MỤC LỤC A Mở đầu 2 B Nội dung 2 I Các quy định của pháp luật hiện hành về giá đất 2 1 Khái niệm về giá đất 2 2 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 3 3 Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 3 4 Tư vấn xác định giá đất 5 II Thực trạng và kiến nghị giải pháp để hoàn thiện những quy định về giá đất ở Việt Nam 6 1 Thực trạng và nguyên nhân 6 2 Kiến nghị giải pháp 7 C Kết luận 9 D Tài liệu tham khảo 10 A Mở đầu “Tấc đất, tấc vàng” – câu tục ngữ được đúc kết từ kinh nghiệm ngàn xưa của ông cha.
MỤC LỤC A Mở đầu “Tấc đất, tấc vàng” – câu tục ngữ đúc kết từ kinh nghiệm ngàn xưa ơng cha ta đến cịn nguyên giá trị Trong th ời đại vậy, đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia, lẽ tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải v ật ch ất cho s ự phát triển tồn xã hội loài người Tuy nhiên nguồn tài nguyên l ại có hạn, việc quản lý, sử dụng đất cho hi ệu qu ả đ ược quốc gia vô quan tâm bảo đảm chặt trẽ pháp luật V ề b ản chất, đất khơng phải hàng hóa song trình phát tri ển c xã hội, người xác lập quyền sở hữu đất đai đất tr thành hàng hóa Đặc biệt thời đại ngày – th ời đại cơng nghiệp hóa, hi ện đ ại hóa đất nước thời đại mở rộng giao lưu, hợp tác quốc tế vấn để l ại quan tâm Chính thế, pháp luật đất đai nói chung, lu ật đ ất đai năm 2013 nói riêng có quy định vơ rõ ràng, h ợp lí v ề giá đ ất Tuy vậy, quy định lại ngày bộc lộ nhiều hạn chế, c ần ph ải khắc phục kịp thời Bởi vậy, tiểu luận này, em bình luận quy định hành giá đất, đánh giá th ực trạng quy đ ịnh giá đất Việt Nam đề xuất số kiến nghị để góp phần hồn thiện quy định đất đai B Nội dung Các quy định pháp luật hành giá đất I Khái niệm giá đất Tại khoản 19 Điều Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Giá trị quền sử dụng đất hiểu giá trị tiền c quy ền s d ụng đ ối với diện tích đất xác định thời hạn s dụng đất xác đ ịnh Quy Khoản 20 Điều Luật đất đai 2013: “Giải thích từ ngữ” định giá đất tất yếu khách quan, phù hợp với quy luật phát tri ển kinh tế thị trường, đáp ứng quy luật cung cầu, tăng kh ả sinh lời đất, chế hỗ chợ Nhà nước việc quản lý chung v ề đất đai Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Theo quy định Điều 112, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá Theo thời hạn sử dụng đất Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có m ục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử d ụng đ ất đ ối v ới nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập t vi ệc s d ụng - đất Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích s d ụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương t ự nh có mức Ngồi ra, năm phương pháp xác định giá đất đ ược quy đ ịnh rõ ràng Điều Nghi định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Các phương pháp là: phương pháp so sánh tr ực tiếp, ph ương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp th ặng d ph ương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Có thể nói, việc quy định nguyên tắc ph ương pháp định giá đất giúp cho việc định giá đất hiệu sát v ới th ực t ế h ơn, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá đất th ị trường Cùng v ới s ự phát triển xã hội, việc hình thành giá đất th ị tr ường m ột quy luật tất yếu, giá đất hình thành thỏa thuận gi ữa ch ủ th ể s dụng đất thực giao dịch dân s ự đất đai Do vây, n ếu th ực thực tế nguyên tắc, phương pháp định giá đất nh pháp luật có quy định phù hợp giá đất đ ảm bảo đ ược hiệu quản lý, sử dụng đất; mang lại lợi ích cho tồn xã hội Khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Nếu Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác dẫn đến khơng dung hịa chủ th ể, thiệt thịi cho ng ười sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể khung giá đ ất , bảng • giá đất giá đất cụ thể áp dụng cho mục đích đ ịnh Về khung giá đất, khung giá đất quy định điều 113 Lu ật đ ất đai năm 2013 Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đ ất đ ịnh kỳ 05 năm m ột lần loại đất, theo vùng Trong th ời gian th ực hi ện khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% tr lên so v ới giá đất tối đa giảm 20% trở lên so với giá đ ất tối thi ểu b ảng giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù h ợp Việc quy định khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất quy định cụ th ể điều 6, 7, 8, Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ph ủ, mang tính đ ịnh hướng cụ thể, nhờ có định hướng mà bảng giá đất đ ược xây • dựng cụ thể địa phương định Về bảng giá đất, Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành cơng bố vào ngày 1/1 hàng năm Theo “Căn nguyên tắc, ph ương pháp định giá đất khung giá đất, Ủy ban nhân dân c ấp t ỉnh xây d ựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đ ất tr ước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ” quy định tạo tính ổn định giá đất Nhờ có tính ổn định này, theo quy định Khoản Điều 114 Luật đất đai 2013, bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quy ền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân ph ần diện tích h ạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất t đất nông nghi ệp, đ ất phi nông nghiệp đất sang đất phần di ện tích Khoản Điều 114 Luật đất đai 2013: Bảng giá đất giá đất cụ thể hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu ti ền s d ụng đ ất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đ ất thuê tr ả ti ền thuê đất lần cho thời gian thuê Bảng giá đất đ ược th ường xuyên cập nhật, điều chỉnh cho phù hợp với giá đất phổ biến thị trường Bảng giá đất áp dụng số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích quy định trước Trường h ợp ch ưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà • nước thu hồi đất Về giá đất cụ thể, Khoản Điều 114 Luật đất đai 2013 có quy đ ịnh: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh t ổ ch ức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đ ất đai c ấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để t v ấn xác định giá đất cụ thể” Việc quy định giá đất cụ thể thực theo tiến trình vơ chặt chẽ pháp luật Có thể nói, giá đất cụ thể đóng vai trị quan trọng việc tính tiền sử dụng đất nhân hay tổ chức mà Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục dích sử dụng đất; tính tiền thuê đất tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi cho phù hợp với giá đất thực tế Đối với nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất khu vực giáp ranh thực theo hướng dẫn quan có chức xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải bất cập lớn nay, giá bồi thường khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự giá đất bồi thường lại có chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp Tư vấn xác định giá đất Tiến so với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 bổ sung quy định quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất vi ệc xác định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ th ể (Điều 115, 116 Luật đất đai 2013) Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò tư vấn giá đ ất theo h ướng đ ơn v ị s ự nghiệp công Nhà nước, doanh nghiệp có đ ủ điều kiện, lực theo quy định pháp luật tham gia hoạt đ ộng d ịch v ụ t vấn giá đất Với tư cách độc lập việc định giá đất, tổ ch ức tham vấn cho người dân quan Nhà nước giá đất Đây nh ững quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu người dân đồng th ời đảm bảo quy ền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Thực trạng kiến nghị giải pháp để hoàn thiện quy đ ịnh v ề II giá đất Việt Nam Thực trạng nguyên nhân Thứ nhất, Luật đất đai năm 2013 có quy định tiến hơn, phù hợp với thực tiễn so với Luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên, thực tế nay, khung giá đất Chính phủ quy đ ịnh nh bảng giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thâpos h ơn nhiều so với giá đất thị trường Ví dụ: quy định giá đất tối đa thành phố Hồ Chí Minh (đơ thị đặc biệt) 162 triệu đồng/m2 Thành phố Hồ Chí Minh xác định bảng giá đất tuyến đường Đồng Kh ởi, Lê L ợi, Nguy ễn Huệ (quận 1) mức cao 210,6 triệu đồng/m2 Thậm chí, kể thành phố Hồ Chí Minh thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 vào đầu năm 2018 giá đất ph ố 442,26 triệu đồng/m2, thấp nhiều so với giá thị trường tỉ đồng/m Nguyên nhân chủ yếu thực trạng chưa có hành lang pháp lý việc bảo đảm cho việc quy định giá đất phù h ợp v ới th ị tr ường C ủ thể, chưa có quy định trình tự, thủ tục định giá đất phù h ợp v ới th ị trường, chưa có quy định cụ thể quan có trách nhiệm, quyền hạn việc quy định giá đất, giải tranh chấp giải quy ết khiếu nại giá đất Hơn nữa, địa phương lại có hướng giải khác nhau, chủ yếu biểu tính áp đặt theo quy ết đ ịnh hành chính, chưa phù hợp với quy luật kinh tế th ị tr ường d ẫn đ ến không thống hướng giải quyết, không giải quy ết theo m ột cách hợp lý nhất, gây bối xã hội Th ực trạng ảnh h ưởng nghiêm trọng đến kinh tế nước nhà, làm giảm tính h ấp đ ẫn c mơi tr ường đầu tư vào Việt Nam làm gia tăng khiếu kiện nhân dân giá đất Thứ hai, nguồn thu ngân sách từ đất chưa tương xứng, bị th ất thoát hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển cơng s dụng cơng trình xây dựng gắn liền v ới đ ất, nh ất chuy ển m ục đích s dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; ch ỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, d ự án h ợp tác công - t theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuy ển đổi doanh nghi ệp nhà nước thành công ty cổ phần, thối vốn nhà nước cơng ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao Nguyên nhân chủ yếu thực trạng bên tham gia giao dịch lợi dụng lỗ h pháp lu ật làm cho giá đất thị trường nước ta thường không ghi nh ận giấy tờ giao dịch thức Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất ghi thấp so với giá đất thực tế với mục đích để bên tr ốn tránh làm giảm nghĩa vụ tài với Nhà nước Thứ ba, giá đất cao so với giá hàng hóa khác Điều bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục v ụ cơng nghi ệp hóa, thị hóa giải nhà cho người lao động Nhà n ước s d ụng sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt nh ững khó khăn giá đất cao, khơng áp dụng sách điều tiết khác nh tác đ ộng vào quan hệ cung - cầu đánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan t ới đ ất đai thường xem xét riêng biệt, không gắn v ới pháp lu ật đ ất đai nên tạo nhiều bất cập sách thuế Cách quy định giá đất c Nhà nước thấp tạo nên nguy tham nhũng quản lý đất đai ếu kiện dân có liên quan tới thu hồi đất ngày tăng Kiến nghị giải pháp Thứ nhất, phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đ ặc biệt giá đất, đảm bảo cho giá đất phù h ợp v ới giá th ị tr ường, kh ắc phục tình trạng mâu thuẫn văn luật văn d ưới lu ật, thống giải từ trung ương đến địa phương vấn đề liên quan giá đất, hoàn thiện cơng cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết quan hệ đất đai quản lý thị trường bất động sản xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại Thứ hai, nâng cao kiến thức pháp luật đất đai cho người dân biện pháp tuyên truyền, giáo dục để người dân ch ủ động tìm hiểu, nâng cao nhận thức từ đảm bảo quy ền nh nghĩa v ụ Thứ ba, quan nhà nước, cá nhân, tổ ch ức có th ẩm quy ền cần phải hồn thiện hệ thống quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất v ới vai trị cơng cụ quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo phân bổ tài nguyên đất đai hợp lý, quản lý sử dụng đất hiệu quả, đẩy nhanh trình chuy ển dịch cấu sử dụng đất phù hợp với chuyển dịch cấu lao đ ộng c cấu kinh tế q trình cơng nghiệp hố - đại hố đất n ước Thứ tư, cần phải hoàn thiện hệ thống điều tra, đánh giá tài nguyên đất, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin, tư liệu số lượng, chất lượng, tiềm môi trường đất phục vụ cho việc hoạch định sách ban hành định quan nhà nước lĩnh v ực qu ản lý sử dụng đất Thứ năm, cần phải h oàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai thành phận Hệ thống Dữ liệu Quốc gia để cập nhật, quản lý điều chỉnh giá đất cho phù h ợp v ới giá th ị tr ường Thứ sáu, có biện pháp góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu cơng tác tra, kiểm tra, kiểm sốt nh ằm đ ưa công tác qu ản lý, sử dụng đất theo pháp luật Cuối cùng, cần phải k iện toàn hệ thống máy tổ chức; nâng cao lực cán ngành Quản lý đất đai đồng từ trung ương đến địa phương, đảm bảo chức thống quản lý nhà nước đất đai phạm vi nước, có phân cơng, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu l ực, hiệu Phát triển sở hạ tầng kỹ thuật, đầu tư trang thiết bị, ứng dụng tiến khoa học cơng nghệ ngang tầm trình độ tiên ti ến c nước khu vực nhằm phát huy cao lực th ể ch ế hiệu công tác quản lý đất đai phạm vi nước C Kết luận Tóm lại, thơng qua việc nghiên cứu quy định hành giá đất, ta thấy quy định có nhiều ểm sáng t ạo, có nhiều thay đổi phù hợp với thực tiễn sống h ơn so v ới tr ước Tuy nhiên, quy định ngày bộc lộ nhiều hạn chế, khơng cịn phù hợp với thực tiễn đời sống ngày Do đó, c quan ch ức năng, chủ thể có thẩm quyền cần sớm có thay đổi cho phù h ợp hơn, góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nh g ớp phần hiệu vào công tác giả vụ án, vụ việc liên quan đến v ấn đề sống hàng ngày Đặc biệt đối v ới sinh viên tr ường Đ ại học Kiểm sát Hà Nội – kiểm sát viên tương lai tr ực tiếp hay gián tiếp tham gia vào trình giải vụ án, vụ việc liên quan đến v ấn đề tương lai phải có nhìn sâu r ộng h ơn Mu ốn v ậy, sinh viên cần phải học tập tu dưỡng đạo đ ức th ật t ốt, tinh thông pháp luật, giỏi chun mơn nghiệp vụ Có nh m ới đ ảm bảo cho pháp luật vào đời sống, phù hợp với thực tiễn, góp ph ần tích cực vào cơng tác giải cá vụ án vụ việc diễn hàng ngày, đảm bảo l ợi ích Nhà nước, cá nhân toàn xã hội 10 D Tài liệu tham khảo Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an Nhân dân, Hà Nội năm 2016 TS Phạm Thị Hương Lan (Chủ biên): Bình luận khoa học Luật đất đai (năm 2013), Nhà xuất Lao động, 2018 Luật Đất đai 2003, 2013; Nhà xuất Lao động Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất ThS.LS Lê Văn Sua (2016), Bài viết: “Giá đất theo quy định pháp luật, tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai”, Bộ Tư pháp TS Nguyễn Xuân Thành (2018), Bài viết: “Thực trạng giải pháp để tăng cường công tác đánh giá quản lý, sử dụng đất đai Vi ệt Nam”, theo Bộ Tài nguyên Môi trường, đăng Cổng thông tin điện tử Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Hà Nam 11 ... luật hành giá đất I Khái niệm giá đất Tại khoản 19 Điều Luật đất đai năm 2013 quy định: ? ?Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất? ?? Giá trị quền sử dụng đất hiểu giá trị tiền... định giá đất nh pháp luật có quy định phù hợp giá đất đ ảm bảo đ ược hiệu quản lý, sử dụng đất; mang lại lợi ích cho tồn xã hội Khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Nếu Luật Đất đai 2003... chuyển mục đích sử dụng đất t đất nơng nghi ệp, đ ất phi nông nghiệp đất sang đất phần di ện tích Khoản Điều 114 Luật đất đai 2013: Bảng giá đất giá đất cụ thể hạn mức giao đất cho hộ gia đình,