Nghịđịnh16/2022/NĐ-CP quy địnhxử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây
dựng thay thế cho Nghị định139/2017/NĐ-CP đã tăngthẩmquyền xửphạt cùng với phạm vi điều chỉnh“phủ kín” những đốitượng, hành vi vi phạm hành chính về xây
dựng. Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ tạo thêm hành lang pháp lý vững chắc, giúp
nhiềulực lượng chức năng, đặc biệt là lực lượng công chức, thanh tra có thêm công
cụ để thựchiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng, góp phần tạo
môi trường minh bạch,kịpthời chấnchỉnhnhững vi phạm138.
Chủđầu tưdự án kinh doanh bấtđộng sản thực hiện hành vi chuyển nhượng dự án không đúngthủtục quy định hay không đảmbảođầyđủ các yêu cầuhoặc các
điềukiện theo quy định,kể từ ngày 28/01/2022 - thờiđiểm Nghịđịnh 16/2022/NĐ- CP có hiệu lực thi hành thì mức phạt tiền đối với các hành vi nêu trên được điều chỉnh tăng lên thành “phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng139”.
Thựctếhiện nay nhiềudự án lớnđược chuyểnnhượng có giá trị lên đến hàng trăm,
hàng ngàn tỷ đồngkhiến lợi nhuận do việc chuyển nhượng dự án mang lại quá lớn
so với mứcxửphạt thì liệu mức xử phạt đãđủtạosứcrănđe đốivới các chủđầu tư. Tuy nhiên, Nghị định 16/2022/NĐ-CP vừa được ban hành nên thiết nghĩ cũng cần
có thêm thời gian đểđánh giá các tác động của quy định này đến hoạt động chuyển
nhượng dự án bất động sản như số lượng hành vi vi phạm phát sinh thêm, mức độ
diễn biến của hành vi vi phạm trong chuyển nhượng dự án,... nhằm không ngừng cải
thiện chất lượng quy định pháp luật đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn.
136Khoản 3 Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
137“Bảo đảm thực hiện dự án: lựa chọn bảo lãnh tín dụng để tránh treo vốn”, https://luatviet.com/bao-dam- thuc-hien-du-an-lua-chon-bao-lanh-tin-dung-de-tranh-treo-von/, truy cập ngày 12/03/2022.
138Hoàng Xuân Trường, “Nghị định 16/2022/NĐ-CP và một số điểm mới trong xử phạt vi phạm hành chính
về trật tự xây dựng”, https://soxaydung.hatinh.gov.vn/portal/pages/2022-02-11/Nghi-dinh-16-2022-ND-CP- va-mot-so-diem-moi-trong-x-456826.aspx, truy cập ngày 12/03/2022.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Có thểthấy, với sự xuấthiện thêm của các quy định liên quan điều chỉnh về nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản trong Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã có nhiều điểm tiến bộ so với việc chỉ áp dụng các quy định của Luật KDBĐS 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, góp phần xây dựng được hệ thống quy định pháp luật tươngđối khá chặtchẽ, toàn diện
và chi tiếtvề nguyên tắc,điềukiện, quy trình chuyển nhượngdự án bấtđộngsản,…
Tuy nhiên, hiện nay vẫn đang tồn tại các vướng mắc, bấp cập trong việc áp dụng
quy định liên quan đến chuyểnnhượngdự án bấtđộngsản, do đó, bên cạnhviệc tập
trung phân tích các nội dung nêu trên, tại Chương 2 này tác giảcũng có một số các
đánh giá, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hơn và nêu ra các điểm mà pháp luậtchưa quy định rõ ràng, cụthể hay còn đangbị bỏngỏ.
Do đó, tác giả thiết nghĩ các quy định pháp luật cần tiếp tục không ngừng được đánh giá và hoàn thiện để phù hợpvới thực tiễn phát triểnthịtrường bấtđộng sản,cầntạocơchế vừa thông thoáng, thuận lợi cho các chủ thể khi tham gia vào thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và thuận lợi, đồng thời vừa bảo đảm cho
thịtrường công khai, minh bạch và có sựquản lý chặt chẽcủa Nhà nước, góp phần hạnchế tình trạngđầucơ, giúp ổnđịnh thịtrường,tạo ra các giá trị to lớn, góp phần
không ngừng phát triển đất nước ngày càng thịnh vượng. Trong hoạt đồng đầu tư
kinh doanh, thủ tục hành chính đối với các doanh nghiệpnếu đơngiản, phù hợp sẽ
có tác động tích cực làm giảm chi phí tốn kém cho doanh nghiệp. Ngược lại, quy
định thủ tục hành chính phức tạp, thiếu minh bạch sẽ tạocơ hội cho vấn nạn tham
nhũng phát triển, các chi phí phi chính thức phát sinh ảnh hưởng bấtlợi đến doanh
nghiệp, kìm hãm tăngtrưởng kinh tế140. Dưới góc độquản lý nhà nước, các cơ quan
chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để xử lý các vi phạm trong công tác chuyểnnhượng dự án làm minh bạchthịtrường, tránh các trường hợp làm
thất thu ngân sách nhà nước.
140Trần Huỳnh Thanh Nghị (2014), Pháp luật doanh nghiệp trong mối quan hệ với cải cách thủ tục hành chính ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, trang 59.
KẾT LUẬN CHUNG
Thựctế cho thấy thông qua hoạtđộng chuyển nhượngdự án bất độngsản đã
mang lại rất nhiều ý nghĩa như giải quyết tình trạng dự án đầu tư không hiệu quả;
giúp các nhà đầu tư giải quyết bài toán về vốn; thúc đẩy tính hấp dẫn của môi
trườngđầu tư kinh doanh ở nước ta; đảm bảogiải quyếtvấn đềviệc làm, an sinh xã
hội; góp phần tăng thu ngân sách cho đất nước,… Với toàn bộ các ý nghĩa tốt đẹp
và có giá trịnhưvậy nên có thểkhẳngđịnhrằngchuyểnnhượngdự án bấtđộngsản
là nguồnlực quan trọng trong quá trình đổimới và phát triển kinh tế - xã hội.
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản và thực tiễn hoạt độngchuyển nhượngdự án bấtđộngsản trên thịtrường là sựthểhiện củamối quan
hệ biện chứng giữa kiến trúc thượng tầng và cơ sở hạ tầng. Thời gian gần đây, các quy định pháp luật mới như Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị
định 02/2022/NĐ-CP đã tác động đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động
sản, giúp hệ thống pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đã tương đối
hoàn chỉnh, khá chi tiếtđểđiềuchỉnh nhiềuvấnđề phát sinh trong giao dịchchuyển nhượng dự án bấtđộng sản, tuy nhiên theo quan điểmcủa tác giảvẫn còn các điểm hạnchế,bấtcập trong quy định pháp luậtcầnphảitiếptục hoàn thiện.
Thông qua luậnvăn này, tại phầnmởđầu, tác giảđã đánh giá riêng từng công trình nghiên cứu có liên quan, theo đó phạm vi nghiên cứu của các công trình đã được liệt kê dường nhưchưa có cơ hội nghiên cứu phân tích toàn diện về các điểm mớicủa LuậtĐầutư 2020, Nghị định31/2021/NĐ-CP, Nghịđịnh02/2022/NĐ-CP.
Đểthểhiệnmột số các quy địnhmớicủa pháp luậtđã tác độngđến thẩmquyền,thủ
tục, hồsơ chuyển nhượng dự án bất động sản, cả thực tiễn việc chuyển nhượng dự
án bất độngsản trong giai đoạnhiệnnay,… trên tinh thần tiếp tụckế thừa, bổ sung và hoàn thiện các công trình nghiên cứu trước đó, tác giả đã trình bày toàn bộ các
vấn đề từ lý luận cho đến thực trạng pháp luật, theo đó chương 01 được thể hiện tổng quan về chuyển nhượng dự án bất động sản và chương 2 thể hiện thực trạng pháp luậtvềchuyểnnhượngdự án bấtđộng sản và giải pháp.
Qua việc phân tích các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành các điềukiện để chuyểnnhượngdự án đầutư kinh doanh bấtđộngsản nêu trên, tác giảnhậnthấy hiện nay quy định pháp luật đã có sự tác động tích cực lẫn tiêu cực: Về mặt tích
lắng, dự án “treo”; (ii) thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt
Nam; (iii) cụ thể hoá các quy địnhvề thủtụcchuyểnnhượng toàn bộhoặcmộtphần dự án bất động sản; (iv) điều chỉnh một số các quy định bất cập mà các học giả trước đây đã nghiên cứu, phát hiện đề xuất… Về mặt tiêu cực: các quy định pháp
luật vẫn còn tồn tại một số điểm chồng chéo, bất cập hay gây vướng mắc như: (i)
điều kiện chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải hoàn thành giải phóng mặt bằng là quá chặt chẽ, khó khăn trong một số trường hợp; (ii)
bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất
động sản; (iii) chuyển nhượng dự án trá hình dưới hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư cũ,…mà pháp luật không kiểm soát được gây nguy cơthất thu ngân sách nhà nước; (iv) vấn đề về bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan; (v) thuật ngữ“tranh chấpvề quyền sử dụngđất” được hiểunhư thế nào cũng
là vấn đề chưa được làm rõ; (vi) yêu cầu dự án phải đang triển khai thực hiện theo
tiến độ, nội dung dự án được phê duyệt; (vii) thời hạn hoàn thành việc bàn giao dự
án; (viii) thành phần hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư; (ix) thẩm quyền khi chuyển
nhượngdự án; (x) hợpđồngchuyểnnhượngdựán;…
Đểtiếp tục hoàn thiện quy định cho phù hợpthực tiễn ở Việt Nam, đảmbảo kiến trúc thượng tầngcần được thay đổi,điềuchỉnh để phù hợpvới nhu cầu của cơ sởhạtầng, các nhà làm luậtcầnthực hiệnđồngthời 02 nhiệmvụ kép là vừatiếp thu
những quan điểm lý luận của các học giả,vừa phải tham khảo tư duy lập pháp của
các nước tiên tiến trên thếgiới.Ở góc độcủa tác giả,thờiđiểm tác giả trình bày nội
dung luận văn này là giai đoạn xuất hiện thêm nhiều văn bản pháp luật mới (Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP), bên cạnh việc phân tích các quy địnhmới của pháp luật, khái quát các vấn đề lý luận cơ bản đồngthời lồng ghép, phân tích đánh giá trên mộtsố vụviệcthực tiễn thi hành pháp
luật, tác giảđãđưa ra đượcmộtsố đềxuất hoàn thiện quy định pháp luật. Tuy nhiên do các quy định pháp luật mới vừađược ban hành nên thực tế khó có nhiều cơ hội đểkiểmchứng toàn bộ các tác độngcủa các quy địnhđếnthịtrườngchuyểnnhượng dự án bấtđộngsản, qua đómộtsố đánh giá của tác giảđược thểhiện trong luận văn
có thể khó tránh khỏi các sai sót đáng tiếc và chắc chắn vẫn rấtcần nhận được các góp ý, nhận xét quý báu từ các học giả để không ngừng cải thiện, học hỏi, chung
sức trong việc tạolập thêm các công trình khoa học nghiên cứu mang nhiều ý nghĩa
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Văn bản quy phạm pháp luật
1.Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 14/06/2005.
2.Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015.
3.Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủnghĩa
Việt Nam ban hành ngày 29/11/2013.
4.Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18/06/2014.
5. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủnghĩa Việt Nam ban hành ngày 17/06/2020. 6.Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa
Xã hội Chủnghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/06/2006.
7.Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủnghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014.
8.Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủnghĩa
Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014.
9.LuậtĐầu tư số 67/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủnghĩa
Việt Nam ban hành ngày 26/11/2014.
10. Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủnghĩa
Việt Nam ban hành ngày 17/06/2020.
11. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 15/05/2014.
12. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở ban hành ngày 20/10/2015.
13. Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
14. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 10/09/2015.
15. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 06/01/2022.
16. Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư ban hành ngày 26/03/2021.
17. Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư ban hành ngày 28/02/2020.
18. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt
động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ
thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở
ban hành ngày 27/11/2017.
19. Nghịđịnh số16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng ban hành ngày 28/01/2022.
20. Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến
đầu tư ban hành ngày 09/04/2021.
B. Tài liệu tham khảo
21.Trịnh Tuấn Anh, Nguyễn Thị Thanh Nhã (2020), “Pháp luật điều chỉnh hoạt động
chuyển nhượng dự án bất động sản –Một số bất cập và hướng hoàn thiện”, Tài liệu phục vụ hội thảo Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ,Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr. 144-150;
22. Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất
động sản - Một số bất cập và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật
TP. Hồ Chí Minh, tr. 15-23;
23. Biên nhận hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án số 10/SXD-PTN
do Sở Xây dựng –Phòng Phát triển nhà ký nhận ngày 13/04/2016;
24. Black’s Law Dictionary: “transfer, vb. (14c) 1. To convey or remove from one
place or one person to another; to pass or hand over from one to another, esp. to
25. Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 08/02/2022 của Thủ tướng Chính phủ về việc đôn
đốc, thực hiện hiệu quả nhiệm vụ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Nhâm Dần 2022;
26.Chỉ thị số 23/CT-TTg ngày 02/09/2021 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh thực hiện Chương trình cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2021-2030; 27. Trương Thế Côn (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về
chuyển nhượng dựán đầu tư”, Nghề luật, (02), tr 45;
28. Công văn số 13101/SXD-PTĐT đề ngày 13/11/2020 của Sở Xây dựng phúc đáp