Pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại thành phố lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGUYỄN THÁI HÀ TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI NGUYỄN THÁI HÀ 2018-2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI NGUYỄN THÁI HÀ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN AM HIỂU HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Luận văn Nguyễn Thái Hà LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, xin phép gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thày, cô giáo Khoa sau đại học Trường Đại học Mở Hà Nội giảng dạy cung cấp kiến thức cho q trình học tập trường Đăc biệt tơi xin biết ơn đến TS Nguyễn Am Hiểu - Người hướng dẫn tận tình để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Luận văn Nguyễn Thái Hà DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHTM : Ngân hàng thương mại GPMB : Giải phóng mặt KT : Kinh tế LĐĐ : Luật Đất đai SDĐ : Sử dụng đất TLSX : Tư liệu sản xuất THĐ : Thu hồi đất UBND : Ủy ban nhân dân XH : Xã hội MỤC LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn CHƢƠNG 10 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 10 1.1 Khái quát dự án bất động sản chấp dự án bất động sản 10 1.1.1.Khái niệm, đặc điểm dự án bất động sản chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 10 1.1.1.2 Khái niệm chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 16 1.1.2 Vai trò biện pháp bảm đảm chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 19 1.2 Khái quát pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng 21 1.2.1.Khái niệm pháp luật chấp dự án bất động sản ngân hàng thương mại 21 1.2.2 Nội dung pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 24 CHƢƠNG 25 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI 25 2.1 Thực trạng pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 25 2.1.1 Quy định điều kiện đầu tư kinh doanh bất động sản 25 2.1.2 Quy định điều kiện chấp, hồ sơ chấp dự bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 28 2.1.3 Quy định giao dịch bảo đảm có đối tượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 31 2.1.4 Quy định trình tự thực chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 35 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại thành phố Lào Cai 39 2.2.1 Khái quát tình hình kinh tế xã hội dự án kinh doanh bất động sản thành phố Lào Cai 39 2.2.2 Tình hình thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại thành phố Lào Cai thời gian qua 42 2.2.3 Những khó khăn, vướng mắc trình thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại từ thực tiễn thành phố Lào Cai 45 KẾT LUẬN CHƢƠNG 50 CHƢƠNG 51 PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI 51 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 51 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 54 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 54 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Lào Cai 57 KẾT LUẬN CHƢƠNG 61 KẾT LUẬN 62 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, phát triển ngành kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Chính sách quản lý Nhà nước ngành bất động sản, gói hỗ trợ, sách tín dụng ngành số vốn đầu tư trực tiếp từ nước lượng kiều hối gửi nước hàng năm, nhu cầu mua nhà người nước Việt Nam… nhiên, thực tế cho thấy, lượng vốn đầu tư vào bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng Thị trường bất động sản Việt Nam có nguồn vốn tín dụng chiếm tới 70% Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cho thị trường tiền tệ thị trường bất động sản, từ ngày 01/01/2019, quy định siết lại, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ngân hàng giảm từ 45% xuống 40% hệ số rủi ro khoản cho vay bất động sản từ 150% tăng lên 200%1 Đặc biệt địa phương phát triển nóng liên quan tới dự án bất động sản nghĩ dưỡng, chất lượng cao thành phố Lào Cai Việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản các ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo cho nhu cầu nguồn vốn tín dụng, vừa đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ chủ thể liên quan ngân hàng thương mại, chủ đầu tư người mua nhà, tránh tình trạng nguồn vốn tín dụng khơng khơi thơng tiềm ẩn rủi ro bất ổn cho hoạt động ngân hàng thương mại Do đó, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương http://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/thuc-trang-va-giai-phap-khoi-dong-von-tin-dung-cho-thi-truong-bat- dong-san-310974.html truy cập 20/8/2020 mại thực tiễn thực thành phố Lào Cai” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng, thời gian vừa qua, có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu nhiều báo khai thác vấn đề này, góp phần quan trọng việc hồn thiện pháp luật Có số đề tài liên quan sau: - Nguyễn Hoài Bão (2019), Pháp luật định giá bất động sản chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật, Đại học Huế - Hà Thị Cẩm Vân (2018), Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Học viện Khoa học Xã hội - Vũ Thị Hồng Yến (chủ nhiệm) (2017), Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng chấp bất động sản theo quy định pháp luật hành, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Cơ sở, Trường Đại học Luật Hà Nội - Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Trần Văn Sơn (2019), Một số vấn đề pháp lý chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng ngân hàng thương mại doanh nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học - Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ Các cơng trình nghiên cứu có liên quan tới sách chấp dự án bất động sản Trên sở đó, tác giả luận văn tiếp tục nghiên cứu, hồn CHƢƠNG PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thƣơng mại (i) Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại phải dựa vào quan điểm, chủ trương Đảng bất động sản môi giới bất động sản Các quan điểm, chủ trương Đảng bất động sản chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại thể thông qua Nghị số 19/NQ-TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi Theo sau gần 10 năm triển khai thực Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, đạt nhiều kết tích cực, góp phần khai thác phát huy có hiệu nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Hiệu quản lý nhà nước bất động sản đất đai bước tăng cường; sách, pháp luật bất động sản đất đai ngày hoàn thiện; quyền người sử dụng đất mở rộng Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất hình thành phát triển nhanh Tuy nhiên, cơng tác quản lý nhà nước đất đai nhiều hạn chế, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, thủ tục hành đất đai Lợi ích Nhà nước người dân có đất bị thu hồi chưa bảo đảm tương xứng; nguồn lực đất đai chưa phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu thấp; tham nhũng, tiêu cực lĩnh vực lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, 51 thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai cịn diễn biến phức tạp Do đó, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại dựa quan điểm Đảng xây dựng, cần phải dựa quan điểm, đạo định hướng Đảng lĩnh vực pháp luật đất đai, từ xây dựng hệ thống pháp luật chuyên ngành lĩnh vực chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại không ngược lại quan điểm, chủ trương này, đảm bảo tính hiệu mặt pháp lý ổn định thực tế (ii) Thứ hai, hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại phải đảm bảo tính tồn diện, tính phù hợp tính khả thi Các quy định lĩnh vực chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại cần đảm bảo tính tồn diện chun nghiệp, đảm bảo quyền lợi ích đáng chủ thể sở quy định cụ thể, chi tiết quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại cách rõ ràng Các quy định chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại cần phải rõ ràng, phân biệt đặc trưng riêng chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại hoạt động chấp khác thực tế Bên cạnh đó, xây dựng chế tài phù hợp nhằm loại bỏ tổ chức, cá nhân hoạt động chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại ngồi kiểm sốt Nhà nước nhằm bình ổn thị trường bất động sản, đưa thị trường bất động sản nói chung theo định hướng kế hoạch Đảng Nhà nước Các quy phạm pháp luật hoạt động chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại phải phù hợp với quy phạm pháp luật khác thị trường bất động sản, tập quán, thông lệ quốc tế để xây dựng hệ thống khung pháp luật đồng thị trường bất động sản Bất kỳ điều chỉnh không phù hợp pháp luật gây tác động 52 ảnh hưởng lớn tới ổn định thị trường bất động sản, gây hậu nghiêm trọng, quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại xây dựng cần có định hướng xuất phát từ truyền thống, thói quen người Việt để luật hóa Thị trường bất động sản thị trường phát triển biến động ngày, quy phạm pháp luật cần phải dự đoán trước vấn đề rủi ro xảy ra, để có biện pháp xử lý kịp thời đảm bảo ổn định (iii) Thứ ba, hoàn thiện pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại phải khắc phục bất cập thực tiễn Đồng thời phải tạo tảng pháp lý quan trọng để tổ chức, cá nhân thiết lập quan hệ chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại cách thuận tiện, nhanh chóng; vừa đảm bảo quyền tự thỏa thuận, định đoạt chủ thể thuộc tính hợp đồng, vừa góp phần bảo vệ lợi ích Nhà nước trật tự công cộng (iv) Thứ tư, hoàn thiện pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại phải phù hợp tương thích với pháp luật quốc gia giới Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam bước phát triển hội nhập với giới, thị trường, có thị trường bất động sản phát triển theo phương hướng tương thích với thực tế nước xu hướng phát triển quốc tế Chính vậy, việc xây dựng hoàn thiện pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại cần thiết phải xem xét dựa việc tham khảo kinh nghiệm từ quốc gia có thị trường bất động sản hệ thống pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại phát triển Một thị trường bất động sản phát triển cách hồn thiện khơng phù hợp với xu hướng chung tương thích với hệ thống pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại giới Xu hướng kinh tế chung xu hướng hợp tác 53 quốc gia để phát triển, việc nghiên cứu, tìm hiểu tiếp thu kinh nghiệm từ quốc gia có hệ thống pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại phát triển việc làm cần thiết Hơn nữa, chủ trương, quan điểm Đảng Nhà nước khuyến khích đầu tư từ nước ngồi, việc xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại có tương thích với quốc gia khác góp phần thúc đẩy đầu tư từ quốc gia 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thƣơng mại 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại 3.2.1.1 Hoàn thiện chế định chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sau 30 năm chuyển đổi sang kinh tế thị trường, có điều tiêt nhà nước hệ thống pháp luật nước ta xây dựng, sửa đổi cách tương đối đầy đủ Có thể kể đến Luật doanh nghiệp 2014 với quy định ghi ngành nghề kinh doanh giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, việc tự lựa chọn hình thức, nội dung, số lượng việc quản lý, sử dụng dấu, việc doanh nghiệp phép có nhiều người đại diện theo pháp luật; Luật nhà 2014 quy định cho người nước sở hữu Việt Nam; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, với quy định không bắt buộc phải bán bất động sản qua sàn giao dịch,…Nhìn chung đạo luật có nhiều điểm thay đổi theo xu tôn trọng quyền tự kinh doanh cá nhân doanh nghiệp Tuy nhiên, q trình áp dụng cịn nhiều quy định bất cập, giải pháp đặt bao gồm: Thứ nhất, việc chấp “quyền tài sản” dự án Pháp luật kinh doanh bất động sản nên bổ sung quy định hướng dẫn chế nhận chấp chế xử lý tài sản Tác giả đồng quan điểm cho 54 rằng, “quyền tài sản” quyền coi tài sản12 Vì vậy, cần cơng nhận “quyền tài sản” dự án tài sản vơ hình Và pháp luật kinh doanh bất động sản nên hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp chế xử lý tài sản cho phù hợp với tinh thần luật dân (công nhận “quyền tài sản” loại tài sản đảm bảo thực nghĩa vụ dân Thứ hai, việc chấp khoản phải thu quyền đòi nợ Hiện chế định pháp luật dân hành giúp sức cho bên có nghĩa vụ toán hợp đồng viện để từ chối hay thực phần nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên toán chủ thể cố tình viện dẫn theo quy định khoản điều 378 luật dân 2015 quy định “Trường hợp bên có nghĩa vụ tài sản loại đến hạn họ thực nghĩa vụ nghĩa vụ xem chấm dứt, trừ trường hợp luật có quy định khác” Thiết nghĩ, quan nhà nước cần quy định rõ, trường hợp quyền đòi nợ hay khoản phải thu chấp bên chấp bên có nghĩa vụ không bù trừ nghĩa vụ theo khoản điều 378 nêu bên chấp (thông báo văn cho bên có nghĩa vụ) chuyển giao quyền “quyền yêu cầu” cho bên nhận chấp theo khoản điều 365 Bộ luật dân 2015:“Khi bên có quyền yêu cầu chuyển giao quyền yêu cầu cho người quyền người quyền trở thành bên có quyền yêu cầu Việc chuyển giao quyền yêu cầu khơng cần có đồng ý bên có nghĩa vụ” Thứ ba, liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Để giải vấn đề này, nhà làm luật cần phải thay đổi quan điểm xây dựng thực thi pháp luật bảo vệ quyền lợi tổ chức tín dụng chủ thể mua sản phầm thành phẩm (mua nhà) phải cụ thể hoá quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm Vì vậy, pháp luật cần cụ thể hóa hướng dẫn cụ thể nội dung xử lý tài sản bảo đảm dự án Cụ thể, pháp luật kinh doanh 12 TS.Bùi Đức Giang, Giao dịch bảo đảm tài sản vơ hình, Tạp chí ngân hàng số 11/2019 55 bất động sản cần bổ sung quy định hướng dẫn cho phép áp dụng quy định luật tố tụng dân 2015 liên quan đến giải vụ án theo thủ tục rút gọn chế kiểm soát việc áp dụng thủ tục rút gọn từ thời điểm nhận đơn khởi kiện thụ lý thông qua kết xử lý đơn khởi kiện Nhằm đảm bảo quy định hiểu áp dụng thống thực tiễn 3.2.1.2 Xây dựng mơ hình xét duyệt định cấp khoản tín dụng bảo lãnh ngân hàng thương mại Thông thường, ngân hàng thương mại tổ chức thành cấp xét duyệt định cấp khoản tín dụng bảo lãnh gồm: Ban tín dụng chi nhánh, Ban tín dụng hội sở Hội đồng tín dụng Các khoản cấp tín dụng dành cho chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phê duyệt thành viên Hội đồng tín dụng, nguyên tắc cấp tín dụng trí 100% thành viên xét duyệt Khách hàng bắt buộc phải đánh giá xếp hạng trước thẩm định, phân tích định lượng rủi ro Các khâu hoàn toàn độc lập nhằm giảm thiểu rủi ro mức thấp đồng thời phát huy tối đa kỹ chuyên môn vị trí cán làm cơng tác tín dụng Từ đó, ngân hàng thương mại quản lý rủi ro cách hệ thống quy mơ tồn ngân hàng, đảm bảo tính cạnh tranh; thiết lập trì mơi trường quản lý rủi ro đồng bộ, phù hợp với quy trình quản lý gắn với hoạt động phần kinh doanh nâng cao lực đo lường giám sát rủi ro 3.2.1.3 Ban hành nhóm tiêu chí áp dụng để thẩm định, phê duyệt tín dụng kiểm sốt, đánh giá chất lượng tín dụng Hầu hết ngân hàng thương mại ban hành nhóm tiêu chí này, thời điểm khác khau nhóm tiêu chí thay đổi nhìn chung bao gồm tiêu chí sau: - Phân nhóm cấp tín dụng: bao gồm nhóm cấp tín dụng bình thường, nhóm hạn chế, nhóm khơng cấp nhóm chấm dứt cấp tín dụng 56 - Xác định định hướng khách hàng mục tiêu: ưu tiên tập trung vốn cho vay khách hàng hoạt động lĩnh vực cụ thể theo thời kỳ, nhằm hạn chế rủi ro tín dụng - Tiêu chí xét duyệt tín dụng: bao gồm đối tượng khách hàng, ngành nghề kinh doanh, tình hình tài chính, nguồn trả nợ, tài sản đảm bảo, tỷ lệ cho vay, - Đối tương khách hàng mục tiêu: khách hàng doanh nghiệp doanh nghiệp có ngành nghề hoạt động rõ ràng tập trung; lịch sử tín dụng tốt, đội ngũ điều hành có kinh nghiệm, cấu sở hữu vốn cổ đơng rõ ràng, - Tình hình tài chính: chủ yếu số giúp đánh giá mức độ hợp lý nguồn trả nợ, khả trả nợ, độ ổn định chủ động tài chính, khả bù đắp rủi ro - Xây dựng điều kiện cấp tín dụng dành cho chủ đầu tư (như kinh nghiệm chủ đầu tư; lực tài chủ đầu tư, vố tự có, hệ số nợ vay tổ chức tín dụng/ vốn chủ sở hữu,…) dự án (mức độ hoàn thiện thủ tục pháp lý, đơn giá thành sản phẩm, địa bàn đầu tư,…) - Tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo: thơng thường tổ chức tín dụng cho vay 50%/giá trị tài sản bảo đảm 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Lào Cai (i) Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động chấp dự án bất động sản địa bàn tỉnh Lào Cai Thị trường bất động sản muốn hoạt động minh bạch, thơng tin bất động sản phải công bố công khai tạo điều kiện cho công chúng để dễ dàng truy cập, tiếp cận Ở nước ta nói chung, thành phố Lào Cai nói riêng, việc quản lý bất động sản Nhà nước giao cho quan khác thực Vì vậy, thông tin quan thu thập, lưu giữ chủ yếu 57 sử dụng cho yêu cầu quản lý nhà nước loại bất động sản giao quản lý Phương thức quản lý thông tin bất động sản theo chế độ mật, không công bố công khai rộng rãi, cung cấp có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền khiến cho thị trường bất động sản không minh bạch, dễ bị thao túng người dân có tâm lý đầu tư theo tin đồn Để thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, cần xây dựng, lưu trữ cung cấp thông tin bất động sản theo hướng minh bạch, công khai Những thông tin quy hoạch, thông tin dự án, thông tin chấp cần công bố công khai Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai nói chung, thành phố Lào Cai nói riêng cần thiết lập hệ sở liệu tỉnh hệ thống thông tin bất động sản hệ thống liệu giao cho quan đầu mối chịu trách nhiệm thống quản lý, sở xây dựng Phải có xác lập, chế phối hợp việc trao đổi, chia sẻ thông tin bất động sản quan quản lý nhà nước nhà đất sở xây dựng, sở tài nguyên môi trường… Hệ thống sở cần công bố mạng Internet, tích hợp vào cổng thơng tin điện tử Ủy ban Nhân dân thành phố, từ hình thành hệ thống thơng tin thường xuyên thị trường bất động sản cho phép người dân không Lào Cai, mà khắp nước tiếp cận thơng tin bất động sản Lào Cai cách tự Từ đó, thị trường bất động sản nói chung hoạt động bền vững, ổn định, giảm chi phí giao dịch hạn chế tình trạng đầu mức vào bất động sản, mua bán ngầm, trốn thuế (ii) Thứ hai, nâng cao trình độ, lực đội ngũ cán bộ, công chức quản lý hoạt động chấp dự án bất động sản tăng cường sở vật chất, trang thiết bị, nguồn lực tài cho hoạt động Cần bổ sung đào tạo, nâng cao trình độ, cấp, chất lượng đội ngũ cán thực pháp luật liên quan tới chấp dự án bất động sản, xem xét tham khảo đề xuất từ tổ chức, cá nhân thực tế 58 Những người hoạt động kinh doanh bất động sản thực tế người hiểu rõ với tình hình thị trường bất động sản, dự án bền vững, dự án chấp Bên cạnh đó, sở vật chất, nguồn lực tài phục vụ việc nghiên cứu thực tế để xây dựng pháp luật quan trọng Cần xây dựng hệ thống sở vật chất, trang thiết bị phục vụ việc nghiên cứu tình hình phát triển thị trường, hệ thống thông tin quản lý, theo dõi nắm bắt hoạt động thị trường hoạt động chủ thể tham gia thị trường bất động sản cách đồng hiệu (iii) Thứ ba, Nhà nước, phải nghiên cứu, đánh giá xem xét đổi quy định quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản nói chung, chấp dự án bất động sản nói riêng Một kinh tế đà phát triển, với phát triển thị trường bất động sản nói riêng làm xuất ngày nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên từ thực tế pháp luật quản lý nhà nước lĩnh vực chấp dự án bất động sản nhận thấy quản lý quan nhà nước nhiều điểm rắc rối phức tạp vấn đề quản lý vốn thị trường, quản lý chủ thể tham gia thị trường quản lý xây dựng sách phát triển thị trường Theo quy định hệ thống pháp luật chấp dự án bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lúc liên quan tới nhiều quản quản lý, bao gồm Cục Quản lý nhà thuộc Bộ Xây dựng quản lý bất động sản nhà ở, Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai, Bộ Tài kiểm sốt sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tỉ giá ngoại tệ Nhìn chung, thị trường bất động sản phát triển, doanh nghiệp, cá nhân hoạt động thị trường bất động sản phát triển theo, cần thiết phải có nhóm quy phạm pháp luật việc quản lý tập trung để điều tiết hoạt động chủ thể Đổi mới, hoàn thiện quy phạm pháp luật quản lý Nhà nước thị trường bất động sản hoạt động thị trường bất động sản việc làm quan trọng việc định hướng thị trường bất động sản nói chung Các 59 sách, quy định, pháp luật quản lý Nhà nước cần thiết phải đảm bảo tuân theo đặc điểm kinh tế thị trường, quy hoạch phải dựa sở phát triển kinh tế xã hội đảm bảo tính ổn định Bên cạnh đó, bổ sung thêm quy định để thắt chặt quản lý, kiểm tra xử lý vi phạm với hoạt động thị trường bất động sản, xây dựng quy định hệ thống quản lý thị trường bất động sản đồng từ trung ương tới địa phương, nâng cao trình độ cán thi hành pháp luật bất động sản, đảm bảo thị trường minh bạch nghĩa 60 KẾT LUẬN CHƢƠNG Gắn với trình phát triển kinh tế, chủ động hội nhập quốc tế, quan hệ dân sự, thương mại cần phát triển Nhà nước cho phép chủ đầu tư chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng, xem biện pháp bảo đảm cho hợp đồng tín dụng, huy động vốn đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Tuy nhiên, quy định pháp luật kinh doanh bất động sản quy định thiếu thống nhất, rõ ràng chặt chẽ Từ đó, gây khó khăn rủi ro cho chủ thể tham gia giao dịch; vậy, để đảm bảo tính thực thi pháp luật đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà nước cần quan tâm cơng tác hồn thiện sách pháp luật hành Chương trình bày phương hướng hồn thiện nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại Một số giải pháp từ thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 61 KẾT LUẬN Đầu tư dự án bất động sản phần quan trọng thị trường kinh doanh bất động sản Nhà nước ta quy định nhiều hình thức đầu tư bất động sản, nguồn vốn dành cho thị trường cần thiết Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại dự án kinh doanh bất động sản kênh hữu hiệu cho việc này, theo việc phát sinh vấn đề liên quan tới hợp đồng vay, chấp điều tất yếu có xu hướng ngày tăng Khi xác lập quan hệ chấp, điều mà ngân hàng thương mại quan tâm lựa chọn tài sản để bảo đảm, việc xử lý tài sản có thực thi thực tế hay khơng Vì vậy, pháp luật giao dịch bảo đảm, có pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng tạo sở pháp lý bảo đảm an tồn cho quan hệ chấp Có thể nói, chấp dự án bất động sản quyền chủ đầu tư, theo đó, họ đem quyền để bảo đảm thực nghĩa vụ dân trước chủ thể nhận chấp Hoạt động bình thường, nhiên, số trường hợp cụ thể, chủ đầu tư chưa làm tròn trách nhiệm nghĩa vụ tổ chức tín dụng người mua sản phẩm, mang nguồn vốn huy động đâu tư dàn trãi, gây rủi ro cho chủ thể khác tham gia xác lập giao dịch Vì vậy, pháp luật nói chung pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng cần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động chấp, đăng ký chấp cho phù hợp với tình hình kinh tế đất nước nay, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngân hàng thương mại, người mua./ 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn kiện, Nghị quyết, Văn pháp luật Đảng Cộng sản Việt Nam, (2005), Văn kiện Đại hội Đảng VI, VII, VIII, IX, NXB Chính trị quốc gia Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2013), Luật đất đai Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Thương mại Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2015), Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2013), Hiến pháp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2017), Nghị 42/2017/QH14 Về thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Nhà B Sách tham khảo, luận văn, luận án, chuyên đề hội thảo 10 Bộ Tư pháp – Viện Khoa học Pháp lý (2010), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa NXB Tư pháp 11 Trường Đại học Luật Hà nội, (2015), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an Nhân dân 63 12 Nguyễn Văn Danh (2013), Thực trạng thị trường bất động sản thành phố giải pháp thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn, khơi phục thị trường thời gian tới, Tạp chí Sài Gịn đầu tư xây dựng 13 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, NXB Tư pháp, Hà Nội 14 Vũ Anh (2012) Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội 15 PGS TS Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Lao động – Xã hội, Hà Nội 16 Nguyễn Ngọc Điện, (2006), “Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 4, tr 34 - 36; 17 Bùi Đức Giang, (2012), “Hệ pháp lý chấp tài sản theo quy định hành”, Tạp chí ngân hàng, số 4; tr.25 – 26 18 Lê Hà Diễm Chi, (2014), “Vốn tín dụng tổ chức tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Thị trường – Tài – Tiền tệ, số 9, tr.18-22; C Tài liệu mạng Internet 19 http://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/thuc-trang-va-giai-phap-khoidong-von-tin-dung-cho-thi-truong-bat-dong-san-310974.html truy cập 20/8/2020 20 Tạp chí tóa án nhân dân (2018) “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/phap-luat-ve-kinhdoanhbat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai truy cập 09/2020 21 https://cafebiz.vn/du-no-tin-dung-doi-voi-hoat-dong-kinh-doanh-batdong-san-co-xu-huong-giam-20200809182057872.chn truy cập 09/2020 22 https://vi.wikipedia.org/wiki/L%C3%A0o_Cai_(th%C3%A0nh_ph% E1%BB%91) truy cập 09/2020 64 23 http://tapchitaichinh.vn/ngan-hang/tang-chat-luong-tin-dung-giam-ty le-no-xau 326562.html#:~:text=T%E1%BB%B7%20l%E1%BB%87%20n%E1 %BB%A3%20x%E1%BA%A5u%20n%E1%BB%99i,%E1%BB%9F %20m%E1%BB%A9c%201%2C86%25 Truy cập 09/2020 65 ... luận chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng pháp luật về chấp dự án bất động sản để vay vốn. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI 2.1 Thực trạng pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI 25 2.1 Thực trạng pháp luật chấp dự án bất động sản để vay vốn