Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án

2.3. Thẩm quyền cho phép và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án

2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án

Trong khoa học pháp lý, theo các tác giả trình tự, thủtục chuyển nhượng dự

án BĐS chính là cách thức cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hồsơ và cho phép việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án và cũng là cách thức do pháp luật quy định mà các chủ đầu tư,tổ chức, cá nhân liên quan phải tuân thủ khi

thực hiệnviệc chuyển nhượngdự án70. Pháp luật quy định các loại hồsơcần chuẩn bịđể nộp, các bướccần thựchiện, các đầu mốitiếp nhậnhồsơ,thời gian giải quyết hồsơ,… khi các bên thực hiệnthủtụcchuyểnnhượngdự án.

Kể từ ngày 01/01/2021 - thời điểm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thì việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện theo hai

70Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyềnsử dụng đất trong kinh doanh bất động sảnở Việt Nam”, Tạp chí Luật học, Số 12, tr. 34.

trình tự, thủ tục riêng biệt được quy định trong hai đầu luật là LuậtĐầu tư 2020 và

Luật KDBĐS 201471. Bên cạnhđó, Nghịđịnh02/2022/NĐ-CP cũng đã quy định rõ nguyên tắc xác định, theo đó Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhậnđăng ký đầu tư theo quy địnhcủa LuậtĐầutưnăm 2020 thì thực hiệnchuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư. Đối với dự án bất động sản không

thuộc diện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thực hiện

chuyển nhượng theo quy định của Luật KDBĐS 2014 và Nghị định 02/2022/NĐ-

CP72. Có thể thấy, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có thể thực hiện theo Luật Đầu tư 2020, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP hoặc theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP phụ thuộc vào hình thức lựachọn nhà đầutư ban đầucủadự án đónhưthế nào.

Tác giả cho rằngKhoản 2 và Khoản 3 của Điều 9 Nghịđịnh 02/2022/NĐ-CP có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì đã đưa ra được nguyên tắc thực hiện, trong đó

phân định rõ các trườnghợpthực hiện theo pháp luậtvề kinh doanh bấtđộngsản và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư, giúp tránh việc nhầm lẫn, lúng túng về cách hiểu, triển khai, áp dụng quy định pháp luật.

Trình tự,thủtục khi chuyểnnhượng dự án theo LuậtKDBĐS 2014

Các dự án đãđượccấpQuyếtđịnhchủtrươngđầutư,Quyếtđịnhđầutư,Văn

bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây (Luật Đầu tư 2005, Luật Đầu tư 2014…) hoặc các dự án lựachọn nhà đầu tư thông qua đấu giá73, đấu thầu74

mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sẽ áp dụng quy định của pháp luật kinh doanh bấtđộngsản khi có hoạtđộngchuyển nhượngdự án75.

a. Về thành phần hồ sơ:

Dựa trên quy định về thành phần hồ sơ, tác giả phân chia hồ sơ thành 02 nhóm: nhóm 1 là hồsơcủachủ đầutưđềnghịchuyểnnhượng; nhóm 2 là hồsơcủa

bên nhận chuyển nhượng. Cụthểnhư sau:

71Điểm b Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi, bổ sung Điều 50 Luật KDBĐS 2014.

72Khoản 2 và khoản 3 của Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

73Chi tiết tại điểma khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và khoản 2 Điều 29 Nghị định 31/2020/NĐ-CP.

74Chi tiết tại điểm b khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư 2020, khoản 4 Điều 29 Nghị định 31/2020/NĐ-CP.

75 “Nghị định số 02/2022/NĐ-CP: “Cú hích” cho thị trường bất động sản”, https://psa.vn/tin-chuyen- nganh/nghi-dinh-so-02-2022-nd-cp-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san.html, truy cập ngày 13/03/2022.

Nhóm 1 - Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng76, bao gồm: Đơn

đề nghịchuyển nhượngdự án; Dự thảo hợpđồngchuyển nhượng toàn bộhoặcmột

phần dự án bất động sản theo mẫu; Các giấy tờ về dự án bất động sản chuyển nhượng;… Nghiên cứu về thành phần hồ sơ theo quy định hiện nay, tác giả nhận thấy có 03 vấnđềcầnlưu ý:

Thứ nhất, đối chiếu hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án của Nghị định 02/2022/NĐ-CP so với quy định của Nghị định 76/2015/NĐ-CP77 hay so với trên

thực tế tại Biên nhậnhồ sơ chuyển nhận toàn bộhoặc một phần dự án của Sở Xây

dựng Thành phố Hồ Chí Minh ngày 13/04/201678 thì quy địnhhiện nay có thêm sự xuấthiện của hồsơ thành phần khá đặc biệt là “Dựthảo hợpđồng chuyển nhượng

toàn bộhoặcmộtphầndự án bấtđộngsản theo mẫu”.Việc pháp luật quy định yêu

cầu đưa thêm dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu vào bộ hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản là một điểm mới lạ mà thiết nghĩ các chủ thể liên quan nên lưu tâm, để tránh thiếu sót khi triển

khai thựchiệnthủtụcchuyểnnhượngdự án bấtđộngsản trên thựctế.

Thứ hai, đối với dự án chuyển nhượng là đối tượng đang được dùng để bảo đảmnghĩa vụtại các tổchức tín dụng thì liệu hồsơ chuyển nhượngdự án bấtđộng sản có cầnphải có thêm vănbản thểhiệnsựđồng ý đượcchuyển nhượngdự án của

tổ chức tín dụng đó hay không. BLDS 2015 quy định bên thế chấpđược quyền bán tài sản thếchấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếuđược bên nhậnthế chấpđồng ý hoặc theo quy địnhcủa luật79. Trên thực tế, chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng (bên thế chấp) đã đề nghị ngân hàng (bên

nhậnthế chấp) cung cấp văn bản đồng ý chuyển nhượngmột phầndự án để gửiSở

Xây dựng Thành phốHồ Chí Minh nhằm hoàn tấtthủtụcchuyểnnhượngdự án80.

Thứ ba, khi tiến độ hoàn thành dự án bị chậm trễ khiến bên chuyển nhượng phảithựchiệnthủtục điềuchỉnhchấpthuận đầutư vềthời hạn và tiếnđộthực hiện dự án trước khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án, cụ thể trên thực tế, Sở Xây

76Khoản 1 Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

77Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

78 Biên nhận hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án số 10/SXD-PTN do Sở Xây dựng – Phòng

Phát triển nhà ký nhận ngày 13/04/2016 được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.

79Khoản 5 Điều 321 BLDS 2015.

80Công văn số 1409/2017/GS của Công ty TNHH Phát triển GS Củ Chi gửi Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Sài Gòn về việc đề nghị ngân hàng cung cấp văn bản đồng ý chuyển nhượng một phần dự án được đính kèm tạidanh mục tài liệu tham khảo.

dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã đềnghị bên chuyển nhượngdự án “…nhận lạihồ sơ xin chuyển nhượng dự án nêu trên và thực hiện thủ tục điều chỉnh chấp thuận đầu tư về thời hạn và tiến độ thực hiện dự án trước khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án81”. Nhưng bên chuyển nhượng dự án đã không thể thực hiện được thủ tục điều chỉnh chấp thuận đầu tư do vướng điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư82. Vậy, trong trường hợp

này, pháp luật yêu cầu bên chuyển nhượngphải có thêm hồsơ chứng minh đủđiều kiện về năng lực tài chính để được điều chỉnh thời gian thực hiện dự án trước khi

thựchiệnviệcchuyểnnhượngdự án83.

Nhóm 2 - Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng84, bao gồm: Đơn đề nghị

được nhậnchuyển nhượng toàn bộhoặcmột phần dự án; Giấytờ chứng minh năng

lực tài chính;…

Việc bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh được năng lực tài chính để đảmbảo việc tiếp tụctriển khai thực hiện dự án theo đúngtiến độđã được cơ quan

có thẩm quyền chấp thuận được Bộ Xây dựng phát hành các văn bản hướng dẫn,

chẳng hạn như công văn ngày 22/09/2014 phúc đáp Sở Xây dựng Thành phố Hồ

Chí Minh85, công văn ngày 27/11/2018 phúc đáp công ty86, theo đó kể từ ngày 01/7/2014 (ngày Nghịđịnh43/2014/NĐ-CP có hiệulực thi hành) thì điềukiệnnăng lực tài chính của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thịphải áp dụng theo quy địnhtại khoản 2 Điều 14 Nghịđịnh43/2014/NĐ-CP.

b. Về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư87:

Trường hợp 1: Dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư88

81Công văn số 13281/SXD-PTN&TTBĐS đề ngày18/11/2020 của Sở Xây dựng phúc đáp Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng Dịch vụ Phúc Bảo Minh được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.

82Công văn số 18/2020/CV-PBM đề ngày 06/11/2020 của Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng Dịch vụ Phúc Bảo Minh gửi Sở Xây dựng TP HCM được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.

83Công văn số 13101/SXD-PTĐT đề ngày 13/11/2020 của Sở Xây dựng phúc đáp Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng Dịch vụ Phúc Bảo Minh được đính kèm tại danh mục tàiliệu tham khảo.

84Khoản 2 Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

85 Công văn số 2320/BXD-QLN ngày 22/9/2014 của Bộ Xây dựng gửi Sở Xây dựng về việc hướng dẫn chứng minh năng lực tài chính đảm bảo thực hiện dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.

86Công văn số 274/BXD-QLN ngày 27/11/2018 của Bộ Xây dựng phúc đáp kiến nghị của Công ty cổ phần Địa ốc Mỹ Hạnh Đức Hòa được đính kèm tại danh mục tài liệu tham khảo.

87Điều 51 Luật KDBĐS 2014 được bổ sung bởi điểm c khoản 2Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và Điều 11, Điều 12 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Bước 1: Chủ đầu tư dự án nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếuđượcỦy ban nhân dân cấptỉnhủy quyền).

Bước 2: Cơ quan được giao chủ trì thẩmđịnhtổchứclấy ý kiếnthẩmđịnh và

thực hiện thẩm địnhhồsơchuyển nhượng theo quy định tạiĐiều 13 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép

chuyển nhượng; mẫu quyết định cho phép chuyển nhượngđược thực hiện theo quy

định tại Mẫu số 13 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Thời

gian lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượngtốiđa là 30 ngày, kểtừ ngày nhậnđủhồsơhợplệ…

Liên quan đến nội dung về khoảng thời gian “tối đa là 30 ngày, kể từ ngày

nhận đủhồ sơhợp lệ”, cơ quan chứcnăng phải tổ chứclấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng trong trường hợp dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, thì thực tế cho thấy khi tổ chức “lấy ý kiến thẩm định” của các cơ quan khác thường sẽtốn thêm khoảng thời gian “chờphảnhồi”, thậm chí phát sinh thêm “bước nhắc nhở” cơ quan khác gấp rút cho ý kiến vì đã quá hạn

mong muốn nhậnphảnhồi, cho nên thường khó đápứngkịpkhoảng thời gian tốiđa tại quy định này. Tuy nhiên, pháp luật đã quy định thì cơ quan chức năng phải tuân

thủ thực hiện đúng, trường hợp thực hiện không đúng thời hạn thì cơ quan chức năng cần phải “nghiêm túc thực hiện việc xin lỗingười dân, tổ chức khi để xảy ra

trễhẹn”89theo nội dung chỉthị ngày 02/09/2021 của Thủ tướng Chính phủ.

Bước 3: Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép

chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyểnnhượngphải hoàn thành việc ký kếthợpđồngchuyển nhượng theo mẫu quy

định tại Mẫusố 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phầndự án đồngthời là hợpđồngchuyển quyềnsửdụngđấtcủadự án, phần dự án chuyểnnhượng,trừ trườnghợp thuê đấttrảtiền thuê đất hàng năm.

Một nội dung đáng lưu ý ở bước số 3 này là theo quy định tại Luật KDBĐS

2014, trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh

88Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

89Tại mục 4 của Chỉ thị 23/CT-TTg ngày 02/09/2021 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh thực hiện

nghiệp có vốnđầu tưnước ngoài thì sau khi có quyếtđịnh cho phép chuyểnnhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩmquyền, chủ đầu tưchuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩmquyền quyết định giao đất, cho thuê đất đốivới chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày

nhận đủ hồ sơ hợplệ90. Xuất phát từnhiều lý do khác nhau mà so với chủ thể trong

nước,việctiếpcậnquyềnsửdụngđấtcủachủđầutưnước ngoài vẫn còn hạnchế nên

thựctếhọgặprất nhiều khó khăn khi tìm kiếmnguồnđấtphục vụ cho hoạtđộng của

mình, bao gồm cả kinh doanh bất động sản91. Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bấtđộng sản là doanh nghiệp có vốnđầu tưnước ngoài, thì theo Luật

KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải “làm thủ tục trả lại đất cho

Nhà nước”, trong khi đó khoản 3 Điều 11 Nghịđịnh 02/2022/NĐ-CP quy định“Hợp đồngchuyểnnhượngdự án, phầndự án đồngthời là hợpđồngchuyểnquyềnsửdụng đấtcủa dự án, phần dự án chuyểnnhượng, trừ trườnghợp thuê đấttrảtiền thuê đất

hàng năm” và Điều 3 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mẫu Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặcmột phần) dự án bất độngsản (Mẫu số 08) đính kèm

Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định “…Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm

phốihợpvới Bên chuyểnnhượngthựchiệnđăng ký quyềnsửdụngđấttại cơ quan có

thẩm quyền theo quy định của pháp luật (Các bên có thể thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, trong trường hợp

này, Bên chuyển nhượngphải bàn giao cho Bên nhậnchuyểnnhượng các giấytờcần thiếtđể làm thủtụcđăng ký quyền sửdụngđất).Trườnghợpdự án đangsửdụngđất

thuê theo hình thức thuê đấttrảtiền thuê đất hàng năm thì các bên làm thủtục thay

đổi người sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luậtvề đấtđai”. Thực hiệnđốichiếugiữa quy địnhcủaLuật

KDBĐS 2014 vớiNghịđịnh02/2022/NĐ-CP cho thấydường nhưgiữa các quy định

pháp luật không có sựđồngbộ và thốngnhất. Quy định pháp luậtđốivớichủđầutư nhận chuyển nhượng dự án bấtđộng sản là doanh nghiệp có vốn đầutư nước ngoài

như hiện nay có thể sẽ khiến các chủ thể bị lúng túng trong việc chuyểnnhượng dự

án. Liệu trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là