Mục đích, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

1.2. Khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.3. Mục đích, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

a. Mụcđíchcủaviệcchuyển nhượngdự án bấtđộngsản

(i) Sớm rút khỏinhữngdự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệuquả

Mặc dù khi đầu tư vào một dự án bất động sản, nhà đầu tư đã nghiên cứu,

lên kế hoạch để thực hiện theo lộ trình bài bản, kỹ càng. Tuy nhiên, rủi ro thì

thường có xu hướng tiềm ẩn, khó có thể phát hiện ngay trong giai đoạn đầu của việcthựchiệndự án.

Khi chẳng may đầu tư vào một dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không

hiệu quả, nhiều nhà đầu tư nếu cứ chôn vốn lâu dài, không có phương án để cải thiện, tháo gỡ khó khăn có thể đôi khi khiến doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá

sản. Cho nên, việcchuyển nhượnglạidự án cho nhà đầu tư có năng lực khác cũng

là mộtphương án tháo gỡ khó khăn trong các phương án mà nhà đầu tư có thểlựa

chọn, sớm “rút chân” ra khỏi những dự án mà mình không trụ nổi, “nhường lại”

cho các chủ đầu tư có năng lực khác thực hiện tiếp, hướng tới mục tiêu hài hòa cho lợi ích của các bên trong kinh doanh và tránh tình trạng các dự án chỉ nằm

trên giấy.

(ii) Tiến hành chuyểnnhượngmộtphầndự án đểgiảiquyết áp lực tài chính

Tài chính doanh nghiệp được ví như “sức khỏe” của một doanh nghiệp. Một doanh nghiệp sở hữu dự án trong tay mà không có năng lực tài chính đủ

mạnh bảo đảm để thực hiện là rất rủi ro với nguy cơ có thể bị thu hồi dự án khi

chậm triển khai theo quy định pháp luật. Một số chủ đầu tư khi thiếu vốn, gặp phải áp lực tài chính đè nặng đãlựa chọn phương án “nhả” mộtsố dự án cho các nhà đầu tư khác, thu về ngay một khoảntiền để bù đắp trang trải cho các chi phí,

tập trung nguồn lực phát triển mạnh cho các dự án khác, với phương châm “lấy ngắn nuôi dài”.

Một số dự án khu đại đô thị với nhiều phân khu chức năng khác nhau, số vốnbỏ ra đểđầutư xây dựng hoàn tất nguyên cảđạiđôthị là quá lớn, thay vì phải

vay mượn vốn từ các tổ chức tài chính hay dùng các phương thức huy động khác

để phải chi trả lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã tìm kiếm đối tác và đàm phán để chuyển nhượng lại một phần dự án trên cơ sở tính toán cân nhắc lợi và hại giữa

các phương án.

(iii) Chuyểnnhượngdự án có thể giúp doanh nghiệp thu lợinhuận

Đối với một số dự án bất độngsản, thay vì phải đầu tư xây dựngdự án bằng

cách triển khai thựchiệntừng hồsơ pháp lý, thi công, xây dựng và nghiệm thu, bàn giao cho người mua vào sửdụng thì chủ đầutưlựachọn“đánh nhanh rút gọn”bằng

cách quyết định“bánsỉ” chuyểnnhượng toàn bộhoặc một phầndự án cho một bên nhà đầu tư khác để sớm thu về khoản lợi nhuận mà không phải tốn quá nhiều chi phí và thời gian, công sứctập trung hoàn thiệndự án.

Trên thựctế,căncứQuyếtđịnhsố2197/QĐ-UBND ngày 17/06/2021 của Ủy

ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án Khu Dân cư và Công viên Phước Thiện26

, theo đó ngày 24/06/2021, Công ty Cổphần Phát triển Thành Phố Xanh và Công ty TNHH Phát triểnBấtđộng sản Masterise Homes đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án số

01/HĐCNDA-TPX-MAH27 với giá chuyển nhượng là 5.667.042.487.329 đồng.

Công ty Cổphần Phát triển Thành Phố Xanh tiến hành chuyểnnhượng hai lô đất có

tổngdiện tích khoảng 7,1 ha cho Công ty TNHH Phát triển Bấtđộng sản Masterise Homes. Hai lô đất này có số hiệu quy hoạch B6 (3,7 ha) và B7 (gần 3,4 ha) thuộc

26Quyết định số 2197/QĐ-UBND ngày 17/06/2021 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án Khu dân cư và Công viên Phước Thiện, phường Long Bình và Long

Thạnh Mỹ, Thành phố Thủ Đức do Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố Xanh làm chủ đầu tư được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.

27Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án số 01/HĐCNDA-TPX-MAH được ký kết vào ngày 24/06/2021 giữa Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố Xanh và Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise

dự án Khu Dân cư và Công viên Phước Thiện (Vinhomes Grand Park, phường

Long Bình và phường Long ThạnhMỹ,quận 9)28.

b. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản

(i) Giúp giảiquyết tình trạngdự án “treo”

Theo Chỉ thị 01/CT-TTg ngày 8/2/2022 củaThủ tướng Chính phủđã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trườngchỉđạo,đônđốc các địa phương rà soát, báo cáo thực trạng các dự án có sử dụng đất nhưng chậm triển khai, để hoang hóa, sử dụng sai

mục đích, lãng phí đất đai… xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật khác liên quan để đưa quỹ đất vào sử dụng hiệu quả, giải phóng

nguồnlực cho phát triển kinh tế - xã hội…29. Theo đó, các dự án bị bỏ hoang nhiều năm, chậm tiến độ cần được xem xét thu hồi theo quy định hoặc tạo điều kiện chuyển giao cho các nhà đầutư khác có nănglựcthựchiện, nếu không thì tình trạng

dự án treo sẽtiếptục phát sinh và chỉ ngày càng gia tăng.

Ngoài yếutốlợi nhuậnđạtđược khi thực hiệnđầu tư vào dự án bấtđộngsản,

nhiều chủ đầutư còn mong muốn đạtđược một kết quả có ý nghĩa nhân văn và sâu

sắchơnđó là làm thỏa mãn, đápứng nhu cầu về nhà ở, bấtđộngsảncủangười dân,

kết nối dự án và hạ tầng được đồng bộ, xây dựng các dự án, khu đô thị văn minh,

đẳng cấp, nâng cao đời sống và đẳng cấp của người Việt Nam, mang lại hình ảnh đẹp cho đấtnước. Do đó, khi chủđầu tưcũ khó khăn vềnguồn tài chính có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng không thể tiếp tục ý nguyện của mình, thông qua việc chuyển nhượng dự án thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có năng lực, tài chính tốt hơn thường có khả năng hoàn thành dự án đúng thời hạn để hạn chế tình

trạngdự án treo, nhanh chóng cung cấpsảnphẩm phụcvụ cho xã hội.

(ii) Giúp các nhà đầutưgiảiquyết bài toán về vốn

Khi tình hình tài chính gặp khó khăn, cần nguồn tài chính để chi trả các

khoảnnợđáohạn, không còn đủsứcđể tiếptụcthực hiệndự án hoặc khi kinh tế tốt nhưng vẫncầntập trung nguồnvốnlớn đểtriển khai dự án khác, thì chuyểnnhượng dự án là một trong các phương án mà chủđầutư có thểvậndụng.

28Nguyên Ngọc, “Vinhomes sắp chuyển nhượng hai lô đất tại Vinhomes Grand Park cho Masterise Homes”,

https://vietnambiz.vn/vinhomes-sap-chuyen-nhuong-hai-lo-dat-tai-vinhomes-grand-park-cho-masterise-homes - 20210708074659088.htm, truy cập ngày 26/11/2021.

29Theo mục 10 của Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 08/02/2022 của Thủ tướng Chính phủ về việc đôn đốc, thực hiện hiệu quả nhiệm vụ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Nhâm Dần 2022 được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.

Việc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có tiềm lực kinh tế và có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ

giúp cho dự án được tiếp tục hoàn thành để bàn giao cho khách hàng đúng với tiến độ, đồngthời thông qua đó chủđầu tư thu vềđược khoản lợinhuận. Khi gặp

khó khăn tài chính, việc nắm giữ dự án mà không có khả năng thực hiện triển

khai đầu tư sẽ không giúp chủ đầu tư cải thiện được tình trạng, vượt qua được

khó khăn đó. Tuy nhiên, việc chuyểnnhượng dự án kịp thời có thể giúp chủ đầu tư tiếp tục “nuôi sống” bộ máy công ty hoặc cả tập đoàn, giải quyết bài toán về vốn cho chủđầutư.

(iii) Tạođiềukiệnđẩy nhanh tốcđộ chu chuyển dòng vốnđầutư và góp phần

thúc đẩy tính hấpdẫncủa môi trườngđầutư kinh doanh ởnước ta

Khi đầu tư xây dựng một dự án, chủ đầu tư đã chi ra rất nhiều tiền cho các

bước thực hiện dự án, vậy nên khi dự án bị ngưng lại, không tiếp tục triển khai,

đồng nghĩa với việc số tiền mà chủ đầu tưđã chi ra đang “bị chôn” tạidự án. Việc

cho phép chuyển nhượngdự án sẽ tháo gỡ nút thắtvề dòng vốn, giúp chủ đầutư có

thể thông qua đàm phán với đối tác nhận chuyển nhượng để thu hồi về nguồn vốn đã đầutư vào dự án và tạođiềukiệnđẩy nhanh tốcđộ chu chuyển dòng vốnđầutư. Việcchuyểnnhượngdự án được ví như nút “dừngcuộcchơi”, lúc này “người chơi”

có thể được bảo lưu toàn bộ số tiền mà mình đã chi ra, chứ không phải mất trắng

toàn bộ khi không còn khả năng, không muốn thực hiện tiếpdự án, và “người chơi mới” tức bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ được quyền “nhảy vào” thay thế bên

chuyểnnhượngđểtiếptụctriển khai thựchiệndự án.

Các hồsơ, tài liệu pháp lý liên quan đến dự án chuyển nhượng sẽ được bên

chuyển nhượng trao lại cho bên nhận chuyển nhượng để kế thừa và tiếp tục thực hiện các bướctiếp theo. Nguyên tắc này giúp tiếtkiệmthời gian và tiềnbạc cho nhà

đầu tư, và giúp các cơ quan nhà nướcgiảmbớt gánh nặng khi phảigiải quyết nhiều giấytờ cùng lúc. Việc này cũng đã góp phần thúc đẩy tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh ở nước ta. Điều này giúp nhà đầu tưchủ động trong quá trình ra các quyết định kinh doanh phù hợpvới hiệntrạngcủatổchức mình, đồngthờicũng tạothuận lợi cho chủ đầutưnhậnchuyển nhượng khi muốn tham gia vào thịtrường bấtđộngsản.

(iv) Giúp đảm bảo duy trì công ăn việc làm cho người lao động trong ngành xây dựng, góp phầnthực hiện an sinh xã hội

Khi dự án có hoạtđộng, có triển khai xây dựng thì mớicầnđến lựclượng lao

động trong ngành xây dựng, ngược lại khi dự án “đứng im” những lao động này

cũng sẽ đứngtrước nguy cơmất việc làm. Việc chuyển nhượngdự án sẽ khiến cho

dự án thoát khỏi tình trạng “đứng tại chỗ”, chuyển nhượng lại cho bên chủ đầu tư

khác để tiếp tục thực hiện nên cũng đồng thời giúp duy trì công ăn việc làm cho

người lao động. Khi người lao động có việc làm sẽ tác động trở lại tháo gỡ gánh

nặng cho việc quản lý nhà nước, hạnchếđược tình trạngthấtnghiệp trong xã hội và thông qua việc doanh nghiệp thực hiện đóng bảo hiểm xã hội cũng góp phần thực hiện an sinh xã hội.

Việc chuyển nhượng các dự án bất động sản đã góp phần thúc đẩy vào sự

phát triển kinh tế của đất nước, đưa đất nước ngày càng văn minh, hiện đại,với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách cho đất

nước, giải quyết vấn đề việc làm, nâng cao thu nhập, chất lượng cuộc sống của