Đang tải... (xem toàn văn)
A MỞ ĐẦU Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước có vai trò là đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất Muốn đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc pháp luật không gì khác hơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Chỉ có như vậy mới tạo được t.
A MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên vô q giá, khơng đơn tài sản thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước có vai trò đại diện chủ sở hữu người thống quản lý đất đai phạm vi nước mà cịn tư liệu sản xuất sở vật chất đặc biệt quan trọng thân người sử dụng đất Muốn đạt phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực đất đai buộc pháp luật khơng khác bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất Chỉ có tạo tâm lý an tâm, tin tưởng người dân vào pháp luật để họ đóng góp vào phát triển đất nước Bởi lẽ Nhà nước quy định quyền người sử dụng đất Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất có quyền chung như: quyền hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; quyền Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Và quyền không nhắc đến "quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" - quyền quan trọng thiết yếu việc quy định quyền người sử dụng đất pháp luật đất đai Thứ hai vấn đề quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính nhận thức tầm quan trọng vấn đề nhóm chúng tơi xin tiến hành tìm hiểu sâu việc giải tình mà nhóm phân cơng Vì kiến thức kĩ tìm kiếm tài liệu cịn hạn chế nên làm nhóm cịn nhiều thiếu sót Chúng em kính mong thầy góp ý thêm để làm nhóm hồn thiện B NỘI DUNG I Khái niệm liên quan: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Vai trị: Thứ nhất, quản lí Nhà nước: Thống quản lí ,ột loại giấy, sở để bồi thường, cở sở để phân định thẩm quyền giải tranh chấp Thứ hai, khía cạnh người sử dụng đất: bảo vệ quyền lợi hợp pháp,là cở sở điều kiện hưởng quyền, minh bạch thị trường bất động sản - Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người người sang người khác thơng qua ình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quền sử dụng đất - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ổn định mà k có nguồn gốc Nhà nước giao đất, cho thuê tông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đất xác định - Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng II Cơ sở pháp lí Luật Đất đai 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai Bộ luật dân 2015 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch III Giải tình Tình huống: Anh Lộc thường trú thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất 500 m2 (chưa cấp Giấy chứng nhận) Năm 2014, anh Lộc chuyển nhượng 500 m2 cho ông Tuấn với giá tỷ đồng Hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phịng cơng chứng số Thành phố Thái Bình chứng thực Tuy nhiên đến thấng 5/2015, ông Tuấn giao cho ông Lộc 500 triệu đồng nói để xem xét có mua mảnh đất không Tháng 10/2015, anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất cho bà Lan với giá 1,2 tỷ đồng Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng hai bêm kí giấy tờ đặt cọc Tháng 2/2016, Ơng Tuấn yêu cầu anh Lộc làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận giao nốt số tiền cịn lại bà Lan làm đơn đề nghị UBND TP Thái Bình khơng cấp giấy chứng nhận cho anh Lộc Vì bà Lan có giấy biên nhận đặt cọc mua mảnh đất Bình luận vụ việc trên: Thứ nhất, vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Căn vào khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định “ Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định “Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền.” Vì anh Lộc chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ nên Căn vào khoản Điều 167 khoản Điều 168 Luật đất đai 2013, anh Lộc có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất anh Lộc thực quyền có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu có nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền - Theo Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản (điểm a khoản Điều 167); Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm d khoản Điều 167) Khoản Điều 188 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Việc anh Lộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tuấn mà hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phịng cơng chứng số Thành phố Thái Bình chứng thực khơng quy định theo điểm d khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã Nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có hiệu lực, muốn tiếp tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng phải công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã Trong trường hợp trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiêu lực nên anh Lộc có quyền chuyển quyền sử dụng đất nhượng cho người khác, nhiên vìa anh Lộc nhận ông Tuấn số tiền 500 triệu đồng nên phải hồn trả số tiền cho ông Tuấn Thứ Việc anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất cho bà Lan với giá 1,2 tỷ đồng Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng hai bên kí giấy tờ đặt cọc xét quyền nghĩa vụ bên hợp đồng đặt cọc quy định nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch khoản Điều 328 Bộ luật dân 2015 việc bà Lan làm đơn đề nghị UBND TP Thái Bình khơng cấp giấy chứng nhận cho anh Lộc Vì bà Lan có giấy biên nhận đặt cọc mua mảnh đất chưa hợp lí, bà Lan khơng có quyền nghĩa vụ này, đồng thời hai bên chưa công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp anh Lộc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh Lộc cấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác *Căn pháp lí: Điều 167 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân theo quy định Luật Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế theo quy định Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất không phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất 3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; c) Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự; d) Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã Điều 168 Thời điểm thực quyền người sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền 2 Thời điểm người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn dự án dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê sau có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện theo quy định Điều 194 Luật Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Thứ hai, anh Lộc có cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Trường hợp anh Lộc thuộc trường hợp quy định Điều 99, 100, 101, 102 Luật đất đai 2013 không thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai anh Lộc cấp * Căn pháp lí: - Luật Đất đai 2013 Điều 99 Trường hợp sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đấ Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Điều 102 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất - Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai - BLDS 2015 Điều 328 Đặt cọc Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng 2 Trường hợp hợp đồng giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác - Điều 30, Điều 31, Điều 32, Điều 33 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng đặt cọc quy định nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch C KẾT LUẬN Vừa tìm hiểu, phân tích vấn đề Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tình Thực tế cho thấy, Nhà nước ta cố gắng việc giải tranh chấp đất đai nhằm giữ ổn định tình hình trị, xã hội Chính hệ thống văn quy phạm pháp luật quản lý đất đai ngày sử đổi, bổ sung hồn thiện Chính sách, pháp luật đất đai Đảng Nhà nước ta có nhiều thay đổi tương ứng với giai đoạn phát triển cách mạng Tuy nhiên tình hình quản lý sử dụng đất đai gặp nhiều khó khăn, tồn dẫn đến tình trạng tranh chấp đất, khiếu nại, tố cáo việc quản lý sử dụng đất đai có xu hướng gia tăng Quản lý nhà nước đất đai nhu cầu khách quan công cụ bảo vệ điều tiết lợi ích gắn liền với đất đai, quan trọng bảo vệ chế độ sở hữu đất đai Nhiệm vụ cần đổi cách cụ thể phù hợp để đáp ứng yêu cầu quản lý tương xứng với điều kiện trị, kinh tế, xã hội đất nước giai đoạn Tài liệu tham khảo Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân Luật Đất đai 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai Bộ luật dân 2015 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch Các tài liệu liên quan khác ... sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử. .. quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất. .. đất đai anh Lộc cấp * Căn pháp lí: - Luật Đất đai 2013 Điều 99 Trường hợp sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Điều 100 Cấp Giấy chứng