ÔN tập luật đất đai

HỆ THỐNG CÂU HỎI ÔN TẬP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI I CÂU HỎI BÁN TRẮC NGHIỆM Anhchị hãy cho biết các nhận định sau đây Đúng hay Sai và giải thích tại sao 1 Nguồn của Luật đất đai chỉ bao gồm các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước ở trung ương ban hành => Nhận định này sai Nguồn của Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước ở địa phương ban hành (Bảng giá đất, Quyết định cấp Giấy chứng nhận ) 2 Luật đất đai điều chỉnh tất cả các quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai => Nhận định n.

HỆ THỐNG CÂU HỎI ÔN TẬP MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI I CÂU HỎI BÁN TRẮC NGHIỆM Anh/chị cho biết nhận định sau Đúng hay Sai giải thích sao: Nguồn Luật đất đai bao gồm văn pháp luật quan nhà nước trung ương ban hành => Nhận định sai Nguồn Luật đất đai cịn có văn pháp luật quan Nhà nước địa phương ban hành (Bảng giá đất, Quyết định cấp Giấy chứng nhận…) Luật đất đai điều chỉnh tất quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai => Nhận định sai Vì quan hệ pháp luật đất đai không đồng với quan hệ xã hội đất đai, có số quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai quan hệ pháp luật đất đai không Điều chỉnh việc cho mượn đất, cầm cố đất đai, quan hệ xã hội đất đai có liên quan đến quốc tế Người trực tiếp sử dụng đất coi chủ thể sử dụng đất quan hệ pháp luật đất đai => Nhận định sai Vì chủ thể sử dụng đất người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo Điều Luật Đất đai, người cịn phải có quyền nghĩa vụ sử dụng đất theo PL đất đai (Điều 19 43/2014/NĐ-CP) Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Nhận định sai UBND cấp xã khơng có thẩm quyền giao đất mà phép cho thuê đất phù hợp với quy định khoản Điều 59 Luật Đất đai 2013“Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn” đồng thời theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 UBND cấp xã khơng có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc đăng ký đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu - sai Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý Riêng đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu (Khoản Điều 95 Luật đất đai năm 2013) Đất giao không thẩm quyền sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Khoản Điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI, quy định: “Trường hợp đất giao không thẩm quyền sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất giao theo quy định khoản Điều 20 Nghị định này” Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất - Khoản điều 98 luật đất đai 2013 Mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất - sai hoản Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:“Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định khoản Điều người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất áp dụng theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng” Theo khoản Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyềnchỉ trường hợp người dân Nhà nước cho phép (phải xin phép) chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng theo quy định chi tiết khoản Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP; chuyển mục đích khơng phải xin phép quan Nhà nước trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nộp tiền sử dụng Bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành không cao khung giá đất Chính phủ ban hành - sai Điều 113 luật đất đai 2013 “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” khoản điều Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào thực tế địa phương quy định mức giá đất tối đa bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao không 20% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất 10 Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành năm lần sử dụng để làm tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất - sai Theo khoản Điều 74 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất “Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất.” Tại Khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc định giá đất cụ thể hướng dẫn Mục Chương Nghị định 44/22014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung Nghị định 01/2017/NĐ-CP) 11 Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ hợp lệ sử dụng đất Khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 khơng phải thực nghĩa vụ tài đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - sai Căn khoản Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhâncần thỏa mãn điều kiện sử dụng đất ổn định mà có loại giấy tờ sau cấp giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất 12 Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời điểm công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất - sai Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng Khi chuyển nhượng bước phải cơng chứng chứng thực, cịn đăng ký vào sổ địa bước cuối để thực thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên) Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ cơng chứng chứng thực; việc chuyển nhượng chưa hoàn tất thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ bên, nảy sinh tranh chấp 13 Các văn giao dịch quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực - nhận định sai Các văn giao dịch liên quan đến đất đai phải công chứng, chứng thực Căn Khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 văn giao dịch liên quan đến đất đai sau phải công chứng, chứng thực: (1) Các hợp đồng liên quan đến đất đai sau đây: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, trường hợp bên bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên (2) Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã 14 Khi sử dụng đất với hình thức thuê, tổ chức kinh tế nước không thực giao dịch quyền sử dụng đất – Trả lời: Khẳng định sai Trước hết, giao dịch quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất thực quyền tài sản quyền sử dụng đất cách đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch dân theo nội dung hình thức phù hợp với quy định pháp luật đất đai Các giao dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, cho thuê v v Theo quy định Điều 175 Luật đất đai năm 2013 Có thể thấy theo Điểm đ Khoản Điều 175, tổ chức kinh tế, tổ chức công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế Đây giao dịch quyền sử dụng đất Do đó, khẳng định sai 15 Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơi có hộ thường trú – Trả lời: Khẳng định sai Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 191 Điều 192 Luật Đất đai 2013 Điều 169 Nhận quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 191 Điều 192 Luật ( khoản điều 169 Luật Đất đai 2013) 16 Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất => Nhận định theo quy định Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp người gốc Việt Nam định cư nước nhận quyền sử dụng đất trường hợp sau: (1) Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế CSPL:, Điều 169 Luật Đất đai 2013 17 Người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền thừa kế quyền sử dụng đất cá nhân nước => Nhận định sai người Việt Nam định cư nước nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam phải thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013; cịn khơng thuộc đối tượng hưởng phần giá trị phần thừa kế theo đoạn điểm đ khoản1 Điều 179: “Trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật nhận thừa kế quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật hưởng giá trị phần thừa kế đó” 18 Thời hạn sử dụng đất rừng phòng hộ 50 năm - sai đất rừng phòng hộ Đất sử dụng ổn định lâu dài, không bị giới hạn thời hạn CSPL: Đìếu 125 Luật Đất đai 2013 19 Tòa án nhân dân thụ lý giải tranh chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất - Nhận định Sai Bởi khơng có giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất mà có giấy tờ khác theo quy định điều 100 Luật Đất Đai 2013 thuộc thẩm quyền giải Tòa án, theo quy định khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013: ''Tranh chấp đất đai mà đương có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất Tịa án nhân dân giải quyết;'' Cơ sở pháp lý: Điều 100 khoản Điều 203 Luật Đất Đai 2013 20 Trong trường hợp, tranh chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất lựa chọn quan có thẩm quyền giải tranh chấp - => Nhận định sai Vì tùy theo trường hợp cụ thể mà quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Cụ thể áp dụng theo quy định khoản Điều 136 Luật Đất đai: “Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất TAND giải quyết” II CÂU HỎI LÝ THUYẾT Phân tích mối quan hệ Luật Đất đai với ngành luật khác Lấy ví dụ cụ thể Luật đất đai ngành luật độc lập hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tổng hợp quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ đất đai hình thành trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt số phận pháp lý đất đai nhằm sử dụng đất đai đạt hiệu cao phù hợp với lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Mối quan hệ ngành Luật đất đai với ngành luật khác a Mối quan hệ Luật đất đai với Luật hành - – Giữa hai ngành luật giống chủ thể quản lý, hệ thống quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý có quản lý đất đai – Cả hai ngành luật có chung phương pháp điều chỉnh phương pháp mệnh lệnh – Giống hình thức quản lý việc định văn hành giao đất, thu hồi đất, giải tranh chấp định xử phạt nhằm xử lý hành vi vi phạm pháp Luật đất đai Luật đất đai ngành luật điều chỉnh quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, quan hệ liên quan đến đất đai - khách thể quyền sở hữu, sử dụng bảo vệ Nhà nước, quan hệ nhằm mục đích bảo đảm sử dụng đất đai mục tiêu, hợp lý có hiệu cao Theo đó, Luật hành có mối quan hệ mật thiết với Luật đất đai Cụ thể, quan hệ Luật đất đai, Nhà nước vừa có tư cách chủ sở hữu đất đai vừa người thực quyền lực nhà nước Quan hệ đất đai xuất hiện, thay đổi chấm dứt có định quan hành nhà nước Luật hành phương tiện thực Luật đất đai vì: Các quan hành giám sát người sử dụng đất đai nhằm bảo đảm sử dụng mục đích, hiệu kinh tế, giữ gìn độ phì nhiêu đất trồng trọt, Trong trường hợp luật định, Nhà nước có quyền đơn phương thu hồi đất, xử phạt hành người sử dụng vi phạm quy định Luật đất đai Khi đó, người sử dụng quan hệ Luật đất đai người chấp hành quyền lực nhà nước b Mối quan hệ Luật đất đai với Luật dân Trước hết, Luật đất đai ngành luật độc lập hệ thống pháp luật Việt nam, tổng thể quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh, trình quản lý Nhà nước đất đai quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Luật dân ngành luật độc lập hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn quy phạm pháp luật điều kiện quan hệ tài sản quan hệ nhân thân Như hai ngành luật có mối quan hệ đan xen với nhau: – Chế định quyền sở hữu hai ngành luật Hiến pháp Bộ luật dân ghi nhận; song chế định quyền sở hữu đất đai lại quyền đặc biệt (chỉ nhà nứoc có) cịn quyền sở hữu tài sản quy định Bộ luật dân lại chuyển nhượng cho, tặng, cách tự => Ví dụ: người dân khơng có người huỷ hoại đất đai họ lại có quyền tiêu hủy tài sản khác thuộc sở hữu xe máy, tơ, đồ dùng gia đình… – Tài sản đất đai Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng từ chủ sử dụng đất sang sử dụng đất khác thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hình thức hợp đồng quy định Bộ luật dân sự, thi thực thủ tục chủ đất phải tuân theo quy định pháp luật đất đai => Ví dụ: Anh A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho anh B phải lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận mà bên Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hai bên phải thực quy định mà pháp luật đất đai chuyền nhượng quyền sử dụng đất – Hai ngành luật dân luật đất đai có chung phương pháp điều chỉnh phương pháp thoả thuận, song mức độ thoả thuận mà ngành luật đất đai áp dụng bị hạn chế ý chí Nhà nước – chủ sử dụng đất thoả thuận phạm vi Nhà nước cho phép Tuy nhiên thực tế vận động kinh tế thị trường, số quan hệ đất đai chuyển dần thành quan hệ dân Nhà nước dân hoá quan hệ pháp luật đất đai (ví dụ: hợp đồng chuyển quyền, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, tặng cho quyền sử dụng đất…) c Mối quan hệ Luật đất đai với Luật môi trường - Đều có định tài nguyên thiên nhiên thuộc quyền sở hữu tuyệt đối Nhà nước Cùng với đất đai, loại tài nguyên khác không phép mua bán, chuyển quyền cách trái pháp luật Mọi tổ chức, hộ gia đình, nhân có trách nhiệm, nghĩa vụ bảo vệ tài nguyên, khai thác hiệu tài nguyên, bảo vệ tốt môi trường sinh thái d Mối quan hệ Luật đất đai với Luật hình e Mối quan hệ Luật đất đai với Luật đầu tư Mối quan hệ Luật đất đai với Luật ĐT đánh giá chi tiết thông qua nội dung sau đây: – Các quy định quyền nghĩa vụ nhà đầu tư; – Các quy định lĩnh vực, địa bàn đầu tư, ưu đãi hỗ trợ đầu tư; – Các quy định hoạt động đầu tư trực tiếp; – Các quy định quản lý đầu tư theo quy hoạch; f Mối quan hệ Luật đất đai với Luật doanh nghiệp g Mối quan hệ Luật đất đai Luật kinh doanh bất động sản Thực trạng mối quan hệ Luật đất đai với Luật kinh doanh bất động sản nghiên cứu vấn đề cụ thể sau đây: Quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản VBQPPL Các quy định cụ thể rà soát Luật đất đai Đất tham gia thị trường bất động sản người sử dụng đất có đủ điều kiện quy định khoản Điều 106 Luật Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án ĐT phải ĐT vào đất theo dự án quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Điều 62) Các điều kiện quy định khoản Điều 106 Luật đất đai: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; c) Khơng có tranh chấp; Luật kinh d) Trong thời hạn sử dụng đất; doanh bất đ) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành động sản định hành quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt (khoản Điều 7) Phát – Luật đất đai quy định điều kiện để đất tham gia thị chồng chéo, trường bất động sản Trong Luật kinh doanh bất động sản quy mâu thuẫn định điều kiện quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh – Về điều kiện cụ thể, Luật đất đai quy định điều kiện; Luật kinh doanh bất động sản quy định có điều kiện Hai điều kiện nhiều điểm a, e khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản Sự khác quy định cụ thể điều kiện chủ thể bất động sản quyền sử dụng đất => Cùng điều kiện để quyền sử dụng đất đưa vào thị trường bất động sản; Về việc quy định điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản đạo luật thống nhất; nhiên, Luật kinh doanh bất động sản quy định thêm điều kiện quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản phải thuộc đối tượng phép kinh doanh Nhận xét, đánh giá quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản – Luật kinh doanh bất động sản quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản rộng rãi so với Luật đất đai; cụ thể: (i) Luật đất đai quy định điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Luật kinh doanh bất động sản quy địnhcó giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; – Luật đất đai quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đó, Luật kinh doanh bất động sản quy định điều kiện không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; – Luật kinh doanh bất động sản quy định chặt chẽ điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản so với Luật đất đai; theo đó, Luật kinh doanh bất động sản bổ sung thêm điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, bao gồm: (i)Thuộc đối tượng phép kinh doanh; (ii)Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt h Mối quan hệ Luật đất đai Luật xây dựng, Luật nhà Mối quan hệ Luật đất đai với Luật xây dựng, Luật nhà xem xét vấn đề liên quan đến quy định quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nhà ở, quy hoạch đô thị i Mối quan hệ Luật đất đai Luật khiếu nại, tố cáo Mối quan hệ Luật đất đai với Luật khiếu nại, tố cáo xem xét, phân tích phương diện chủ yếu sau đây: – Các quy định khiếu nại, tố cáo; – Các quy định thời hiệu khiếu nại; Đất đai không người tạo mà tự nhiên sinh sử dụng vào mục đích khác nhau; nên quan hệ chiếm hữu, quản lý sử dụng đất đai liên quan đến nhiều quan hệ thuộc lĩnh vực khác nhau; cụ thể: – Đất sử dụng làm tư liệu sinh hoạt (để ở) nên quan hệ đất đai lĩnh vực quan hệ chiếm hữu, quản lý sử dụng đất ở; – Đất đai sử dụng để xây dựng nhà thương mại, khu chung cư thương mại để bán cho thuê Mặt khác, Qsử dụng đất tham gia giao dịch thị trường nhằm mục đích KD nên quan hệ đất đai lĩnh vực quan hệ kinh doanh bất động sản; – Đất đai địa bàn để xây dựng nhà cơng trình xây dựng khác nên quan hệ đất đai lĩnh vực quan hệ chiếm hữu, quản lý sử dụng đất xây dựng; – Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu môi trường nên xét khía cạnh việc quản lý, sử dụng đất đai có tác động, ảnh hưởng đến vấn đề môi trường; – Đất đai sử dụng để trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng nên quan hệ đất đai lĩnh vực quan hệ chiếm hữu, quản lý sử dụng đất rừng; – Đất đai không gian sinh tồn loại động, thực vật; hệ sinh thái điển hình mang đặc trưng khu vực nên quan hệ đất đai lĩnh vực quan hệ quản lý, chiếm hữu, sử dụng đất nhằm bảo tồn đa dạng sinh hoạt; – Đất đai sử dụng làm đối tượng cho hoạt động đầu tư người nhằm mục đích thu lợi nhuận nên quan hệ đất đai liên quan đến yếu tố đầu tư; – Đất đai cịn chứa đựng nguồn nước, nguồn tài nguyên khoáng sản v.v nên quan hệ đất đai lĩnh vực liên quan đến yếu tố khai thác, sử dụng tài nguyên nước, tài ngun khống sản v.v; Chính đất đai sử dụng vào mục đích khác nên quan hệ chiếm hữu, quản lý sử dụng đất đai thuộc đối tượng điều chỉnh Luật đất đai lại liên quan đến lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh ngành luật tương ứng Giữa Luật đất đai với ngành luật khác có liên quan có vùng “giao thao” Hay nói cách khác, Luật đất đai có mối quan hệ với đạo luật có liên quan Mối quan hệ chung nhận diện nội dung sau đây: Thứ nhất, đất đai không đối tượng hoạt động quản lý nhà nước mà đối tượng quản lý, khai thác, sử dụng nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh ngành luật khác Luật thương mại, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư v.v; Thứ hai, mối quan hệ Luật đất đai với đạo luật khác có liên quan thể hiện: diện tích đất mà ơng A có cấp chung giấy chứng nhận hay phải tách làm hai giấy chứng nhận? => theo khoản điều 98 luật đất đai 2013 quy định “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo đất Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chung cho đất đó.” Do đó, ơng A cấp giấy chứng nhận tương ứng với mảnh đất Bởi đất ông A hai xã khác b Gia đình ơng K hộ gia đình có hồn cảnh khó khăn xã P huyện Q Ngày 25/11/2015, gia đình ơng UBND huyện Q giao cho 100 m2 đất để làm nhà khu tái định cư, ông làm đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiên điều ơng cịn băn khoăn khơng biết nợ tiền thời gian việc trả tiền thực nào, tư vấn cho ông K trường hợp này? => Đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất Khoản Điều Nghị định 79/2019 quy định đối tượng sau ghi nợ tiền sử dụng đất trường hợp giao đất tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai: – Người có công với cách mạng; – Hộ nghèo; – Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số; – Hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú địa bàn cấp xã công nhận địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn Việc xác định người có cơng với cách mạng thực theo quy định pháp luật người có cơng Việc xác định hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số hộ gia đình, cá nhân có hộ thường trú địa bàn cấp xã công nhận địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quan nhà nước có thẩm quyền Gia đình ơng đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Khoản Điều Nghị định 79/2019 quy định Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sau: Bước 1: Nộp hồ sơ Hộ gia đình, cá nhân nộp Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật (trong bao gồm: Quyết định giao đất tái định cư Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) Văn phòng đăng ký đất đai quan tài ngun mơi trường (Văn phịng) Bước 2: Lập phiếu chuyển thơng tin Văn phịng rà sốt, kiểm tra hồ sơ hộ gia đình, cá nhân lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến quan thuế quan liên quan theo quy định, Phiếu chuyển thơng tin phải có nội dung số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận; đồng thời trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định Bước 3: Ban hành thông báo tiền sử dụng đất Căn Phiếu chuyển thông tin Văn phòng chuyển đến, quan thuế xác định ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phịng quan liên quan (nếu cần) thời hạn không hai (02) ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo Tại Thông báo phải bao gồm nội dung: – Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp – Số tiền sử dụng đất không ghi nợ (là số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận) – Số tiền sử dụng đất ghi nợ (=) Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp trừ (-) Số tiền sử dụng đất không ghi nợ (là số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận) Thời hạn phải nộp tiền sử dụng đất Thời hạn hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền; gồm: – Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất không ghi nợ theo thời hạn quy định Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ sau: + Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thơng báo + Trong vịng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất cịn lại theo Thơng báo + Q thời hạn quy định nêu trên, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thơng báo phải nộp tiền chậm nộp số tiền chưa nộp theo mức quy định pháp luật quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất trường hợp ghi nợ – Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất ghi nợ: thời hạn 05 năm kể từ ngày có định giao đất tái định cư quan nhà nước có thẩm quyền Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất Căn Thông báo quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp số tiền sử dụng đất không ghi nợ (là số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận) quan kho bạc nhà nước đơn vị quan kho bạc nhà nước ủy nhiệm thu (kho bạc) thời hạn quy định nộp chứng từ kho bạc cung cấp Văn phòng để cấp Giấy chứng nhận Bước 5: Cấp chứng từ Kho bạc có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất theo Thông báo quan thuế cung cấp chứng từ cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời chuyển thơng tin số tiền thu hộ gia đình, cá nhân đến quan liên quan theo quy định Bước 6: Trả giấy chứng nhận Căn chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp, Văn phịng trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định; Giấy chứng nhận có nội dung số tiền sử dụng đất ghi nợ thời hạn toán (trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có định giao đất tái định cư quan nhà nước có thẩm quyền) Lưu ý, Hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất nợ, tiền chậm nộp (nếu có) trước chuyển nhượng, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ tiền sử dụng đất theo quy định Ơng Vinh có diện tích 900 m² đất vườn ao liền với đất Diện tích đất ơng người để thừa kế cho từ năm 1999 (có di chúc) Tháng năm 2014, ông Vinh làm đơn đề nghị UBND huyện C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hỏi: a Diện tích đất đất vườn ao quan Nhà nước có thẩm quyền xác định trường hợp di chúc không ghi rõ m² đất m² đất vườn ao? (Biết hạn mức công nhận đất địa phương 300 m², hạn mức giao đất 150 m²) Trường hợp 1: Nếu ao vườn gắn liền với đất sử dụng trước ngày 18/12/1980 (thời điểm tính thời điểm hình thành ban đầu đất, khơng phải thời điểm ông vinh thừa kế năm 1999) Theo quy định điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: "Điều 24 Xác định diện tích đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà Đất vườn, ao quy định Điều 103 Luật Đất đai áp dụng trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể đất khu dân cư thuộc trường hợp sau: a) Thửa đất có nhà vườn, ao; b) Thửa đất mà giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 Nghị định nhà vườn, ao trạng chuyển hết sang làm nhà Loại giấy tờ làm xác định diện tích đất theo quy định Khoản 2, Điều 103 Luật Đất đai giấy tờ nhiều mục đích có mục đích để làm nhà ở, đất thổ cư Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 Nghị định mà giấy tờ chưa xác định rõ diện tích đất diện tích đất cơng nhận nộp tiền sử dụng đất diện tích thực tế đất trường hợp diện tích đất nhỏ 05 lần hạn mức giao đất ở, 05 lần hạn mức giao đất trường hợp diện tích đất lớn 05 lần hạn mức giao đất theo quy định Luật Đất đai" Hạn mức trường hợp hạn mức giao đất là: 150 m2 (hạn mức tối đa công nhận 150m x 5) Trường hợp 2: Nếu ao vườn gắn liền với đất sử dụng sau ngày 18/12/1980 trước ngày 01/7/2004 Theo khoản điều 103 Luật đất đai 2013: "…… Đối với trường hợp đất có vườn, ao hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng năm 2004 người sử dụng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật mà giấy tờ khơng ghi rõ diện tích đất diện tích đất xác định sau: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào điều kiện, tập quán địa phương quy định hạn mức công nhận đất cho hộ gia đình phù hợp với tập quán địa phương theo số lượng nhân hộ gia đình; b) Trường hợp diện tích đất lớn hạn mức công nhận đất địa phương diện tích đất xác định hạn mức công nhận đất địa phương; c) Trường hợp diện tích đất nhỏ hạn mức cơng nhận đất địa phương diện tích đất xác định tồn diện tích đất Đối với trường hợp khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật mà đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 diện tích đất xác định theo mức quy định khoản Điều này; trường hợp đất sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 diện tích đất xác định theo mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 143 khoản Điều 144 Luật Phần diện tích đất vườn, ao cịn lại sau xác định diện tích đất theo quy định khoản 2, 3, Điều xác định sử dụng vào mục đích trạng sử dụng theo quy định khoản Điều 10 Luật này." Hạn mức trường hợp hạn mức công nhận đất 300 m2 b Xác định nghĩa vụ tài mà ơng Vinh phải nộp cho Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghĩa vụ tài người sử dụng đất hiểu là: “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, loại thuế có liên quan đến đất đai lệ phí trước bạ (sau gọi nghĩa vụ tài chính) quan thuế xác định Sở Tài ngun Mơi trường Phịng Tài ngun Mơi trường Văn phịng đăng ký đất đai cung cấp thơng tin địa cho quan thuế trường hợp đủ điều kiện phải thực nghĩa vụ tài theo quy định” Theo Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, bổ sung Khoản 41 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất thực thủ tục hành quản lý sử dụng đất đai Khi thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu tiên, nghĩa vụ tài mà ơng Vinh trả là: * Lệ phí trước bạ: – Giá tính lệ phí trước bạ: Căn Điều 6, Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 lệ phí trước bạ, sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21 tháng năm 2019 “1 Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất: a) Giá tính lệ phí trước bạ đất giá đất Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định pháp luật đất đai thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.” Như vậy, giá đất UBDN tỉnh nơi ông vinh cư trú ban hành - Mức thu lệ phí trước bạ: Căn theo khoản Điều Nghị định 140/2016/NĐ-CP mức thu tính 0,5 % cho đất Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá đất Bảng giá đất x Diện tích đất làm sổ) x 0,5% * Nộp tiền sử dụng đất: Vì ơng Vinh khơng nêu rõ mảnh đất sử dụng từ nên chia làm trường hợp: Đất sử dụng trước 15/10/1993: Căn Điều nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất: “1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; thời điểm bắt đầu sử dụng đất hành vi vi phạm theo quy định Điều 22 Nghị định Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, cấp Giấy chứng nhận thu tiền sử dụng đất sau: a) Trường hợp đất có nhà người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất diện tích đất sử dụng hạn mức công nhận đất cho hộ gia đình, cá nhân; diện tích đất vượt hạn mức cơng nhận đất (nếu có) phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều Nghị định thời điểm có định cơng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền.” Như vậy, trường hợp ơng Vinh nộp tiền sử dụng đất Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004: Căn Điều nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất: “1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thời điểm bắt đầu sử dụng đất khơng có hành vi vi phạm theo quy định Điều 22 Nghị định Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, cấp Giấy chứng nhận thu tiền sử dụng đất sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất diện tích đất hạn mức giao đất theo giá đất quy định Bảng giá đất; diện tích đất vượt hạn mức (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều Nghị định thời điểm có định công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền.” vậy, trường hợp ông Vinh phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất diện tích đất hạn mức giao đất theo giá đất quy định Bảng giá đất; diện tích đất vượt hạn mức (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều Nghị định thời điểm có định cơng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền * Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại phí khác Đó là: phí thẩm định, lệ phí địa theo quy định thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Phí thẩm định: Mức thu tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) điều kiện cụ thể địa phương mà áp dụng mức thu khác cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đất sử dụng làm nhà thấp đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao không 7.500.000 đồng/hồ sơ Lệ phí địa chính: mức thu tùy điều kiện cụ thể địa bàn sách phát triển kinh tế - xã hội địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp Ông K chuẩn bị thành lập doanh nghiệp muốn Nhà nước cho phép sử dụng diện tích đất lớn để sản xuất kinh doanh Theo quy định pháp luật đất đai hành tổ chức kinh tế nước Nhà nước cho phép sử dụng đất với hình thức nào? Ơng K muốn biết khác hình thức sử dụng đất theo quy định pháp luật để lựa chọn cho phù hợp Anh (Chị) tư vấn cho ông K cho ông thấy rõ quyền lợi hình thức sử dụng đất? Cơ sở pháp lý - Luật đất đai 2013 - Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên moi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Các hình thức sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Căn Luật đất đai năm 2013 hình thức sử dụng đất tổ chức kinh tế nước bao gồm: – Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước: + Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; – Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác: + Nhận chuyển quyền sử dụng đất:Nhận chuyển đổi; Nhận chuyển nhượng; Nhận thừa kế, tặng cho; Nhận góp vốn + Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác Cụ thể hình thức sau: 2.1 Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Căn pháp lý: Khoản 2, Điều 55 Luật đất đai 2013 - Điều kiện giao đất: theo quy định Khoản 2, Điều 58 Luật đất đai 2013 sau: "Điều 58 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư Đối với dự án sử dụng đất đảo xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chấp thuận văn bộ, ngành có liên quan Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau đây: a) Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác.” - Mục đích sử dụng đất Nhà nước giao: + Sử dụng đất giao để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; + Sử dụng đất giao để thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng - Thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao: Khoản Điều 126 Luật đất đai thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao tổ chức kinh tế nước xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất không 50 năm Đối với dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho thuê đất không 70 năm Khi hết thời hạn, có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất không thời hạn quy định khoản - Hạn mức giao đất: có hạn mức Hạn mức cụ thể tham khảo Điều 129 Luật đất đai 2013 - Quyền, nghĩa vụ tổ chức kinh tế với đất Nhà nước giao: tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có quyền nghĩa vụ quy định Điều 166, 170, 174 Luật đất đai 2013 - Trình tự, thủ tục xin giao đất: có hai hình thức: thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất loại không thông qua đấu giá Trình tự thủ tục hồ sơ xin giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thực theo hướng dẫn quan nhà nước có thẩm quyền đơn vị tổ chức thực việc đấu giá/ hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Trường hợp không thông qua đấu giá thực theo quy định Điều Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Điều 60, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sau: + Bước 1: Nộp hồ sơ Phịng tài ngun mơi trường nơi có đất (theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Hồ sơ gồm giấy tờ quy định Điều Thông tư 30/2014/TT-BTNMT + Bước 2: Phịng Tài ngun mơi trường kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trình chủ thể có thẩm quyền phê duyệt + Bước 3: Sau nhận định giao đất, cho thuê đất UBND tỉnh, Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì, phối hợp UBND cấp xã, chủ đầu tư tiến hành giao đất thực địa 2.2 Được Nhà nước cho thuê đất(thu tiền lần thu tiền năm) - Căn pháp lý: điểm đ, e Khoản Điều 56 Luật đất đai 2013 - Điều kiện xin thuê đất: giống xin giao đất - Mục đích sử dụng đất thuê: + Sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; + Sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp - Thời hạn thuê đất: Như trường hợp Nhà nước giao đất - Hạn mức thuê đất: có hạn mức, cụ thể tham khảo Điều 129 Luật đất đai 2013 - Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất: + Thuê đất trả tiền lần: có quyền nghĩa vụ quy định Điều 166, 170, 174 Luật đất đai 2013 + Thuê đất trả tiền năm: có quyền nghĩa vụ quy định Điều 166, 170, 175 Luật đất đai 2013 + Th đất để xây dựng cơng trình ngầm: Điều 178 Luật đất đai 2013 - Trình tự, thủ tục xin thuê đất: với trường hợp xin giao đất 2.3 Nhận chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất khác - Căn pháp lý: Điều 169 Luật đất đai 2013 - Trường hợp cụ thể: + Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định Điều 191 Luật này; + Tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c khoản Điều 174 điểm e khoản Điều 179 Luật này, trừ trường hợp quy định Điều 191 Luật này; + Tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; + Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất; + Tổ chức nhận quyền sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật hộ gia đình nhóm người có quyền sử dụng đất chung; + Tổ chức pháp nhân hình thành thơng qua việc chia tách sáp nhập theo định quan, tổ chức có thẩm quyền văn việc chia tách sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật nhận quyền sử dụng đất từ tổ chức pháp nhân bị chia tách sáp nhập - Điều kiện thực hiện: quy định Điều 188 Luật đất đai sau: "Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” - Thời hạn sử dụng: Theo thời hạn sử dụng loại đất nhận chuyển quyền sử dụng đất - Hạn mức nhận chuyển quyền: theo nhu cầu phải đảm bảo phù hợp với hạn mức loại đất nhận chuyển quyền sử dụng đất - Quyền, nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất: quyền, nghĩa vụ quy định Điều 166, 170, 176, 177 Luật đất đai 2013 - Trình tự thủ tục: Tùy vào hình thức nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất mà trình tự thủ tục có khác nhau, song thể khái qt thơng qua số thủ tục sau: + Ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất(có cơng chứng, chứng thực) + Đăng ký biến động đất đai + Sang tên quyền sử dụng đất 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất người khác - Căn pháp lý: Khoản Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: "Điều 167 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này.” Như vậy, người sử dụng đất có tổ chức kinh tế có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tương ứng tổ chức kinh tế khác có quyền thuê, thuê lại quyền sử dụng đất chủ thể khác - Điều kiện: mục 2.3 - Thời hạn sử dụng: Thời hạn lại thời hạn sử dụng đất thuê, thuê lại - Hạn mức thuê, thuê lại: Theo nhu cầu phù hợp với hạn mức đất thuê, thuê lại - Quyền, nghĩa vụ tổ chức kinh tế thuê, thuê lại quyền sử dụng đất chủ thể khác: Quyền, nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất - Trình tự thủ tục: + Xin phép chủ thể có thẩm quyền(trong trường hợp phải xin phép) + Ký kết hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất( có cơng chứng, chứng thực) + Đăng ký, làm thủ tục quan có thẩm quyền Bà Ngàn có 200 m2 đất Sài Gịn từ năm 1972 (có khốn điền thổ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp) Năm 1990, bà Ngàn làm hợp đồng (bằng giấy tay) bán 200 m2 đất cho bà Quỳnh với giá lượng vàng 24k Bà Quỳnh xây nhà kiên cố đất chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đến tháng 8/2014, diện tích đất lên giá, bà Ngàn yêu cầu bà Quỳnh hủy hợp đồng mua bán trước hợp đồng làm giấy tay Bà Quỳnh không đồng ý Tranh chấp xảy Hỏi: a Thẩm quyền, thủ tục giải tranh chấp nói trên? Do có giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai nên thủ tục giải Toàn án Thủ tục giải quyết: Hòa giải sở Hịa giải UBND xã Nếu khơng thành tòa án giải b Hướng giải tranh chấp nào? Bà Quỳnh đnag sử dụng đất mà giấy tờ đất lại ghi tên bà Ngàn (Điểm a Khoản Điều 100 Luật đất đai), hai bên có giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất (giấy tờ viết tay) bà quỳnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản Điều 100 Luật đất đai 10 Trong giao dịch quyền sử dụng đất sau đây, giao dịch hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực giao dịch đảm bảo) a Ông A tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa cho gái B - giảng viên trường đại học Hành vi không phù hợp với quy định pháp luật theo quy định điểm e khoản Điều 179 LĐĐ 2013, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao hạn mức phép tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Theo quy định khoản Điều 191 LĐĐ 2013, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa Đay trông lúa nên chị B không phép nhận chuyển nhượng đất b Hộ gia đình C đổi 1000m2 đất nơng nghiệp để lấy 70m2 đất hộ gia đình D - Giao dịch khơng hợp pháp Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với loại đất (đất nông nghiệp) Hộ gia đình C đổi đất nơng nghiệp để lấy đất hộ gia đình D không hợp pháp CSPL: Điều 190 LĐĐ c Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất (trong dự án nhà thương mại mình) cho nhân viên có thành tích tốt để xây nhà - Giao dịch không hợp pháp Nếu tổ chức kinh tế M có đất đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền tặng cho trường hợp sau đây: tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật Như vậy, tổ chức kinh tế M không quyền tặng quyền sử dụng đất cho nhân viên có thành tích tốt để xây nhà CSPL: điểm c khoản Điều 174 Luật Đất đai 2013 d Công ty TNHH X (sử dụng đất sản xuất vật liệu xây dựng) chấp quyền sử dụng 2000m2 đất nguyên liệu sản xuất vật liệu xây dựng cho Công ty cổ phần H (kinh doanh bất động sản) để vay tiền - sai công ty TNHH X tổ chức kinh tế theo khoản 27 điều LĐĐ,mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phéo hoạt động việt nam Công ty cổ phần H kinh doanh bất động sản khơng phải tổ chức tín dụng nên giao dịch không hợp pháp CSPL: điểm d khoản điều 174 luật đất đai e Ơng Smith, cơng dân Mỹ đầu tư Việt Nam, nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất hộ gia đình ơng T để thực dự án đầu tư - giao dịch khơng hợp pháp - ông Smith, công dan mỹ không người sử dụng đất theo điều luật đất đa, không người sử dụng đất theo khoản điều 169 luật đất đai nên không nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất hộ gia đình ơng T để thực dự án đầu tư f.Ơng Khanh (là cá nhân sử dụng đất nước) cho Công ty Salvis (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) thuê 500m2 đất thuộc quyền sử dụng để xây dựng văn phịng giao dịch - giao dịch không hợp pháp - theo điểm d khoản điều 179 luật đất đai, ông khanh cá nhân nước sử dụng đất có đủ điều kiện thue 500m2 đất thuộc quyền sử dụng Tuy nhiên ơng khanh cho tổ chứ, hộ gia đình, cá nhân khác, người việt nam định cư nước đầu tư việt nam thuê quyền sử dụng 500m2 khơng thể cho cơng ty Salvis th cơng ty có 100% vốn tư nước ngồi theo khoản điều luật đất đai CSPL: điểm d khoản điều 179 luật đất đai a Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác Nhận định SAI Chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khơng có quyền CSPL: Điểm b Khoản Điều 179 LĐĐ 2013 b Người nước nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân nước Nhận định SAI Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất người nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam nên người nước ngồi khơng nhận thừa kế, khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng giá trị phần thừa kế (được chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế) CSPL: Điểm đ Khoản Điều 179, Khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013 c DN có vốn đầu tư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất nước để hợp tác sản xuất kinh doanh Nhận định SAI Theo Điểm h Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013, chủ thể sử dụng đất nước hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức nước quy định Khoản Điều để hợp tác sản xuất, kinh doanh Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quy định Khoản Điều khơng nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất nước CSPL: Điểm h Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 d Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không thực giao dịch quyền sử dụng đất Nhận định SAI Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thực giao dịch quyền sử dụng đất quy định Khoản Điều 175 LĐĐ 2013 như: - Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện quy định Điều 189 LĐĐ; - Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế CSPL: Khoản Điều 175 LĐĐ 2013 e Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam không tặng cho quyền sử dụng đất Nhận định SAI Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; CSPL: Điểm b Khoản Điều 183, Điểm c Khoản Điều 174 LĐĐ 2013 g Cộng đồng dân cư không giao dịch quyền sử dụng đất Nhận định ĐÚNG Cộng đồng dân cư chủ thể Luật Đất đai quy định người sử dụng đất Nhưng cộng đồng dân cư sử dụng đất không chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; khơng thể chấp, góp vốn quyền sử dụng đất CSPL: Khoản Điều 5, Điều 181 Luật Đất đai h Cơ sở tôn giáo chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhận định SAI Cơ sở tôn giáo không chuyển nhượng quyền sử dụng đất CSPL: Điểm b Khoản Điều 181 LĐĐ i Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất Nhận định SAI Trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật đất đai 2013 thực giao dịch quyền sử dụng đất mà khơng phải có giấy chứng nhận Ví dụ: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất - Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế CSPL: Điều 188 LĐĐ Câu 14 Giao dịch hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực giao dịch đảm bảo) a Ông A đề thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa cho gái B - giảng viên trường đại học, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp Giao dịch hợp pháp Đây trường hợp cá nhân chuyển quyền sử dụng đất (đất nơng nghiệp) thơng qua hình thức thừa kế Vì đáp ứng điều kiện chung để giao dịch bảo đảm (các điều kiện chung quy định Điều 188 Luật đất đai) nên ơng A có quyền chuyển quyền sử dụng đất sang cho gái B thơng qua hình thức thừa kế theo điểm đ Khoản Điều 179, B có quyền nhận thừa kế theo Điểm d Khoản Điều 169 Luật đất đai LĐĐ cấm cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa không cấm nhận thừa kế ... triển đất nông nghiệp” Nguyên tắc thực thực tế quy định pháp luật đất đai hành * cần thiết: - Theo quy định pháp luật Việt Nam hành, đất nông nghiệp quy định Khoản Điều 10 Luật Đất Đai 2013 Đất nông... theo quy hoạch; f Mối quan hệ Luật đất đai với Luật doanh nghiệp g Mối quan hệ Luật đất đai Luật kinh doanh bất động sản Thực trạng mối quan hệ Luật đất đai với Luật kinh doanh bất động sản nghiên... quyền lực nhà nước b Mối quan hệ Luật đất đai với Luật dân Trước hết, Luật đất đai ngành luật độc lập hệ thống pháp luật Việt nam, tổng thể quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành nhằm điều