4.1. SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VỊ TRÍ ĐỊA LÝ ĐẾN GIÁ NHÀ ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ CẦN THƠ THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Vị trí địa lý là một trong những nhân tố ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến giá nhà
đất. Vị trí địa lý có ảnh hưởng đến mức độ thuận tiện trong cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của con người như: đi lại, các nhu cầu về giải trí, giáo dục, chăm sóc sức khỏe…Và tầm quan trọng nhất vủa vị trí địa lý là sự ảnh hưởng của nhân tố nàyđến
đời sống kinh tế của con người hay khả năng sinh lợi của đất. Vị trí địa lý kết hợp với
điều kiện hạ tầng thuận lợi sẽ trở thành nhân tố quyết định phần lớn giá cả bất động sản. Tại Thành phố Cần Thơ điều nàyđược thể hiện rõ qua việc định giá đất ở trên cơ
sở chia theo vị trí các nhóm đường. Cụ thể có bốn nhómgiá đất, được tóm tắt thành bảng 4.1.
Bảng 4.1: Khái quát giáđất chia theo nhómđường
Đơn vị tính: triệu đồng / m2
Loại đường Giá cao nhất Giá thấp nhất
Nhóm 1 17,5 13,5
Nhóm 2 12,0 7,5
Nhóm 3 10,0 5,0
Nhóm 4 4,0 2,0
Nguồn số liệu: sở tài nguyên môi trường.
Ngoài ra, mỗi tuyến đường ở đô thị còn được phân thành nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau. Tùy theo mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng từng đoạn đường của loại đường đó để xác định giá đất từ thấp
đến cao.
Mỗi loại đường chia ra làm 4 vị trí:
+ Vị trí 1: áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền), giá đất bằng 100% giáđất đoạn đường đó.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
+ Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).
+ Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện giao thông kém hơn vị trí 2 nhưng lưu thông ra được trục đường đã có giá (vị trí 1). Giá
đất bằng 20% giá đất vị trí 1 của cùngđoạn đường đó.
+Vị trí 4: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của hẻm vị trí 2 và hẻm vị trí 3. Giá
đất bằng 15% giá đất vị trí 1 của cùngđoạn đường.
Để thấy rõ sự biến động giá cả của bất động sảndo vị tríta xem xét giá nhàđất trênđường Quang Trung đoạn từ cầu Quang Trung đến cầu Cái Sâu.
Bảng số liệu 4.2 thể hiện rất rõ sự biến động về giá nhà đất do vị trí địa lý. Thật vậy, với vị trí mặt tiền là đường giao thông chính rất thuận tiện cho giao thông
đường bộ, cho các hoạt động sản xuất kinh doanh giá đất sẽ cao.Vì vậy, ta thấygiá cả của đất đaicũng phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó,ở đây ta lại thấy khả năng sinh lợi của bất động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn do vị trí địa lý. Đối với đất mặt tiền khả năng sinh lợi là cao hơn so với đất thâm hậu nên có sự chênh lệch về giá rất lớn.Điều này giải thích tại sao có sự biến động giá từ mặt tiền và thâm hậu chênh lệch lớn. Cụ thể là từ 9 – 11 triệu đồng / m2
.
Bảng 4.2Thể hiện sự biến động giá nhàđất do vị trí địa lýtrênđường Quang Trung
Đơn vị tính: triệu đồng / m2
Vị trí Từ mặt tiền đến Thâm hậu 100 m
Thâm hậu sâu Hơn 100 m
Giá 9 -11 4 – 5
Nguồn: Số liệu điều tra thực tế của tác giả 03/2009
- Hay bảng số liệu 4.2 cho thấy sự biến động về giá đất trên cùng một tuyến
đường ở một số quận của Thành phố Cần Thơ. Đoạn Cách Mạng tháng Tám và Lê Hồng Phong cùng tuyến, nhưng giá đất trên đoạn Cách Mạng Tháng Tám cao hơn gấp đôi vì khu vực này nằm ở trung tâm thành phố, ta thấy vị trí của đoạn này gần công viên văn hóa Miền Tây, gần bến xe khách Cần Thơ, trên đoạn này lại có bệnh viện 30 – 4 là bệnh viện đa khoa của thành phố. Đặc biệt hơn, đây là đoạn đường thuộc nội ô thành phố nhưng lại nối với đường liên tỉnh nên rất thuận tiện cho các
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
hoạt động kinh tế và sản xuất kinh doanh. Còn đoạn Lê Hồng Phong nói về giao thông cũng không kém thuận lợi nhưng lại có vị trí xa trung tâm thành phốhơn, khả năng sinh lợi của đất ở khu vực này thấp hơn so với đoạn Cách Mạng Tháng Tám, thêm một điều là khi người dân có hộ khẩu thường trú tại quận Ninh Kiều thì được một số ưu tiên như: con, em của họ được học tại các trường điểm của Thành phố. Thêm vào đó là tâm lý của người dân luôn mong muốn có được một ngôi nhà tại trung tâm thành phố hơn là các quận vùng ven. Điều này ta thấy tương tự đối với Quốc Lộ IA. Cònđoạn 3 – 2 do có vị trí khá xa các trung tâm thương mại, các siêu thị của nội thành nên giá trị của đất cũng thấp hơn so với đường cách Mạng Tháng Tám, nhưng lại có giá cao hơnđoạn Lê Hồng Phong và Quốc Lộ IA do đoạn này thuộc nội ô Thành phố Cần Thơ.
Bảng 4.3: Mô tả giá đất tại một số quận trênđịa bàn Thành phố Cần Thơ
Đơn vị tính: triệu đồng/ m2
Quận Tênđường Giới hạn đoạn đường Giá nhàđất
Ninh Kiều Cách mạng tháng tám Từ bến xe mới đến đầu
đường Nguyễn Văn Cừ 13.500.000
Bình Thủy Lê Hồng Phong Từ cầu Bình thủy đến hết
khu dân cưNgân Thuận 6.000.000
Cái Răng Quốc lộ IA Từ cầu Cái Răng đến đầu
đường Lê Bình 6.000.000
Ninh Kiều Đường 3-2 Từ đầu quốc lộ 91B đến
bệnh viện da liễu 7.500.000
Nguồn số liệu: Bảng giá đất ở củaSở Tài Nguyên Môi Trường Thành phố Cần Thơ
Ta thấy rằng khu vực nào có vị trí càng xa trung tâm thành phố thì giá trị của nó càng giảm. Để thấy rõđiều này hãy xem xét số liệu thu thập trên đường Lê Hồng Phong đoạn từ cầu Bình Thủy đến cầu Trà Nóc (không kể mặt tiền đường Lê Hồng Phong). Số liệu được tổng hợp thành bảng sau:
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Bảng 4.4: Mô tả giá đất thay đổi theo vị trí trên khu vực ven đường Lê Hồng Phong
Đường, khu vực Giáđất (triệu đồng / m2
)
Khu vực II, phường Trà An, gần cầu Trà Nóc 1,8 – 2,0
Đường Công Binh, khu vực III, phường Trà An 2,5 – 2,7
Đường Nguyễn Thông, phường An Thới 3,2 – 3,5
Nguồn: Số liệu điều tra thực tế của tác giả 03/2009
Để tiện cho việc so sánh ta lấy Bến xe mới Cần Thơ làmđịa điểm chuẩn. Ta thấy từ Bến xe mới đến đường Nguyễn Thông có khoảng cách khoảng 4 – 5 km,đến
đường Công Binh khoảng 7 – 8 km, đến khu vực gần Cầu Trà Nóc khoảng 10 – 11 km trên cùng tuyến đường chính là Lê Hồng Phong thuộc khu vực quận Bình Thủy. Với khoảng cách tăng theo hướngngày càng xa trung tâm Thành phố thì giá đất cũng thayđổi rõ rệt hơn. Ta thấy khu vực gần cầu Trà Nóc có khoảng cách xa nhất thì giá
đất tại khu vực này thấp nhất (1,2 – 1,8 triệu đồng/m2), còn trên tuyến đường Nguyễn Thông, có khoảng cách gần trung tâm thành phố nhấtnên có giá cao nhấtlà: 3,2 – 3,5 triệu đồng/m2 ( xét trên cùng tuyến Lê Hồng Phong). Qua đó ta thấy giá nhàđất tỷ lệ nghịch với khoảng cách từ nơi mà nóđang tọa lạc đến trung tâm Thành phố.Điều này cũng đồng nghĩa khi chổ ở của người dân càng xa trung tâm thì các nhu cầu hàng ngày của họ không được đáp ứng một cách tốt nhất.
Đó là giá cả đất đai trên các tuyến đường có khoảng cách gần xa khác nhau so với trung tâm Thành phố. Bây giờ, ta xem xét sự biến động giá đất tại các khu dân cư đãđược quy hoạch. Qua số liệu về khu dân cư91B, cơ sở hạ tầng của khu này cũng khá tương đồng nhau như: điện, nước, khoảng cách đến chợ, trường học các khu vui chơi, giải trí,trường học, bệnh viện... Qua bảng số liệu sau ta thấy tuy cùng nằm trong khu vực có cơ sở hạ tầng tương đối giống nhau nhưng cũng có sự chênh lệch rất lớn về giá cả giữa các tuyến đường có chiều rộng khác nhau. Điều này thể hiện qua bảng số liệu 4.4. Đối với một ngôi nhà tại thành phố vỉa hè đóng vai trò như là sân trước, nó có ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của khu đất, vỉa hè rộng rãi thông thoáng thì việc kinh doanh buôn bán rất thuận lợi nên ta có thể lấy vỉa hè để so sánh. Đối với
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Chỉ xét riêng đặcđiểm này ta cũng thấy đượcsự chênh lệch về giá tri của đất tại hai vị trí khác nhau này. Thêm vàođó, trên các trục đường lớn giao thông cũng thuận tiện hơn so với các đường nhỏ, những yếu tố này có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lợi của đất. Đặc biệt hơn các khu đất có vị trí ngay các giao lộ (các góc) thì có giá cao hơn các vị trí còn lại trên cùng tuyến đường từ 15% - 20%. Ngoài ra ta thấy trên cùng tuyến đường nhưng vẫn có sự chênh lệch về giá như: đường 14 m có giá dao động từ 4 - 4.5 triệu. Sự dao động này là do vị trí những khu đất nằm gần đường Lê Hồng Phong (làđường giao thông chính) có giá cao hơn những khu đất có vị trí xa
đường Lê Hồng Phong hơn, tương tự như vậy về sự chêng lệch giá đất đối với vị trí
đường 25 m. Đó là về khả năng sinh lợi của đất còn về những nhu cầu tất yếu hàng ngày của người dân củng có ảnh hưởng. Tâm lý của con người là luôn muốn sống trong một không gian rộng rãi, cần phải có chỗ vui chơi giải trí sau một ngày làm việc. Đối với nhàở thành phố diện tích đất nhỏ hẹp, không có sân để giải trí như: chơi thể thao thì vỉa hè là nơi họ có thể giả trí tại nhà và chi phí thấp nhất.
Bảng4.5: Mô tả giá đất tại khu dân cưBình Thủy và khu dân cư91B Chiều rộng mặt đường (m) Giáđất ( triệu đồng / m2
)
14 4 – 4,5
25 5,9 – 6,3
Nguồn số liệu: Thu thập của tác giả tháng 03/2009
4.2. SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA CƠSỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ NHÀĐẤT 4.2.1 Thực trạng cơsở hạ tầng trên cả nước
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các thành phố là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Năm 1999, cả nước chỉ có khoảng 18 triệu người sống ở thành phố, chiếm 23,6% thì đến năm 2002 đã là trên 20 triệu (tương
đương 25,1% dân số). Dự kiến đến năm 2010 là 33% và 2020 là 45%. Dân số sống tại
đô thị sẽ ngày càng tăng cao trong khi hạ tầng kỹ thuật của tất cả các thành phố vẫn chưađápứng được trong điều kiện hiện nay.
Hạ tầng kỹ thuật tại các đô thị Việt Nam rất yếu và thiếu trong đó đặc biệt là hệ thống giao thông. Mật độ mạng lưới đường thấp, ước tính tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng chỉ đạt 4-5 km/km2. Tại các đô
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
thị loại 2, 3, con số này chỉ bằng một nửa. Bên cạnh đó, mạng lưới đường này lại phân bố không đều, thiếu sự liên thông.Đường phố ngắn, lộ giới hẹp, chất lượng kém nhưng lại có nhiều giao cắt không an toàn cho giao thông. Các nút giao thông phần lớn là đồng mức, nhỏ hẹp lại không hợp lý nên khiến tình trạng quá tải tại các nút càng trầm trọng. Diện tích đất dành cho giao thông tĩnh quá thấp dẫn đến việc thiếu bãi đỗ xe, điểm trông giữ xe cũng như các bến xe liên tỉnh. Ước tính, tỷ lệ đất dành cho giao thông chưađến 10% đất xây dựng đô thị trong khi tỷ lệ cần thiết phải là 20- 25%.
Bên cạnh đó, hệ thống cấp nước đô thị cũng trì trệ không kém. Trong tổng số 689đô thị trên toàn quốc hiện vẫn còn gần 400 đô thị nhỏ chưa có hệ thống cấp nước tập trung. Tổng công suất thiết kế của các nhà máy nước sinh hoạt đạt 3,2-3,6 triệu m3/ ngày đêm, công suất khai thác chỉ đạt 2,2 triệu m3/ngày đêm. Rõ ràng, hệ thống cấp nước đô thị mới chỉ đáp ứng được nhu cầu của 60% dân số đô thị với mức tiêu thụ bình quân 80 lít/ người/ ngàyđêm. Trong khiđó, tỷ lệ thất thoát, thất thu vẫn cao trên 30%, có nơi tỷ lệ này lên tới 45%. Đặc biệt tại các khu đô thị cũ với mạng lưới
đường ống cũ và đường kính nhỏ, khó đảm bảo phục vụ cấp nước liên tục đặc biệt trong mùa khô hạn.
Trong khi đó, hệ thống thoát nước còn lạc hậu và thiếu sự đồng bộ cần thiết. Có thể khẳng định, tại các đô thị của Việt Nam, hệ thống thoát nước chưa đáp ứng
được nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Phần lớn hệ thống là chung cho thoát nước mưa và cả nước thải, được xây dựng trên địa hình tự nhiên, nước tự chảy và độ dốc thủy lực thấp. Cho đến nay, chưa đô thị nào có được trạm xử lý nước thải sinh hoạt. Cũng nhưhệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước của các thành phố lớn mới chỉ đáp ứng được 60% nhu cầu trong khi các đô thị khác phạm vi phục vụ chỉ đạt 20 - 25%. Theo đánh giá của các công ty thoát nước, môi trường đô thị tại các địa phương hiện nay, 50% tuyến cống đã bị hư hỏng, 30% tuyến cống cũ bị xuống cấp, chỉ khoảng 20% tuyến cống mới xây dựng là còn tốt. Hệ quả tất yếu là tình trạng úng ngập xảy ra thường xuyên đặc biệt trong những năm gần đây khi tốc độ xây dựng tăng mạnh. Số
điểm ngập úng ngày càng nhiều và thời gian úng ngập cũng kéo dài 2-3 tiếng đồng hồ.
Vấn đề ô nhiễm môi trường do chất thải sinh hoạt và công nghiệp vẫn chưa
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
thành phố lớn, tỷ lệ thu gom chất thải rắn dao động từ 60-70% trong khi các đô thị nhỏ chỉ là 20-40%, thậm chí có nơi còn chưa tổ chức được công tác thu gom, chưa có bãi đổ rác chung. Chất thải độc hại từ các khu công nghiệp, bệnh viện... không được phân loại, xử lý màđược chôn lấp ngay với chất thải rắn đô thị nên các bãi chôn lấp này trở thành nguồn gây ô nhiễm môi trường.
Để khắc phục tình trạng trên, cácđô thị đã bắt đầu có những dự án nhằm phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, để làm tốt cần ưu tiên cân đối vốn cho công tác quy hoạch xây dựng cơsở hạ tầng đô thị. Trên cơsở đó, triển khai những dự án liên quan đảm bảo phù hợp với quy hoạch; khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xây dựng hệ thống giao thông đô thị đồng thời với xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật.
4.2.2 Thực trạng cơsở hạ tầng tại Cần Thơ
-Đường bộ
Cầu Cần Thơ được xây dựng sẽ thay thế phà Cần Thơ trong việc nối liền quốc lộ IA trongđầu quý 2 năm 2010, làm cho giao thôngđường bộ thuận lợi hơn. Phương tiện giao thông đường bộ phong phú. Hiện nay có 4 công ty taxi và 6 công ty xe kháchđang hoạt động. Trước đây, trong nội ô còn có một phương tiện đặc trưng là xe