7. Kết cấu của luận văn
1.2. Khái quát pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân
vốn tại ngân hàng
1.2.1.Khái niệm pháp luật về thế chấp dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại
Như những phân tích ở trên, có thể thấy tính chất quan trọng của việc thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại, tác động lớn tới việc cung cấp vốn cho các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, cũng như tác động tới người dân mua nhà, thuê văn phòng, các sản phẩm của dự án.
Ngoài ra, quy phạm pháp luật về thế chấp dự án bất động sản tại ngân hàng nằm trong nhiều luật khác nhau có liên quan tới đầu tư, kinh doanh bất động sản và tài chính ngân hàng.
Do đó, pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại có thể hiểu là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chủ đầu tư thực hiện thế chấp tài sản là dự án bất động sản của mình để vay thương mại tại ngân hàng thương mại.
1.2.2. Nội dung cơ bản của pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại
Pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại có những nội dung cơ bản như: Chủ thể được đầu tư dự án bất động sản; Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án bất động sản; Điều kiện thế
5
https://cafebiz.vn/du-no-tin-dung-doi-voi-hoat-dong-kinh-doanh-bat-dong-san-co-xu-huong-giam- 20200809182057872.chn truy cập 09/2020
22
chấp, trình tự thủ tục, hồ sơ vay vốn; các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm… cụ thể:
Thứ nhất, nhóm quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh bất động sản.
Với những đặc điểm riêng của mình, kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinh doanh; như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp… Tuy nhiên, không phải bất cứ một tổ chức hay cá nhân nào cũng được tham gia kinh doanh bất động sản mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Nhóm quy định này được điều chỉnh tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Thứ hai, nhóm quy định về điều kiện thế chấp, hồ sơ thế chấp dự bất
động sản để vay vốn ngân hàng thương mại.
Đây là những quy định cơ bản, nền tảng, nhưng mang tính hướng dẫn nghiệp vụ. Được hướng dẫn bởi Ngân hàng Nhà nước cũng như các Bộ, cơ quan ngang Bộ có liên quan tới hoạt động thế chấp dự án bất động sản
Thứ ba, Nhóm quy định liên quan tới giao dịch bảo đảm có đối tượng
là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Việc thế chấp luôn phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi chủ đầu tư bán sản phẩm cho người dân thì phải thực hiện giải chấp để có thể thực hiện được giao dịch. Nhóm quy định này được điều chỉnh cụ thể bởi Bộ luật Dân sự 2015, cũng như các văn bản hướng dẫn của Chính phủ, Bộ Tư pháp về đăng ký giao dịch bảo đảm
Thứ tư, nhóm quy định về trình tự thực hiện thế chấp dự án bất động
sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại
Thế chấp dự án bất động sản liên quan chủ yếu đến ba bên, bao gồm chủ đầu tư dự án, ngân hàng thương mại và người mua nhà; trình tự và thủ tục thế chấp này bị chi phối bởi nhiều bộ luật, được xây dựng trong nhiều thời điểm khác nhau, như Bộ luật Dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản,...và rất nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn.
23
Thứ năm, nhóm quy định về xử lý tài sản thế chấp
Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm không kèm theo việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền của một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp như quyền chiếm hữu, hưởng dụng tài sản, bên thế chấp được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp các bên thỏa thuận hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản thế chấp, hình thức chuyển giao quyền sử dụng phổ biến nhất là thông qua hợp đồng cho thuê tài sản
Đối với việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, được xử lý khi nhà ở chưa hình thành theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình thành thì nhà ở thế chấp được bán và hồn tất thủ tục sang tên cho người mua nếu đã thực hiện việc chuyển tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sang nhà ở đã hình thành.
24
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường tiềm năng và triển vọng, kéo theo đó là nhu cầu cần số vốn lớn đầu tư cho thị trường này. Các ngân hàng thương mại với nghiệp vụ cấp tín dụng đã đáp ứng các nhu cầu về vốn, và kéo theo đó là biện pháp thế chấp để đảm bảo thanh toán của chủ đầu tư trong các dự án bất động sản.
Tuy nhiên, từ các quy định hiện tại, cho thấy luật thực định về thế chấp dự án bất động sản của chủ đầu tư là lĩnh vực pháp luật tương đối phức tạp. Xét một cách tổng thể thì các quy định hiện tại của pháp luật kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan đã giải quyết được nhu cầu, các vấn đề phát sinh trong loại hình giao dịch bảo đảm này, phần nào đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia trong giao dịch. Điều quan trọng là ý thức tuân thủ của các chủ thể thi hành
Chương 1 luận văn đã phân tích về mặt lý luận, hệ thống hóa các quy định pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng. Đây là những nội dung cơ bản để chương 2 triển khai phân tích các quy định cụ thể, đánh giá thực tiễn thi hành từ thực tế địa bàn tỉnh Lào Cai.
25
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ
THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI
2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn ngân hàng thƣơng mại
2.1.1. Quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh bất động sản
Đầu tư kinh doanh bất động sản khơng cịn là lĩnh vực mới ở Việt Nam hiện nay. Hoạt động đầu tư này mang lại những lợi nhuận lớn và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro không chỉ cho nhà kinh doanh, đầu tư mà còn cả xã hội… Do đó, để có thể tham gia kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện luật định. Hiện nay Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định cụ thể về những điều kiện kinh doanh này.
Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun thì khơng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, các tổ chức và cá nhân muốn kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện sau
Thứ nhất, đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản:
Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) với mức vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên.
Mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã góp hoặc cam kết góp và được ghi vào điều lệ. Khi
26
thực hiện đăng ký thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, mức vốn điều lệ này được ghi nhận và ghi trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Trong danh mục ngành nghề kinh doanh, doanh nghiệp phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, về thủ tục và năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản:
Về thủ tục, phải đăng ký và được cơ quan nhà nước chấp thuận thông qua việc xét duyệt đăng ký dự án thì cơ quan nhà nước xét duyệt qua thẩm định năng lục tài chính, tính khả thi dự án, mức độ phù hợp quy hoạch, chính sách phát triển kinh tế,…..
Về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Mặc dù không quy định rõ về tỷ lệ cụ thể giữa vốn điều lệ (vốn chủ sở hữu) và vốn đầu tư (vốn chủ sở hữu và nợ) nhưng Luật kinh doanh bất động sản có tham chiếu đến pháp luật về đất đai khi yêu cầu nhà đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về vốn chủ sở hữu theo luật đầu tư và luật đất đai. Theo đó, theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ - CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2014 quy định rằng chủ đầu tư dự án có sử dụng đất phải có:
- Vốn thuộc sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, và 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
- Về ký quỹ: theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 27 Nghị định 118/2015/NĐ - CP ngày 12/11/2015, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải ký quỹ từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư của dự án vào tài khoản của cơ quan nhà nước cấp phép đầu tư trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ % trên vốn đầu tư của dự án đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần, cụ thể:
+ Ký quỹ 3% với phần vốn đầu tư đến 300 tỷ đồng.
27
+ Ký quỹ 1% với phần vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng. Trừ các trường hợp sau:
Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hồn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư;
Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;
Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, cơng ty phát triển khu công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế.
Thứ ba, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
Tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thể hiện “Chủ
đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Điều này yêu cầu, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp chủ
28
đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng cam kết, bên mua hoặc bên thuê mua có u cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng bảo lãnh đã ký.
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng và chi tiết về từng chủ thể kinh doanh bất động sản, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước cũng như điều kiện để các chủ đầu tư dự án bất động sản được bán sản phẩm ra thị trường. Từ đó, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích, bảo đảm cơng khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường.
2.1.2. Quy định về điều kiện thế chấp, hồ sơ thế chấp dự bất động sản để vay vốn ngân hàng thương mại
2.1.2.1. Quy định về điều kiện thế chấp
Tại điều 7 thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 quy định:
(i) Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Có đầy đủ hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt; - Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một cụm cơng trình nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn, Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
(ii) Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
29
- Có đầy đủ các điều kiện được trình bày tại mục (i)
- Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại mục (i);
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(iii) Loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại ngân hàng thương mại
Theo quy định tại khoản 2 điều 17 Luật Nhà ở 2014 và điều 8 thông tư 26/2015/TT-NHNN thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để vay