quản lý đất đô thị ở thành phố việt trì

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ - HÀNH CHÍNH QUỐC GIA HỒ CH MINH Đinh thị thu hơng quản lý đất đô thị thành phố việt trì Chuyờn ngnh : Kinh tế trị Mã số : 60 31 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: Pgs,ts ngun huy o¸nh HÀ NỘI - 2010 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu Luận văn trung thực Những kết luận khoa học Luận văn vấn đề chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu TC GI LUN VN Đinh Thị Thu Hơng MC LC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 1.1 Đất thị, vai trị đất thị phát triển kinh tế - xã hội 1.2 Quản lý đất đô thị 1.3 Kinh nghiệm quản lý đất đô thị số nước địa phương 7 15 38 Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐƠ THỊ Ở THÀNH PHỐ 44 VIỆT TRÌ 2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì có ảnh hưởng đến quản lý đất đô thị 2.2 Thực trạng quản lý đất thị thành phố Việt Trì 2.3 Đánh giá chung 44 54 75 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM QUẢN 3.1 Dự báo xu hướng phát triển thành phố Việt Trì thời gian tới 3.2 Phương hướng 3.3 Một số giải pháp chủ yếu 84 84 90 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 114 119 LÝ CÓ HIỆU QUẢ ĐẤT ĐƠ THỊ THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH Bảng 2.1: Số lượng loại khống sản địa bàn thành phố Việt Trì Hình Cơ cấu quĩ đất địa bàn thành phố Việt Trì 2.1: Hình 54 Biến động diện tích đất nơng nghiệp giai đoạn 2000 - 2010 2.2: Hình Biến động cấu đất phi nơng nghiệp giai đoạn 2.3: Hình 2000 - 2010 Quĩ đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2010 2.4: Hình 2.5: Trang 46 57 61 62 Kết thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2005 đến tháng 6/2010 72 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thành phố Việt Trì - Kinh Văn Lang xưa trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật tỉnh Phú Thọ, thị hạt nhân có vị trí, vai trò quan trọng động lực phát triển kinh tế Tỉnh vùng Trong qui hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, thành phố Việt Trì xác định 11 đô thị trung tâm vùng nước Năm 2008, định phê duyệt qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Phú Thọ đến năm 2020 Thủ tướng Chính phủ xác định: "Xây dựng thành phố Việt Trì trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục vùng trung du miền núi Bắc Bộ, thành phố lễ hội với cội nguồn dân tộc Việt Nam, đến năm 2015 đạt đô thị loại I" Thành phố Việt Trì thị loại II, số tiêu chí đạt tiêu chí thị loại I Việc phấn đấu sớm trở thành đô thị loại I thành trung tâm động lực kinh tế - xã hội Tỉnh vùng không nguyện vọng Đảng nhân dân thành phố Việt Trì mà cịn u cầu nguyện vọng Đảng nhân dân tỉnh Phú Thọ Tuy nhiên, đối chiếu với tiêu chí thị loại I, thành phố Việt Trì cịn nhiều việc phải làm lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội Nhìn từ góc độ quản lý đất đai, bên cạnh kết đạt cơng tác quản lý đất đai thành phố Việt Trì đặt nhiều vấn đề cần quan tâm giải như: Qui hoạch chi tiết phường, xã chậm (đến có 7/23 phường, xã duyệt qui hoạch), qui hoạch cịn chắp vá, chưa đồng bộ, chưa hồn chỉnh, thiếu định hướng dài hạn; công tác quản lý đất thị cịn lúng túng, bị động, bị chi phối nhiều yếu tố Nhà nước Do đó, chưa khai thác phát huy hết vai trị nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội thành phố Để góp phần làm tốt hơn, chặt chẽ hiệu công tác quản lý đất thị, sở tìm hiểu, vận dụng lý luận kinh điển Mác - Lê Nin vấn đề địa tơ, tơn trọng tính pháp luật văn pháp lý đất đai, đồng thời tham khảo kinh nghiệm đô thị bạn để tìm kiếm giải pháp phù hợp giải có hiệu vấn đề đất thị thành phố Việt Trì, nhằm qui hoạch thành phố Việt Trì thành thành phố lễ hội "Về với cội nguồn dân tộc Việt Nam" trở thành đô thị loại I vào năm 2015, chọn đề tài “Quản lý đất thị thành phố Việt Trì” làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành kinh tế trị Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Vấn đề đất đai kinh tế thị trường nước ta nói chung đất thị nói riêng tiếp cận, nghiên cứu nhiều góc độ khác cơng trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp, trước hết nghị định Chính phủ bao gồm: - Nghị định số 50/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị - Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ khung giá loại đất - Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quản lý, sử dụng đất thị - Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ phân loại đô thị phân cấp quản lý đô thị - Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 Chính phủ việc phân loại thị Về sách chuyên khảo gồm có: - “Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị” Nguyễn Thế Bá - Nxb Xây dựng, Hà Nội, 1997 - “Quy hoạch đô thị Trung Quốc - Lý luận thực tiễn” Trung tâm thông tin KHKT Bộ Xây dựng, 1994 - “Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” Bùi Thị Tuyết Mai, Nxb Lao động -Xã hội, Hà Nội, 2005 - “Cơ sở lý luận thực tiễn tiếp tục hồn thiện sách đất đai Việt Nam” PGS - TS Nguyễn Đình Kháng, Nxb Lao động, Hà Nội, 2008 Về luận văn luận án có: + Luận văn thạc sỹ Trần Đức Thắng (2005): Nguồn lực tài từ đất đai kinh tế nước ta nay, Học viện trị Quốc gia HCM chuyên ngành KTCT + Luận văn thạc sỹ Lê Ngọc Minh (2006): Đấu giá QSD đất xây dựng địa bàn Hà Nội, Học viện trị Quốc gia HCM chuyên ngành KTCT + Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Lan Hương (2006): Khai thác có hiệu nguồn lực đất đai trình thị hố quận Tây Hồ - Hà Nội, Học viện trị Quốc gia HCM chuyên ngành KTCT + Luận văn thạc sỹ Nguyễn Xuân Phi (2006): Quản lý, sử dụng quỹ đất đô thị thành phố Thanh Hóa - Thực trạng giải pháp, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh chuyên ngành quản lý kinh tế + Luận án tiến sỹ kinh tế Đào Xuân Mùi (2002): Nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đất đai ngoại thành thành phố Hà Nội + http://vtc.vn "Minh bạch đất đai Việt Nam thấp giới" ngày 23/5/2008 Lê Minh + http://www.fetp.edu.vn/events/theFilename/ThiTruong.pdf "Vai trò thị trường quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường nước ta" (Tài liệu sử dụng cho nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" GS.TSKH Đặng Hùng Võ chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright) - Ngoài Quyết định số 277/2005/QĐ - TTg, ngày 02/11/2005 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Việt Trì đến năm 2020, quy hoạch xây dựng thành phố Việt Trì trở thành thành phố lế hội với cội nguồn dân tộc Việt Nam giai đoạn 2009 - 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Công ty cổ phần kiến trúc thị Việt Nam có đề cập đến vấn đề Mặc dù có nhiều cơng trình nghiên cứu với nhiều cách tiếp cận khác xung quanh việc xây dựng quản lý thị đất đai nói chung, chưa có cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống trực tiếp vấn đề quản lý đất thị thành phố Việt Trì với mục tiêu nâng cao hiệu quản lý, huy động nguồn lực đất đai cho phát triển đảm bảo giá trị văn hố, tinh thần, mơi trường tự nhiên xã hội chung cho thành phố cách đầy đủ góc độ kinh tế trị Vì đề tài nghiên cứu không bị trùng lặp với cơng trình cơng bố Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Về đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu quản lý đất thị thành phố Việt Trì điều kiện kinh tế thị trường 3.2 Phạm vi nghiên cứu Quản lý đất đô thị thành phố Việt Trì thời kỳ 2000 - 2010 Luận văn sử dụng qui hoạch đất đô thị cho phát triển thành phố Việt Trì tương lai theo quy hoạch duyệt từ 2009 - 2020 (với liều lượng định) nhằm làm rõ nội dung mục tiêu nghiên cứu đề Mục đích nhiệm vụ luận văn 4.1 Mục đích Trên sở làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn cơng tác quản lý đất đai nói chung đất thị nói riêng, luận văn đề xuất giải pháp nhằm quản lý có hiệu đất thị địa bàn thành phố Việt Trì, góp phần cho việc xây dựng Việt Trì trở thành thành phố du lịch lễ hội với cội nguồn dân tộc Việt Nam, mang lại hiệu kinh tế, xã hội môi trường 4.2 Nhiệm vụ Để thực mục đích trên, luận văn giải số nhiệm vụ sau: - Hệ thống hoá số lý luận đất đai, quản lý đất đô thị kinh tế thị trường - Phân tích đánh giá thực trạng quản lý đất thị địa bàn thành phố Việt Trì năm vừa qua - Đề xuất giải pháp nhằm quản lý có hiệu đất thị thành phố Việt Trì, để Việt Trì xứng đáng Trung tâm vùng Tây Bắc Tổ quốc, thành phố lễ hội với cội nguồn dân tộc Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Luận văn dùng phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin: Duy vật biện chứng vật lịch sử để tiếp cận giải vấn đề Đặc biệt, luận văn sử dụng phương pháp trừu tượng hoá khoa học, phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh dựa sở lập trường, quan điểm Đảng Nhà nước ta vấn đề đất đai để xem xét, giải vấn đề quản lý đất đô thị Những đóng góp luận văn 6.1 Về lý luận Hệ thống hoá vấn đề bản, cốt lõi đất đô thị, đặc điểm đất đô thị, vai trị đất thị phát triển kinh tế - xã hội, nội dung quản lý đất đô thị kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 6.2 Về thực tiễn Đánh giá cách khách quan thực trạng việc quản lý đất thị thành phố Việt Trì góc độ kinh tế trị Từ thực trạng việc quản lý đất đô thị rút học bổ ích cho việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đô thị thành phố Việt Trì, nhằm biến đất thị Việt Trì thành 108 thống nhất, đồng Trong chi cục quản lý đất đai nên thành lập phận theo dõi, đánh giá kinh tế đất để đề xuất phương án sử dụng hợp lý, hiệu quả, nhìn từ bình diện kinh tế nhằm khai thác tốt nguồn lực đất đai cho phát triển Đánh giá kinh tế đất khoa học cho việc đền bù giải phóng mặt công khai, minh bạch, dân chủ, đảm bảo tính cơng giải hài hịa lợi ích bên liên quan Đây kinh tế quan trọng để thay đổi phương án đề xuất giá đất đền bù kiểu hành - Hình thành hệ thống thơng tin đất đai bao gồm thông tin đồ thông tin thuộc tính đất, mặt tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư người dân sử dụng, mặt khác thúc đẩy hình thành hồn thiện thị trường bất động sản - Củng cố máy quản lý đất đai cấp xã, phường: Xã, phường nơi trực tiếp giải vấn đề liên quan đến đất đô thị, theo dõi biến động quĩ đất Cán địa xã, phường người am hiểu sâu sắc vấn đề quản lý sử dụng đất đai trong khứ, tại, tâm tư nguyện vọng người sử dụng đất; trường hợp lấn chiếm đất đai, vi phạm pháp luật đất đai vụ việc tranh chấp đất đai, cán địa sở cịn người xử lý vấn đề phát sinh trình quản lý sử dụng đất thị Hiện đội ngũ cán cịn q mỏng, đào tạo khơng chun ngành, trình độ lực hạn chế Do vậy, thời gian tới, thành phố cần có sách cụ thể với đội ngũ cán địa cấp sở để tiêu chuẩn hóa, nâng cao trình độ, lực chun mơn nghiệp vụ họ để họ có khả giải vấn đề phức tạp sở, phổ biến triển khai chủ trương đất đai, tham mưu cho quyền cấp cơng tác quản lý Nhà nước đất đô thị Mặt khác, cần thiết phải chuẩn bị đội ngũ cán địa để tránh hụt hẫng cán hoạt động quan địa Chú trọng thực trẻ hóa đội ngũ cán để đảm bảo động, kịp thời quản lý đất đai nắm bắt vấn 109 đề khoa học, kỹ thuật đại quản lý bảo vệ đất đai Muốn thực nội dung này, cần có chương trình đào tạo dài hạn kết hợp với đào tạo lại, đào tạo theo chuyên đề hay theo học khóa tập huấn Ngồi ra, thu hút đội ngũ cử nhân, kỹ sư em Việt Trì địa phương công tác giải pháp quan trọng cần có sách phù hợp Tăng cường điều kiện vật chất cho công tác quản lý đất đô thị cải tiến điều kiện làm việc cho cán bộ, cơng chức địa như: Các thiết bị đo đạc, xác định mốc địa giới, tọa độ, ứng dụng thành tựu công nghệ đại vào công tác quản lý đất đô thị việc quan trọng cần làm Ngoài ra, thành phố nghiên cứu, đề nghị cấp có thẩm quyền tách số nội dung mang tính nghiệp vụ liên quan đất thị sang dịch vụ hành cơng cách thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm giảm bớt gánh nặng công tác quản lý đất thị 3.3.5 Nhóm giải pháp kinh tế nhằm nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đô thị Theo thống kê giáo sư Bengt Kjellson (Đại học Lund - Thụy Điển) hoạt động liên quan đến bất động sản mang lại nguồn thu từ 25 % - 30% tổng sản phẩm quốc gia Trong đó, nước phát triển chưa phát triển Việt Nam, tỷ lệ 2% So sánh cho thấy thời gian qua, lãng phí nguồn vốn lớn lẽ sử dụng để đầu tư, phát triển lĩnh vực kinh tế - xã hội khác Trong thời gian tới, thành phố cần tập trung giải số nội dung sau: * Một là, điều chỉnh lại việc sản xuất, kinh doanh địa bàn để sử dụng đất có hiệu theo hướng sau: - Qui hoạch xây dựng nhanh hệ thống kết cấu hạ tầng cho toàn thành phố, khu vực nông thôn lựa chọn phát triển thành phố tương lai, khu vực này, kết cấu hạ tầng chưa đầu tư nhiều Hạ tầng yếu tố định giá đất khả khai thác hiệu diện tích đất 110 - Chuyển sở gây ô nhiễm vào khu công nghiệp tập trung Riêng khu công nghiệp Thụy Vân kiến nghị với tỉnh không đầu tư mở rộng theo hướng đổi máy móc, thiết bị lĩnh vực sản xuất nhằm giảm thiểu tác động đến mơi trường - Đầu tư, khuyến khích ngành nghề thủ công, chuyển sở phía ngoại thành, vừa nơi tập trung nhiều lao động nông thôn, vừa nâng cao hiệu suất sử dụng quĩ đất cho phát triển Đầu tư giữ gìn ngành nghề truyền thống, bảo tồn phát huy giá trị văn hóa, lịch sử, sinh thái đưa vào khai thác hợp lý - Từng bước hình thành cụm, khu thương mại để nơi trở thành trung tâm vệ tinh cho thành phố tương lai Tận dụng lợi sẵn có, đặc biệt lợi địa điểm, mặt đất rộng để phát triển lĩnh vực mà khu trung tâm khó thực - Đầu tư thu hút đầu tư khu vực ngoại thành Áp dụng nhiều sách ưu đãi như: Miễn thuế, không thu tiền sử dụng đất thời gian định để phát triển dự án khu vực nhằm mặt nâng cao hiệu sử dụng đất, mặt khác thu hút lao động chỗ bước nâng cao đời sống người dân - Đối với đất khu vực trung tâm, sử dụng đồng biện pháp để giải phóng nguồn lực Có thể áp dụng biện pháp xây dựng thành phố đa trung tâm gián tiếp làm giảm đất vài địa điểm cố định nay, định hướng hoạt động thương mại, dịch vụ theo kế hoạch phát triển tương lai (phân tán khu, xây dựng khu chuyên ngành, kêu gọi đầu tư tập đoàn thương mại ) Bên cạnh đó, tiếp tục hồn thiện thị trường bất động sản, giải phóng nguồn lực vốn nằm đất để đầu tư phát triển lĩnh vực hiệu * Hai là, cần nâng cao hiệu sử dụng quĩ đất: Có nhiều quan điểm khác nhau, chí trái ngược hiệu sử dụng đất đô thị tùy theo 111 cách tiếp cận khác Nếu lấy yếu tố sinh lời đơn vị diện tích đất đem lại lợi ích kinh tế trước mắt phải trả giá đắt trình phát triển tương lai dài Nếu vào yếu tố địa chất để làm sử dụng khó khăn cho đề án tổng thể Tuy nhiên, thực tế chứng minh đất thị sử dụng tốt thỏa mãn nhu cầu cao cư dân thành phố đảm bảo yêu cầu phát triển thành phố tương lai Như vậy, điều quan trọng quản lý, sử dụng đất đô thị cần thực nghiêm túc qui hoạch tổng thể, qui hoạch kế hoạch sử dụng đất, qui hoạch chi tiết Tất nhiên qui hoạch cần nghiên cứu kỹ, có sở khoa học thực tiễn cho mặt đô thị tương lai Đối với thành phố Việt Trì, việc qui hoạch đất đô thị cho lĩnh vực kinh tế - xã hội cần thực theo hướng sau: - Đất cho phát triển công nghiệp cần sử dụng theo hướng tiết kiệm diện tích phịng chống nhiễm môi trường Muốn vậy, cần lựa chọn công nghệ đại, thân thiện với môi trường Nếu không kiểm sốt tốt vấn đề nhiễm mơi trường, học số thành phố nước phát triển cho thấy kinh phí khắc phục tàn phá mơi trường trung bình gấp 10 lần chi cho việc bảo vệ, phòng chống - Đất dùng cho kết cấu hạ tầng cần bố trí hợp lý, tận dụng diện tích đất để làm đường ngầm, giao thơng kết hợp với thủy lợi Sử dụng đất cho kết cấu hạ tầng cần tính đến tác động ngoại sinh đến quĩ đất khác gây ngập lụt vùng đất nông nghiệp, ô nhiễm gây nên vùng "đất chết" Đầu tư xây dựng nhà máy xử lý rác thải đô thị rác thải công nghiệp nhằm tiết kiệm diện tích đất cho việc chơn rác - Đất cho xây dựng dân dụng theo phương án phát triển nhà cao tầng đan xen với biệt thự liền kề cần đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng Có tiết kiệm diện tích đất, tạo cảnh quan thị đại, phù hợp với xu phát triển chung thành phố tương lai Tận dụng khu đất kẹt, đất trống để trồng xanh hay tạo sân chơi 112 * Ba là, tiếp tục thực việc đấu giá đất, cho thuê đất giao đất để tăng thu ngân sách địa phương, tạo nguồn vốn để đầu tư phát triển xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội Thực việc đấu giá đất vị trí thuận lợi, có kết cấu hạ tầng tốt theo ba hình thức: Thứ nhất: Đấu giá bỏ phiếu kín vịng, mở cơng bố cơng khai vịng, liên tục khơng cịn người trả giá cao hơn, người cuối có mức giá trả cao người trúng đấu giá (hình thức phải thực tối thiểu qua vòng đấu) Thứ hai: Đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp vịng, mở kết công khai Trường hợp đấu giá nhiều đất lô đất để xây dựng nhà xét người trúng giá cho đất dựa nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp chọn vị trí đủ số lượng đất Trường hợp đất có nhiều người bỏ giá tổ chức cho người bắt thăm để chọn người trúng giá Thứ ba: Hình thức đấu giá cơng khai lời, hội đồng đấu giá công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực phiên đấu giá Người tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp lời liên tục không cịn người trả tiếp Người có mức giá trả cao người trúng đấu giá Trường hợp tất đối tượng trả giá thấp giá khởi điểm hội đồng đấu giá định đình phiên đấu giá, báo cáo quan chức có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi điểm Giá khởi điểm không thấp giá đất, giá cho thuê, đất Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ qui định thời điểm tổ chức đấu giá Một vấn đề quan trọng để đấu giá thành công giao đất, khu đất qui hoạch phải hoàn thiện sở hạ tầng thật hoàn chỉnh, đường giao thông làm đẹp, ánh sáng đầy đủ, trồng xanh khang trang để người mua đất cảm thấy lô đất họ mua Nhà nước đáng "đồng tiền bát gạo" 113 Bên cạnh đó, thành phố cần tiếp tục làm tốt qui hoạch sử dụng đất tiến hành giao đất cho cá nhân có nhu cầu thực giải phóng mặt giao đất cho tổ chức theo định tỉnh 3.3.6 Nhóm giải pháp khác - Khẩn trương hồn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất để chủ sử dụng có trách nhiệm quản lý có kế hoạch đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh làm tăng khả sinh lời đơn vị diện tích Đất cơng, quĩ đất dự phòng phát triển giao cho Ủy ban nhân dân cấp phường, xã trực tiếp quản lý, sử dụng định kỳ kiểm kê, kiểm soát, đánh giá, hết nhiệm kỳ bàn giao Tách bạch việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với việc giải vấn đề tài liên quan đến đất đai Trên sở quyền sử dụng đất xác lập nhóm quyền khác liên quan đến đất đai đảm bảo, Nhà nước kiểm soát vận động, biến đổi đất đai thị trường quyền sử dụng đất, thị trường hóa tăng thu ngân sách qua giao dịch bất động sản Mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm quản lý tốt quĩ đất, nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị, tránh tranh chấp đất đai coi nặng việc thu tiền từ đất khó đạt mục tiêu đề Thành phố cần xử lý linh hoạt phương án mà người sử dụng khơng có khả tốn (có thể ghi nợ sổ đỏ, chuyển sang hình thức thuê) - Nghiên cứu thành lập quĩ phát triển đất đai với nguồn thu từ đất để phát triển đất kết cấu hạ tầng thị Trong thời gian tới, cần tính tốn thu phần giá trị gia tăng việc Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng đem lại (chẳng hạn mở đường, giá trị mảnh đất ven đường tăng gấp nhiều lần người chủ sử dụng cần phải nộp khoản định Nhà nước cho đấu giá có ưu tiên cho chủ sử dụng) Nếu thực biện pháp tăng thu ngân sách đáng kể bù đắp phần đầu tư kết cấu hạ tầng Quĩ phát triển đất đai cịn theo dõi biến động q trình thực kế 114 hoạch sử dụng quĩ đất, đề xuất phương án thu hồi đất không sử dụng sử dụng sai mục đích khơng hiệu Hiện nay, trung tâm phát triển quĩ đất thiết lập cấp tỉnh, cần nghiên cứu mơ hình cấp huyện cho phù hợp hoạt động thiết thực, hiệu - Rà soát lại nội dung hành chính, quản lý đất đai Những điểm khơng phù hợp loại bỏ Thủ tục hành lĩnh vực đất đai có liên quan chặt chẽ đến thủ tục đầu tư, xây dựng bản, cấp phép xây dựng vậy, cần phải tiến hành đồng thủ tục hành lĩnh vực - Tiến hành nghiên cứu q trình thị hóa tác động chúng đến kinh tế - xã hội thành phố, làm cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đô thị để tương lai thành phố Việt Trì vừa đáp ứng u cầu tiến trình cơng nghiệp hóa - đại hóa, vừa đảm bảo sử dụng đất đô thị hiệu - Mở rộng hợp tác với thành phố khác nước quốc tế việc quản lý đất đô thị, để rút kinh nghiệm làm cho việc quản lý đất đô thị thành phố Việt Trì tốt 115 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN Quản lý đất thị nói chung quản lý đất thị địa bàn thành phố Việt Trì địi hỏi cấp bách mà thực tiễn đặt để đáp ứng yêu cầu phát triển trước mắt tạo tiền đề, điều kiện xây dựng mặt đô thị tương lai Cũng nhiều đô thị khác, thành phố Việt Trì ngày phát triển, đó, tốc độ thị hóa diễn nhanh, sức ép tăng dân số bùng nổ hoạt động sản xuất kinh doanh đè nặng lên diện tích thị hữu hạn Thị trường bất động sản phát triển mạnh diễn biến phức tạp với nhiều sốt đẩy giá đất lên cao Nhu cầu sử dụng đất không cho sinh hoạt, cho sản xuất mà cho lợi ích cơng cộng ngày lớn làm cho quan hệ đất đai nói chung đất thị nói riêng vốn phức tạp trở nên phức tạp Trong bối cảnh đó, kết đạt cơng tác quản lý đất đô thị địa bàn thành phố Việt Trì, tạo tiền đề động lực để thành phố đạt thành tựu phát triển kinh tế - xã hội thời gian qua Bên cạnh đó, cơng tác quản lý đất thị thành phố Việt Trì bộc lộ khơng bất cập, yếu kém, có yếu ảnh hưởng trực tiếp, kìm hãm phát triển để lại hậu lường trước tương lai Những yếu trở thành thách thức ngày lớn trình phát triển nhằm hướng tới thành phố đại, lại trung tâm tỉnh vùng tương lai, trước sức ép tốc độ thị hóa u cầu nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Qua nghiên cứu vấn đề lý luận liên quan, thực tiễn quản lý đất đô thị địa bàn khẳng định: Quản lý đất đai chế định quan trọng Luật đất đai việc Nhà nước thực quyền 116 đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Quản lý đất đai phải đảm bảo theo qui hoạch, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững, hài hòa với yếu tố văn hóa, truyền thống, lịch sử, mơi trường sở chặt chẽ, tiết kiệm hiệu nhằm hướng tới mục tiêu tối cao phục vụ người, phục vụ nhân dân Để tiếp tục hồn thiện cơng tác quản lý đất đô thị nhằm đáp ứng yêu cầu đặt cần có kế hoạch tổng thể đôi với biện pháp cụ thể Trước hết phải có quan tâm lãnh đạo Thành ủy với nỗ lực Ủy ban nhân dân thành phố sở, ban ngành liên quan; đồng thời phải nâng cao lực, trình độ phẩm chất đạo đức cán trực tiếp gián tiếp làm cơng tác Bên cạnh đó, tiếp tục đổi mới, hồn thiện chế, sách pháp luật, nâng cao hiểu biết tính nghiêm túc thực thi chủ thể sử dụng đất, hộ gia đình Đổi mới, khơng ngừng nâng cao hiệu công tác quản lý đất thị địa bàn thành phố Việt Trì công việc thường xuyên, liên tục, xuất phát từ thực tiễn hướng tới giải vướng mắc phát sinh từ thực tiễn nhằm khai thác tối đa giá trị nguồn lực quan trọng cho phát triển thành phố Việt Trì tương lai nguyện vọng Đảng nhân dân thành phố II MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Quản lý đất đô thị phải sở chấp hành đường lối, chủ trương Đảng, sách pháp luật Nhà nước đất đai Có thể nói, đường lối Đảng ta luôn quán, đất đai nhân dân để phục vụ lợi ích cho nhân dân Nhưng trước vận động khơng ngừng quan hệ đất đai tình hình mới, chủ trương đạo nhìn chung chưa có tính dự báo, đón đầu, thường mang tính chất tình thế, thiếu tính chiến lược Hạn chế kéo theo sách, pháp luật đất đai không theo kịp chuyển biến thực tế, gây khó khăn cho cơng tác quản lý 117 đất đai nói chung đất thị nói riêng Do đó, thời gian tới, sách, pháp luật đất đai phải xử lý hài hòa lợi ích chủ thể sở hữu lợi ích nhân dân, đối tượng sử dụng đất Suy cho cùng, lợi ích thực tế từ đất chủ thể sở hữu muốn thực tốt cần phải minh bạch lợi ích chủ thể sử dụng Khơng thế, minh bạch cịn phải đảm bảo yêu cầu luôn vận động cho phù hợp biến động thực tiễn Nhà nước cần nghiên cứu bổ sung thêm phần quản lý đất đô thị vào Luật đất đai Đây khu vực nhạy cảm phức tạp, văn pháp qui cần đầy đủ, rõ ràng, tạo hành lang pháp lý làm công cụ sở để quản lý Phân định rõ vấn đề quản lý đất đai thị (thuộc tỉnh) nên nhanh chóng phân cấp cho quyền thị (trực thuộc tỉnh) duyệt qui hoạch chia lô đấu giá, giao đất cho dân cư từ 5.000 m2 Cho phép lập quĩ xây dựng sở hạ tầng nguồn thu từ đất địa bàn để đầu tư cải tạo đất, cơng trình sở hạ tầng nhằm tăng thêm giá trị đất Trong cơng tác quản lý đất thị cơng tác bồi thường giải phóng mặt lĩnh vực đánh giá khó khăn phức tạp, liên quan giải hài hịa ba lợi ích: Lợi ích Nhà nước (lợi ích toàn dân); lợi ích tập thể (lợi ích tổ chức, doanh nghiệp); lợi ích cảu người bị thu hồi đất Trong tình hình ba lợi ích ln mâu thuẫn với nhau, khó giải triệt để được, vấn đề giá đền bù bồi thường cho người bị thu hồi đất Do đề nghị Bộ Tài nguyên môi trường nghiên cứu, đề xuất với Chính phủ qui định việc áp dụng định giá cá biệt dự án, vị trí cụ thể việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư để thực dự án bảng giá đất áp dụng chung cho khu vực chưa phù hợp Nhiệm vụ định giá đất cá biệt xây dựng bảng giá đất hàng năm công tác giá đất nên giao cho quan Tài ngun mơi trường Tài để trình thực thuận lợi Hiện nay, ngành tài 118 nguyên môi trường quản lý nhiều lĩnh vực, khối lượng công việc nhiều, biên chế hạn hẹp, cán tài ngun mơi trường phải kiêm nhiệm công việc thuộc lĩnh vực quản lý đất đai, quản lý mơi trưởng, quản lý khống sản; quản lý nước, khí tượng thủy văn nhiều cơng việc khác Ủy ban nhân dân cấp huyện giao (như cơng tác bồi thường giải phóng mặt ); số việc thực chậm, chưa đạt yêu cầu đề Vì đề nghị Chính phủ đạo Bộ Nội vụ xem xét, bổ sung thêm biên chế, quản lý Nhà nước tài ngun mơi trường nói chung tổ chức máy đất đai nói riêng để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trước mắt lâu dài, có liên quan đến việc thành lập chi cục quản lý đất đai văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Đồng thời, đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh cho phép thành lập Chi cục quản lý đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai thành phố để có đủ điều kiện đạo thực nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai cách thống nhất, đồng Việc qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh thành phố quan trọng để lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm giai đoạn Tuy nhiên, qui hoạch tỉnh thành phố nhiều điểm chưa hợp lý, chưa kịp thời dẫn đến thay đổi mà lần thay đổi qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội, qui hoạch đất đai lại phải điều chỉnh cho phù hợp nhằm phục vụ mục tiêu chung đặt ra, kéo theo đồ án qui hoạch chi tiết phường, xã phải thay đổi, xây dựng lại, làm chậm tiến độ phê duyệt qui hoạch Do đó, thời gian tới, cơng tác qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh thành phố cần thực khoa học, xác, kịp thời, có tầm nhìn dài hạn xây dựng đội ngũ cán có lực chuyên mơn, am hiểu thực tiễn cần thuê chuyên gia nước để đảm bảo qui hoạch ổn định, phù hợp khả thi Trong thời gian qua, việc quản lý qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất không phù hợp với qui hoạch duyệt Trong dự án, kế 119 hoạch sử dụng đất không phù hợp Ngồi ngun nhân nội dung bảo qui hoạch gây phải kể đến nguyên nhân từ phía quan quản lý Nhà nước Vì đề nghị Thành ủy, Ủy ban nhân dân thành phố, sở ban ngành liên quan cần quan tâm đến việc thực kế hoạch sử dụng đất phê duyệt, xây dựng chế tài cho công tác Bên cạnh đó, dự án cần xây dựng kế hoạch sử dụng đất cụ thể diện tích thời gian, tránh tượng để trống hay sử dụng sai mục đích, gây lãng phí nguồn lực Để tăng cường quản lý Nhà nước đất đai nói chung đất thị địa bàn thành phố Việt Trì nói riêng, chúng tơi kiến nghị nên đột phá vào chế công tác cán bộ, nhân tố có vai trị quan trọng cơng tác quản lý Cần có chế độ bồi dưỡng việc tận dụng kinh nghiệm cán địa nghỉ hưu địa bàn để họ tham gia vào công tác quản lý đất đai (nhất cơng tác hồn chỉnh hồ sơ địa chính, cấp Giấy chững nhận quyền sử dụng đất) Đổi công tác giao đất, cho thuê, thu hồi đất dựa hiệu kinh tế, tránh tình trạng manh mún, phân tán Công tác quản lý hồ sơ chỉnh lý biến động cần cập nhật xác, khắc phục tình trạng số liệu đo đạc kiểm kê tỉnh thành phố có nhiều sai lệch đơn vị hành Đất chưa sử dụng cần có phương án khai thác phù hợp sở mạnh vị trí Trước mắt, khơng đủ kinh phí kêu gọi đầu tư, liên doanh, hợp tác nước biện pháp ưu đãi 120 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng, Định hướng qui hoạch tổng thể pháp luật đô thị Việt Nam đến 2020, Nxb Xây dựng, Hà Nội Bộ Tư pháp (2004), Các chủ trương, văn quy phạm pháp luật sách quản lý, sử dụng đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội Chi cục thuế Việt Trì (2010), Báo cáo nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước từ 2005 đến tháng 6/2010, Việt Trì Chính phủ (1994), Nghị định số 50/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị Chính phủ (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ khung giá loại đất Chính phủ (1994), Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quản lý, sử dụng đất thị Chính phủ (2001), Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ phân loại thị phân cấp quản lý thị Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 Chính phủ việc phân loại đô thị Trần Văn Chử tập thể tác giả (1995), Giáo trình Kinh tế học phát triển, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Phạm Ngọc Côn (1999), Kinh tế học đô thị, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 11 David Begg (1995), Kinh tế học, Nxb Giáo dục, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Phạm Huy Đoán (2004), Hỏi đáp Luật đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bổng (2005), Quản lý đất đai bất động sản đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội 121 16 Nguyễn Thu Hương (2004), Tìm hiểu qui định đất đai, Nxb Lao động, Hà Nội 17 Nguyễn Thị Lan Hương (2006), Khai thác có hiệu nguồn lực đất đai q trình thị hóa quận Tây Hồ, Luận án thạc sỹ Kinh tế, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 18 PGS.TS Nguyễn Đình Kháng (2008), Cơ sở lý luận thực tiễn tiếp tục hoàn thiện sách đất đai Việt Nam, Nxb Lao động, Hà Nội 19 Trần Quốc Khánh (1999), Phát huy vai trị cơng cụ quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn nay, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Hà Nội 20 C.Mác (2002), Bộ tư bản, Tồn tập, tập 25, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 "Q trình "thị trường hóa đất đai" Trung Quốc, số đánh giá học kinh nghiệm" (2007), Tạp chí KHPL, (2) 22 Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Phú Thọ (2010), Báo cáo công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn tỉnh Phú Thọ (2000 - 2010), Ủy ban nhân dân tỉnh, Phú Thọ 23 Thành ủy Việt Trì (2005), Kỷ yếu Đại hội Đảng thành phố Việt Trì lần thứ XVIII, Ban Tuyên giáo Thành ủy, Việt Trì 24 Thành ủy Việt Trì (2005), Lịch sử Đảng thành phố Việt Trì (1939 2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Thành ủy Việt Trì (2010), Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng thành phố trình Đại hội đại biểu Đảng thành phố Việt Trì kháo XIX (nhiệm kỳ 2010 - 2015), Ban Chấp hành Đảng thành phố khóa XVIII, Việt Trì 26 Trần Đức Thắng (2005), Nguồn lực tài từ đất đai kinh tế nước ta nay, Luận văn thạc sỹ Kinh tế, Học việc trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 27 Lê Đình Thắng (chủ biên), Nguyễn Văn Tiêm, Nguyễn Hữu Hải (2000), Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 122 28 Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì (2008), Báo cáo tóm tắt qui hoạch sử dụng đất giai đoạn 2007 – 2015 29 Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì (2008), Báo cáo qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì đến năm 2020, Việt Trì 30 Ủy ban nhân dân thành phố (2009), Kỷ yếu hội thảo công tác bồi thường giải phóng mặt xây dựng tái định cư đô thị thành phố Việt Trì, Việt Trì 31 Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì (2009), Thuyết minh qui hoạch xây dựng thành phố Việt Trì trở thành thành phố lễ hội với cội nguồn dân tộc Việt Nam (giai đoạn 2009 - 2020) tầm nhìn đến năm 2030, Cơng ty Cổ phần kiến trúc đô thị Việt Nam, Phú Thọ 32 Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì (2010), Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2010, Việt Trì 33 Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì (2010), Báo cáo cơng tác tiếp dân, giải đơn thư khiếu nại tố cáo công dân, Việt Trì 34 Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ, Qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Phú Thọ đến năm 2020, Phú Thọ 35 Vụ Công tác lập pháp (2004), Những sửa đổi Luật Đất đai năm 2003, Nxb Tư pháp, Hà Nội ... TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ 44 VIỆT TRÌ 2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì có ảnh hưởng đến quản lý đất thị 2.2 Thực trạng quản lý đất đô thị thành phố Việt Trì. .. đất đô thị thành phố Việt Trì góc độ kinh tế trị Từ thực trạng việc quản lý đất thị rút học bổ ích cho việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đô thị thành phố Việt Trì, nhằm biến đất thị Việt Trì. .. đề đất thị thành phố Việt Trì, nhằm qui hoạch thành phố Việt Trì thành thành phố lễ hội "Về với cội nguồn dân tộc Việt Nam" trở thành đô thị loại I vào năm 2015, chọn đề tài ? ?Quản lý đất đô thị