TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát về đầu tư kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư kinh
1.1.1 Đầu tư kinh doanh bất động sản
Hiện nay, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất, như nhà cửa và công trình xây dựng Ngược lại, các vật thể có thể tháo dỡ như nhà phao, lều trại và nhà di động không được coi là bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Năm 2015, quy định về bất động sản tại Việt Nam bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan Pháp luật Việt Nam giải thích thuật ngữ này theo hướng mở, cho thấy bất động sản không chỉ giới hạn trong những yếu tố truyền thống mà còn bao gồm nhiều loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Đầu tư kinh doanh bất động sản không chỉ là việc đầu tư dựa trên các tài sản theo quy định của pháp luật mà còn là một phương thức làm giàu được nhiều người lựa chọn, dù đi kèm với rủi ro cao Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường phát triển, nhà nước đã chú trọng điều chỉnh lĩnh vực này nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định cho người dân và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Đầu tư bất động sản còn góp phần vào việc khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất, hướng tới hiện đại hóa đất nước Qua nghiên cứu, tác giả đã chỉ ra một số đặc điểm cơ bản của đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ nhất, là ngành nghề kinh doanh có điều kiện
Theo Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020, kinh doanh bất động sản được xác định là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Căn cứ vào Điều 4 Nghị định 02/2021/NĐ-CP, pháp luật hiện hành yêu cầu tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đáp ứng ba nhóm điều kiện cụ thể.
Nhóm đầu tiên yêu cầu thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định pháp luật, với ngành nghề kinh doanh bất động sản Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, điều kiện về vốn pháp định đã được bãi bỏ nhằm phù hợp với Luật KDBĐS 2014 đã sửa đổi Sự điều chỉnh này đáp ứng nhu cầu của nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng gặp khó khăn với mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ.
Các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin doanh nghiệp trên trang thông tin điện tử, tại trụ sở Ban Quản lý dự án và sàn giao dịch bất động sản Họ có trách nhiệm công khai sản phẩm bất động sản, thông tin về thế chấp, số lượng và loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cũng như số lượng sản phẩm còn lại đang kinh doanh Bất kỳ thay đổi nào trong thông tin đã công khai cũng phải được cập nhật kịp thời ngay khi có sự thay đổi.
Nhóm thứ ba bao gồm các tổ chức và cá nhân chỉ được phép kinh doanh bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 9 và Điều 55 của Luật KDBĐS 2014 Cụ thể, họ cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, cũng như không có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Đối với các nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích ở hình thành trong tương lai, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà.
Nhà đầu tư được chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản cần có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư cho các dự án lớn hơn.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về vốn đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, yêu cầu xác định vốn chủ sở hữu dựa trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp mới thành lập, vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ thực tế đã góp Quy định này đồng bộ với các quy định trước đây tại Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020, nhằm đảm bảo các chủ đầu tư có năng lực tài chính thực hiện dự án, tránh tình trạng bỏ trống hoặc chậm triển khai.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải hoàn thiện các điều kiện kinh doanh, bao gồm cả công khai thông tin, trong vòng 6 tháng kể từ ngày có hiệu lực, tức hạn cuối là 01/9/2022 Nếu không đáp ứng được các điều kiện này, doanh nghiệp sẽ không được phép hoạt động trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, nghị định không nêu rõ cơ chế quản lý và giám sát của cơ quan nhà nước để thực hiện quy định này, và Bộ Xây dựng có thể sẽ cung cấp hướng dẫn cụ thể trong thời gian tới.
Theo Điều 5 Nghị định 02/2021/NĐ-CP, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tham gia bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên sẽ không cần phải đáp ứng các điều kiện quy định cho tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản tại Điều 4 của nghị định này.
Thứ hai, đối tượng kinh doanh bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt 6
Bất động sản sở hữu nhiều thuộc tính đặc biệt, nổi bật nhất là tính khan hiếm, tính bền lâu và tính ảnh hưởng lẫn nhau Ngoài ra, bất động sản còn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi nhu cầu thị trường, vị trí địa lý, yếu tố tâm lý xã hội, cũng như các yếu tố tôn giáo và tâm linh, khiến nó trở thành một loại hàng hóa đặc thù.
Nghị định 02 về bất động sản được xem là "chìa khóa" giúp người dân yên tâm khi mua nhà, theo Hùng Võ Nghị định này cung cấp các quy định rõ ràng và minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho người tiêu dùng trong giao dịch bất động sản Qua đó, người dân có thể an tâm hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quá trình mua bán nhà ở.
The Decree 02/2022/NĐ-CP provides guidance on the Real Estate Business Law, outlining essential regulations for the industry This decree aims to enhance the legal framework for real estate transactions and operations in Vietnam For more details, refer to the official document available at KPMG's website, although the specific asset is currently unavailable.
Trong luận văn thạc sĩ của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017) tại Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tác giả đã phân tích pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, chỉ ra một số bất cập hiện tại và đề xuất các hướng hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này.
Khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.1 Định nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
"Chuyển nhượng" là một giao dịch liên quan đến việc sang tên đổi chủ tài sản Theo từ điển Black’s Law, "chuyển nhượng" được định nghĩa là di chuyển hoặc loại bỏ một vật từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác, và đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát Ngoài ra, chuyển nhượng cũng có thể hiểu là hành động bán hoặc cho tặng tài sản.
Luật Đất đai 2013 định nghĩa "chuyển quyền sử dụng đất" tại khoản 10 Điều 3, nêu rõ rằng đây là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
BLDS 2015 đề cập đến thuật ngữ “chuyển nhượng” tại Điều 500, quy định rằng hợp đồng về quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai Tuy nhiên, thuật ngữ “chuyển nhượng” vẫn chưa được giải thích rõ trong hai văn bản luật này Đặc biệt, khái niệm “chuyển nhượng dự án” cũng chưa có định nghĩa rõ ràng cho đến khi Nghị định 02/2022/NĐ-CP được ban hành.
Trước đây, khái niệm "chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản" chưa được giải thích rõ ràng trong các văn bản pháp luật Tuy nhiên, dựa trên định nghĩa về chuyển nhượng toàn bộ dự án trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP, có thể hiểu rằng chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS là quá trình chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án đó.
Theo từ điển Black's Law, "chuyển nhượng" có nghĩa là chuyển giao hoặc chuyển động từ một nơi hoặc một người sang một người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc kiểm soát Từ ngày 01/03/2022, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã quy định rõ về việc chuyển nhượng dự án bất động sản Cụ thể, việc chuyển nhượng toàn bộ dự án bao gồm việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án cùng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng bằng văn bản và được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Đối với chuyển nhượng một phần dự án, chủ đầu tư cũng phải chuyển giao phần dự án được phép kinh doanh cùng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích liên quan cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định tương tự.
Chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm các đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án là quyền của chủ đầu tư
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 và Điều 50 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư phải tự chi trả các khoản chi phí để thực hiện quy trình đầu tư xây dựng, bao gồm cả tài sản hữu hình và vô hình như thời gian và công sức Do đó, dự án đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư Theo Điều 158 BLDS 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản, do đó việc chuyển nhượng dự án là quyền của chủ đầu tư Điều này cũng được quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật KDBĐS 2014, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
Trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án, quyền lợi của “chủ đầu tư” thường gặp phải vấn đề do sự không thống nhất trong việc sử dụng khái niệm giữa “Nhà đầu tư” và “Chủ đầu tư” Sự nhầm lẫn này có thể dẫn đến những hiểu lầm và tranh chấp trong quá trình thực hiện dự án Việc làm rõ các khái niệm này là cần thiết để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan được xác định một cách rõ ràng.
18 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), tlđd (6), tr 23
Khoản 4 và khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP cùng với khái niệm “tư” trong Luật KDBĐS 2014 có thể gây nhầm lẫn và thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật Sự không tương thích trong cách gọi và định nghĩa các khái niệm pháp lý tương tự là một bất cập lớn trong hoạt động xây dựng pháp luật, cần được sửa đổi để hoàn thiện hơn.
Trong các Luật Đấu thầu, Đầu tư, Xây dựng và Đất đai hiện nay, thuật ngữ “nhà đầu tư” được sử dụng, nhưng chỉ Luật Đầu tư quy định rõ định nghĩa tại khoản 18 Điều 3, xác định “nhà đầu tư” là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, bao gồm cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Nhà đầu tư có thể trực tiếp là “chủ đầu tư” hoặc thành lập “doanh nghiệp dự án” để thực hiện dự án Nghị định 25/2020/NĐ-CP cho phép hình thức “liên danh nhà đầu tư” nhưng Luật Đầu tư 2020 không quy định rõ về vấn đề này, chỉ đề cập đến hợp tác đầu tư qua “hợp đồng hợp tác kinh doanh” Hiện tại, có vướng mắc về việc “liên danh nhà đầu tư” được coi là “một” hay “nhiều” nhà đầu tư, và liệu có thể chấp thuận cho “liên danh” làm chủ đầu tư hay không Do đó, cần điều chỉnh khoản 18 Điều 3 của Luật Đầu tư 2020 để bao gồm cả liên danh giữa các tổ chức, cá nhân trong định nghĩa về “nhà đầu tư”.
Thứ hai, chuyển nhượng dự án khác với chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp
Bài viết của Võ Trung Tín và Trương Văn Quyền (2020) nêu rõ những bất cập trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản Nghiên cứu này được trình bày tại hội thảo về khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ, tổ chức bởi Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh.
Luật KDBĐS 2014 và Luật Đầu tư 2020 quy định về quy trình chuyển nhượng dự án, nhưng thực tế các chủ đầu tư thường không tuân thủ Thay vào đó, họ có xu hướng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp để "gián tiếp" chuyển nhượng dự án, coi đó là tài sản doanh nghiệp Ví dụ, vào tháng 06/2020, LDG Group đã công bố việc nhận chuyển nhượng dự án khu căn hộ Sông Đà Riverside bằng cách mua 99,99% Công ty Bất động sản Hiệp Phúc từ Quốc Cường Gia Lai.
LDG Group vừa hoàn tất thương vụ trị giá 626 tỷ đồng và đổi tên dự án thành khu căn hộ LDG River, với tổng vốn đầu tư hơn 4.100 tỷ đồng trên diện tích 2,8 ha tại Quốc lộ 13, quận Thủ Đức Đồng thời, Công ty Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng đã nhận chuyển nhượng 99% vốn góp tại Công ty Cổ phần Bến Thành – Long Hải, đơn vị sở hữu khu du lịch Bến Thành – Long Hải và Wyndham Tropicana Resort.
Việc chuyển nhượng gián tiếp dự án qua hình thức chuyển nhượng vốn mang lại lợi thế về thời gian và thủ tục, giúp các bên dễ dàng đạt được mục tiêu chuyển nhượng thành công cho nhà đầu tư khác Doanh nghiệp sở hữu các khu đất tiềm năng thường là mục tiêu của các nhà đầu tư thông qua M&A Công ty Dự án Ngoài phương thức bán trực tiếp vốn hoặc cổ phần, nhà đầu tư có thể áp dụng các phương thức tái tổ chức như hợp nhất, sáp nhập hoặc tách tài sản dự án sang pháp nhân mới Để Bên mua nắm quyền làm chủ Dự án, các giao dịch sẽ hoàn tất bằng việc chuyển nhượng toàn bộ vốn hoặc cổ phần của Công ty Dự án mới Tuy nhiên, cần thiết phải có cơ chế pháp lý để kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng vốn nhằm tránh thất thu ngân sách nhà nước và đảm bảo các quy định của luật được thực thi.
21 Việt Dũng, “Những thị trường đang nổi sóng M&A”, Toàn cảnh thị trường Mua bán - Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam - Vietnam M&A Outlook 2020, Báo đầu tư, năm 2020, trang 150
Chuyển nhượng vốn của công ty dự án có thể được xem là chuyển nhượng dự án, tuy nhiên, để thực hiện việc này, doanh nghiệp cần phải tuân thủ các quy định pháp lý cụ thể liên quan đến sở hữu các dự án bất động sản Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý là rất quan trọng trong quá trình chuyển nhượng vốn doanh nghiệp.
Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của các tác động từ sự thay đổi thị trường tài chính và quy định pháp luật
Phân tích và nắm bắt thông tin về biến động thị trường tài chính là điều cần thiết cho hoạt động đầu tư, đặc biệt là chuyển nhượng dự án Tình hình kinh tế, dù tăng trưởng hay suy giảm, đều ảnh hưởng đến tốc độ và tần suất giao dịch chuyển nhượng bất động sản Khi kinh tế phát triển, sức mua tăng cao, dòng tiền lưu thông nhanh chóng, dẫn đến giao dịch chuyển nhượng trở nên sôi động hơn, và ngược lại.
Vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản
Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm các quy định do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và các bên liên quan Các chủ thể tham gia sẽ thực hiện quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm trong khuôn khổ pháp luật, từ đó tự tin thực hiện các giao dịch hợp pháp Nhà nước thông qua các quy định pháp luật sẽ quản lý hiệu quả, tạo môi trường phát triển cho thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản, hạn chế tình trạng dự án "bất động" và gia tăng nguồn hàng bất động sản, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản tại tỉnh Quảng Bình đã tạo ra một cơ chế kiểm soát hiệu quả, giúp nhà nước thu thuế lớn hàng năm Các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không chỉ ngăn ngừa vi phạm trong quá trình chuyển nhượng mà còn bảo vệ quyền lợi của khách hàng trước những thay đổi của chủ đầu tư Điều này góp phần xây dựng niềm tin và thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản có vai trò quan trọng, nhưng nếu các quy định không hợp lý hoặc phát sinh vướng mắc, sẽ gây trở ngại cho quá trình này Những bất cập trong pháp luật có thể tác động tiêu cực đến nền kinh tế - xã hội, dẫn đến nhu cầu thay đổi chính sách và quy định pháp luật liên quan Sự triển khai pháp luật thực tế ảnh hưởng đến thị trường chuyển nhượng dự án, trong khi thị trường cũng tác động ngược lại đến quy định pháp luật Do đó, nhà nước cần quản lý chặt chẽ hoạt động này bằng cách liên tục hoàn thiện và cập nhật các quy định pháp luật, nhằm tạo ra môi trường "trong sạch" cho chuyển nhượng dự án bất động sản.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản đang trở thành giải pháp quan trọng cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, giúp họ tránh nguy cơ bị thu hồi dự án do chậm tiến độ Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 vẫn tiếp diễn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực tài chính, làm cho thị trường chuyển nhượng dự án trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
Chuyển nhượng dự án bất động sản là một yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn Hình thức này không chỉ giúp các chủ đầu tư yếu kém thoát khỏi các dự án rủi ro và không hiệu quả, mà còn giải quyết vấn đề tài chính và gia tăng lợi nhuận Hơn nữa, việc chuyển nhượng còn ảnh hưởng tích cực đến các lĩnh vực liên quan như ngân hàng và xây dựng, tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người lao động Điều này góp phần nâng cao sức hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước.
Phân tích lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản và pháp luật liên quan là cần thiết để xây dựng hệ thống quy định pháp luật hoàn chỉnh, điều chỉnh các mối quan hệ trong chuyển nhượng dự án đầu tư Pháp luật cần thiết lập các quy định phù hợp với thực tiễn, nhằm tạo ra thị trường minh bạch, thông thoáng và được quản lý chặt chẽ bởi cơ quan nhà nước Cần cải thiện pháp luật liên tục để đáp ứng sự thay đổi của xã hội, đồng thời tham khảo kinh nghiệm lập pháp từ các nước tiên tiến Trong quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy một số bất cập trong việc áp dụng quy định pháp luật và sẽ đề xuất định hướng hoàn thiện trong chương tiếp theo.