn học hỏi và không ngừng cải tiến. • Thông tin và trao đổi là phương tiện cơ bản để biến đổi ngân hàng. • Sự tin tưởng và cam kết, tính minh bạch và trách nhiệm, sự chuyên nghiệp và sáng tạo là nền tảng tạo nên quy tắc ứng xử và văn hóa kinh doanh của ngân hàng. * Phương châm hành động - Chất lượng đi đầu: Techcombank cam kết chỉ cung ứng các sản phẩm và dịch vụ có chất lượng ra thị trường. - Khách hàng là bạn hàng: Ngân hàng cùng chia sẻ lợi ích, trách nhiệm, thuận lợi và khó khăn cùng khách hàng. - Cải tiến liên tục: Mọi sáng kiến để hoàn thiện quy trình, sản phẩm đều được chú trọng và đóng góp vào sự thành công. Không có sự vĩnh cửu trong suy nghĩ. 2 Chuyên đề tốt nghiệp - Tinh thần đồng đội và sự thống nhất là nền tảng làm nên sức mạnh phát triển và vững chắc của Ngân hàng. - Hoạt động trên cơ sở kiểm soát được rủi ro: Yếu tố rủi ro đều được tính đến trong mọi hoạt động của Ngân hàng. * Mục tiêu đến năm 2010 - Hiệu quả kinh doanh tốt: ROA 1.3%; ROE 20% - 22% - Quy mô đủ lớn: 6.0 tỷ USD tài sản, 750 triệu USD vốn chủ sở hữu, hơn 200 chi nhánh và điểm giao dịch, 1 triệu khách hàng và 2 triệu thẻ - Lên sàn: Niêm yết trên thị trường chứng khoán vào năm 2008. Giá trị cổ phiếu: trong nhóm có tỷ lệ P/E (tỷ lệ giá trị thị trường/lợi nhuận hàng năm) cao nhất của ngành - Chất lượng dịch vụ: thuộc nhóm dẫn đầu về chất lượng dịch vụ bán lẻ tại 4 thành phố lớn nhất nước - Dịch vụ phi tín dụng: phấn đấu đạt 20% thu nhập hoạt động thuần - 90% nhân viên hài lòng về môi trường làm việc và chế độ đãi ngộ của ngân hàng - Vốn tự có nằm trong nhóm dẫn đầu về vốn tự có và tối thiểu đạt 70% so với ngân hàng dẫn đầu - Huy động vốn: Sản phẩm phong phú với giá cả thu hút hợp lý. Phấn đấu có chi phí huy động vốn dân cư bằng chi phí của nhóm ngân hàng TMCP có mức thấp nhất (ACB, MB…) - Chất lượng tài sản nằm trong nhóm dẫn đầu. Phấn đấu ROA và ROE trong tốp dẫn đầu * Chiến lược kinh doanh đến năm 2010 - Ưu tiên tập trung đẩy mạnh cung cấp các dịch vụ tài chính đa dạng, có chất lượng và cạnh tranh cho khối khách hàng dân cư các đô thị, đặc biệt là các nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và cao, trẻ tuổi và thành đạt, có yêu cầu và dễ thích ứng với các dịch vụ ngân hàng, tài chính. - Thực hiện chiến lược phát triển toàn diện các dịch vụ tài chính trọn gói phục vụ các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuộc các thành phần kinh tế tư nhân, đầu tư nước ngoài, 3 Chuyên đề tốt nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp tập trung trong các khu công nghiệp thuộc một số ngành có tiềm năng phát triển. - Đẩy mạnh các hoạt động giao dịch tiền tệ trên thị trường nội địa và khu vực, thực hiện tốt vai trò như là một trong các nhà tạo dựng thị trường chuyên nghiệp chủ yếu, thực hiện hỗ trợ tích cực các chính sách kinh doanh nhằm vào các doanh nhiệp và các nhà đầu tư cá nhân, các tổ chức tài chính và đầu tư chuyên nghiệp. - Phát triển dịch vụ ngân hàng đầu tư, dịch vụ tài chính doanh nghiệp thông qua các hoạt động quản lý quỹ đầu tư, tái cấu trúc và mua bán doanh nghiệp, các dịch vụ thị trường vốn… - Phát triển kinh doanh trên nền tảng phương châm kết hợp phát triển vừa chiều rộng vừa chiều sâu, đảm bảo các yếu tố kết hợp mở rộng nhanh chóng cơ sở, khách hàng, mạng lưới, quy mô hoạt động, đồng thời khai thác có hiệu quả các nguồn lực đầu tư tập trung vào các hoạt động sinh lời cao và có tính cạnh tranh trên thị trường, đảm bảo chất lượng kinh doanh và kiểm soát được rủi ro một cách thích hợp. - Chiến lược tạo sự khác biệt thực hiện chủ yếu thông qua tính hiệu quả của các quy trình kinh doanh, sự phong phú của các sản phẩm dịch vụ, tính chuyên nghiệp và sự thân thiện của đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng. Phát triển phong cách kinh doanh riêng của Techcombank. 3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản Đa dạng hóa các loại hình thế chấp: cho vay để xây, sửa, mua nhà, chuyển quyền thuê lại của Nhà nước, chuyển QSD đất, cho vay du học tại chỗ, du học nước ngoài, cho vay mua ôtô… Phát triển các loại hình cho vay thế chấp BĐS theo phương châm an toàn và hiệu quả. Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định, có phương án sử dụng vốn khả thi và hiệu quả. Đối với khách hàng có lịch sử vay nợ không tốt, ngân hàng sẽ hạn chế hoặc có các biện pháp để theo dõi chặt chẽ khoản vay. Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ cho vay thế chấp BĐS tới đông đảo các tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với các phương tiện truyền thông… 4 Chuyên đề tốt nghiệp 3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank 3.2.1. Giải pháp từ phía ngân hàng 3.2.1.1. Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định Bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định là hai bộ phận có vai trò quan trọng của Techcombank. Hoạt động của hai bộ phận này đảm bảo cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng thì bộ phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn. Các cán bộ của bộ phận tín dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩm định. Mọi khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần có tài sản thế chấp nhằm tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ. Vì vậy, phía ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc có liên quan đến BĐS thế chấp. Tuy nhiên, một số khách hàng đã sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp, hoặc đem thế chấp BĐS tại nhiều ngân hàng, và chỉ đến khi ngân hàng phải xiết nợ thì mới phát hiện ra những sai xót này. Chính vì vậy, để đảm bảo an toàn cho các khoản tín dụng, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp của các khách hàng vay thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính… để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp mà khách hàng giao nộp. Bên cạnh đó, các cán bộ của bộ phận thẩm định cũng cần kiểm tra ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai xót, tài liệu còn thiếu để cho bộ phận tín dụng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá. 3.2.1.2. Giải pháp về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản * Tuân thủ quy trình định giá theo quy định của Techcombank Các CVĐG cần tuân thủ đầy đủ các bước của quy trình định giá mà ngân hàng Techcombank đã quy định cho toàn bộ hệ thống, không được tự ý cắt bỏ một quá trình 5 Chuyên đề tốt nghiệp nào hay một công đoạn định giá nào. Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá. * Nâng cao tính chính xác, hợp lý của các thông tin được sử dụng trong quá trình định giá Quy trình định giá yêu cầu các CVĐG phải thu thập các thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu mà không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp. Các CVĐG cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý của các thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng nhiều của ý kiến khách hàng. Để tăng tính chính xác của các kết quả định giá, CVĐG cần điều tra nghiên cứu kỹ các thông tin thị trường, sau đó phân tích và xử lý các thông tin thu thập được thật cẩn thận, tỷ mỷ. Công việc này đòi hỏi các CVĐG phải có kỹ năng, trình độ và kinh nghiệm về công tác định giá BĐS để từ đó có thể đưa ra được mức giá hợp lý, sát với giá trị thực của BĐS trên thị trường. Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ 3 BĐS trở lên, CVĐG cần đầu tư thời gian thu thập các BĐS đã được bán trên thị trường, còn thông tin của các BĐS đang giao bán chỉ dùng để tham khảo. * Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh trong tờ trình báo cáo kết quả định giá Khi viết tờ trình báo cáo kết quả định giá tài sản thế chấp là BĐS thì theo quy định của Techcombank thì phải mô tả được địa chỉ, vị trí của BĐS. Thông qua đó thuyết minh cho kết quả định giá, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trưởng bộ phận thuận tiện cho việc phê duyệt tờ trình. Tuy nhiên, hiện nay công cụ tác nghiệp chưa được cung cấp đầy đủ cho các CVĐG, các CVĐG vẫn phải sử dụng chung máy ảnh với nhau nên BĐS thiếu những hình ảnh cụ thể về một số BĐS thế chấp. Do vậy, những thông tin về vị trí của đất, các thông tin về đặc điểm, cấu trúc của công trình trên đất, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh nơi BĐS tọa lạc không được thể hiện một cách rõ ràng trong hồ sơ định giá. Chính vì vậy, thông tin về BĐS chưa được rõ ràng gây khó khăn cho người phê duyệt tờ trình và hình ảnh của BĐS định giá không được thể hiện một cách trực quan. Vì vậy, cần bổ xung thêm hình ảnh trong tờ trình định giá trên cơ sở trang bị cho mỗi nhân 6 Chuyên đề tốt nghiệp viên định giá một máy ảnh để thuận tiện trong việc có được các hình ảnh về BĐS định giá. Đồng thời, cũng nên quy định việc chụp ảnh đối với BĐS bao gồm: các hình ảnh về đất, ảnh bên ngoài của toàn bộ công trình trên đất, ảnh cơ sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc, ảnh về kiến trúc, nội thất bên trong của BĐS. * Quy định cách xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất Trong giá trị của BĐS thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của QSD đất. Tuy vậy, không phải vì thế mà các CVĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Không như đất, giá trị của nhà và các công trình trên đất luôn bị hao mòn và giảm dần theo thời gian. Vì vậy, khi định giá các CVĐG cũng cần quan tâm đến vấn đề này. Hiện nay cách xác định giá trị còn lại của nhà chỉ đơn thuần dựa vào giá trị còn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài, điều này dẫn đến giá trị còn lại của nhà thiếu chính xác. Do đó, khi tính giá trị còn lại của nhà cần quan tâm đến những yếu tố có tuổi thọ ngắn khi định giá. * Áp dụng cách tính tỷ lệ hao mòn phù hợp Việc Techcombank hiện nay quy định thời gian khấu hao công trình trên đất từ 10-15 năm là chưa thực sự hợp lý. Hiện nay, Nhà nước đã có quy định đối với công trình BĐS thời gian khấu hao là từ 30-50 năm. Trên thực tế có những công trình có thời gian khấu hao lâu hơn rất nhiều. Để xác định được tỷ lệ hao mòn, cần căn cứ vào thời gian mà công trình đó đã được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của công trình theo thiết kế. Biện pháp để giảm bớt rủi ro cho ngân hàng thì Techcombank có thể cộng thêm số năm mà công trình được thế chấp vào thời gian đã đưa vào sử dụng rồi mới chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm ra tỷ lệ hao mòn. * Kết hợp các phương pháp định giá và sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá BĐS thế chấp Đối với các BĐS tạo ra thu nhập như nhà hàng, khách sạn hoặc các tài sản hình thành từ vốn vay thì nên sử dụng phương pháp thu nhập. Hiện nay, trên toàn hệ thống 7 Chuyên đề tốt nghiệp Techcombank phương pháp định giá được sử dụng phổ biến là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Đây là một hạn chế khi chỉ sử dụng hai phương pháp khi định giá các BĐS tạo thu nhập. Bởi lượng thông tin so sánh là không nhiều, hơn thế nữa, định giá theo phương pháp chi phí chỉ căn cứ vào các quyết toán công trình thì độ chính xác không cao do có thể bị thổi phồng hoặc do những biến động của thị trường mà mức giá đưa ra là không phù hợp, không sát với giá thị trường tại thời điểm hiện tại. Vì vậy, trong quá trình định giá các CVĐG nên kết hợp các phương pháp định giá lại với nhau. 3.2.1.3. Giải pháp về nhân sự * Nâng cao trình độ cho các chuyên viên định giá Đa số các CVĐG của Khối bán lẻ hiện nay là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm và các kiến thức về định giá BĐS còn hạn chế. Do vậy, ngân hàng cần cử các cán bộ, CVĐG tham gia các khóa học, các khóa đào tạo ngắn hạn về nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ cho các CVĐG. Ngoài ra, các cán bộ cũng như CVĐG cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá của các tổ chức, các công ty khác đặc biệt là các công ty, tổ chức nước ngoài có uy tín hoặc các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá BĐS để nâng cao hiệu quả của quy trình định giá BĐS. * Sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo ra động lực trong công tác cho các cán bộ và CVĐG Ngân hàng cần có các chính sách khen thưởng các cán bộ và CVĐG có thành tích trong công tác định giá thế chấp để khuyến khích lòng hăng say công việc của các cán bộ trong ngân hàng. Hơn nữa, ngân hàng cũng cần có các chế tài xử lý các vi phạm của cán bộ, CVĐG khi có vi phạm. 3.2.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giá bất động sản Đây là giải pháp cần thực hiện trên toàn hệ thống Techcombank. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về BĐS luôn thay đổi, biến động. Vì vậy, để có thể định giá chính xác giá trị của BĐS thế chấp thì ta phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra được các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Dựa vào hệ thống thông tin này, CVĐG có thể phân tích tình hình thị trường, đưa 8 Chuyên đề tốt nghiệp ra các dự báo về giá của BĐS trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được các thông tin nhanh, chính xác và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên internet như hiện nay. 3.2.2. Giải pháp từ phía Nhà nước 3.2.2.1. Giải pháp về quản lý Đất đai và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS. Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Thị trường BĐS nước ta hiện nay đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn có nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng. Vì vậy, Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS và đặc biệt là hoạt động định giá BĐS. Nhà nước đã thông qua việc xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể: Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp GCNQSD đất. Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới hoạt động của thị trường BĐS và sự phát triển của thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng thêm số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh…). Thứ hai, kiện toàn bộ máy các cơ quan quản lý về BĐS, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý BĐS. Xác định rõ quyền hạn, chức năng của các cơ quan. Xây dựng đội ngũ các cán bộ chuyên môn trong sạch. Thứ ba, thành lập một cơ quan của Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS. Hiện nay ở nước ta, hoạt động quản lý BĐS còn diễn ra dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp, chính quyền các cấp…; tới các Bộ, các ngành như: Bộ tài nguyên và môi trường (Vụ đăng ký và thống kê đất đai), Bộ tài chính (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng. Từ thực trạng trên dẫn đến hoạt động quản lý diễn ra thiếu hiệu quả và gây khó khăn trong việc thực hiện, mất thời gian do phải qua 9 Chuyên đề tốt nghiệp nhiều khâu trung gian hoặc không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm chính. Đây là vấn đề đáng quan tâm cần được Nhà nước và các cơ quan chức năng sớm giải quyết nhằm tạo sự thông thoáng trong làm việc cũng như nâng cao tính thống nhất và hiệu quả trong việc quản lý BĐS đang còn gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay. 3.2.2.2. Giải pháp về chính sách pháp lý – Hoàn thiện các quy định pháp luật về các quyền đối với đất đai và nhà ở; các giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký BĐS, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá và kinh doanh BĐS. – Xây dựng hệ thống thông tin về đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên những biến động về đất đai, minh bạch, rõ ràng, chính xác, dễ tiếp cận đối với các tổ chức và cá nhân có liên quan. – Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản trong đó có BĐS (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) để tạo cơ sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp các thông tin cần thiết cho các cá nhân, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư. – Thống nhất, tập trung các quy định của pháp luật về chứng minh QSD đất, QSH nhà ở và các BĐS khác nhằm đảm bảo yêu cầu về cải cách hành chính và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức khi thực hiện thủ tục đăng ký BĐS (một cửa, một dấu, một giấy, một thủ tục). – Xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành, phát triển của thị trường BĐS và hoạt động định giá BĐS thế chấp. – Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở tạo ra cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong những mối quan hệ về đất đai và nhà ở. Thứ nhất, chính sách về giá đất: Sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh khung giá đất do Nhà nước ban hành sao cho giá đất theo qui định Nhà nước và giá thị trường gần với nhau hơn, không quá chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho Nhà nước. 10 Chuyên đề tốt nghiệp Thứ hai, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá BĐS thế chấp. Hiện nay, công tác định giá thế chấp còn thiếu những căn cứ pháp lý quan trọng đặc biệt là những phương pháp định giá BĐS thế chấp chuẩn để các tổ chức làm căn cứ để tiến hành định giá. Bởi vậy, với chức năng quản lý của mình, Nhà nước cần sớm đưa ra những căn cứ và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá BĐS thế chấp, tạo ra một quy trình định giá chuẩn làm căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá BĐS thế chấp. 3.2.2.3. Giải pháp xây dựng quy trình định giá bất động sản thế chấp chuẩn quốc gia Trong điều kiện của thị trường BĐS nước ta hiện nay, công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn có nhiều hạn chế, không theo một quy trình định giá chuẩn nào. Chính vì vậy, việc xây dựng một quy trình định giá BĐS thế chấp chuẩn quốc giá là rất cần thiết. Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá bất động sản thế chấp, quản lý giá BĐS vẫn còn đang thiếu và hầu như là chưa có. Do đó, việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các CVĐG, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá BĐS thế chấp ở nước ta hiện nay. 3.2.2.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá BĐS thế chấp ở nước ta hiện nay là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá của các CVĐG không cao và có nhiều hạn chế. Trong khi đó, đây lại là đòi hỏi cần thiết để có thể thực hiện đuợc các bước trong quá trình định giá cũng như trong việc nâng cao chất lượng định giá. Do đó, Nhà nước ta nên quan tâm, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhằm cải thiện năng lực, nâng cao trình độ cũng như phong cách làm việc chuyên nghiệp của những nhà định giá trong nước bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những những người có nhu cầu muốn tham gia vào công tác định giá hoặc những người đang công tác tại các cơ quan, tổ chức có hoạt động [...]... mong mỏi của các ngân hàng Khi đã có khung giá mới của Chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá BĐS thế chấp Hiện nay, với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá BĐS thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát... BĐS thế chấp Trên cơ sở nghiên cứu và phân tích lý luận và thực trạng chuyên đề đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp Ngoài ra, chuyên đề còn đưa ra một số kiến nghị với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Việt Nam, kiến nghị với ngân hàng Techcombank nhằm hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng của hoạt động. .. hệ thống tài chính, hoạt động định giá thế chấp tại các ngân hàng ngày càng đóng một vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của hoạt động tín dụng Sau hơn 15 năm hình thành và phát triển Techcombank đã đạt được những thành công nhất định, đặc biệt là trong công tác định giá BĐS thế chấp Trong những năm vừa qua, hoạt động định giá BĐS thế chấp luôn được các cấp lãnh đạo của Techcombank quan tâm... thế chấp, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thế chấp, quy trịnh định giá BĐS và phân tích kinh nghiệm định giá của một số ngân hàng trong nước và trên thế giới Chuyên đề còn nghiên cứu và đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank Qua đó, thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt chưa hoàn thiện của công tác định giá. .. hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì nếu tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh * Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản thế chấp. .. đối với những BĐS thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vào khung giá của Nhà nước để xác định giá trị thì giá trị của BĐS sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, đây là điều cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn Do vậy, để cải thiện tình hình các ngân hàng thường xác định giá BĐS thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường... nói, Techcombank là một trong những ngân hàng đi đầu trong công tác định giá BĐS thế chấp Tuy nhiên, bên cạnh những thành 17 Chuyên đề tốt nghiệp công đã đạt được thì ngân hàng cũng không tránh khỏi những sai xót trong công tác định giá Về mặt lý luận, chuyên đề đã đi sâu vào nghiên cứu và làm sáng tỏ các vấn đề cơ bản có liên quan đến định giá thế chấp: các khái niệm, căn cứ, nguyên tắc định giá BĐS thế. .. tài sản có sự biến động theo sự biến động lên xuống của thị trường Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn Một khung giá có biên độ dao động phù hợp sẽ giúp cho giá trị BĐS thế chấp. .. dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh nói chung Tiếp tục đổi mới công nghệ, cung cấp thêm các phần mềm ứng dụng, trang thiết bị máy móc và hệ thống mạng hiện đại KẾT LUẬN Định giá BĐS thế chấp là một trong những khâu quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng Techcombank Thông qua kết quả định giá, ngân hàng sẽ đưa ra được các quyết định cho vay hợp lý, đảm bảo cho ngân hàng vừa giảm được... kiến thức, trình độ về công tác định giá thế chấp Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần có những chính sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc của các nhân viên Có hệ thống thông tin, dữ liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuyên, chính xác và đầy đủ mức độ rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng cũng như trong công tác định giá BĐS thế chấp Đầu tư cơ sở hạ tầng, máy . nghiệp 3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank 3.2.1. Giải pháp từ phía ngân hàng 3.2.1.1 tốt nghiệp GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 3.1. Định hướng phát triển Ngân hàng trong