Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

1.2. Khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.2. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

Thứ nhất, dự án là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nên

việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền chuyển nhượng loại hình tài sản này là hoàn toàn hợp lý.

Có thểthấy, dự án là kếtquả hoạt động gây tốn kém về thời gian, tiềnbạc và

sức lựccủa chủ đầutư. Theo khoản 4 Điều 8 BLDS 2015, một trong những căn cứ

để xác lậpquyền dân sự cho một chủ thể (pháp nhân, cá nhân) nào đó chính là kết quả lao động, sản xuất kinh doanh. Vì vậy, dự án là thành quả hoạt động của nhà

đầu tư, theo đó, ai tạo ra tài sản thì người đó là chủ sở hữu của tài sản đó. Việc chuyển nhượng dự án bất động sản xuất phát từ cái gốc của vấn đề là chuyển nhượng tài sảnthuộcquyềnsởhữucủa nhà đầutư24.

Ngoài ra, tài sản là vật,tiền,giấy tờ có giá và quyền tài sản25. Hiện nay dự án

đầutư kinh doanh bấtđộngsảnthuộc loạiđốitượng tài sản nào, là vật, là giấy tờ có giá hay quyềnvề tài sản thì pháp luật vẫn chưa quy định rõ, nhưng bản chất thì dự

án là mộtloại tài sản thuộc quyềnsở hữucủa chủ đầutư. Do đó, việc pháp luật ghi

nhận và bảohộquyềnchuyểnnhượngloại hình tài sản này là hoàn toàn hợp lý.

Thứ hai, chuyểnnhượngdự án phụcvụ nhu cầu chính đángcủa chủđầutư

Thị trườngbất độngsản thường phát triển theo một chu kỳ nhấtđịnh và theo vòng tuần hoàn qua các giai đoạn gồm phục hồi, tăng trưởng, đạt đỉnh và đóng băng. Không nằm ngoài xu hướng chung củasự phát triển các sựviệc “cựcthịnh tất suy”, không phảithờiđiểm nào thịtrườngbấtđộngsảncũng“sốt nóng”,cũngthuận lợi, giai đoạn thị trường bất động sản được phát triển lên đến đỉnh điểm cũng sẽ

phát sinh nguy cơ thoái trào.

Thời điểm nền kinh tế lâm vào suy thoái tất yếu sẽ dẫn đến việc nhiều nhà

đầutưmuốn rút khỏithịtrường, do việc đầutư kinh doanh bấtđộngsảntrở nên khó

khăn, các giao dịch bị đình trệ. Việc tiếp tục thực hiện đầu tư đối các chủ đầu tư nhỏ, năng lực tài chính không đủ mạnh trong giai đoạn khó khăn, suy thoái, thị trường bất động sản “đóng băng” thường là bất khả thi. Theo đó, cách để các chủ đầu tư đó thoát khỏi sự khó khăn để thu hồi lại vốn, điều tất yếu là phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thựcsự có tiềmlực tài chính lớn hơn và có nănglựcđể tiếptụcthực hiện dự án.

Thứ ba, chuyển nhượngdự án đểdự án đượctiếptụcđầutư phát triển

Trên thịtrườnghiện nay vẫnxuấthiện nhiềuchủ đầutưvới tâm lý “gôm”dự

án, không thựcsựtập trung tài chính, nhân lựcđể phát triểndự án cụ thể nào đó, mà

chờthị trường đẩy giá đất dự án lên để chuyển nhượng lại cho các chủ đầu tư khác

24Trịnh Tuấn Anh, Nguyễn Thị Thanh Nhã (2020), “Pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản –Một số bất cập và hướng hoàn thiện”, Tài liệu phục vụ hội thảo Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ,Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 150.

nhằm thu lợi nhuận từ việc chuyển nhượng dự án. Do vậy, khi các dòng tiền được điềuchỉnh, thịtrường bắt đầu giảm mạnh, hàng loạt nhà đầu cơ có xu hướng tranh nhau bán tháo, thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh, dự án nên được chuyển về cho chủ đầu tư có năng lực thực sự, để đầu tư xây dựng, cung cấp sản phẩmđể phụcvụcộngđồng xã hội và phát triển kinh tếđấtnước.

Từđầu năm 2020 đến nay, dịch covid-19 đã có sự tác động tiêu cực một cách

mạnh mẽđến việc tăngtrưởng của các nền kinh tế trong đóthịtrường bấtđộngsản

cũng bị ảnh hưởng không kém. Khi tình hình dịch covid-19 vẫn còn phứctạp, ảnh

hưởng tiêu cực và gây khó khăn đến nền kinh tế của nhiều nước trên thế giới thì tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản thiếu vốn không thể tiếp tục thực hiện dự án đã buộc phải chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác tiếp tục phát

triển là việc hoàn toàn khách quan.