Vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng

trong quá trình đổimới và phát triển kinh tế - xã hội.

1.3. Vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản nhượng dự án bất động sản

Pháp luật vềchuyển nhượngdự án BĐSđược hiểu là tổnghợp các quy phạm

pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS nhằm giải quyết

hài hòa lợi ích của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và các bên liên quan trong hoạtđộng chuyểnnhượngdự án BĐS30

. Dựa trên các quy địnhcủa pháp

luật về chuyển nhượngdự án bấtđộngsản, các chủ thể tham gia liên quan đến hoạt động này sẽ thực hiện các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong khuôn khổ của pháp

luật, qua việc nắm rõ “luật chơi” thì các chủ thể tham gia mới tự tin thực hiện các giao dịchđược nhà nước cho phép.

Ở góc độquản lý nhà nước, thông qua quy địnhcủa pháp luật thì nhà nướcsẽ quản lý có hiệu quả và tạo ra môi trường phát triển cho thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản, hạn chế tình trạng các dự án “bất động”, tạo cơ hội gia tăng nguồn hàng bất động sản, nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân. Khi có sự điều chỉnhbởi các quy địnhcủa pháp luật vềchuyển nhượngdự án sẽ giúp cho nhà nước

30Võ Thị Diệu Hương (2019), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Đại học Huế, trang 14.

thu đượckhoảnthuếrấtlớn hàng năm, tạocơchế kiểm soát của nhà nước trong việc chuyển nhượngdự án để truy thu thế,cũngnhưbảo vệ lợi ích của các bên tham gia

vào hoạt động chuyển nhượng dự án bằng các quy định về quyền và nghĩa vụ của

bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, ngăn ngừa việc vi phạm của các

bên trong quá trình chuyển nhượng, đồngthời giúp bảo đảm quyền lợi khách hàng

đượcbảovệ trướcnhững thay đổicủachủ đầutư,tạoniềm tin và thu hút nguồnvốn từ các nhà đầutưnước ngoài.

Pháp luật điềuchỉnh các mối quan hệ trong hoạt động chuyển nhượng dự án

bấtđộngsản nên nếu các quy địnhcủa pháp luật có sựbấtcập,chưahợp lý hay phát sinh vướng mắc đều sẽ gây trở ngại đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Đôi khi các bất cập của quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản có thể sẽ tác động gây ảnh hưởng tiêu cực đối vớinền kinh tế - xã hộicủađấtnước, khiến phải có sự thay đổi chính sách, nội dung

của các quy phạm pháp luật liên quan. Hay nói cách khác, khi pháp luậtđược triển

khai trên thực tế sẽ tác động đến thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản, và

đồng thời pháp luật cũng sẽ bị sự tác độngngược trở lạicủa thịtrường. Do đó, nhà

nước cầnquản lý chặt chẽhoạtđộng chuyểnnhượng dự án bằng cách không ngừng

hoàn thiện và điềuchỉnh, cập nhật các quy định pháp luật một cách kịp thời để tạo

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Việc chuyển nhượngdự án bấtđộng sản được ví như “chiếc phao cứu cánh” của nhiều chủđầu tư khi lâm vào tình trạngkiệt quệ về tài chính, có nhu cầu mong

muốn chuyển nhượng dự án lại cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện, tránh nguy

cơđứng trước khảnăng bị thu hồi dự án do chậm thực hiệntiến độđầutư theo quy

định pháp luật. Đặc biệt hiện nay do tình trạng dịch bệnh Covid -19 vẫn chưa có

dấu hiệu chấm dứt khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề tài chính, vì

thếthịtrườngchuyển nhượngdự án bấtđộngsản càng trở nên sôi độnghơnnữa.

Thông qua các nội dung trình bày tại Chương 1, tác giả khẳng định việc chuyểnnhượngdự án bấtđộngsản là rất cầnthiết trong quan hệthịtrườngbấtđộng sản, đặc biệt được thể hiện rõ nét trong giai đoạn nền kinh tế gặp khó khăn. Việc chuyển nhượng dự án bất động sản không chỉ giúp cho các chủ đầu tưyếu kém rút

khỏinhững dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệuquả, giảiquyết bài toán khó khăn về tài chính hay mang lại thêm khoản lợi nhuận cho các chủ đầu tư, mà còn tác động đến các lĩnh vực kinh doanh liên quan khác (ngân hàng, xây dựng,…), tạo công ăn việc làm cho số lượng lớn người dân lao động, góp phần làm tăng tính

hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh ở nước ta đối với các nhà đầu tư nước ngoài,…từđó thúc đẩynền kinh tếcủađấtnước ngày càng phát triển.

Do đó, phân tích khái quát lý luậnvềhoạtđộngchuyểnnhượngdự án bấtđộng sản và pháp luật liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản là điều cần thiết

trong quá trình thiết lập mộthệ thống quy định pháp luật hoàn chỉnh điều chỉnh các

mối quan hệ phát sinh trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.Việcchuyểnnhượngdự án bấtđộng sảncầnđược pháp luậtđiều chỉnhbằng các quy định mang tính phù hợp cả lý luận lẫn thực tiễn để tạo lập một thị trường vừa

minh bạch, thông thoáng, vừađượckiểm soát, quản lý chặtchẽbởicơ quan nhà nước

có thẩmquyền. Pháp luậtcần có sựcảithiện không ngừngđểđápứngkịpthờivới sự

thay đổicủa xã hội, bên cạnh đó tư duy lập pháp cũng cầnđược trao đổi, tham khảo

thêm kinh nghiệm lập pháp của các nước tiên tiến trên thế giới vốn là điều cầnthiết

trong giai đoạn hiện nay. Trong quá trình nghiên cứu hoàn thiện các quy định pháp

luật liên quan đến chuyển nhượng dự án bất độngsản, tác giả nhận thấy một số bất cập, vướng mắc của việc áp dụng quy định pháp luật và đề xuất định hướng hoàn

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Đốivới dự án kinh doanh bấtđộng sản, nhà đầu tưđượcchấp thuận theo quy

địnhtại khoản 3 hoặckhoản 4 Điều 29 củaLuậtĐầu tưhoặc được cấpGiấy chứng

nhận đăng ký đầu tưthực hiệnthủ tục điều chỉnh dự án đầu tư khi chuyển nhượng dự án và tuân thủ nguyên tắc, điềukiện, quyền và nghĩa vụcủa bên chuyểnnhượng

và bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với dự án kinh doanh bất động sản không thuộc trường hợp nêu trên thì

thẩm quyền,thủtục, điềukiện, hồsơ cho phép chuyển nhượngmột phầnhoặc toàn

bộ dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bấtđộngsản31. Do đó, việcchuyểnnhượngdự án dù thực hiện theo LuậtĐầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP hay thực hiện theo Luật KDBĐS 2014, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đều phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của bên chuyểnnhượng và bên nhậnchuyểnnhượng theo quy địnhcủa pháp luật về

kinh doanh bấtđộngsản.

2.1. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại Điều 48

LuậtKDBĐS, Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, khoản 3 và khoản 4 của Điều 48

Nghịđịnh31/2021/NĐ-CP.