2.5.1. Nghĩa vụnộpthuế khi chuyểnnhượngdự án
Theo quy định của pháp luật,trường hợpchuyển nhượngdự án phát sinh thu
nhập thì nhà đầutư chuyển nhượngdự án phảithựchiện nghĩavụnộp thuế. Do các quy địnhcủa pháp luậtvềchuyểnnhượng dự án bấtđộngsản không cụthể, không rõ ràng, trình tự, thủ tục phức tạp, rắc rối nên trên thực tế hiện nay các dự án hầu như
được chuyểnnhượng dưới hình thức chuyển nhượng vốncủa các công ty được giao
làm chủ đầutưdự án mà điều này khiến cho ngân sách nhà nướcthất thu một khoản lớn tiềnthuế131. Trên thực tế, ngày 02/11/2016, Ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồngđã
ban hành Quyếtđịnhsố2441/QĐ-UBND yêu cầu các giải pháp nghiệpvụ trong công tác xác định giá, đảm bảo giá kê khai tính thuế sát, đúng theo giá thực tế chuyển
129Khoản 3 Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
130Trịnh Tuấn Anh, Nguyễn Thị Thanh Nhã (2020), tlđd (24), tr. 146.
131Trương Thế Côn (2012), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư”,
nhượng, trường hợp: “…nếu là chuyển nhượng dự án trá hình thông qua chuyển nhượng cổphầnvốn góp sau đó hoàn chỉnhthủtục sáp nhập, chia tách đểhợpthức
hóa thì kiếnnghị UBND tỉnh thu hồidự án đầutư;….”132.
Hoạch địnhmột chính sách thuế vừagiải quyết được mục tiêu tạo nguồn thu
cho ngân sách, vừa tạo động lực phát triển hoạtđộng kinh doanh bất động sản một
cách lành mạnh và bền vững luôn là vấn đề giành được nhiều sự quan tâm133. Tác
giả nhận thấy với cách quy định thiếu tách bạch đối với chuyển nhượng dự án đầu
tư và chuyển nhượngvốn trong doanh nghiệp (i) dường như là kẽ hở khiến các nhà
đầu tư trốn thuế, (ii) đồng thời gây khó khăn cho nhà đầu tư khi gặp phải các cơ
quan quản lý nhà nước có tư duy sợ trách nhiệm, “bắt nhầm còn hơn bỏsót”, yêu
cầuchủđầutưnộp“chồngthuế”.
2.5.2. Nghĩavụ ký quỹđểbảođảmđầutư
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụgửi mộtkhoản tiềnhoặc kim khí quý, đá quý
hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩavụ134. Nhà đầutưphải ký quỹ hoặcphải có bảo lãnh ngân hàng
về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp như
Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;…135. Có thể thấy ký quỹ được xem là một biện pháp bảo đảm cho
việcthực hiệndự án đầutư.
Điểm mớiđáng lưu ý là so với quy địnhtạiLuật Đầutư 2014 thì tạiĐiều 43
Luật Đầu tư 2020, Điều 25 và Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã quy định bổ
sung thêm hình thức bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, theo đó nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiệndự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất. Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ
132Đề án “Quản lý thuế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng dự án trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng” ban hành kèm Quyết định số 2441/QĐ-UBND ngày 02/11/2016
của UBND tỉnh Lâm Đồng được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.
133 Phan Phương Nam, Bùi Trang Kim Yến, “Chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh
doanh bất động sản”, Tài liệu phục vụ hội thảo Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ,Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, năm 2020, tr. 83.
134Khoản 1 Điều 330 BLDS 2015.
ký quỹ giữa tổ chức tín dụng và nhà đầu tư được ký kết và thựchiện theo quy định của pháp luật về dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng và pháp luật có liên quan136.
LuậtĐầutư 2020 lần đầu cho phép nhà đầutư dùng bảo lãnh củatổ chức tín dụng,
thay vì bỏ ngay tiền túi, để ký quỹ. Điều này đặc biệthữu ích với dự án quy mô lớn
mà mức bảo đảm lên đến hàng tỷ đồng hoặc kéo dài, tránh bỏ vốn nằm im trong ngân hàng137.