+ Xin phép chủ thể có thẩm quyền(trong trường hợp phải xin phép)
+ Ký kết hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất( có công chứng, chứng thực)
+ Đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.
8. Bà Ngàn có 200 m2 đất ở tại Sài Gòn từ năm 1972 (có bằng khoán điền thổ do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp). Năm 1990, bà Ngàn làm hợp thổ do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp). Năm 1990, bà Ngàn làm hợp đồng (bằng giấy tay) bán 200 m2 đất cho bà Quỳnh với giá 5 lượng vàng 24k. Bà Quỳnh đã xây nhà kiên cố trên đất nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến tháng 8/2014, do diện tích đất này lên giá, bà Ngàn yêu cầu bà Quỳnh hủy hợp đồng mua bán trước đây vì hợp đồng này làm bằng giấy tay. Bà Quỳnh không đồng ý. Tranh chấp đã xảy ra. Hỏi:
a. Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp nói trên?
Do có giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai nên thủ tục giải quyết này là của Toàn án
Thủ tục giải quyết: 1. Hòa giải tại cơ sở 2. Hòa giải tại UBND xã
3. Nếu không thành thì sẽ là tòa án giải quyết
b. Hướng giải quyết tranh chấp trên như thế nào?
Bà Quỳnh đnag sử dụng đất trên mà trên giấy tờ đất lại ghi tên bà Ngàn (Điểm a Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai), hai bên đã có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (giấy tờ viết tay) thì bà quỳnh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai.
10. Trong các giao dịch quyền sử dụng đất sau đây, giao dịch nào là hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực hiện giao dịch đã được đảm pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực hiện giao dịch đã được đảm bảo)
a. Ông A tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của mình cho con gái là B - hiện là giảng viên một trường đại học. - hiện là giảng viên một trường đại học.
Hành vi này không phù hợp với quy định của pháp luật vì theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao trong hạn mức được phép tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại khoản 3 Điều 191 LĐĐ 2013, cá nhân không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Đay là trông lúa nên chị B không được phép nhận chuyển nhượng đất này.
b. Hộ gia đình C đổi 1000m2 đất nông nghiệp của mình để lấy 70m2 đất ở của hộ gia đình D. của hộ gia đình D.
- Giao dịch này không hợp pháp. Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cùng loại đất (đất nông nghiệp). Hộ gia đình C đổi đất nông nghiệp của mình để lấy đất ở của hộ gia đình D là không hợp pháp.
CSPL: Điều 190 LĐĐ.
c. Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất (trong dự án nhà ở thương mại của mình) cho những nhân viên có thành tích tốt để xây nhà ở. mại của mình) cho những nhân viên có thành tích tốt để xây nhà ở.
- Giao dịch không hợp pháp.
Nếu tổ chức kinh tế M có đất là đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới có quyền tặng cho trong các trường hợp sau đây: tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, tổ chức kinh tế M không được quyền tặng quyền sử dụng đất cho những nhân viên có thành tích tốt để xây nhà ở.
CSPL: điểm c khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013.
d. Công ty TNHH X (sử dụng đất sản xuất vật liệu xây dựng) thế chấp quyền sử dụng 2000m2 đất nguyên liệu sản xuất vật liệu xây dựng cho Công ty quyền sử dụng 2000m2 đất nguyên liệu sản xuất vật liệu xây dựng cho Công ty cổ phần H (kinh doanh bất động sản) để vay tiền.
- sai. công ty TNHH X là tổ chức kinh tế theo khoản 27 điều 3 LĐĐ,mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phéo hoạt động tại việt nam. Công ty cổ phần H kinh doanh bất động sản không phải tổ chức tín dụng nên giao dịch trên không hợp pháp
CSPL: điểm d khoản 2 điều 174 luật đất đai
e. Ông Smith, công dân Mỹ đang đầu tư tại Việt Nam, nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất của hộ gia đình ông T để thực hiện dự án đầu tư của nhượng 20.000m2 đất của hộ gia đình ông T để thực hiện dự án đầu tư của mình.
- giao dịch không hợp pháp
- ông Smith, công dan mỹ không là người sử dụng đất theo điều 5 luật đất đa, không là người sử dụng đất theo khoản 1 điều 169 luật đất đai nên không được nhận chuyển nhượng 20.000m2 đất của hộ gia đình ông T để thực hiện dự án đầu tư của mình.
f.Ông Khanh (là cá nhân sử dụng đất trong nước) cho Công ty Salvis (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) thuê 500m2 đất thuộc quyền sử dụng của mình để xây dựng văn phòng giao dịch.
- giao dịch không hợp pháp
- theo điểm d khoản 1 điều 179 luật đất đai, ông khanh là cá nhân trong nước sử dụng đất có đủ điều kiện để cho thue 500m2 đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tuy nhiên ông khanh chỉ có thể cho tổ chứ, hộ gia đình, cá nhân khác, người việt nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại việt nam thuê quyền sử dụng 500m2 trên chứ không thể cho công ty Salvis thuê được vì công ty có 100% vốn đều tư nước ngoài theo khoản 7 điều 5 luật đất đai.
CSPL: điểm d khoản 1 điều 179 luật đất đai.
a. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đều được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác. quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác.
Nhận định SAI.
Chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì mới được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền này.
CSPL: Điểm b Khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013.
b. Người nước ngoài cũng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân trong nước. nhân trong nước.
Nhận định SAI.
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nên người nước ngoài không được nhận thừa kế, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng được được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (được chuyển
nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế).
CSPL: Điểm đ Khoản 1 Điều 179, Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
c. DN có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các chủ thể sử dụng đất trong được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các chủ thể sử dụng đất trong nước để hợp tác sản xuất kinh doanh.
Nhận định SAI.
Theo Điểm h Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, các chủ thể sử dụng đất trong nước như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức trong nước quy định tại Khoản 1 Điều 5 để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Khoản 7 Điều 5 không được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các chủ thể sử dụng đất trong nước.
CSPL: Điểm h Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
d. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 175 LĐĐ 2013 như:
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của LĐĐ;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
CSPL: Khoản 1 Điều 175 LĐĐ 2013.
e. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam không được tặng cho quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
CSPL: Điểm b Khoản 1 Điều 183, Điểm c Khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013.
g. Cộng đồng dân cư không được giao dịch quyền sử dụng đất.
Nhận định ĐÚNG.
Cộng đồng dân cư là một trong các chủ thể được Luật Đất đai quy định là người sử dụng đất. Nhưng cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thể chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
CSPL: Khoản 3 Điều 5, Điều 181 Luật Đất đai.
h. Cơ sở tôn giáo cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI.
Cơ sở tôn giáo không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. CSPL: Điểm b Khoản 1 Điều 181 LĐĐ.
i. Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đấtmới được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. mới được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.
Nhận định SAI.
Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không phải có giấy chứng nhận.
Ví dụ:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
CSPL: Điều 188 LĐĐ.
Câu 14. Giao dịch nào là hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều kiện chung để thực hiện giao dịch đã được đảm bảo).
a. Ông A đề thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa của mình cho con gái là B - hiện là giảng viên một trường đại học, không trực tiếp sản xuất nông là B - hiện là giảng viên một trường đại học, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Giao dịch hợp pháp.
Đây là trường hợp cá nhân chuyển quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) thông qua hình thức thừa kế. Vì đã đáp ứng các điều kiện chung để giao dịch được bảo đảm (các điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật đất đai) nên ông A có quyền chuyển quyền sử dụng đất sang cho con gái là B thông qua hình thức thừa kế theo điểm đ Khoản 1 Điều 179, B có quyền nhận thừa kế theo Điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai.
LĐĐ chỉ cấm cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa chứ không cấm nhận thừa kế.