Nhìn chung trong thời gian gần đây, quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
đất nước diễn ra với tốc độ nhanh và mạnh trên phạm vi cả nước. Cơ cấu kinh tế và cơcấu lao động đang chuyển biến nhanh theo chiều hướng tích cực. Cần Thơ là trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, chính điều này mà quá trình chuyển dịch cơcấu kinh tế cũng nhưquá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa ở đây đang diễn ra mạnh mẽ. Điều này thể hiện rõ trong tỷ trọng giá trị sản xuất của các ngành trong lĩnh vực công nghiệp không ngừng tăng lên. Song song với quá trình này thì cơ sở hạ tầng trên địa bàn trong thời gian gần đây cũng được triển khai xây dựng nhanh chóng.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu Điều này một mặt giúp cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng của Thành Phố, tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế của Thành Phố phát triển. Đây là mặt tích cực. Nhưng cơ sở hạ tầng phát triển với tốc độ nhanh và mạnh nhưhiện nay cũng có ảnh hưởnh rất lớn đến
đời sống của người dân trên địa bàn Thành Phố. Như chúng ta đã biết, đất đai là nguồn tài nguyên không thể mở rộng, mà việc triển khai mở rộng cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến quỹ đất đai, làm cho diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Mặt khác dân số ngày càng tăng lên do yếu tố tâm lý của người dân trong vùng là luôn muốn có đông con. Một điều nữa là khi kinh tế phát triển thì sẽ có sự chuyển dịch cơ
cấu lao động một lượng lao động lớn từ nông thôn di chuyển ra thành thị, điều này làm cho dân số của Cần Thơ tăng lên nhanh chóng. Những nhân tố này lại tác động mạnh mẽ lên quỹ đất của Thành Phố như: nhu cầu về đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu về đất để quy hoạch các khu công nghiệp, nhu cầu về đất ở của người dân… gọi chung là đất phi nông nghiệp. Trong đó nhu cầu về đất ở hiện nay trên địa bàn Thành Phố là nhu cầu cấp thiết nhất. Từ thực trạng về nhu cầuđất ở đã làn cho giá cả
đất trong thơi gian gần đây tăng lên một cách đột biến.Điều này cho thấy giá nhàđất tăng nhanh là do nhu cầu về đất ở tăng. Mặt khác, khi giá đất tăng nhanh và mạnh như thế thì việc kinh doanh mặt hàng này sẽ sinh lợi rất lớn. Từ đây lại xuất hiện thị trường bất động sản nhưng không lành mạnh như đầu cơ bất động sản làm cho giá nhà đất trên địa bàn Thành Phố trong thơi gian gần đây không xác với thực tế. Bên cạnh những yếu tố trên còn có yếu tố làm cho giá đất ở tăng nhanh đó là tâm lý của người dân kỳ vọng giá đất sẽ tăng cao. Những nguyên nhân trên đã làm cho giá đất không phản ánh được giá trị thực của nó. Đó là những lỗ hỏng trên thị trường bất
động sản hay thị trường nhàđất tại Cần Thơ hiện nay.
4.3.2 Xu hướng biến động giá nhàđất tại Cần Thơtrong giaiđoạnhiện nay
Từ thực trạng về giá nhàđất nói trên như: việc cải tạo và mở rộng cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội phát triển, cơ cấu kinh tế tế chuyển dịch mạnh mẽ từ nông nghiệp sang công nghiệp… Đã làm cho giá trị của đất đai tăng lên. Trong đó giá đất ở tăng mạnh nhất. Đây là xu hướng biến động của thị trường nhà đất tại Cần Thơ trong thời gian gần đây. Qua những số liệu so sánh trên ta thấy trong thời gian ngắn mà giá nhà đất tại Cần Thơ tăng rất nhanh nhưtrên đoạn Nguyễn Văn Cừ nối dài đoạn từ Quốc lộ 91B đến khu dân cư Hồng Phát trong thời gian từ 2005 – 2009 mà giá đất ở khu vực này tăng từ: 2- 3 triệu đồng / m2 lên 9 – 10 triệu đồng / m2. Chỉ trong thời gian
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
khoảng 4 – 5 năm mà giá đất tăng lên hơn 3 lần. Hay ở quận Cái Răng trên đường trần Hưng Đạo trong giai đoạn năm 2003 – 2004 giáđất ở tại đây tăng từ 300 nghìn
đồng/ m2lên 3 triệu / m2
.
Nhìn chung giá đất tăng cao trong giai đoạn hiện nay là do cơ sở hạ tầng được
đầu tưcải tạo nâng cấp và mở rộng, bên cạnh đó giáđất ở còn bị ảnh hưởng mạnh do vị trí địalý, ví dụ tại khu dân cư Bình Thủy giáđất tại vị trí đường có chiều rộng 14 m là 4,5 – 5 triệu đồng / m2còn tại vị trí đường có chiều rộng 25 m giá đất là: 5,9 – 6,3 triệu đồng / m2. Thực tế những nhân tố này đã tác động đến giá cả đất ở trên địa bàn Thành Phố Cần Thơ làm cho giá đất biến động theo chiều hướng tăng, nhưng ngoài ra còn có một nguyên nhân khác làm cho giá nhàđất tăng đột biến là do tâm lý của người dân kỳ vọng giá đất tăng cao trong giai đoạn cải tạo và mở rộng cơ sở hạ tầng.
Nhưvậy, có thể nói rằng do sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo điều kiện thuân lợi cho cơ sở hạ tầng phát triển. Cơ sở hạ tầng phát triển đáp ứng tốt các nhu cầu tất yếu hàng ngày của con người nênđiều nàyđã có tácđộng mạnh đến giá trị của đất đai. Vì vậy mà giá cả đất đai tại Cần Thơ trong thời gian gần đây đang diễn biến theo chiều hướng tăng. Mặt khác, khi kinh tế xã hội phát triển thì những khu đất có vị trí thuận lợi sẽ có khả năng sinh lợi rất cao chính vì vậy mà giá đất ở trên phạm vi Thành Phố trong thơi gian gần đây cũng bị tác động rất mạnh theo chiều hướng tăng do vị trí địa lý. Giá trị đất ở tăng là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản, nhưng trong thơi gian gần đây giá đất ởtại Cần Thơtăng với tốc độnhanh và mạnh khôngđúng với giá trị thật của nó điều này không những có tác động không tốt đến thị trường bất đống sản mà cònảnh hưởng đến đời sống của đại bộ phận người dân trong việc mua đất ở.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Chương 5
ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM LÀM CHO GIÁ NHÀĐẤT PHÁT TRIỂN THEO HƯỚNG TÍCH CỰC HƠN
5.1. NHỮNG TỒN TẠI VƯỚNG MẮC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀĐẤT
Từ những phân tích trên cho thấy trong thời gian gần đây tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn Thành Phố Cần Thơ đang diễn biến theo chiều hướng tích cực thúc
đẩycơ sở hạ tầng phát triển nhanh góp phần làm tăng giá trị của đất đai nói chung và của đất ở nói riêng. Những điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước. Đây là một tín hiệu lạc quan cho Cần Thơ, bên cạnh đó ta thấy rằng giá nhà đất là một vần đề nhạy cảm, nó có tác động rất lớn đến
đại bộ phận của người dân trong việc mua đất ở. Trong thời gian gần đây giá đất tăng nhanh và mạnh trong khi đó đại bô phận người dân Cần Thơ có thu nhập không cao, nên việc tìm chỗ ở là khó khăn. Vì vậy, trong giai đoạn nàyđể kinh tế xã hội tiếp tục phát triển ổn định thì cần phải xem xét lại vấn đề giá nhà đất để từ đó thấy được những mặt tồn tại của nó và tìm ra giải pháp khắc phục nhằm xác định giá đất ở xác với giá trị thực của nó.
5.1.1 Những tồn tại trên thị trường nhàđất Cần Thơhiện nay
- Tốc độ tăng giá của bất động sản quá nhanh.
Nhìn chung giá đất trên địa bàn Thành Phố Cần Thơ tăng nhanh và mạnh trong những năm gần đây, như đã phân tích ở trên ta thấy giá đất trên địa bàn Thành Phố tăng trung bình vào khoảng 2 – 3 lần ở năm sau so với năm trước. Giá đất tăng nhanh và mạnh nhưhiện nay làm cho việc phân bổ đất ở trênđịa bàn Cần Thơthiếu cân đối,
đa số người dân Cần Thơ có thu nhập không cao, những hộ này không có chỗ ở còn một bộ phận khác lại có diện tích đất bỏ không do nạn đầu cơbất động sản, điều này có thể thấy rõ nhất tại các khu dân cư. Mặt khác, trong quá trình mở rộng và cải tạo cơ sở hạ tầng thì cần phải có mặt bằng. Việc thu hồi đất đã làm cho một bộ phận không nhỏ người dân bị mất đất ở. Khi đó cuộc sống của họ mất ổn định ảnh hưởng
đến thu nhập của, họ khó có thể tìm một chỗ ở khi giá đất ở cao nhưhiện nay. - Xuất hiện nạn đầu cơ bất động sản trên thị trường.
Đánh giá về nguyên nhân chính dẫn đến nạn đầu cơ đất đai, nhà ở và tình trạng giá đất ở và nhà ở tăng liên tục trong thời gian vừa qua, giới kinh doanh bất
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu động sản cho rằng thị trường nhà đất đang tồn tại một quyền sử dụng đất ngầm hay còn gọi là tình trạng đầu cơnhà đấtvới những diễn biến phức tạp. Vì vậy, quan điểm sửa đổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ là minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất bằng những công cụ quen thuộc nhưcông cụ tài chính (thuế, lệ phí, phí), để giảm bớt những chính sách gây khó cho nhàđầu tưvà sự bất cập trong chính sách giá
đất hiện hành dẫn đến khoản giátrị chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường rơi vào túi nhàđầu cơ, còn ngườidân bị chịu thiệt.
- Tình trạng thuế đất tăng nhanh đột biến
Trong thời gian gần đây giới kinh doanh bất động sản ở rất lo lắng do thuế sử dụng đất tăng đột biến. Tiêu biểu là Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 586 với dự án khu dân cưPhú An gần 150 ha, thuế sử dụng đất khi lập dự án vào khoảng 18 tỷ đồng. Hiện nay Cục Thuế TP Cần Thơ thông báo 157 tỷ đồng. Ông Võ Ngọc Châu giám đốc công ty cho rằng với mức thuế suất này công ty sẽ bị thua lỗ. Công ty xây dựng công trình giao thông 586 triển khai dự án vào năm 2003 khi đất ở đây là khu vực đất thuần nông, giá đất theo quy định của nhà nước bình quân khoảng 19.000
đ/m2. Tuy nhiên, để giải phóng mặt bằng, Công ty 586 phải đền bù gấp 3 lần giá trên (vì giá đất đền bù nhân với hệ số K theo quy định của nhà nước), cộng thêm các khoản hỗ trợ di dời, bồi thường thiệt hại nông sản trên mặt đất…kèm theo. Cộng các khoản thì giá tính thuế sử dụng đất là 123.000đ/m2. Đến năm 2006 giá đất tăng lên, giá đền bù thực tế bình quân 300.000 đ/m2, giá đóng thuế sử dụng đất là 350.000
đ/m2.
5.1.2 Nguyên nhân của những tồn tại trên
Những tồn tại trên của thị trường nhà đất tại Cần Thơ là do một số nguyên nhân chủ yếu sau:
- Do hệ thống cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành Phố phát triển chưa đồng bộ, có một số khu vực phát triển tốt, một số khu vực kém phát triển mà nhu cầu hàng ngày của người dân một phần lại gắn liền với hệ thống cơ sở hạ tầng nên khi muađất ở họ thường đua nhau đến những nơi có hệ thống cơsở hạ tầng tốt. Điều này theo quy luật thị trườngkhi nhu cầu cao thìđiều tất yếu là giá sẽ tăng.
- Mặt khác khi giá cả của một mặt hàng tăng với tốc độ cao thì luôn tìmẩn một thị trường ngầm đó là nạn đầu cơ. Vì vậy ta có thể thấy rằng trên thị trường bất động sản Cần Thơ xuất hiện nạn đầu cơ một phần là do giá nhà đất tăng nhanh. Từ đó gây
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ra tình trạng hút hàng điều này dẫn đến hệ lụy là giá nhà đất tại Cần Thơ tăng cao và không xác với giá trị thực của nó.
-Bên cạnh đó thì một số quy chế của luật pháp cũng chưa đồng bộ, chưa phù hợp với điều kiện thực tế đối với thị trường bất động sản như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm gây khó khăn trong công tác quản lý nhà đất cũng như việc xác đinh giá trị thực của bất động sản. Từ đó việc xác định mức thuế suất cho bất động sản chưa hợp lý.
Vì vậy có thể nói rằng những nguyên nhân trên đã làm cho thị trường bất động sản Cần Thơ mất cân đối trong thời gian gần đây. Việc cần thực hiện trong giaiđoạn hiện nay là giải quyết những vấn đề trên. Nếu làm tốt công tác này thì có thể góp phần làm cho giá thị trườn nhà đất tại Cần Thơ bình ổn, phát triển theo hướng tích cực, tọa điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển.
5.2. ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG NHÀĐẤT TRONG TÌNH HÌNH HIỆN NAY ĐẤT TRONG TÌNH HÌNH HIỆN NAY
Qua những nội dung đã đề cập trên có thể nói rằng: trong giai đoạn hiện nay cơsở hạ tầng và vị trí địa lý thuận lợi sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị nhàđất. Giá nhà đất tăng thể hiện sự tăng lên về giá trị sử dụng. Đây là một tín hiệu tốt, nhưng trên thực tế giá nhà đất tăng chỉ thể hiện sự tăng lên về giá trị chỉ một phần, phần còn lại thể hiện sự tácđộng của các yếu tố tiêu cực như: tâm lý mong muốn giá đất tăng cao của người bán, nạn đầu cơ đất đai, cơ sở hạ tầng phát triển tốt chỉ một số nơi...Trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân rất cao. Từ những điều này ta thấy rằng để minh bạch hóa thị trường nhà đất Cần Thơ, xác định giá đất ở xác với giá trị thật của nó nhằm giúp cho thị trường nhàđất phát triển ổn định thì cần có những giải pháp cụ thể giải quyết những mặt yếu kém của thị trường nhàđất tại Cần Thơ.
5.2.1Định giá vàđiều tiết giá nhàđất xácthựcvới thị trường tự do
Trong tình hình hiện nay tốc độ phát triển kinh tế rất nhanh, chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng từ nông nghiệp sang công nghiệp rất lớn. Từ đó làm cho chuyển dịch cơ cầu lao động diễn ra mạnh mẽ, một lượng lớn lao động chuyển từ nông thôn ra thành thị. Vì vậy nhu cầu về nhàở của người dân cũng rất lớn. Việc định giá đất đai cho phù hợp với thực tế là công việc hết sức quan trọng trong việc điều tiết, bìnhổn giá đất. Nếu làm tốt công tác này sẽ làm giảm được nguy cơxuất hiện thị
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
trường ngầm về nhàđất, ngăn chặn được nạn đầu cơ về nhàđất. Sau đây là một số đề xuất cụ thể cho công việc này:
- Đánh giá sự tác động của vị trí địa lý và cơsở hạ tầng tácđộng đến giá đất ở theo mức độ tiện nghi do hai yếu tố này mạng lại: hiện nay tốc độ phát triển kinh tế
đang diễn ra rất nhanh, điều này thúc đẩy sự phát triển cơ sở hạ tầng phát triển với một tốc độ khá cao. Do đó việc định giá đất phải được tiến hành nhanh chóng, thường xuyên, theo tốc độ phát triển của cơ sở hạ tầng. Vì đây có thể xem là tác nhân tác
động mạnh mẽ nhất đến giá nhàđất nói riêng hay giá đất nói chung.Để thấy được sự ảnh hưởng của yếu tố này một cách rõ ràng ta có thể lấy ví dụ trên đường Trần Hưng
Đạo thị trấn Cái Răng. Chỉ trong thời gian một năm từ năm 2003 đến năm 2004, do tác động của việc mở rộng lộ giới đã làm cho giá đất tại khu vực này tăng từ 300 nghìnđồng / m2
lên 3500000đồng / m2