2.3. Thẩm quyền cho phép và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án
2.3.1. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án được pháp luật phân chia dựa
trên hai đầu luật riêng biệt là Luật KDBĐS 2014 và Luật Đầutư 2020, cụ thể thực hiện theo quy địnhtại điểm b khoản 2 Điều 75 LuậtĐầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung
Điều 50 LuậtKDBĐS 2014.
Thẩmquyền khi chuyểnnhượng dự án theo LuậtKDBĐS 2014
Đốivới dự án bất độngsản không thuộc trường hợpdự án bấtđộng sảnđược
chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy
định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phầndự án bất độngsản thực hiệnnhư sau66: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép
chuyển nhượng toàn bộhoặcmột phầndự án bấtđộngsản đốivới dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do
Thủtướng Chính phủquyếtđịnhviệc đầutư.
Trước đây đã từng có quan điểm cho rằng cần bổ sung ngay trong Luật
KDBĐS 2014 quy định về thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục chuyển nhượng
đối với dự án bất động sản do chủ thể khác (ở đây là Quốc hội, Ban Quản lý các KCN, KCX, KCNC, KKT) quyết định chủ trương đầu tưđể đảmbảo quyềntự chủ
trong ĐTKD(chuyểnnhượngdự án) của các nhà đầu tư và cũng là bảovệquyềnlợi của khách hàng của các dự án67. Nghịđịnh 02/2022/NĐ-CP vẫn không có nội dung
hướng dẫn để khắc phục vấn đề thiếu sót này, do đó tác giả ủng hộ quan điểm trên
vớimục tiêu chung hướngđến là hoàn thiện pháp luậthơnnữa.
66Điều 50 Luật KDBĐS 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020.
Thẩmquyền khi chuyểnnhượng dự án theo LuậtĐầutư 2020
Đốivớidự án bất động sảnđượcchấp thuận nhà đầu tư hoặc đượccấp Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật
Đầutư68.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, dự án đã
được chấpthuận chủ trươngđầu tư đồngthời với chấpthuận nhà đầutư mà chuyển
nhượng toàn bộ dự án trước khi đưa vào khai thác vận hành thì thẩm quyền điều
chỉnh dự án thuộc về cơ quan đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trước đó.
Trườnghợpđặcbiệt, khi dự án thuộc thẩmquyềnchấpthuận chủtrươngđầu tưcủa
các cơ quan chấp thuận chủ trương khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối với toàn bộ dự án69, chẳng hạn như dự án đầu tư
xây dựng khu đôthị có sân golf trong trườnghợpthuộc thẩmquyền chấpthuậnchủ trương đầu tư của cả Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Thủ tướng Chính phủchấpthuậnchủtrươngđầu tưđốivới toàn bộdự án.
Theo quy định tại khoản 7 và khoản 8 của Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ- CP, dự án đã được chấpthuận chủ trương đầu tư đồngthời với chấp thuận nhà đầu tư mà chuyểnnhượngmộtphầndự án thì cần xem xét đến 02 trườnghợp sau để xác
địnhthẩmquyềnchuyểnnhượng: Trườnghợp 1, nếu việcchuyển nhượngmộtphần
dự án rơi các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư 2020 (ví dụ như thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểmđầutư, thay đổitổngvốnđầutưtừ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư,…) thì thẩm quyền chuyển nhượngdự án sẽ thuộc về cơ quan đã chấpthuận chủ trương đầu tư dự án trước đó theo khoản 7 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Trườnghợp 2, nếu việc chuyển nhượngmột phầndự án không thuộc các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 của LuậtĐầu tư 2020 (chẳnghạn như không làm thay
đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư, thay đổitổngvốnđầutưtừ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầutư,…) thì
sẽ không phải điều chỉnh dự án đầutư mà thực hiện riêng thủ tụcđiềuchỉnh Quyết
định chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 8 Điều 48 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Thẩm quyền điềuchỉnh quyết địnhchấp thuận nhà đầu tư là của Ủy ban nhân dân
68Điều 50 Luật KDBĐS 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020.
cấp tỉnh, không phụ thuộc vào trước đódự án đã được cơ quan nào chấpthuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo đó, có thể xảy ra trường hợp dự án nhà ở XY có quy mô 300 ha được Thủ tướng Chính phủ chấpthuận chủ
trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, nay nhà đầu tưchuyển nhượng
10 ha nhà ở cho nhà đầutư khác, trong trường hợp này chủ đầutư dự án XY không
phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển nhượng dự án mà làm thủ tục
điềuchỉnh quyết địnhchấpthuận nhà đầutưdự án nhận chuyểnnhượng tạiUỷ ban
nhân dân cấptỉnhnơi có dự án.
Theo quy địnhtạikhoản 10 Điều 48 Nghịđịnh31/2021/NĐ-CP, dự án đầutư
đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ
trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc
trường hợp quy địnhtại khoản 3 Điều 41 LuậtĐầutư 2020, thẩm quyềnđiều chỉnh dự án đầu tưthuộc về Cơ quan đăng ký đầu tư, và Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét
điềuchỉnhGiấychứngnhậnđăng ký đầutư cho nhà đầutư.
Theo quy định tại Điều 117 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về điều chỉnh dự án
đầu tư thực hiệntrước ngày Luật Đầutư có hiệulực thi hành, đốivới các dự án đã
đươcquyết địnhchủ trươngđầutư theo LuậtĐầutư 2014 khi chuyển nhượngdự án
sẽ cần xem xét đến quy định chuyển tiếp tại Điều 117 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Thẩm quyền và trình tự thủ tục chuyển nhượng sẽ áp dụng theo Điều 41 của Luật Đầutư 2020.