2.4.1. Nội dung củahợpđồngchuyểnnhượngdự án
Hợp đồng là sự thỏathuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổihoặc chấm dứtquyền, nghĩa vụ dân sự118. Họ chỉcần biểulộ ý chí và thống nhất ý chí tới một
116Điểm c khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS 2014.
117Khoản 3 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
đối tượng cụ thể và cùng nhau bày tỏ bản chất pháp lý của giao dịch là đã có thể được lập hợp đồng hỗ trợ thi hành quyền lợi của mỗi bên trong quan hệ hợp đồng đó119. Chuyểnnhượng dự án về bản chất là chuyển nhượng tài sản có giá trị lớntừ người này sang người khác. Đểđảmbảo tính pháp lý của giao dịch cần phải có hợp
đồng giữa hai bên120. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản phải có các nội dung chính theo quy địnhtại Điều 53 LuậtKDBĐS 2014 bao gồm như Tên, địa chỉ của các bên; Thông tin cơ bản của dự án đã được phê
duyệt; Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng; Giá
chuyểnnhượng; Phươngthức và thờihạn thanh toán;...
Điểm khác biệt nổi bật của Nghị định 02/2022/NĐ-CP so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP liên quan đến việc ký kết hợpđồng chuyển nhượngdự án chính là
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định buộc bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển
nhượng“phảilập thành hợpđồng theo mẫu quy định121” hợpđồng chuyển nhượng
toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản (Mẫu số 08), xóa bỏ kiểu quy định
trước đây của Nghị định 76/2015/NĐ-CP theo hướng “để các bên tham khảo trong
quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng122”. Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng đã có quy định nêu rõ Hợpđồng chuyểnnhượngdự án, phần dự án đồngthời là hợpđồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp
thuê đất trảtiền thuê đất hàng năm123. Điểm mới này của quy định pháp luật đã tạo
ra sự thống nhất và đồng bộ chung về các điều khoảncơ bản của hợpđồng chuyển
nhượng dự án trên thịtrường chuyển nhượng dự án bấtđộng sản, giúp bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng không bỏ sót các nội dung cần có khi đàm
phán, kỳ vọng đảmbảosự bình đẳng,bảo vệ tốthơnquyền và lợi ích hợp pháp của
các bên, thông qua đónhằm hạnchếđược các tranh chấp có thểxảy ra.
Tuy nhiên, do còn tùy thuộc vào tính chất riêng của mỗi giao dịch chuyển nhượngdự án bấtđộngsản mà khó tránh khỏiviệc bên chuyểnnhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ phát sinh nhu cầu quy định thêm các điều khoản riêng biệt cho giao dịchchuyển nhượngdự án. Thế nên dường nhưđể đápứng nhu cầu hợp lý này
của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án bất động sản, mặc dù quy định là
119Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng: phần chung, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 146.
120Phạm Quỳnh Như Ý (2014),Pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 30.
121Điều 6 Luật KDBĐS 2014.
122Khoản 1 Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
các bên phảilập hợp đồng theo mẫu nhưng nội dung các điềukhoản bên trong của
mẫuhợpđồngchuyểnnhượng toàn bộ (hoặcmột phần)dự án bấtđộngsản (Mẫusố
08) đính kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP đang tạo cơ chế “mở”, được phép điều
chỉnh những nội dung nào mà mẫuhợp đồng ghi rõ là được phép thỏathuận, chẳng hạn như tại Điều 15 quy định về các thỏa thuận khác trong mẫu hợp đồng nêu rõ:
“Ngoài các thỏathuận đã nêu tại các điều, khoản, điểm trong hợp đồng này thì hai bên có thể thỏa thuận thêm các nội dung khác… phải phù hợp với quy định của
pháp luật, không được trái đạo đức xã hội”. Quy định về cơ chế “mở” trong hợp đồng mẫu - hợp đồng “có tính đóng” là khá hợp lý phù hợp với nhu cầu thực tế, phần nào thể hiệnsự tôn trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận dân sự được pháp luật thừa nhận. Bên cạnhđó, tuy Điều 123 BLDS 2015 đã giải thích thuậtngữ “đạođức
xã hội” nhưng “đạo đức xã hội” vẫn không có chuẩn chung, phụ thuộc nhiều vào
yếu tố như kinh tế, xã hội,… của mỗiquốc gia, mỗi thời kỳ. Vì vậy, quy địnhbuộc
các thỏa thuận thêm không trái đạo đức xã hội là có phần bất cập và trên thực tế
cách hiểuđạođức xã hộinhưthế nào thường sẽphụ thuộc nhiều vào quan điểmcủa cơ quan tài phán.
2.4.2. Hình thứccủahợpđồngchuyểnnhượngdự án
Giao dịch dân sựđược thểhiệnbằnglời nói, bằngvănbản hoặcbằng hành vi
cụ thể; trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thểhiện bằngvăn bản
có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó124. Có thể thấy
hình thức của hợpđồng rấtđa dạng, tuy nhiên đốivới hợpđồng chuyển nhượngdự
án thì hình thức duy nhất mà bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có
thể sửdụng là văn bản,bởi Nghịđịnh02/2022/NĐ-CP đã quy địnhrất rõ ràng bằng cụm từ “phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định”. Thỏa thuận nội dung hợp
đồng chuyển nhượng dự án bằng văn bản khiến các điều khoản được rõ ràng và là
chứng cứ vững chắc để các bên ghi nhận thỏa thuận, ngoài ra còn giúp các bên
thuận lợi trong việc theo dõi để thực hiện các thỏa thuận, phần nào hạn chế được việc có thể xảy ra tranh chấp giữa các bên, cũngnhưthuận tiệnhơn trong việcquản
lý, kiểm soát của nhà nướcvề trách nhiệm của các bên khi chuyểnnhượng dự án.
Trườnghợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiệnbằng văn bản
có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó125. Tuy nhiên,
124 Khoản 1 Điều 119 BLDS 2015.
hiện nay pháp luật không có quy định nào buộc bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án có công chứng,
chứng thực. Luật KDBĐS 2014 đã hướng dẫn rõ về hợpđồng kinh doanh bấtđộng
sản, theo đóthời điểm có hiệulựccủahợp đồng do các bên thỏathuận và ghi trong
hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lựccủa hợpđồng là thờiđiểm công chứng, chứng thực. Trườnghợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thờiđiểm có hiệulựccủa hợp đồng là thờiđiểm các bên ký kếthợpđồng126.
2.4.3. Quyền, nghĩa vụcủa bên chuyểnnhượng, bên nhậnchuyểnnhượng
LuậtKDBĐS 2014 quy địnhchủđầutưchuyểnnhượng toàn bộhoặcmộtphần
dự án bấtđộngsản có các quyền và nghĩavụ sau đây:Chuyển giao hồsơ liên quan cho bên nhận chuyểnnhượng;… Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc mộtphần dự án
bấtđộng sản có các quyền và nghĩavụ sau đây:Kếthừa và thực hiệnquyền,nghĩavụ
củachủđầutưchuyểnnhượngđãchuyển giao;…127. Nhìn chung, LuậtKDBĐS 2014
đã quy địnhrấtnhiều về các quyền và nghĩa vụcủa mỗi bên trong quan hệ chuyển nhượngdự án, tuy nhiên thực tếhiện nay đã phát sinh nhiều vụ tranh chấp liên quan
đến chuyển nhượng dự án khi cán cân giữa “đạo đức kinh doanh” và “mục tiêu lợi nhuận”bị nghiêng vềmột bên.
Quy định pháp luật vẫn chưađảm bảo lợi ích của các chủ thể liên quan, phổ biếnhiện nay là các tranh chấpvề quyền, nghĩavụcủa ngân hàng khi chủđầu tưcũ
có quan hệ thế chấp, bảo lãnh với ngân hàng, tranh chấp về tiến độ và chất lượng
nhà ở không đảm bảo, tranh chấp liên quan đếnviệc chấmdứt các cam kếtbảo lãnh ngân hàng. Dườngnhư quy địnhcủa pháp luậtvề quyền lợicủa bên thứ ba vẫn còn
đang bị bỏ ngỏ, do đó để đảm bảo bắt kịp sự phát triển của thị trường, quy định
pháp luậtcầnđược góp ý sửađổi,bổ sung các điều kiệnmới.
2.4.4. Thờiđiểm ký kếthợpđồngchuyểnnhượngdự án
Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắcvề việc chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộdự án đầu tưnằm trong thành phầnhồsơđề nghịđiềuchỉnhdự án đầutư128, theo đóviệc chuyểnnhượngdự án theo quy định pháp luậtvề đầu tư thì bên chuyển
nhượng và bên nhậnchuyển nhượngđược phép tùy nghi lựachọnthờiđiểm ký hợp
126Khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2014.
127Điều 52 Luật KDBĐS 2014.
đồng chuyển nhượng dự án, và hợp đồng chuyển nhượng dự án có thể được ký
trước hoặc sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận điều chỉnh
dự án đầu tư. Tuy nhiên, tác giảnhậnthấyđiều này có thể dẫnđến tình huống“tréo
ngoe” trong trường hợp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã thực
hiện ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng lại không
đủđiềukiện và không được phép chuyểnnhượng.
Khác với việc tùy nghi lựachọn thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộdự án theo quy định pháp luật về đầu tư,thời điểm ký hợpđồng chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về kinh doanh bất động sản bắt buộc phải là sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản. Trong thời hạn tốiđa 30 ngày, kể từ ngày có quyếtđịnh cho phép chuyển nhượngdự án, phần dự án bấtđộngsản, bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kếthợp đồng chuyển
nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng129. Do đó, nếu các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án trước khi có quyết định đồng ý cho chuyểnnhượngdự án củacơ quan nhà nước thì vẫnchưa phát sinh hiệu lực và ràng buộc các bên phảithựchiện theo các điềukhoảnđãthỏathuận130.