BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHAP LUAT VE THE CHAP DU AN BAT DONG SAN DE VAY VON NGAN HANG THUONG MAI VA THUC TIEN THUC
Trang 2NHTM GPMB KT LĐĐ SDD TLSX THD UBND
DANH MUC TU VIET TAT
Trang 3MỤC LỤC MO DAU 1 Tính cấp thiết của đề tài
2 Tình hình nghiên cứu liên quan đên đê tài -. ¿- c- 55+5+c+c+c++ 6
3 Mục đích nghiên cứu ¿c5 St ưec 7
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -.::+:2+++22+++vevvvrrerrvrccrr 7 5 Phương pháp nghiên cứu -¿- ¿+ 5+ 2+ +*‡+Eevereretekrtrrrrrre 8 6 Những đĩng gĩp mới của luận văn . ¿c7 ccc+cscsesrerer 8
7 Kết cấu của luận văn
CHƯƠNG 1 1 ƠỎ sa
NHUNG VAN DE LY LUAN VE THE CHAP DU AN BAT DONG SAN ĐỀ VAY VĨN/TẠIiCÁC:NGẬNHÀNGc THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUAT VE THE CHAP DU AN BAT DONG SAN DE VAY VON TAI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái quát về dự án bất động sản và thế chấp dự án bất động sản 10
1.1.1 Khải niệm, đặc điểm về dự án bất động sản và thế chấp dự án bắt
động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại . -: 5:: 10 1.1.1.2 Khái niệm thế chấp dự án bắt động sản để vay vốn tại ngân hàng
THƯƠNG TẠI tk TT TH HT HH HH Hit 16
1.1.2 Vai trị của biện pháp bảm đảm thế chấp dự án bắt động sản để vay vốn ngân hàng thương mii -©225: 255cc 22x22 221cc 19
1.2 Khái quát pháp luật về thế chấp dự án bat động sản để vay vốn tại ngân
Trang 41.2.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản để
vay vốn tại ngân hàng thương mại
+⁄8009/.) 09:09) ca 24
THUC TRANG PHAP LUAT VE THE CHAP DU AN BAT DONG SAN
DE VAY VON TAI CAC NGAN HANG THUONG MAI VA THUC
TIEN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHĨ LÀO CAI - 25
2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản để vay vốn ngân
hang thong Mal css.ccnseemnna meee RS 25
2.1.1 Quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh bắt động sản
2.1.2 Quy định về điều kiện thế chấp, hỗ sơ thế chấp dự bắt động sản để
vay vốn ngân hàng thương mại 2.1.3 Quy định về giao dịch bảo dam cĩ đơi ï lượng ia dự án đâu tư kinh y wl doanh bắt động sản)
ngân hàng thương mại tại thành phố Lào Cai
2.2.1 Khái quát về tình hình kinh tế xã hội và các dự án kinh doanh bắt
động sản tại thành phố Lào Cai -2-©22z+222+z+222szszvzsszssrsee 39
2.2.2 Tình hình thi hành pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản dé vay
vốn ngân hàng thương mại tại thành phố Lào Cai thời gian qua 42
2.2.3 Những khĩ khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật vẻ
thé chấp dự án bắt động sản để vay vốn ngân hàng thương mại từ thực tiễn thành phơ Lào Ci s:5225+225+t222E+t22ES2t2EEStttEExvrrrrvrrrrrk 45
Trang 5CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÈẺ THE CHAP DU’ AN BAT DONG SAN DE VAY VON NGAN HÀNG THUONG MAI TU THUC TIÊN TẠI THÀNH PHĨ LÀO CAI 51 3.1 Phương hướng hồn thiện pháp luật về thế chấp dự án bất động san dé
vay vốn ngân hàng thương mại
3.2 Các giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luật về thế chấp dự án bắt động sản đề vay vốn ngân hàng thương mại 54
3.2.1 Các giải pháp hồn thiện pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản để vay vốn ngân hàng thương mạ
3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thì hành pháp luật về thể án bắt động sản để vay vốn ngân hàng thương mại trên địa bàn thành
phố Lào Cũi 222:22222+2222t22222222211222111222111222111221111212111.111ce 57 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trang 6MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, sự phát triển của ngành kinh doanh bất
động sản phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố như: Chính sách quản lý của Nhà nước đối với ngành bắt động sản, các gĩi hỗ trợ, chính sách tín dụng đối
với ngành này cũng như số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngồi và lượng kiều hối gửi về nước hàng năm, nhu cầu mua nhà ở của người nước ngồi tại Việt Nam tuy nhiên, thực tế cho thấy, lượng vốn đầu tư vào bất động sản cịn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng
Thị trường bất động sản Việt Nam cĩ nguồn vốn tín dụng chiếm tới
70% Tuy nhiên, để đảm bảo an tồn cho thị trường tiền tệ và thị trường bắt
động sản, từ ngày 01/01/2019, các quy định đã được siết lại, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng giảm từ 45% xuống
cịn 40% và hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% tăng lên 200% Đặc biệt tại những địa phương đang phát triển nĩng liên
quan tới các dự án bắt động sản nghĩ dưỡng, chất lượng cao như ở thành phố Lào Cai
Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp các dự án kinh doanh bất động sản tại các các ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo
cho nhu cầu nguồn vốn tín dụng, vừa đảm bảo an tồn trong hoạt động tín
dụng, vừa đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan là các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư và người mua nhà, tránh tình trạng nguồn vốn tín dụng khơng khơi thơng hoặc tiềm ẩn những rủi ro bất Ổn cho các hoạt động của các ngân hàng thương mại Do đĩ, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản để vay vốn ngân hàng thương
http://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/thuc-trang-va-giai-phap-khoi-dong-von-tin-dung-cho-thi-truong-bat-
Trang 7mại và thực tiễn thực hiện tại thành phố Lào Cai ” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình
2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong lĩnh vực bắt động sản nĩi chung, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nĩi riêng, trong thời gian vừa qua, đã cĩ nhiều cơng trình
khoa học nghiên cứu và rất nhiều bài báo khai thác về vấn đề này, và cũng
đã gĩp phần quan trọng trong việc hồn thiện pháp luật Cĩ một số đề tài liên quan như sau:
- Nguyễn Hồi Bão (2019), Pháp luật về định giá bắt động san thé
chấp bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại thành phĩ Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật, Đại học
Huế
- Hà Thị Cẩm Vân (2018), Thế chấp dự án đầu tu kinh doanh bắt
động sản tại ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ
thực tiền thành phơ Hơ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Học viện
Khoa học Xã hội
- Vũ Thị Hồng Yến (chủ nhiệm) (2017), Bảo đám tiễn vay của các tổ
chức tín dụng bằng thế chấp bắt động sản theo quy định của pháp luật hiện
hành, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Cơ sở, Trường Đại học Luật Hà Nội
- Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bắt động sản tại
ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Thành phố Hồ Chí Minh;
- Trần Văn Sơn (2019), Nội số vấn đê pháp lý về thế chấp tài sản bảo
đảm thực hiện hợp đơng tín dụng ngân hàng giữa ngân hàng thương mại và
đoanh nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học
- Tơ Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ
Các cơng trình đã nghiên cứu cĩ liên quan tới chính sách về thế chấp
Trang 8thiện cơ sở lý luận, thực tiễn liên quan tới thế chấp bất động sản đề vay vốn ngân hàng trên thực tiễn thành phố Lào Cai
3 Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu những quy định pháp luật về thế chấp dự án bất động sản
đê vay vơn tại ngân hàng
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về thế chấp dự án bất động san dé vay vốn tại ngân hàng và kết quả đạt được cũng như hạn chế, vướng mắc cịn tơn tại
- Đưa ra các đề xuất, kiến nghị để hồn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp dự án bất động sản đề vay vốn tại ngân hang
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiện cứu bạo: gồm/những nội dụng;cụ thể sau:
- Các vấn đề lý luận về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại
ngân hàng;
~ Các quy phạm pháp luật thực định về thế chấp dự án bất động sản để
vay vơn tại ngân hàng;
- Các báo cáo, tơng kết tình hình thế chấp dự án bắt động sản để vay
vơn tại ngân hàng thương mại tại thành phơ Lào Cai
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Để làm rõ được đối tượng nghiên cứu, luận văn cĩ phạm vi nghiên cứu như sau:
Trang 9- Về khơng gian, luận văn nghiên cứu thực trạng tình hình thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng trên địa bàn thành phĩ Lào Cai, tỉnh Lào Cai
- Về thời gian, luận văn nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định pháp luật cũng như thực tiễn thi hành trong khoảng thời gian 2018, 2019,
2020 Đặc biệt khi các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại thành phố Lào Cai
đang phát triển mạnh
5 Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu của Chủ nghĩa Mác — Lê nỉ; khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
- Phương pháp phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong Chương l;
- Phuong pháp phân tích; phương pháp bình luận, so sánh, thống kê
được sử dụng trong Chương 2;
- Phương pháp logic, diễn giải và quy nạp được sử dụng trong Chương 3
6 Những đĩng gĩp mới của luận văn Luận văn sẽ cĩ những đĩng gĩp mới sau đây:
- Tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống lý luận và luận điểm khoa học về pháp luật thế chấp dự án bất động sản đẻ vay vốn tại ngân hàng
thương mại
- Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp dự án bất động
sản đề vay vốn tại ngân hàng thương mại tại thành phĩ Lào Cai
- Đưa ra những giải pháp hồn thiện và nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp dự án bất động sản dé vay vốn tại ngân hàng
thương mại
Trang 10Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được bố cục gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn dé lý luận về thế chấp dự án bất động san dé
vay vốn tại các ngân hàng thương mại và pháp luật về thế chấp dự án bất động sản đề vay vốn tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng pháp luật về về thế chấp dự án bất động sản dé vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại thành phố Lào Cai
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hồn thiện pháp luật về thế
chấp dự án bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng thương mại từ thực
Trang 11CHUONG 1
NHUNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE THE CHAP DU AN BAT DONG
SAN DE VAY VON TAI CAC NGAN HANG THUONG MAI VA
PHAP LUAT VE THE CHAP DU AN BAT DONG SAN DE VAY VON TAI NGAN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái quát về dự án bắt động sản và thế chấp dự án bắt động sản
1.1.1.Khái niệm, đặc điểm dự án bắt động sản và thế chấp dự án bắt
động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại
1.1.1.1 Khải niệm, đặc điển về dự án bắt động sản
(Ù Khải niệm dự án bắt động sản
“Dự án bắt động sản” là một thuật ngữ được sử dụng thường xuyên, đã trở thành một khái niệm phổ biến với người dân nĩi chung, những người tham gia vào thị trường bat động sản nĩi riêng Nhưng, để cĩ một khái niệm chính thức về mặt pháp lý của dự án bất động sản thì chưa cĩ văn bản pháp
luật nào quy định cụ thể Để hiểu, đưa ra khái niệm của thuật ngữ dự án bất
động sản, cần phải phân tích các khái niệm nền tảng là bất động sản, dự án
đầu tư
* Bắt động sản
Việc phân chia tài sản thành “bắt động sản” và “động sản” được khởi đầu từ thời La Mã cổ đại, theo đĩ bất động sản bao gồm đất đai, của cải trong lịng đất, những thứ cố định gắn trên mặt đất và cịn cĩ những thứ được
tạo ra do cơng sức lao động trên mảnh đất đĩ Thêm vào đĩ, bất động sản
bao gồm cơng trình xây dựng, cây trồng và những gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai
Các quốc gia trên thế giới đều thống nhất về mặt pháp ly coi bat dong
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy vậy, hệ thống pháp luật mỗi nước cũng cĩ những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản cĩ
liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa
Trang 12lý của đất (Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hồ Pháp 1804, Điều 86 Bộ
Luật Dân sự Nhật Bản 1889, sửa đổi lần cuối 2018, Điều 130 Bộ Luật Dân
sự Cộng hồ Liên bang Nga 1994, Điều 94, 96 Bộ Luật Dân sự Cộng hồ
Liên bang Đức 1896, sửa đồi lần cuối 2003 )
Tuy nhiên, mỗi nước lại cĩ quan niệm khác nhau về những tài sản gắn
liền với đất đai được coi là bất động sản Bộ Luật Dân sự Đức, Bộ Luật Dân
sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Bộ luật dân sự Sài Gịn 1972 đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, Điều 520 Bộ Luật Dân sự Pháp 1804 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Trong khi đĩ, Điều 100 Bộ Luật Dân sự và thương mại Thái Lan 1925 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả
những quyền gắn với việc sé hitu dat dai”
Trước năm 1995, pháp luật Việt Nam chưa cĩ sự đồng nhất trong việc
sử dụng khái niệm “bất động sản” Trong Bộ luật dân sự 1995, khái nệm bất
động sạn được sử dụng một cách nhất quán Khoản l1, Diéu 181 BLDS 1995
quy định: “Bất động sản là các tài sản khơng di, dời được bao gồm: Đất đai;
Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định”
Như vậy, cĩ hai phương pháp xây dựng khái niệm bất động sản, cách thứ nhất miêu tả cụ thẻ những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và coi đĩ la bat động sản; cách thứ hai khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới
các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đạ" Bộ Luật
Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã cĩ những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Theo đĩ, tại Điều 130, liệt
kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; thêm vào đĩ, đưa
ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyền sẽ
làm tốn hại đến giá trị của chúng” Tiếp đĩ, Bộ Luật Dân sự Nga liệt kê
những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng coi là các bất động sản
Trang 13Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, quy định: “Bát động sản bao gồm: a) Đắt đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật ” cịn động sản là những tài sản khơng phải là bất động sản
Cịn đối với pháp luật Việt Nam theo quy địh tại các Bộ Luật Dân sự
qua các thời kỳ, khái niệm bat động sản dựa xây dựng dựa trên các đặc tính vật lý của tài sản Cách xây dựng này được sử dụng từ Bộ luật dân sự 1995,
2005, sau đĩ Bộ luật dân sự 2015 đã kế thừa các quy định về vấn đề này Tuy nhiên, từ việc xây dựng khái niệm này cĩ thể thấy chỉ những tài sản
được luật liệt kê, thừa nhận, quy định mới được coi là bất động sản Để xây dựng khái niệm về bất động sản, cần dựa theo các đặc tính vật lý của tài sản, gồm cĩ:
Tính cá biệt và khan hiếm Như đã biết, đất đai là bất động sản phổ
biến nhất, và do đĩ trong quá trình vận động và phát triển, đất đai khơng tự sản sinh ra được Mặt khác, con người cùng hoạt động sinh hoạt, lao động càng ngày càng tăng trưởng do đĩ, càng ngày đất đai càng khan hiếm, bị giới hạn về diện tích, khu vực
Bồ sung đặc điểm cĩ định, khơng di đời được, bất động sản cĩ tính cá
biệt Khĩ cĩ thể tồn tại các bất động sản giống nhau hồn tồn, do cĩ những yếu tố khác biệt về khơng gian và các vấn dé khác liên quan
Tính lâu bồn Đất đai là tài nguyên thiên nhiên khơng thẻ bị hủy hoại
trừ trường hợp thiên tai Tính lâu bền của bất động sản gắn với việc đất đai khơng bị mắt đi, khơng bị thanh lý sau khi sử dụng, cĩ thé ding vào nhiều
mục đích khác nhau
Như vậy, cĩ thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các cơng, trình, tài sản khác gắn liền với đất đai, cĩ những đặc tính vật lý đặc thù liên
quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định
Bên cạnh đĩ, Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy định đất đai “là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thơng nhất
quản lý”, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam khơng thừa nhận quyền sở
Trang 14hữu đất đai của bất kì một chủ thể nào, và đất đai trở thành đối tượng khơng
thể đem ra trao đổi, giao dịch Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013
đã quy định người sử dụng đất cĩ quyền sử dụng đất và được chuyên đổi, chuyền nhượng, cho thuê, thừa ké, thế chấp, tặng cho Pháp luật cũng khẳng định quyền sử dụng đất là quyền tài sản, cĩ thể tham gia giao dịch hợp pháp
BLDS 2015 quy định tại Điều 115 về quyền tài sản trị giá được bằng tiền,
gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác
Theo cách phân loại tài sản như trên, thì quyền tài sản cũng sẽ cĩ thể
phân loại thành động sản hoặc bất động sản tùy thuộc vào tính chất của đối
tượng phát sinh quyền là động sản hay bất động sản, mà quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất đai, vì vậy, quyền sử dụng đất cũng là bất động sản
Cĩ thể thấy, khái niệm bất động sản rộng và đa dạng Bên cạnh đĩ,
hiện nay chưa cĩ quy định cụ thể danh mục các tài sản là bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam Thơng qua các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sản được liệt kê ra, qua đĩ quy định về động sản theo phương pháp loại trừ Danh mục bất động sản được thiết lập và giới hạn, và danh mục các động sản được thể hiện bằng một quy phạm mở Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thơng dụng trong Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới
* Dự án bắt động sản
Khoản 4, Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Dự án đâu # là tập
hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đâu
tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định ”
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tuy khơng cĩ quy định giải
thích dự án kinh doanh bất động sản là gì, nhưng tai Khoan 1, Điều 3 giải thích: “Kinh doanh bắt động sản là việc đâu tư vốn để thực hiện hoạt động
xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản; thực hiện dịch vụ mơi giới bắt động
sản; dịch vụ sàn giao dịch bắt động sản; dịch vụ tư vấn bắt động sản hoặc
quản lý bắt động sản nhằm mục đích sinh loi”
Trang 15Một số nhà nghiên cứu đưa ra các quan niệm về dự án bất động sản như sau:
Dau tư kinh doanh bất động sản là dùng lượng tiền, vàng dé mua bat động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản”
Hoặc quan niệm đầu tư kinh doanh bắt động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư để tạo lập ra hàng hĩa là bất động sản nhằm mục đích bán, cho thuê
hàng hĩa đĩ ra thị trường
Ngồi ra, cũng cĩ quan niệm cho rằng đầu tư kinh doanh bat động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua bất động sản dé bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm
mục đích sinh lời cao”
Từ những quy định pháp luật cĩ liên quan, cũng như các quan điểm của các nhà nghiên cứu, cĩ thể hiểu Dự án bắt động sản là tập hợp các đề
xuất bỏ vốn trung và dài hạn dé tao dung tai san la bắt động sản mua, bản, khai thác và cho thuê, cho thuê mua, tiễn hành hoạt động dịch vụ bắt động
sản, hoạt động đầu tư bắt động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội
Nĩi cách khác, trên một khu đất sẵn cĩ, thuộc quyền sử dụng của
mình, nhà đầu tư phải lựa chọn mơ hình đầu tư tối ưu trong, số các mơ hình
như Dự án nhà ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kế, đất nền), Dự
án văn phịng (gồm văn phịng, cao ốc cho thuê, nhà xưởng, nhà kho), và
? Vũ Anh (2012) Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội
* Thanh Binh (2018), “Thơng tin thị trường nhà đất”, Diễn đàn phân tích đầu tư
* TS, Nguyễn Thị Hồng Nhung, “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Tạp chí tĩa án nhân dân (2018) https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong- tuong-lai truy cập 09/2020
Trang 16quản lý khai thác hiệu quả mơ hình (cịn gọi là dự án kinh doanh bắt động sản) đã chọn nhằm mục đích sinh lời
* Các loại du an bat động sản bao gom:
Dự án đầu tư phát triển nhà ở: Đây là loại dự án phục vụ cho người
dân cĩ nhu cầu về nhà ở nên khách hàng rất đa dạng về khả năng tài chính,
nhu cầu thâm mỹ, các yêu cầu về chất lượng, tiện ích, sở thích Từ đo,
trước khi thực hiện dự án loại này, phải chú ý đến khả năng tài chính và những sở thích khác nhau của từng đối tượng khách hàng khác nhau
Đặc biệt, những dự án nhà ở được Nhà nước khuyến khích đầu tư để
giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên cĩ một số chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư liên quan tới vay vốn ngân hàng như: giảm lãi suất vay, tăng lượng vốn vay cho dự án
Dự án đầu tư phát triển văn phịng cho thuê: Đây là loại bắt động sản phục vụ nhu cầu về văn phịng làm việc của những cơng ty, đơn vị, tổ chức Ngay từ đầu, chủ đầu tư sẽ phải bỏ tồn bộ số vốn cần thiết dé xây dựng bắt
động sản loại này, sau đĩ thực hiện cho thuê, kiếm lợi nhuận
Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại: Là những bất động
sản phục vụ nhu cầu trao đổi giao dịch, buơn bán, giới thiệu sản phẩm của những cơng ty trong và ngồi nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại
bất động sản này rất đa dạng là những đơn vị, doanh nghiệp, cá nhân sản
xuất kinh doanh hàng hĩa, dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại
bất động sản này là cho thuê
Dự án phát triển bất động sản cơng nghiệp: Là loại bất động sản phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hĩa, phù hợp với những hoạt động sản xuất kinh doanh với quy mơ lớn, đồng bộ với cơng nghệ cao nên chỉ phí
đầu tư lớn Các dự án loại này liên quan tới các khu cơng nghiệp, khu chế
xuất, khu cơng nghệ cao được đầu tư hạ tầng một cách bài bản, cĩ hệ
thống kỹ thuật đồng bộ
* Một số đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
Trang 17Về bản chất, hoạt động đầu tư dự án bắt động sản cũng cĩ những đặc điểm tương tự như đặc điểm của dự án đầu tư phát triển như chủ dau tư đầu
tư vốn đề thực hiện hoạt động xây dựng; mua; nhận chuyển nhượng để bán; chuyền nhượng; cho thuê; cho thuê lại; cho thuê mua, nhằm mục đích sinh
lời cao
Ngồi những đặc điểm trên, dự án bất động sản cĩ những đặc điểm
riêng biệt, chủ yếu sau:
Thứ nhất, dự án bất động sản địi hỏi vốn đầu tư lớn Cĩ thể thấy rõ
ràng giá trị của dự án bất động sản rất lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải tính
tốn sử dụng, phát triển, xoay vịng vốn một cách chỉ tiết để cĩ thể thu được lợi nhuận cao
Thứ hai, thời gian đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thường là
trung và dài hạn Vì đầu tư trong thời gian dài, do đĩ cĩ thể cĩ nhiều biến
động trên thị trường xảy ra, nhà đầu tư cần tính tốn các phương án phịng ngừa rủi ro khi thực hiện đầu tư
Thứ ba, thành quả của dự án bất động sản là những tài sản cĩ giá trị sử dụng lâu dài như các tịa cơng trình xây dựng, sân chơi cơng cộng , đời sống kinh tế của dự án dài lâu Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các cơng trình, từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi cơng cơng trình
Thi tư, việc sinh lời của dự án bất động sản phát sinh từ các giao dịch chuyển nhượng quyển sử dụng đất sau khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,
bán, cho thuê, cho thuê mua các tài sản gắn liền với đất Trong một số trường hợp nhất định, chủ đầu tư được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển
nhượng trước khi dự án hồn thành, được vào sử dụng
1.1.1.2 Khái niệm thế chấp dự án bắt động sản để vay von tai ngân
hàng thương mại
() Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đĩ
NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục
Trang 18đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hồn trả cả gốc và lãi Đây là một hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng thương mại, chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất
nhưng đồng thời cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất
Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu và quyết định
sự tồn tại và phát triển của một ngân hàng nhưng lại là hoạt động chứa đựng
nhiều yếu tố rủi ro nhất ảnh hưởng đến hoạt động của tồn bộ hệ thống ngân
hàng, trong đĩ quan trọng nhất là các loại rủi ro về tín dụng, rủi ro về thị
trường, rủi ro về chính trị và đạo đức
Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng
Đối với cho vay thương mại, đây là hình thức cho vay phục vụ sản xuất và lưu thơng hàng hĩa, đáp ứng nhu cầu về vốn trong quá trình họat động sản xuất kinh doanh như đề dự trữ nguyên vị
u, các chỉ phí sản xuất
trực tiếp, gián tiếp hoặc đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệ thương mại giữa các doanh nghiệp Ngay ở thời kỳ đầu, các ngân hàng đã chiết khấu
thương phiếu mà thực chất là cho vay đối với những người bán (người bán
chuyển các khoản phải thu cho ngân hàng trước) Sau đĩ là chuyền từ chiết
khấu thương phiếu sang cho vay trực tiếp đối với các khách hàng (là người
mua), giúp họ cĩ vốn để mua hàng dự trữ nhằm mở rộng sản xuất kinh doanh
Việc các chủ đầu tư của dự án bất động sản vay ngân hàng là hình
thức cho vay thương mại theo quy định trên
Cho vay cĩ tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng cĩ được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đĩ khi nguồn thu nợ thứ nhất khơng cĩ hoặc khơng đủ khả năng trang trải Trong cơ chế thị trường,
hoạt động của các NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro
khác nhau, trong đĩ rủi ro tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất Rủi ro tín dụng là tình trạng khác hàng khơng cĩ khả năng hồn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ và đúng hạn Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, cĩ thể do chủ quan hoặc khách quan Đề giảm thiểu rủi ro tín dụng các ngân
Trang 19hàng thường phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong đĩ cĩ biện pháp thế chấp bằng tài sản đảm bảo Cho vay cĩ tài sản đảm bảo là điều kiện
để yêu cầu người vay vốn thực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân
hàng cĩ thể thu hồi khi thực hiện xử lý tài sản thế chấp Cho vay theo hình
thức này yêu cầu ngân hàng và khách hàng phải ký kết hợp đồng đảm bảo Ngân hàng phải kiểm tra, đánh giá được tình trạng của tài sản đảm bảo (quyền sở hữu, giá trị, tính thanh khoản, khả năng tài chính của bên thứ ba ) và cĩ khả năng giám sát việc sử dụng hoặc bảo quản tài sản đảm bảo Các tài sản đảm bảo cĩ thê là các tài sản tài chính, hay giấy tờ cĩ giá, các tài
sản là bất động sản
Các chủ đầu tư lựa chọn hình thức vay ngân hàng và sử dụng dự án bất động sản làm tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay
(ii) Thế chấp du an bat động sản tại ngân hàng thương mại
Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 317: ”7hế chấp tài sản là việc
một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) sd
Đối tượng của thế chấp tài sản là tài sản bất kì nhưng phải là tài sản trị
giá được thành tiền và được phép giao dịch, cĩ thê là tài sản hiện cĩ hoặc tài
sản hình thành trong tương lai mà pháp luật khơng cắm giao dịch
Từ cách hiểu này thì “hoạt động đầu tư vốn của các chủ đầu tư để thực
hiện dự án kinh doanh bất động sản” cĩ kết quả là sản phẩm của dự án đĩ sẽ
được hình thành (cĩ thể là căn hộ, căn biệt thự hay nhà liên kế, ) và nĩ được xem là đối tượng thế chấp tài sản
Ngồi ra, Luật Nhà ở 2014 quy định tại Điều 147: “Củ đâu tư dự án
xây dựng nhà ở được thé chap dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam dé vay vốn cho việc đâu tư dự án
hoặc xây dựng nhà ở đĩ”
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định tại Điều 56: “Chi dau
tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải cĩ ngân hàng bảo lãnh, và ngân hàng luơn yêu cầu phải cĩ tài sản thế chấp ”
Trang 20Điều này yêu cầu, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc
ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh
việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trường hợp chủ đầu tư khơng thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua,
bên thuê mua cĩ yêu cầu thì bên bảo lãnh cĩ trách nhiệm hồn lại số tiền
ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết
Như vậy, cĩ thể hiểu thé chấp dự án bắt động sản vay vốn ngân hàng thương mại là hành vi tự nguyện của chủ đầu tư, dùng tài sản là dự án kinh doanh bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với các ngân hàng thương mại và khơng chuyển giao tài sản đĩ cho các ngân hàng thương mại; theo đĩ ngân hàng thương mại giao hoặc
cam kết giao cho chủ đầu tư một khoản tiền đề sử dụng vào mục đích đầu tư,
xây dựng chính dự án đĩ trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận (cĩ hồn trả vốn gốc và lãi)
Khi nghiên cứu hoạt động thế chấp dự án bất động sản, cĩ thề thấy đối
tượng của thế chấp dự án bất động sản: là các dự án kinh doanh bất động sản Nĩ cĩ thể là quyền sử dụng đất; tài sản hình thành từ vốn vay là bất động sản (cịn gọi là tài sản hình thành trong tương lai) hoặc quyền tài sản
Hành vi “thế chấp” mang tính chất tự nguyện giữa các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp, đĩ là chủ đầu tư và các ngân hàng thương mại Việc
thế chấp dự án bất động sản chịu sự tác động lớn bởi các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và pháp luật kinh doanh bất động sản
1.1.2 Vai trị của biện pháp bảm đảm thế chấp dự án bắt động sản để vay vốn ngân hàng thương mại
Thế chấp tài sản nĩi chung, thế chấp dự án bất động sản nĩi riêng là
một chế định pháp luật cĩ vai trị quan trọng trong việc đảm bảo an tồn giao dịch cũng như thúc đây sự phát triển của giao dịch dân sự nĩi chung và hoạt động tín dụng nĩi riêng
Trang 21Biện pháp thế chấp tài sản là những biện pháp được sử dụng nhiều trong các mơi quan hệ dân sự và quan hệ thương mại Đây là biện pháp mang tính truyền thống và áp dụng rộng rãi ở mọi nơi từ nơng thơn đến thành thị, vùng sâu, vùng xa Biện pháp này thường áp dụng đối với quan hệ cho vay giữa cá nhân với nhau hoặc giữa các ngân hàng thương mại với cá nhân và doanh nghiệp
Trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại và hoạt động đi vay của các doanh nghiệp thì biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến Và tải sản thế chấp của các doanh nghiệp thường là hàng hĩa, cơng
trình xây dựng, quyền sử dụng đất và các tài sản hình thành từ vốn vay (tài
sản hình thành trong tương lai)
các doanh nghiệp kinh doanh bât động sản đã và đang cĩ vai trị quan trọng
ign nay, thé chap dự án bat động sản của
trong mối quan hệ với các biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng tín
dụng được sử dụng để huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản Bởi
lẽ các nguyên nhân như sau:
Thứ nhất, Biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến đối với
các doanh nghiệp, vì các doanh nghiệp khi thế chấp tài sản vẫn khai thác sử
dụng tài sản để bảo đảm nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình
Thứ hai, Tài sản bảo đảm của các doanh nghiệp thường là hàng hĩa lưu thơng và các bất động sản, cho nên các doanh nghiệp sẽ lựa chọn biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ
Thứ ba, Dự án bất động sản thường cĩ giá trị lớn, cho nên khi các
doanh nghiệp đầu tư vào dự án bắt động sản cần phải phải vay vốn của ngân
hàng hoặc của tơ chức tín dụng khác Khi vay vốn thì doanh nghiệp phải thé
chấp tài sản của mình và thơng thường doanh nghiệp sẽ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các cơng trình xây dựng từ vốn vay
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Tính đến 31/3/2020 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt
526.396 tỷ đồng, giảm 0,87% so với hết tháng 2/2020, tăng 0,87% so với
Trang 2231/12/2019 Như vậy, từ cuối năm 2019 và trong 6 tháng đầu năm 2020, dư
nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bắt động sản cĩ xu hướng giảm” Đây vẫn là con sé rất lớn, cho thấy thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại đĩng một vai trị rất quan trọng trong mơi quan hệ với với các biện pháp bảo đảm khác trong thời gian qua
1.2 Khái quát pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay
vốn tại ngân hàng
1.2.1 Khái niệm pháp luật vẻ thế chấp dự án bắt động sản tại ngân hàng thương mại
Như những phân tích ở trên, cĩ thể thấy tính chất quan trọng của việc thế chấp dự án bắt động sản dé vay vốn tại ngân hàng thương mại, tác động lớn tới việc cung cấp vốn cho các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, cũng như tác động tới người dân mua nhà, thuê văn phịng, các sản phẩm của dự án
Ngồi ra, quy phạm pháp luật về thế chấp dự án bất động sản tại ngân
hàng nằm trong nhiều luật khác nhau cĩ liên quan tới đầu tư, kinh doanh bất
động sản và tài chính ngân hàng
Do đĩ, pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại cĩ thể hiểu là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành, thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình chủ đầu tư thực hiện thế chấp tài sản là dự án bắt động sản của mình để vay thương mại tại ngân hàng thương mại
1.2.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản
để vay vốn tại ngân hàng thương mại
Pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng
thương mại cĩ những nội dung cơ bản như: Chủ thể được đầu tư dự án bất
động sản; Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án bất động sản; Điều kiện thế
Š https://cafebiz.vn/du-no-tin-dung-doi-voi-hoat-dong-kinh-doanh-bat-dong-san-co-xu-huong-giam-
20200809182057872.chn truy cập 09/2020
Trang 23chấp, trình tự thủ tục, hồ sơ vay vốn; các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm cụ thể:
Thứ nhất, nhĩm quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh bất động
sản
Với những đặc điểm riêng của mình, kinh doanh bất động sản đem lại
những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinh doanh; như các
hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp Tuy nhiên, khơng phải bất cứ một tổ chức hay cá nhân nào cũng được tham gia kinh doanh bắt động sản mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định Nhĩm quy định này được
điều chỉnh tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Thứ hai, nhĩm quy định về điều kiện thế chấp, hồ sơ thế chấp dy bat động sản đề vay vốn ngân hàng thương mại
Đây là những quy định cơ bản, nền tảng, nhưng mang tính hướng dẫn nghiệp vụ Được hướng dẫn bởi Ngân hàng Nhà nước cũng như các Bộ, cơ quan ngang Bộ cĩ liên quan tới hoạt động thế chấp dự án bất động sản
Thứ ba, Nhĩm quy định liên quan tới giao dịch bảo đảm cĩ đối tượng
là dự án đầu tư kinh đoanh bất động sản
Việc thế chấp luơn phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm Khi chủ
đầu tư bán sản phẩm cho người dân thì phải thực hiện giải chấp để cĩ thể
thực hiện được giao dịch Nhĩm quy định này được điều chỉnh cụ thể bởi Bộ
luật Dân sự 2015, cũng như các văn bản hướng dẫn của Chính phủ, Bộ Tư
pháp về đăng ký giao dịch bảo đảm
Thứ tư, nhĩm quy định về trình tự thực hiện thế chấp dự án bất động
sản đề vay vốn tại ngân hàng thương mại
Thế chấp dự án bất động sản liên quan chủ yếu đến ba bên, bao gồm
chủ đầu tư dự án, ngân hàng thương mại và người mua nhà; trình tự và thủ
tục thế chấp này bị chỉ phối bởi nhiều bộ luật, được xây dựng trong nhiều
thời điểm khác nhau, như Bộ luật Dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng và Luật
Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và rất nhiều nghị định, thơng tư
hướng dẫn
Trang 24Thứ năm, nhĩm quy định về xử lý tài sản thế chấp
Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm khơng kèm theo việc chuyển
giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp Trong thời gian thế chấp, bên
thế chấp vẫn được thực hiện các quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp như quyền chiếm hữu, hưởng dụng tài sản, bên thế chấp được khai
thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp các bên thỏa
thuận hoa lợi, lợi tức thuộc tai san thé chấp, hình thức chuyền giao quyền sử
dụng phổ biến nhất là thơng qua hợp đồng cho thuê tài sản
Đối với việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành
trong tương lai, được xử lý khi nhà ở chưa hình thành theo chuyền giao hợp
đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình thành thì nhà ở thế chấp được
bán và hồn tắt thủ tục sang tên cho người mua nếu đã thực hiện việc chuyển
tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sang nhà ở đã hình
thành
Trang 25KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường tiềm năng và triển
vọng, kéo theo đĩ là nhu cầu cần số vốn lớn đầu tư cho thị trường này Các
ngân hàng thương mại với nghiệp vụ cấp tín dụng đã đáp ứng các nhu cầu về vốn, và kéo theo đĩ là biện pháp thế chấp để đảm bảo thanh tốn của chủ
đầu tư trong các dự án bat động sản
Tuy nhiên, từ các quy định hiện tại, cho thấy luật thực định về thế
chấp dự án bắt động sản của chủ đầu tư là ĩnh vực pháp luật tương đối phức
tạp Xét một cách tổng thể thì các quy định hiện tại của pháp luật kinh doanh
bất động sản và các pháp luật khác cĩ liên quan đã giải quyết được nhu cầu, các vấn đề phát sinh trong loại hình giao dịch bảo đảm này, phần nào đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia trong giao dịch Điều quan trọng là ý thức tuân thủ của các chủ thẻ thi hành
Chương 1 luận văn đã phân tích về mặt lý luận, hệ thống hĩa các quy định pháp luật về thế chấp dự án bất động sản dé vay vốn ngân hàng Đây là những nội dung cơ bản dé chương 2 triển khai phân tích các quy định cu thé, đánh giá thực tiễn thi hành từ thực tế địa bàn tỉnh Lào Cai
Trang 26CHƯƠNG 2
THUC TRANG PHAP LUAT VE THE CHAP DU AN BAT DONG
SAN DE VAY VON TAI CAC NGAN HANG THUONG MAI VA
THUC TIEN THUC HIEN TAI THANH PHO LAO CAI
2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp dự án bat động san để vay
vốn ngân hàng thương mại
2.1.1 Quy định về
Đầu tư kinh doanh bất động sản khơng cịn là lĩnh vực mới ở Việt
kiện đầu tư kinh doanh bắt động sản Nam hiện nay Hoạt động đầu tư này mang lại những lợi nhuận lớn và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khơng chỉ cho nhà kinh doanh, đầu tư mà cịn cả xã
hội Do đĩ, để cĩ thé tham gia kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện luật định Hiện nay Luật kinh doanh bất
động sản 2014 đã cĩ quy định cụ thể về những điều kiện kinh doanh này
Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“1, Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và cĩ vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đơng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này
2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bắt động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xuyên thì khơng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, các tơ chức và cá nhân muốn kinh doanh bất động sản thì
phải đáp ứng các điều kiện sau
Thứ nhất, đơi với các chủ thể kinh doanh bắt động san:
Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) với mức vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên
Mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của
doanh nghiệp, hợp tác xã gĩp hoặc cam kết gĩp và được ghi vào điều lệ Khi
Trang 27thực hiện đăng ký thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, mức vốn điều lệ này được ghi nhận và ghỉ trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
Trong danh mục ngành nghề kinh doanh, doanh nghiệp phải cĩ ngành
nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật
Thứ hai, về thủ tục và năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án kinh
doanh bắt động sản:
Về thủ tục, phải đăng ký và được cơ quan nhà nước chấp thuận thơng qua việc xét duyệt đăng ký dự án thì cơ quan nhà nước xét duyệt qua thâm định năng lục tài chính, tính khả thi dự án, mức độ phù hợp quy hoạch, chính
sách phát triển kinh tế,
Về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Mặc dù khơng quy định rõ về tỷ lệ cụ thể giữa vốn điều lệ (vốn chủ sở hữu) và vốn đầu tư (vốn chủ sở hữu và
nợ) nhưng Luật kinh doanh bất động sản cĩ tham chiếu đến pháp luật về đất đai khi yêu cầu nhà đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về
vốn chủ sở hữu theo luật đầu tư và luật đất đai Theo đĩ, theo quy định của
Nghị định 43/2014/NĐ - CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2014 quy định rằng chủ đầu tư dự án cĩ sử dụng dat phải cĩ:
- Vốn thuộc sở hữu đề thực hiện dự án khơng thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư đối với dự án cĩ quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, và 15% tổng mức đầu tư đối với dự án cĩ quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên
- Về ký quỹ: theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 27 Nghị định 118/2015/ND - CP ngày 12/11/2015, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải ký quỹ từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư của dự án vào tài khoản của cơ quan nhà nước cấp phép đầu tư trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyền mục đích sử dụng đất đề thực hiện dự án đầu tư
Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ % trên vốn đầu tư của dự án đầu tư
theo nguyên tắc lũy tiến từng phần, cụ thể:
+ Ký quỹ 3% với phần vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng
+ Ký quỹ 2% với phần vốn đầu tư từ 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ
Trang 28+ Ký quỹ 1% với phần vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng Trừ các trường hợp sau:
Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
được Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư cĩ sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đấu thầu;
Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận
chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hồn thành việc
gĩp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư;
Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dé thực hiện dự án
đầu tư trên cơ sở nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;
Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp cĩ thu, cơng ty phát triển khu cơng nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước cĩ thẩm
quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát
triển kết cầu hạ tầng khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế
Thứ ba, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thé hién “Chi đâu tr dự án bắt động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại cĩ đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đâu tư đối với khách hàng khi chủ đâu
tư khơng bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng ”
Điều này yêu cầu, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trong trường hợp chủ
Trang 29đầu tư khơng thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng cam kết, bên mua hoặc bên thuê mua cĩ yêu cầu thì bên bảo lãnh cĩ trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng bảo lãnh đã ký
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng, và chỉ tiết về từng chủ thể kinh doanh bất động sản, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước cũng như điều
kiện đề các chủ đầu tư dự án bất động sản được bán sản phẩm ra thị trường
Từ đĩ, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bắt động sản hình thành trong tương lai
để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng đề sử dụng sai mục đích,
bảo đảm cơng khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường 2.1.2 Quy định về điều kiện th chấp, hơ sơ thế chấp dự bắt động sản để vay vốn ngân hàng thương mại
2.1.2.1 Quy định về điều kiện thế chấp
Tại điều 7 thơng tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015
quy định:
(i) Chu dau tư được thế chấp một phần hoặc tồn bộ dự án đầu tư xây
dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Cĩ đầy đủ hồ sơ dự án, cĩ thiết kế kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt;
- Cĩ Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một cụm cơng trình nhà
ở, Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cĩ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội đồng bộ tại khu vực nơng thơn, Dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị
hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà cĩ dành diện tích đất trong dự án để xây
dựng nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng cơng trình cĩ mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
(ii) Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
Trang 30- Cĩ đầy đủ các điều kiện được trình bày tại muc (i)
- Nha 6 thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần mĩng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Khơng nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại mục (0;
- Khơng thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
quyền sở hữu;
- Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc khơng bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã cĩ hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước cĩ thâm quyền;
- Khơng thuộc diện đã cĩ quyết định thu hồi đất, cĩ thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước cĩ thâm quyền
(iii) Loai dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại ngân
hàng thương mại
Theo quy định tại khoản 2 điều 17 Luật Nhà ở 2014 và điều 8 thơng tư
26/2015/TT-NHNN thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để vay
vốn tại các ngân hàng thương mại bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc
lập hoặc một cụm cơng trình nhà ở
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cĩ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nơng thơn
- Dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp
mà cĩ dành diện tích đất trong dự án đề xây dựng nhà ở
- Dự án đầu tư xây dựng cơng trình cĩ mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
2.1.2.2 H sơ thế chấp
Theo quy định tại điều 3 thơng tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015, Hồ sơ thế chấp dé vay vốn tại ngân hàng thương mại bao gồm các giấy tờ sau đây:
Trang 31(@) Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nha 6, hd so bao gồm:
- Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước cĩ thấm quyền (bản gốc);
- Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; Các giấy tờ
khác
đi) Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của
chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hồ sơ bao gồm:
- Cĩ đầy đủ các giấy tờ được trình bày tại mục (i);
- Giấy tờ chứng minh đã hồn thành xong phần mĩng theo quy định của pháp luật về xây dựng
Từ những quy định trên của pháp luật, cơ quan nhà nước hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (gồm nhà ở hình thành trong tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 2, Điều 3, Thơng tư 07/2019/TT- BTP Hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtcủa Bộ Tư pháp,) như sau:
Cho phép đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành
nhưng chưa được chứng nhận sở hữu trên Giấy chứng nhận với điều kiện trong hồ sơ đăng ký thế chấp phải cĩ hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất Theo đĩ, văn phịng đăng ky dat đai sẽ thực hiện
thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời
là người sử dụng đất mà trước đĩ đã được cấp Giấy chứng nhận ghi nhận
quyền sử dụng đất) hoặc đề nghị cơ quan tài nguyên và mơi trường cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng
đồng thời là người sử dụng đấu) trước khi ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận Như vậy, đăng ký thế chấp trong trường hợp này cũng
Trang 32khơng rút ngắn được nhiều thời gian so với trường hợp bên thế chấp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước sau đĩ thế chấp cơng trình xây dựng cho ngân hàng thương mại trong khi cách làm này dường như tiềm ẩn ít rủi ro hơn cho ngân hàng thương mại trong thời gian tài sản chưa được đăng ký thế chấp Hành lang pháp lý hồn chỉnh hơn sẽ giúp ngân hàng thương mại vững, tâm hơn khi cắp tín dụng cho các chủ đầu tư
2.1.3 Quy định về giao dịch bảo dam cĩ đối tượng là dự án đầu tư
kinh doanh bắt động sản
2.1.3.1 Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gâm tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai)
Theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014, “Chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại
ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu
tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đĩ” Như vậy, Chủ đầu tư được dùng nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp để vay vốn phục vụ cho việc
đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đĩ Nĩi cách khác, chủ đầu tư khơng thể
sử dụng dự án hay nhà ở thuộc dự án này dé thế chấp phục vụ cho việc vay
vốn với mục đích đầu tư vào một dự án khác hay nhà ở thuộc dự án khác
Việc thế chấp này, chủ đầu tư cĩ thẻ thế chấp một phần hoặc tồn bộ dự án
đầu tư Và tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì phải
thuộc diện đã xây dựng xong phần mĩng theo quy định của pháp luật về xây dựng
Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự
án thì sau đĩ chỉ được thế chấp phần dự án (khơng bao gồm nhà ở hình
thành trong tương lai Và khoản 3 điều 4 Thơng tư 07/2019/TT-BTP Hướng
dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất quy định, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan cĩ thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thơng tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào Số địa chính
hoặc Số đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Trang 33và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp Việc đăng ký thế chấp này cĩ hiệu lực kể từ thời điểm Văn phịng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Số địa chính
Đề đảm bảo quyền lợi của mình, cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp
cần chứ ý các vấn đề au:
Thứ nhất, về đối tượng thế chấp và điều kiện hơ sơ thế chấp, Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cĩ đối tượng
thế chấp là nhà ở sẽ hình thành, hồ sơ thế chấp ngồi các giấy tờ như đã nêu,
đã xây xong phần mĩng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án
đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ chỉ tiết 1/500 và tiến độ thực hiện dự án đã
được phê duyệt
Thứ hai, về hình thức của hợp đẳng, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì hợp đồng cần lập thành văn bản, hợp đồng bắt buộc phải được cơng chứng
Thứ ba, về đăng ký giao dịch, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai được đăng ký tại Văn phịng đăng ký đất đai, theo thủ tục đăng ký xác mính và là thủ tục bắt buộc
Thứ tư, về sự thay đồi của tài sản trong quá trình bao dam, thé chap dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở được
hình thành, cĩ sự thay đổi về trạng thái vật chất và vật lý của tải sản; nhà được bàn giao là căn cứ làm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên
mua
Thit nam, ve xt ly tai san bao dam, thé chấp dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, được xử lý khi nhà ở chưa hình
thành theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình
thành thì nhà ở thé chấp được bán và hồn tất thủ tục sang tên cho người
mua nếu đã thực hiện việc chuyền tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai sang nhà ở đã hình thành
Nhìn chung, khi các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho chủ đầu
tư trong giai đoạn đầu của việc thực hiện dự án dau tư kinh doanh bắt động
sản cần thận trọng tuân theo các quy định của pháp luật Giai đoạn này, chủ
đầu tư chỉ cĩ thể sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm, bởi vì, việc thế chấp tài
Trang 34sản hình thành trong tương lai thuộc dự án phải đáp ứng các điều kiện như xây dựng xong phần mĩng theo quy định của pháp luật về xây dựng, khơng
thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, khơng
bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã cĩ hiệu
lực pháp luật của cơ quan nhà nước cĩ thâm quyền và khơng thuộc diện cĩ quyết định thu hồi đất, thơng báo giải tỏa, phá đỡ, của cơ quan nhà nước
(Thơng tư 26/2015/TT —- NHNN ngày 09/12/2015) Tránh trường hợp nhận
thế chấp chồng chéo Nếu vi phạm, hợp đồng thế chấp cĩ thể vơ hiệu do vi
phạm điều cắm của pháp luật thực định
2.1.3.2 Thé chap quyén tai san liên quan đến dự án đâu tư Trên thực tế, phải đáp ứng những yêu cầu khá phức tạp về hồ sơ, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bên cấp tín dụng và chủ đầu tư
cĩ thể thỏa thuận thế chấp quyên tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 2 điều 1 của Thơng tư 26/2015/TT-NHNN quy định thì
việc thế chấp quyên tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,
hợp đồng chuyền nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được
thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật
Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phú quy định chỉ tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở và các quy định của pháp
luật cĩ liên quan
Hình thức thế chấp này, xét về đối tượng thế chấp và điều kiện hồ sơ
thế chấp, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà cĩ đối
tượng thế chấp là quyền tài sản, hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng mua bán
nhà ở thế chấp
Về hình thức của hợp đơng, thê chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp
đồng mua bán nhà chỉ cần lập văn bản cĩ đủ chữ ký, con dấu (nếu cĩ); việc cơng chứng là tự nguyện
Trang 35Về đăng lý giao dịch bảo đảm, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là đăng ký tự nguyện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài
sản; theo thủ tục cơng bố
Về sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là khi nhà ở hình thành, được bàn giao; nghĩa vụ trả tiền đã xong thì hợp đồng chấm dứt: tài sản thế chấp
khơng cịn vì căn cứ phát sinh quyền tài sản là hợp đồng mua bán nhà ở đã
chấm dứt, các bên đã hồn thành quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng
Về xử lý tài sản bảo đảm, tại khoản 5 Điều 7 Thơng tư liên tịch số
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Các tổ chức tín dụng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
giống như xử lý thế chấp quyền địi nợ Như vậy, đối với trường hợp thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà: Tài sản thế chấp
được xử lý khi nhà ở chưa hình thành, các bên cĩ thể thỏa thuận xử lý theo
phương thức chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên thế chấp sang chủ thể
mới Khi nhà ở đã hình thành thì tài sản thế chấp khơng thẻ xử lý được vì đối
tượng thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nay đã chấm dứt, trừ khi các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc ký mới lại hợp đồng thé
chấp Hợp đồng sửa đồi hoặc ký mới cần cĩ cơng chứng và cĩ đăng ký tại Văn phịng đăng ký đất đai
Các quy định nêu trên chưa nêu ra được các nguyên tắc xác lập và xử
lý giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản “Quyên tài sản” liên quan đến dự án
đầu tư Các quy định riêng của các luật chuyên ngành như luật doanh nghiệp
điều chỉnh đối với phần vốn gĩp, luật sở hữu trí tuệ đối với quyền sở hữu trí
tuệ, luật thương mại đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, Riêng đối
với biện pháp giao dịch bảo đảm là thế chấp “Quyên tài sản” liên quan đến
dự án đầu tư ít nhiều cịn bỏ ngỏ chưa cĩ quy định cụ thể Nên chăng pháp luật dân sự cần cĩ các quy định điều chỉnh việc thế chấp này Đồng thời pháp luật chuyên ngành kinh doanh bất động san b6 sung phần quy định tạo cơ chế hồn chỉnh cho cho việc xác lập và xử lý các giao dịch bảo đảm này
Trang 362.1.4 Quydinh về trình tự thực hiện thé chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại
Thế chấp dự án bất động sản hiện tại liên quan chủ yếu đến ba bên,
bao gồm chủ đầu tư dự án, ngân hàng thương mại và người mua nhà; trình tự và thủ tục thế chấp này bị chỉ phối bởi nhiều bộ luật, được xây dựng trong
nhiều thời điểm khác nhau, như Bộ luật Dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng
và Luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và rất nhiều nghị định, thơng
tư hướng dẫn
Vì vậy, mỗi ngân hàng thương mại thường chủ động quy định cụ thể
thủ tục và trình tự thế chấp tài sản Cụ thể bao gồm bộ hồ sơ và các bước
như sau:
2.1.4.1 Hồ sơ thé chap:
- Đơn đề nghị thế chấp;
- Kế hoạch hoặc dự án kinh doanh cần đầu tư vốn;
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ sử dụng của bên thế chấp; - Hợp đồng thế chấp được cơng chứng;
- Xác nhận đăng ký thế chấp
2.1.4.2 Trinh tu thé chấp:
Bước 1: Bên thé chấp cĩ đơn đề nghị thế chấp gửi ngân hang thương
mại kèm theo kế hoạch hoặc dự án kinh doanh cần đầu tư vốn;
Bước 2: Nêu đồng ý, ngân hàng thương mại sẽ xem xét và thấm định
giá trị tài sản thế chấp;
Bước 3: Các bên lập hợp đồng thế chấp, cĩ chứng nhận của văn phịng
cơng chứng
Bước 4: Ngân hàng thương mại cĩ văn bản thơng báo cho cơ quan
quản lý tài sản, nơi đã làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử
dụng biết về việc thế chấp Trường hợp các bên cĩ yêu cầu đăng ký thì bên thế chấp cĩ đơn gửi Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đắt kèm theo Giấy tờ
về sở hữu/ sử dụng đẻ đăng ký thế chấp;
Trang 37Bước 5: Bên thế chấp chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử dụng và thơng báo đã đăng ký thế chấp cho ngân hàng thương mại và làm
thủ tục nhận tiền Vay
Về hình thức thì các ngân hàng thương mại đều cĩ quy định chung, như nhau, tuy nhiên, nội dung thực hiện thì hồn tồn khác biệt:
Thứ nhất, việc tuân thủ các quy định chung của pháp luật: vấn đề thực
thi xuất phát từ việc nhận thức của mỗi cá nhân, tổ chức, vì vậy, cĩ ngân
hàng thương mại thậm chí vi phạm các quy định của pháp luật hiện hành Cụ thể: theo điều 3 Khoản 6 Thơng tư 26/2015/TT-NHNN quy định “Trường
hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì khơng được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đĩ” Quy định là vậy, nhưng thực tế thực hiện các ngân
hàng thương mại đồng ý nhận thế chấp cả 2 loại nêu trên Hoặc “Tổ chức, cá
nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của
mình được thế chấp nhà ở nảy tại ngân hàng thương mai dé vay vốn phục vụ
cho xây dựng nhà ở đĩ”, thực tế, chủ đầu tư sử dụng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản của 1 dự án A (khơng phải là tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng biệt) đề thế chấp vay vốn dau tư cho dự án B
và các ngân hàng thương mại vẫn đồng ý nhận thế chấp, Điều này, ít
nhiều đã ảnh hưởng đến chất lượng đầu tư của dự án đầu tư cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà
Thứ hai, các ngân hàng thương mại cần hiểu rõ hệ quả pháp lý của thế
chấp đối với loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định hiện
hành
Trước hết, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một loại
hình giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp cĩ thẻ là tài sản hữu hình và quyền tài sản Biện pháp giao dịch bảo đảm này thiết lập ba mối quan hệ khác
nhau
Thứ nhất là quan hệ giữa ngân hàng - bên nhận thế chấp và bên thé chấp (bên đi vay hoặc người thứ ba thế chấp tài sản của mình để bảo đảm
Trang 38thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay) Trong mối quan hệ này bao gồm các mối quan hệ sau:
Mối quan hệ giữa thế chấp và nghĩa vụ được bảo đảm: về nguyên tắc, biện pháp thế chấp nêu trên cĩ mối quan hệ mang tính chấp phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nĩ bảo đảm Tại khoản 1 điều 15 Nghị định 163/2006/ND — CP
sửa đổi bố sung bởi 11/2012/NĐ-CP về giao dich bao đảm quy định “Hợp
đồng cĩ nghĩa vụ được bảo đảm bị vơ hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp
đồng đĩ thì giao dịch bảo đảm chdm dirt; nếu đã thực hiện một phân hoặc tồn bộ hợp đồng cĩ nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm khơng
cham dit, trừ trường hợp cĩ thoả thuận khác”, điều này thể hiện mối quan
hệ phụ thuộc giữa thế chấp và nghĩa vụ được bảo đảm, khi hợp đồng vay (hợp đồng cĩ nghĩa vụ được bảo đảm) bị vơ hiệu mà hợp đồng này đã được
thực hiện một phân (hay tồn bộ) thì hợp đồng thé chấp khơng chấm dứt, trừ
trường hợp các bên cĩ thỏa thuận khác
Quyền quản lý và sử dụng tài sản thế chấp: Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm khơng kéo theo việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp Vì vậy, trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp như Quyền chiếm hữu và hưởng dụng tài sản (bên thế chấp được khai thác cơng dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp các bên thỏa thuận hoa lợi,
lợi tức thuộc tài sản thế chấp, hình thức chuyền giao quyền sử dụng phổ biến nhất là thơng qua hợp đồng cho thuê tài sản, theo quy định tại điều 24 của
Nghị định 163/2006/NĐ-CP, trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, bên
thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ
trường hợp các bên cĩ thỏa thuận khác); Quyền định đoạt tài sản thế chấp (quyền yêu cầu bên mua thanh tốn tiền, số tiền thu được hoặc tải sản hình
thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã
bán, Các trường hợp cịn lại quyền định oat nay phài cĩ điều kiện tức là
phải được bên nhận thế chấp đồng ý)
Thứ hai, là mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và các chủ nợ khác
Trong mi quan hệ này, bên nhận thế chấp tài sản cĩ các quyền như Quyền
Trang 39ưu tiên thanh tốn (bên nhận thế chấp sẽ được thanh tốn trước các chủ nợ khơng cĩ bảo đảm và trong trường hợp cĩ nhiều chủ nợ cĩ bảo đảm thì thứ
tự ưu tiên thanh tốn được xác lập dựa trên thứ tự đăng ký giao dịch bảo
đảm Nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm khơng đủ đề thanh
tốn cho các bên nhận bảo đảm cĩ cùng thứ tự ưu tiên thanh tốn thì số tiền
đĩ sẽ được thanh tốn cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị của các
nghĩa vụ được bảo đảm; thỏa thuận thứ tự ưu tiên thanh tốn Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3, Điều 6, Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì hiện nay, chỉ
cơng nhận việc thỏa thuận thứ tự ưu tiên thanh tốn giữa các bên cùng nhận
bảo đảm bằng một tài sản
Cuối cùng là mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và người thứ ba mua tài sản thế chấp (người mua) Việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bat
động sản tại ngân hàng là hoạt động bình thường trong kmh doanh, nhưng
nĩ sẽ là bất thường nếu thế chấp bị nhìn nhận sai lệch giữa cả chủ đầu tư và
người mua nhà Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích; nhưng cá biệt, cũng cĩ chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu
tư dàn trải, dẫn đến khơng hồn thành dự án, khơng bàn giao được nhà
cho người mua, mắt thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người thứ ba mất lịng tin Tuy nhiên, các quy định hiện tại của
Luật kinh doanh bất động sản đã và đang ràng buộc trách nhiệm của bên
nhận thế chấp như: Trước khi bán, chủ đầu tư phải cĩ hợp đồng bảo lãnh của
ngân hàng, văn bản cho phép bán của cơ quan nhà nước cĩ thâm quyền đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai (khoản I Điều 55 Luật Kinh thế chấp trừ trường hợp ngân hàng thương mại, người mua nhà và chủ đầu tư
đồng ý (Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Và bên nhận thế chấp vẫn cĩ quyền nhất định đối với tài sản thế chấp như khi bên cĩ quyền (chủ
đầu tư) yêu cầu chuyền giao quyền yêu cầu cho người thế quyền (bên nhận thế chấp) thì bên nhận thế chấp trở thành bên cĩ quyền yêu cầu Việc chuyển giao này khơng cần cĩ sự đồng ý của bên cĩ nghĩa vụ (người mua) (điều 365
và điều 369 Bộ LDS 2015)
Trang 40Mặt khác, căn cứ theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí
điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cĩ hiệu lực từ ngày 15/8/2017, về mặt quyền lợi, người mua sản phẩm tại các dự án kinh doanh bắt động
sản vẫn được đảm bảo nếu chủ đầu tư bị xử lý tài sản thế chấp Cụ thể, khi
bán đấu giá thì trong hồ sơ mời dự thầu sẽ bao gồm cả danh sách các khách
hàng đã mua các sản phẩm của dự án Khi đĩ, tổ chức nào trúng thầu bắt
buộc phải kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư ban đầu đối với các
khách hàng đã mua các sản phâm hợp pháp trước đĩ
2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp dự án bắt động sản
để vay vốn ngân hàng thương mại tại thành phố Lào Cai
2.2.1 Khái quát về tình hình kinh tế xã hội và các dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Lào Cai
Lào Cai là tỉnh ly của tỉnh Lào Cai nằm ở biên giới phía Bắc, được thành lập vào năm 2004 trên cơ sở sáp nhập hai thị xã Lào Cai và Cam Đường Trên địa bàn Lào Cai cĩ cửa khẩu quốc tế “Lào Cạ” là nơi giao
thương quan trọng ở phía bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc Thành
phố Lào Cai là cửa ngõ quan trọng mở cửa thị trường Việt Nam với các tỉnh phía tây nam Trung Quốc và cả các tỉnh nằm sâu trong nội địa Trung Quốc
Thành phố Lào Cai cĩ diện tích 282,13 km2, dân số năm 2019 là
130.671 người, mật độ dân số đạt 463 người/km25 Thành phố Lào Cai cĩ 17
đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, bao gồm 10 phường: Bắc Cường, Bắc
Lệnh, Bình Minh, Cốc Lếu, Duyên Hải, Kim Tân, Lào Cai, Nam Cường,
Pom Hán, Xuân Tăng và 7 xã: Cam Đường, Cốc San, Đồng Tuyển, Hợp
Thành, Tả Phời, Thống Nhất, Vạn Hịa
Thành phố cách thủ đơ Hà Nội 286 km về phía tây bắc và cách thành
phố Hà Giang 206 km về phía tây Cách thành phố Lào Cai 40km là thị xã
° https://vi.wikipedia.org/wiki/L%C3%A00 Cai_{th%C39%AOnh_ph%E19%BB%91)
truy cập 09/2020