Ảnh hưởng của vị trí địa lí và sự phát triển cơ sở hạ tầng đến giá nhà đất tại thành phố cần thơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÍ VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiên: Th s: PHẠM LÊ THÔNG NGUYỄN MINH NHỰT MMSV: 4054207 Lớp: Kinh tế Tài Nguyên Môi Trường (khóa 31) Cần Thơ năm 2008 LỜI CẢM TẠ  Với lịng biết ơn chân thành nhất, tơi xin cảm ơn ban giám hiệu, quý thầy cô khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh trường Đại Học Cần Thơ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập nghiên cứu trường Tôi xin chân thành cảm ơn Anh, Chị phòng Kế Hoạch – Quy Hoạch Sở Tài Nguyên – Môi Trường Thành Phố Cần Thơ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình thực tập Nhất cô Đỗ Thị Mười tận tình giúp đỡ tơi Tơi xin gửi lời cảm ơn đến cô Hoa Nam công tác văn phịng Sở giới thiệu tơi vào thực tập nghiên cứu Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến thầy Phạm Lê Thông, Nguyễn Chí Kiên tận tình động viên, giúp đỡ hướng dẫn tơi suốt q trình thực nghiên cứu Và xin gửi lời cảm ơn đến bạn lớp giúp đỡ suốt Học thời gian họcĐH tập nghiên cứu@ tạiTài trường Trung tâm liệu Cần Thơ liệu học tập nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn Ngày 04 tháng 05 năm 2009 Sinh viên thực (ký ghi họ tên) Nguyễn Minh Nhựt i LỜI CAM ĐOAN  Tơi cam đoan đề tài thực hiện, số liệu thu thập kết phân tích đề tài trung thực, đề tài không trùng với đề tài nghiên cứu khoa học Ngày 04 tháng 05 năm 2009 Sinh viên thực (ký ghi họ tên) Nguyễn Minh Nhựt Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu ii NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP  …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Ngày … tháng … năm … Thủ trưởng đơn vị (ký tên đóng dấu) iii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN  …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… ………………………………………………………………… Ngày … tháng … năm … Giáo viên hướng dẫn (ký ghi họ tên) Phạm Lê Thông iv NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN  …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu …………………………………………………………………… …………………………………………………………………… ………………………………………………………………… Ngày … tháng … năm … Giáo viên phản biện (ký ghi họ tên) v MỤC LỤC Trang Chương GIỚI THIỆU 11 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 11 1.1.1 Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu 11 1.1.2 Bố cục trình bày đề tài 12 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 13 1.2.1 Mục tiêu chung 13 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 13 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 13 1.3.1 Về không gian 13 1.3.2 Về thời gian: 13 1.3.3 Đối tượng nghiên cứu 14 1.4 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 14 Chương PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 15 2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN 15 Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu 2.1.1 Mối quan hệ vị trí địa lý, sở hạ tầng giá nhà đất 15 2.1.2 Mối quan hệ vị trí địa lý sở hạ tầng 17 2.1.3 Sự cần thiết sở hạ tầng 18 2.1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất 19 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu 21 2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 21 2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 22 Chương ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ CẦN THƠ ……………………………………………………………… 23 3.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ HÀNH CHÍNH CỦA TP CẦN THƠ 23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên địa giới hành chánh TP Cần Thơ 23 3.1.2 Phong tục truyền thống người dân Cần Thơ 24 3.1.3 Khái quát tình hình kinh tế xã hội thành phố Cần Thơ năm gần 25 vi 3.1.4 Vị trí địa lý, sở hạ tầng, kinh tế Thành Phố Cần Thơ khu vực nước 30 3.2 ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI CỦA TP CẦN THƠ TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 31 3.2.1 Những thuận lợi 31 3.2.2 Những khó khăn 34 Chương PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT THÀNH PHỐ CẦN THƠ 35 4.1 SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ CẦN THƠ 35 4.2 SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT 39 4.2.1 Thực trạng sở hạ tầng nước 39 4.2.2 Thực trạng sở hạ tầng Cần Thơ 41 4.2.3 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá nhà đất Thành phố Cần Thơ 45 4.3 XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI CẦN THƠ HIỆN NAY………………………………………………………………………… 48 Trung tâm 4.3.1 HọcThực liệu trạng ĐH giá Cần cứu 48 nhàThơ đất tại@ CầnTài Thơliệu tronghọc giai tập đoạn hiệnnghiên 4.3.2 Xu hướng biến động giá nhà đất Cần Thơ giai đoạn nay………………………………………………………………………….49 Chương ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM LÀM CHO GIÁ NHÀ ĐẤT PHÁT TRIỂN THEO HƯỚNG TÍCH CỰC HƠN 51 5.1 NHỮNG TỒN TẠI VƯỚNG MẮC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 51 5.1.1 Những tồn thị trường nhà đất Cần Thơ 51 5.1.2 Nguyên nhân tồn 52 5.2 ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRONG TÌNH HÌNH HIỆN NAY 53 5.2.1 Định giá điều tiết giá nhà đất xác thực với thị trường tự 53 5.2.2 Nâng cao công tác quản lý quy hoạch nhà đất 55 5.2.3 Trú trọng phát triển sở hạ tầng để làm thị trường nhà đất phát triển 55 5.2.4 Ngăn chặn tượng đầu bất động sản 55 Chương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 6.1 KẾT LUẬN 57 vii 6.2 KIẾN NGHỊ .58 6.2.1 Kiến nghị trung ương 58 6.2.2 Kiến nghị Thành Phố 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu viii DANH MỤC BIỂU BẢNG Trang Bảng 3.1 Giá trị sản xuất kinh doanh số ngành Cần Thơ năm 2004 .26 Bảng 3.2 Giá trị sản xuất kinh doanh số ngành Cần Thơ năm 2005 .26 Bảng 3.3 Giá trị sản xuất kinh doanh số ngành Cần Thơ năm 2006 .27 Bảng 3.4 Giá trị sản xuất kinh doanh số ngành Cần Thơ năm 2007 .28 Bảng 4.1: khái quát giá đất chia theo nhóm đường 35 Bảng 4.2 Thể biến động giá nhà đất vị trí địa lý đường Quang Trung .36 Bảng 4.3: Mô tả giá đất số quận địa bàn Thành phố Cần Thơ 37 Bảng 4.4: Mô tả giá đất thay đổi theo vị trí khu vực ven đường Lê Hồng Phong 38 Trung tâm Học Thơ @ dân Tàicưliệu vàdân nghiên Bảngliệu 4.5: ĐH Mô tảCần giá đất khu Bìnhhọc Thủytập khu cư 91Bcứu 39 Bảng 4.6: Giá đất khu đô thị Nam Cần Thơ năm 2006 46 Bảng 4.7: Mô tả giá đất đường Trần Hưng Đạo thị trấn Cái Răng 47 Bảng 4.8: Giá đất đường Nguyễn Văn Cừ nối dài đoạn từ Quốc lộ 91B đến khu dân cư Hồng Phát quận Ninh Kiều 48 ix Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ phú đa dạng đáp ứng tốt nhu cầu người dân, giáo dục Cần Thơ xem trung tâm Đồng băng sông Cửu Long Những điều kiện làm cho thị trường nhà đất Cần Thơ năm gần trở thành thị trường sôi động nước Thực tế Cần Thơ nơi có cơng trình sở hạ tầng đươc quy hoạch cụ thể nơi giá đất lại nóng lên hàng Cịn nhớ vào năm 2006 cụ thể đường Quang Trung thuộc địa bàn quận Cái Răng, nơi dự án cầu Cần Thơ triển khai xây dựng Vào thời điểm đất khu vực gần dự án, không nằm vùng quy hoạch dự án có giá tăng liên tục Tiêu biểu khu đô thị Nam sông Cần Thơ Tuy nằm cách trung tâm Thành phố Cần Thơ khoảng km, lại xem trung tâm giao dịch bất động sản Cần Thơ giai đoạn này, nhà đầu tư bất động sản dự báo cầu Cần Thơ hoàn thành, nơi trở thành khu đô thị sầm uất Cần Thơ Hiện nhiều công ty xây dựng có vốn đầu tư lớn Cần Thơ Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty Phát triển kinh doanh nhà Cần Thơ, Công ty xây dựng 586, Công ty xây dựng Diệu Hiền, Công ty xây dựng Hồng Anh Gia Lai, Cơng ty địa ốc Hồng Quân tập trung đầu tư, kinh doanh, xây dựng nhiều khu dân cư để bán lại cho người dân Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Có thể nói đến số khu tiêu biểu hình thành khu đô thị Hưng Phú, Phú An, khu nhà Nam Long, Cơng ty xây dựng cơng trình số 8, Bảng 4.6: Giá đất khu đô thị Nam Cần Thơ năm 2006 Lộ giới (m) Giá đất (triệu đồng / m2) Khi chưa có lộ 0,012 – 0,015 14 – 17 2,5 – 2,7 25 – 47 – 3,5 Nguồn số liệu: Dựa theo số liệu mô tả báo người lao động ngày 16/9/2006 Tại thời điểm giá đất khu đô thị Nam sông Cần Thơ công ty xây dựng đầu tư, kinh doanh trung tâm môi giới nhà đất đẩy lên cao Cụ thể, nơi có lộ giới từ 14 m - 17 m giá vào khoảng 2,5 triệu đồng đến 2,7 triệu đồng/m2, lộ giới từ 25 m - 47 m bán với giá từ triệu đồng đến 3,5 triệu đồng/m2 Giá cịn tùy thuộc vào vị trí khu đất, nơi giao lộ hay gọi góc đường có giá cao vị trí cịn lại tuyến, chẳng hạn khu vực gần GVHD: Phạm Lê Thông 46 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ cầu Quang Trung có giá lên đến 4,5 triệu - 5,5 triệu đồng/m2 Cịn theo người dân vùng lúc dự án cầu Cần Thơ chưa khởi cơng giá đất thấp vào khoảng 12000 – 15000 đồng/ m2 Còn đường Trần Hưng Đạo thuộc địa bàn Thị trấn Cái Răng vào năm 2003 mặt đường nhỏ hẹp bị xuống cấp, giá đất vào thời điểm vào khoảng 300000 đồng / m2, từ cuối năm 2004 trở mặt đường nâng cấp với chiều rộng mặt đường 25 m giá đất vào khoảng 3,5 triệu đồng / m2 Qua số liệu bảng 4.6 ta thấy sở hạ tầng ảnh hưởng lớn đến giá đất đai Với thời gian năm mà giá đất tăng lên gần 12 lần Từ ta thấy sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá nhà đất trường hợp gần tuyện đối Bảng 4.7: Mô tả giá đất đường Trần Hưng Đạo thị trấn Cái Răng Năm 2003 2004 Giá (triệu đồng / m2 0,3 3,5 Ghi Chưa mở rộng lộ giới Mở rộng lộ giới với chiều ngang 25 m Nguồn số liệu: Dựa theo số liệu mô tả báo người lao động ngày 16/9/2006 Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Trên địa bàn quận Ninh Kiều thời gian gần có số tuyến đường nâng cấp mở rộng điều làm cho giá đất khu vực tăng đột biến như: đường Nguyễn Văn Cừ nối dài đoạn từ Quốc lộ 91B đến đường Cái Sơn Hàng Bàng Vào năm 2006 giá đất khu vực vào khoảng – triệu đồng / m2 Đến giai đoạn năm 2007 – 2008 dự án cải tạo mở rộng đường Nguyễn Văn Cừ Nối Dài triển khai giá đất có xu hướng tăng mạnh tăng gấp đôi so với năm 2006, giai đoạn 2008 đến thời điểm giá đất khơng ngừng tăng mạnh cụ thể đạt mức giá – 10 triệu đồng/m2 Trong khoảng thời gian năm năm mà giá tăng lên 300 %.ta thấy giá đất tăng nhiều yếu tố yếu tố ảnh hưởng mạnh sở hạ tầng Điều thể rõ qua đồ thị bảng số liệu sau: GVHD: Phạm Lê Thông 47 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ Bảng 4.8: Giá đất đường Nguyễn Văn Cừ nối dài đoạn từ Quốc lộ 91B đến khu dân cư Hồng Phát quận Ninh Kiều Năm Giá đất ( triệu đồng/ m2) 2005 – 2006 2–3 Chưa triển khai dự án 2007 – 2008 5–6 Đang triển khai 2008 – 2009 – 10 Hoàn thành dự án Ghi Nguồn: Số liệu thu thập tác giả tháng 04/2009 Giá đất (triệu đồng/m2) 10 9.5 5.5 Giá đất (triệu đồng/m2) 2.5 Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu 2006 2007 2008 Đồ thị 4.1 Thể biến động giá đất đường Nguyễn Văn Cừ nối dài đoạn từ Quốc lộ 91B đến khu dân cư Hồng Phát quận Ninh Kiều Nguồn số liệu: Số liệu điều tra tác giả 03/2009 4.3 XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI CẦN THƠ HIỆN NAY 4.3.1 Thực trạng giá nhà đất Cần Thơ giai đoạn Nhìn chung thời gian gần đây, q trình Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước diễn với tốc độ nhanh mạnh phạm vi nước Cơ cấu kinh tế cấu lao động chuyển biến nhanh theo chiều hướng tích cực Cần Thơ trung tâm vùng Đồng sơng Cửu Long, điều mà trình chuyển dịch cấu kinh tế q trình Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa diễn mạnh mẽ Điều thể rõ tỷ trọng giá trị sản xuất ngành lĩnh vực công nghiệp không ngừng tăng lên Song song với trình sở hạ tầng địa bàn thời gian gần triển khai xây dựng nhanh chóng GVHD: Phạm Lê Thông 48 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ Điều mặt giúp cải tạo hệ thống sở hạ tầng Thành Phố, tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế Thành Phố phát triển Đây mặt tích cực Nhưng sở hạ tầng phát triển với tốc độ nhanh mạnh có ảnh hưởnh lớn đến đời sống người dân địa bàn Thành Phố Như biết, đất đai nguồn tài nguyên mở rộng, mà việc triển khai mở rộng sở hạ tầng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến quỹ đất đai, làm cho diện tích đất ngày bị thu hẹp Mặt khác dân số ngày tăng lên yếu tố tâm lý người dân vùng muốn có đơng Một điều kinh tế phát triển có chuyển dịch cấu lao động lượng lao động lớn từ nông thôn di chuyển thành thị, điều làm cho dân số Cần Thơ tăng lên nhanh chóng Những nhân tố lại tác động mạnh mẽ lên quỹ đất Thành Phố như: nhu cầu đất để xây dựng sở hạ tầng, nhu cầu đất để quy hoạch khu công nghiệp, nhu cầu đất người dân… gọi chung đất phi nơng nghiệp Trong nhu cầu đất địa bàn Thành Phố nhu cầu cấp thiết Từ thực trạng nhu cầu đất cho giá đất thơi gian gần tăng lên cách đột biến Điều cho thấy giá nhà đất tăng nhanh nhu cầu đất tăng Mặt khác, giá đất tăng nhanh mạnh Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu việc kinh doanh mặt hàng sinh lợi lớn Từ lại xuất thị trường bất động sản không lành mạnh đầu bất động sản làm cho giá nhà đất địa bàn Thành Phố thơi gian gần không xác với thực tế Bên cạnh yếu tố cịn có yếu tố làm cho giá đất tăng nhanh tâm lý người dân kỳ vọng giá đất tăng cao Những nguyên nhân làm cho giá đất không phản ánh giá trị thực Đó lỗ hỏng thị trường bất động sản hay thị trường nhà đất Cần Thơ 4.3.2 Xu hướng biến động giá nhà đất Cần Thơ giai đoạn Từ thực trạng giá nhà đất nói như: việc cải tạo mở rộng sở hạ tầng, kinh tế xã hội phát triển, cấu kinh tế tế chuyển dịch mạnh mẽ từ nông nghiệp sang công nghiệp… Đã làm cho giá trị đất đai tăng lên Trong giá đất tăng mạnh Đây xu hướng biến động thị trường nhà đất Cần Thơ thời gian gần Qua số liệu so sánh ta thấy thời gian ngắn mà giá nhà đất Cần Thơ tăng nhanh đoạn Nguyễn Văn Cừ nối dài đoạn từ Quốc lộ 91B đến khu dân cư Hồng Phát thời gian từ 2005 – 2009 mà giá đất khu vực tăng từ: 2- triệu đồng / m2 lên – 10 triệu đồng / m2 Chỉ thời gian GVHD: Phạm Lê Thông 49 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ khoảng – năm mà giá đất tăng lên lần Hay quận Cái Răng đường trần Hưng Đạo giai đoạn năm 2003 – 2004 giá đất tăng từ 300 nghìn đồng / m2 lên triệu / m2 Nhìn chung giá đất tăng cao giai đoạn sở hạ tầng đầu tư cải tạo nâng cấp mở rộng, bên cạnh giá đất cịn bị ảnh hưởng mạnh vị trí địa lý, ví dụ khu dân cư Bình Thủy giá đất vị trí đường có chiều rộng 14 m 4,5 – triệu đồng / m2 vị trí đường có chiều rộng 25 m giá đất là: 5,9 – 6,3 triệu đồng / m2 Thực tế nhân tố tác động đến giá đất địa bàn Thành Phố Cần Thơ làm cho giá đất biến động theo chiều hướng tăng, ngồi cịn có ngun nhân khác làm cho giá nhà đất tăng đột biến tâm lý người dân kỳ vọng giá đất tăng cao giai đoạn cải tạo mở rộng sở hạ tầng Như vậy, nói phát triển kinh tế xã hội tạo điều kiện thuân lợi cho sở hạ tầng phát triển Cơ sở hạ tầng phát triển đáp ứng tốt nhu cầu tất yếu hàng ngày người nên điều có tác động mạnh đến giá trị đất đai Vì mà giá đất đai Cần Thơ thời gian gần diễn biến theo chiều Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu hướng tăng Mặt khác, kinh tế xã hội phát triển khu đất có vị trí thuận lợi có khả sinh lợi cao mà giá đất phạm vi Thành Phố thơi gian gần bị tác động mạnh theo chiều hướng tăng vị trí địa lý Giá trị đất tăng tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản, thơi gian gần giá đất Cần Thơ tăng với tốc độ nhanh mạnh khơng với giá trị thật điều khơng có tác động khơng tốt đến thị trường bất đống sản mà ảnh hưởng đến đời sống đại phận người dân việc mua đất GVHD: Phạm Lê Thông 50 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ Chương ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM LÀM CHO GIÁ NHÀ ĐẤT PHÁT TRIỂN THEO HƯỚNG TÍCH CỰC HƠN 5.1 NHỮNG TỒN TẠI VƯỚNG MẮC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Từ phân tích cho thấy thời gian gần tình hình kinh tế xã hội địa bàn Thành Phố Cần Thơ diễn biến theo chiều hướng tích cực thúc đẩy sở hạ tầng phát triển nhanh góp phần làm tăng giá trị đất đai nói chung đất nói riêng Những điều tạo điều kiện thuận lợi cho q trình Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước Đây tín hiệu lạc quan cho Cần Thơ, bên cạnh ta thấy giá nhà đất vần đề nhạy cảm, có tác động lớn đến đại phận người dân việc mua đất Trong thời gian gần giá đất tăng nhanh mạnh đại bơ phận người dân Cần Thơ có thu nhập khơng cao, nên việc tìm chỗ khó khăn Vì vậy, giai đoạn để kinh tế xã hội tiếp tục phát triển ổn định cần phải xem xét lại vấn đề giá nhà đất để từ thấy mặt tồn tìm giải pháp khắc phục nhằm xác định giá đất xác Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu với giá trị thực 5.1.1 Những tồn thị trường nhà đất Cần Thơ - Tốc độ tăng giá bất động sản nhanh Nhìn chung giá đất địa bàn Thành Phố Cần Thơ tăng nhanh mạnh năm gần đây, phân tích ta thấy giá đất địa bàn Thành Phố tăng trung bình vào khoảng – lần năm sau so với năm trước Giá đất tăng nhanh mạnh làm cho việc phân bổ đất địa bàn Cần Thơ thiếu cân đối, đa số người dân Cần Thơ có thu nhập khơng cao, hộ khơng có chỗ cịn phận khác lại có diện tích đất bỏ khơng nạn đầu bất động sản, điều thấy rõ khu dân cư Mặt khác, trình mở rộng cải tạo sở hạ tầng cần phải có mặt Việc thu hồi đất làm cho phận không nhỏ người dân bị đất Khi sống họ ổn định ảnh hưởng đến thu nhập của, họ khó tìm chỗ giá đất cao - Xuất nạn đầu bất động sản thị trường Đánh giá nguyên nhân dẫn đến nạn đầu đất đai, nhà tình trạng giá đất nhà tăng liên tục thời gian vừa qua, giới kinh doanh bất GVHD: Phạm Lê Thông 51 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ động sản cho thị trường nhà đất tồn quyền sử dụng đất ngầm hay gọi tình trạng đầu nhà đất với diễn biến phức tạp Vì vậy, quan điểm sửa đổi Bộ Tài nguyên Môi trường minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất cơng cụ quen thuộc cơng cụ tài (thuế, lệ phí, phí), để giảm bớt sách gây khó cho nhà đầu tư bất cập sách giá đất hành dẫn đến khoản giá trị chênh lệch giá nhà nước giá thị trường rơi vào túi nhà đầu cơ, người dân bị chịu thiệt - Tình trạng thuế đất tăng nhanh đột biến Trong thời gian gần giới kinh doanh bất động sản lo lắng thuế sử dụng đất tăng đột biến Tiêu biểu Công ty Xây dựng Cơng trình Giao thơng 586 với dự án khu dân cư Phú An gần 150 ha, thuế sử dụng đất lập dự án vào khoảng 18 tỷ đồng Hiện Cục Thuế TP Cần Thơ thông báo 157 tỷ đồng Ơng Võ Ngọc Châu giám đốc cơng ty cho với mức thuế suất công ty bị thua lỗ Cơng ty xây dựng cơng trình giao thông 586 triển khai dự án vào năm 2003 đất khu vực đất nông, giá đất theo quy định nhà nước bình quân khoảng 19.000 đ/m2 Tuy nhiên, để giải phóng mặt bằng, Cơng ty 586 phải đền bù gấp lần giá Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu (vì giá đất đền bù nhân với hệ số K theo quy định nhà nước), cộng thêm khoản hỗ trợ di dời, bồi thường thiệt hại nông sản mặt đất… kèm theo Cộng khoản giá tính thuế sử dụng đất 123.000 đ/m2 Đến năm 2006 giá đất tăng lên, giá đền bù thực tế bình quân 300.000 đ/m2, giá đóng thuế sử dụng đất 350.000 đ/m2 5.1.2 Nguyên nhân tồn Những tồn thị trường nhà đất Cần Thơ số nguyên nhân chủ yếu sau: - Do hệ thống sở hạ tầng địa bàn Thành Phố phát triển chưa đồng bộ, có số khu vực phát triển tốt, số khu vực phát triển mà nhu cầu hàng ngày người dân phần lại gắn liền với hệ thống sở hạ tầng nên mua đất họ thường đua đến nơi có hệ thống sở hạ tầng tốt Điều theo quy luật thị trường nhu cầu cao điều tất yếu giá tăng - Mặt khác giá mặt hàng tăng với tốc độ cao ln tìm ẩn thị trường ngầm nạn đầu Vì ta thấy thị trường bất động sản Cần Thơ xuất nạn đầu phần giá nhà đất tăng nhanh Từ gây GVHD: Phạm Lê Thông 52 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ tình trạng hút hàng điều dẫn đến hệ lụy giá nhà đất Cần Thơ tăng cao khơng xác với giá trị thực -Bên cạnh số quy chế luật pháp chưa đồng bộ, chưa phù hợp với điều kiện thực tế thị trường bất động sản như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm gây khó khăn cơng tác quản lý nhà đất việc xác đinh giá trị thực bất động sản Từ việc xác định mức thuế suất cho bất động sản chưa hợp lý Vì nói nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản Cần Thơ cân đối thời gian gần Việc cần thực giai đoạn giải vấn đề Nếu làm tốt cơng tác góp phần làm cho giá thị trườn nhà đất Cần Thơ bình ổn, phát triển theo hướng tích cực, tọa điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển 5.2 ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRONG TÌNH HÌNH HIỆN NAY Qua nội dung đề cập nói rằng: giai đoạn sở hạ tầng vị trí địa lý thuận lợi có ảnh hưởng lớn đến giá trị nhà đất Giá Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu nhà đất tăng thể tăng lên giá trị sử dụng Đây tín hiệu tốt, thực tế giá nhà đất tăng thể tăng lên giá trị phần, phần lại thể tác động yếu tố tiêu cực như: tâm lý mong muốn giá đất tăng cao người bán, nạn đầu đất đai, sở hạ tầng phát triển tốt số nơi Trong nhu cầu nhà người dân cao Từ điều ta thấy để minh bạch hóa thị trường nhà đất Cần Thơ, xác định giá đất xác với giá trị thật nhằm giúp cho thị trường nhà đất phát triển ổn định cần có giải pháp cụ thể giải mặt yếu thị trường nhà đất Cần Thơ 5.2.1 Định giá điều tiết giá nhà đất xác thực với thị trường tự Trong tình hình tốc độ phát triển kinh tế nhanh, chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng từ nông nghiệp sang công nghiệp lớn Từ làm cho chuyển dịch cầu lao động diễn mạnh mẽ, lượng lớn lao động chuyển từ nơng thơn thành thị Vì nhu cầu nhà người dân lớn Việc định giá đất đai cho phù hợp với thực tế công việc quan trọng việc điều tiết, bình ổn giá đất Nếu làm tốt công tác làm giảm nguy xuất thị GVHD: Phạm Lê Thông 53 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ trường ngầm nhà đất, ngăn chặn nạn đầu nhà đất Sau số đề xuất cụ thể cho công việc này: - Đánh giá tác động vị trí địa lý sở hạ tầng tác động đến giá đất theo mức độ tiện nghi hai yếu tố mạng lại: tốc độ phát triển kinh tế diễn nhanh, điều thúc đẩy phát triển sở hạ tầng phát triển với tốc độ cao Do việc định giá đất phải tiến hành nhanh chóng, thường xuyên, theo tốc độ phát triển sở hạ tầng Vì xem tác nhân tác động mạnh mẽ đến giá nhà đất nói riêng hay giá đất nói chung Để thấy ảnh hưởng yếu tố cách rõ ràng ta lấy ví dụ đường Trần Hưng Đạo thị trấn Cái Răng Chỉ thời gian năm từ năm 2003 đến năm 2004, tác động việc mở rộng lộ giới làm cho giá đất khu vực tăng từ 300 nghìn đồng / m2 lên 3500000 đồng / m2 Qua thấy giá nhà đất nhạy cảm với phát triển sở hạ tầng Vì trình mở rộng nâng cấp sở hạ tầng cần phải thường xuyên thực công tác xác định giá trị đất - Tích cực việc cải tạo, nâng cấp mở rộng sở hạ tầng vùng ven trung tâm Thành Phố để nhằm giảm áp lực cho thị trường nhà đất nội Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu ô thành phố Để thực điều cần phải có kế hoạch xây dựng nguồn ngân quỹ phát triển sở hạ tầng vùng ven cách cụ thể như: thu hút nhà đầu tư vào Thành Phố để từ có nguồn thu nhập từ thuế để mở rộng hệ thống sở hạ tầng vùng ven Ngồi tận dụng nguồn tài trợ từ Trung Ương, từ nước phải xây dựng kế hoạch sử dụng nguồn tài trợ cách hiệu để đem lại lợi ích cho người dân vùng, góp phần bình ổn thị trường nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - Việc cải tạo, nâng cấp mở rộng hệ thống sở hạ tầng cần phải xem xét thật kỹ vấn đề vị trí địa lý khu vực Giá nhà đất nhạy cảm với việc định cho dự án sở hạ tầng Vì vấn đề có ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế xã người dân tìm phát triển kinh tế Cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, hợp lý thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày người dân Nếu việc nâng cấp cải tạo sở hạ tầng không hợp lý làm cho đời sống sinh hoạt người dân gặp nhiều khó khăn Ví dụ: trung tâm thành phố mà xuất khu cơng nghiệp việc ảnh hưởng đến người dân vấn đề môi trướng sống, bên cạnh làm giảm quỹ đất GVHD: Phạm Lê Thông 54 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ người dân Điều tác động xấu đến thị trường nhà đất làm cho giá nhà đất tăng cao 5.2.2 Nâng cao công tác quản lý quy hoạch nhà đất Việc xây dựng, nâng cấp mở rộng hệ thống sở hạ tầng nhiều có ảnh hưởng đến phận người dân bị chổ ở, thay đổi nghề nghiệp,… dẫn đến kinh tế gia đình họ gặp nhiều khó khăn Do đó, cơng tác quy hoạch xây dựng sở hạ tầng cần phải quan tâm đến hộ dân bị ảnh hưởng để giúp họ thích nghi với điều kiện sống như: giúp họ tìm cơng việc để sinh sống hàng ngày, hỗ trợ việc tìm chỗ cấp tái định cư, bán nhà chung cư giá ưu đãi Căn pháp lý hoạch định quỹ đất tạo nguồn cung trực tiếp cho thị trường đất đai, đảm bảo diện tích đất cho phép từ 20-40m2/người Cần có biện pháp, sách cụ thể quan quản lý quy hoạch nhà đất vấn đề nhà giá rẻ cho người dân Trong công tác quản lý quy hoạch việc mở rộng phát triển hệ thống sở hạ tầng việc quy hoạch phát triển khu dân cư q trình thị hóa Thành Phố cần phải có chuyển đổi cấu đất cách hợp lý từ đất nông Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu nghiệp sang đất phi nơng nghiệp q trình nhằm mục đích làm tăng quỹ đất Thành Phố 5.2.3 Trú trọng phát triển sở hạ tầng để làm thị trường nhà đất phát triển Cần trú trọng việc phát triển sở hạ tầng vùng ven thành phố để đáp ứng nhu cầu hàng ngày người Có thu hút người dân di chuyển vùng ven đô nhằm làm giảm nhu cầu nhà nội thành, góp phần bình ổn giá nhà đất Mặt khác, q trình tạo điều kiện thuận lợi cho trình thị hóa vùng ven phát triển Cần thiết mở rộng sở hạ tầng vùng ven để đáp ứng nhu cầu nhà người dân địa bàn Thành Phố Nếu làm tốt công việc giải nhà cho phận không nhỏ người dân 5.2.4 Ngăn chặn tượng đầu bất động sản Cần phải minh bạch hóa thị trường bất động sản biện pháp như: Công khai việc quy hoạch dự án sở hạ tầng để nhân dân biết, việc quy hoạch phải thật chi tiết Qua đó, xác định giá trị đất công bố kết để GVHD: Phạm Lê Thông 55 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ người biết Công bố khu vực cấp phép, không cấp phép cụ thể cho nhân dân biết Thường xuyên kiểm tra giá sàn giao dịch bất động sản, so sánh với người dân mua bán với không qua sàn giao dịch Cần thiết nên ban hành giá đất khu dân cư, trung tâm thương mại cách chi tiết, cụ thể Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu GVHD: Phạm Lê Thông 56 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ Chương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 6.1 KẾT LUẬN Qua số liệu thu thập từ nhiều nguồn khác kết hợp với phân tích, nhận định tác động vị trí địa lý sở hạ tầng đến giá nhà đất địa bàn số quận nội thành Thành phố Cần Thơ, ta thấy xuất vấn đề đáng quan tâm thị trường nhà đất Cần Thơ giá mặt hàng tăng nóng Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng như: Tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ lạm phát, sách nhà nước …Nhưng ta thấy thời gian gần cộm lên hai nguyên nhân ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá mặt hàng là: Vị trí tồn địa lý sở hạ tầng quanh khu vực tồn Trên thực tế thị trường nhà đất đô thị ta thấy hai nhân tố có mối quan hệ tương hỗ cách rõ rệt Ta thấy khu đất có sở hạ tầng vị trí địa lý lý tưởng giá cao, sở hạ tầng khu vực mở rộng, nâng cấp giá Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu có biến động mạnh gấp nhiều lần Trong tình hình nay, q trình Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước diễn với tốc độ cao, việc xây dựng mở rộng sở hạ tầng vấn đề cấp bách tiến trình Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước, qua số liệu phân tích ta thấy tốc độ phát triển sở hạ tầng nói tỷ lệ thuận với biến động giá đất đất Điều lý giả nguyên nhân sau: - Cơ sở hạ tầng khu vực mở rộng, nâng cấp có nghĩa nhu cầu cấp thiết hàng ngày người dân vùng đáp ứng tốt Nguyên nhân đẩy giá đất lên cao - Mặt khác thực tế qua phân tích ta thấy sở hạ tầng phát triển khả sinh lợi đất tăng lên Do đó, giá tăng Điển hình khu thị Nam Cần Thơ Giai đoạn trước dự án cầu Cần Thơ triển khai giá đất khu vực thấp, dự án triển khai giá tăng lên gấp nhiều lần GVHD: Phạm Lê Thông 57 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ Vì vậy, sở hạ tầng mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ điều phát triển, điều làm cho khả sinh lợi từ đất tăng cao Dó giá tăng cao Đó biến động giá nhà đất phát triển sở hạ tầng Cịn vị trí, ta thấy khu đất điều có vị trí khác Một nhà, mảnh đất mặt địa không lặp lại tương tự lần thứ hai Nhân tố dễ dàng nhận thấy từ tên gọi nhà đất, bất động sản Tóm lại, khu đất có vị trí địa lý thuận lơi sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu hàng ngày người dân giá trị tăng lên, làm cho giá thay đổi theo chiều hướng tăng Theo quy luật thị trường điều tất yếu, giá đất tăng nhanh cao có tác động xấu đến nhiều mặt đời sống kinh tế xã hội Cụ thể làm cho phận khơng nhỏ người dân gặp nhiều khó khăn việc mua đất ở, xuất thị trường ngầm bất động sản, công tác quy hoạch xuất nhiều vấn đề như: chiếm dụng đất công, thu hồi đất với diện tích cần thiết dự án … 6.2 KIẾN NGHỊ Trung 6.2.1 tâmKiến Họcnghị liệuđốiĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu với trung ương Nhà nước cần có sách vĩ mơ để phát triển sở hạ tầng ngày đồng như: tăng quỹ xây dựng sở hạ tầng Cần có biện pháp xử lý mạnh việc sử dụng quỹ phát triển sở hạ tầng sai mục đích làm thất nguồn quỹ Cần có thay đổi lớn việc quản lý thị trường bất động sản để nhằm hạn chế nạn đầu bất động sản Cần có thay đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: thủ tục đơn giản hơn, qua ban ngành hơn… Cần phải thành lập quan chuyên xác định giá trị đất dựa sở hạ tầng vị trí địa lý đất Trong trình mở rộng, cải tạo sở hạ tầng cần phải xem xét mức độ ảnh hưởng cơng trình đến giá trị đất vùng triển khai dự án cách cụ thể chi tiết nhiều mặt như: mức độ thay đổi giá trị đất, mức độ ảnh hưởng đến môi trường cơng trình, mức độ đáp ứng nhu cầu hàng ngày cho người dân vùng dự án mạng lại, … GVHD: Phạm Lê Thông 58 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt Ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất CầnThơ Cần phải có nguồn ngân sách phủ để tài trợ cho người dân bị đất quy hoach Việc ban hành thuế nhà đất phải vài giá nhà đất thị trường bất động sản Có mức thuế suất phù hợp, xác thực với giá thị trường, giá trị thực đât Cần thiết phải quy định lại mức giá trần sàn giao dịch bất động sản theo giá đất ban hành hàng năm để hạn chế giá nhà đất tăng nóng nhu cầu tăng cao 6.2.2 Kiến nghị Thành Phố Trong trình thu hồi đất để phát triển sở hạ tầng cần phải xác định diện tích đất cần thiết cách rõ ràng, khơng nên lợi dụng hội để thu hồi đất cách dư thừa để sử dụng cho mục đích khác nhằm tránh gây thiệt hại cho người dân Cần Thơ thị trường bất động sản nóng nước, điều ln tìm ẩn nguy xuất thị trường ngầm Vì vậy, để hạn chế điều Thành Phố nên thành lập công ty cổ phần kinh doanh nhà đất nhà nước quản lý để tiện cho việc quản lý thị trường bất động sản Trung tâmCác Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu khu chung cư, tái định cư phải đẩy nhanh tiến độ thực để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Nên thực giải pháp đề xuất chương GVHD: Phạm Lê Thông 59 SVTH: Nguyễn Minh Nhựt TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kinh Tế Tài Ngun Võ Thị Lang dịch sang tiếng Việt Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xá định giá đất khung giá đất loại Cổng thông tin điện tử tổng cục thống kê Cổng thông tin điện tử Ủy Ban Thành Phố Cần Thơ Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu ... VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT THÀNH PHỐ CẦN THƠ 35 4.1 SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ CẦN THƠ 35 4.2 SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN... SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT THÀNH PHỐ CẦN THƠ 4.1 SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ CẦN THƠ Vị trí địa lý nhân tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá nhà đất Vị trí địa lý có ảnh. .. tích ảnh hưởng vị trí địa lý phát triển sở hạ tầng đến giá nhà đất địa bàn Thành phố Cần Thơ năm gần 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Phân tích ảnh hưởng vị trí địa lý sở hạ tầng đến giá nhà đất Thành phố