Đại học quốc gia Hà Nội Khoa Luật BỘ MÔN LUẬT KINH DOANH HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNHà Nội, 2022 Đề tài Pháp luật về môi giới bất động sản Giảng viên PGS TS Doãn Hồng Nhung Nhóm thực hiện Nhóm Thời gian, địa điểm MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 5 MỞ ĐẦU 6 CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 7 1 1 Lịch sử hình thành hoạt động môi giới bất động sản 7 1 2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò môi giới bất động sản 8 1 3 Các hình thức môi giới bất động sản 11 1 4 Khái quát pháp luật điều chỉnh.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT KINH DOANH HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: Pháp luật môi giới bất động sản Giảng viên : PGS.TS Doãn Hồng Nhung Nhóm thực : Nhóm Thời gian, địa điểm : Hà Nội, 2022 MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LKDBĐS: Luật kinh doanh bất động sản MỞ ĐẦU Thực đường lối phát triển kinh tế Đảng Nhà nước, năm qua, kinh tế nước ta dần chuyển từ chế tập trung bao cấp sang chế thị trường Cùng với hệ thống thị trường hình thành phát triển, có thị trường bất động sản việc hình thành phát triển thị trường bất động sản xã hội Việt Nam xuất lớp người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Đội ngũ góp phần tích cực vào sơi động thị trường bất động sản Tuy nhiên hoạt động môi giới thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó việc tổ chức, cá nhân hoạt động mang tính tự phát, thiếu tính chun nghiệp, hàng hố bất động sản chủ yếu chưa cấp chứng nhận chất lượng, hệ thống thông tin bất động sản không đầy đủ thiếu hệ thống, công tác quản lý nhà nước lĩnh vực yếu nên hoạt động mơi giới cịn chứa đựng nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ Do vậy, thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản khơng tránh khỏi khó khăn Để khắc phục khó khăn việc hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản cách đưa nghiên cứu, đánh giá đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật thực tiễn áp dụng để nhận nhiều bất cập tồn Với lý đây, nhóm chúng em lựa chọn đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản” làm đề tài nghiên cứu CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 1.1 Lịch sử hình thành hoạt động mơi giới bất động sản Mơi giới bất động sản đời có số điều kiện định, xuất thị trường bất động sản thị trường bất động sản phát triển đến trình độ định Trước năm 1986, thị trường bất động sản nước ta chưa thừa nhận thức, hoạt động mơi giới bất động sản diễn hình thức hoạt động ngầm, thiếu chuyên nghiệp Lúc giờ, xã hội cịn nặng tư tưởng bao cấp, mơi giới cịn gọi “cị” Mơi giới bất động sản lúc chưa có chỗ đứng định xã hội nên thường bị gắn tiêu cực nhiều họ xem “cò nhà, cò đất” đứng bên tham gia giao dịch bất động sản Do môi giới bất động sản đời thị trường bất động sản phát triển đến trình độ định mang yếu tố tâm lý nên quan hệ bất động sản nông thôn Việt Nam bị ảnh hưởng lớn Với nhu cầu mua bán bất động sản lúc chủ yếu dựa quan hệ bạn bè, anh em gần xa, khơng có mục đích lợi nhuận Nên thực tiễn khơng cần có bước trung gian hoạt động môi giới có khơng trình độ cao người có nhu cầu giao dịch bất động sản tìm kiếm đáp ứng nhu cầu thông tin tình trạng, giá nhà, đất thơng qua người làng xã Với điều kiện hoạt động mục đích lợi nhuận chưa rõ ràng với tình cảm truyền thống nên mơi giới bất động sản khó có chỗ để phát triển Bên cạnh tâm lý người dân ln nghĩ mơi giới “cị nhà, cị đất” nên hoạt động mơi giới bất động sản khó phát triển, không nông thôn mà thành phố Cơn sốt bất động sản năm 2001 - 2002 làm hoạt động môi giới bất động sản phát triển đến nơng thơn Nghề mơi giới mang tính tự phát, q trình thị hóa bắt đầu nên môi giới bất động sản chủ yếu phát triển vùng thị cịn nơng thơn chớm có Từ LKDBĐS đời năm 2006 đem lại cho nghề môi giới chỗ đứng vững xã hội, pháp luật thừa nhận Và với đời LKDBĐS năm 2014 làm vị vai trị nhà mơi giới bất động sản thêm vững chãi 1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trị mơi giới bất động sản a Khái niệm môi giới bất động sản Đối với thị trường bất động sản, phát triển đến trình độ định hoạt động mơi giới bất động sản đời Sự đời hoạt động môi giới bất động sản tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch bất động sản từ đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản Môi giới bất động sản loại hình mơi giới thương mại pháp luật xác định nghề mang tính chất chuyên nghiệp, chúng đời, tồn phát triển với đời, tồn thị trường bất động sản Khi nhu cầu giao dịch bất động sản tăng cao, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ nhu cầu cung ứng dịch vụ bất động sản cho chủ thể thị trường lớn, kéo theo phát triển hoạt động môi giới Theo PGS.TS Dỗn Hồng Nhung thì: “Mơi giới bất động sản nghề tự quản lý thân Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, người mơi giới người có khả kinh doanh độc lập, có trình độ giao tiếp, có khả xử lý thơng tin, kết nối người có bất động sản, có tài sản đủ điều kiện phép tham gia vào thị trường bất động sản có nhu cầu tham gia thị trường bất động sản”.1 Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản hợp pháp hóa kể từ LKDBĐS 2006 đời, không đưa khái niệm mơi giới bất động sản hiểu môi giới bất động sản hay nhiều chủ thể đứng làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác quan hệ, giao dịch hàng hóa bất động sản Đến LKDBĐS năm 2014, nhà làm luật đưa khái niệm môi giới bất động sản quy định khoản Điều cụ thể sau: “Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2009), Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội, Tr.12 b Đặc điểm môi giới bất động sản Thứ nhất, môi giới bất động sản hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Mơi giới bất động sản hoạt động phục vụ cho người khác, đóng vai trị trung gian, chắp nối cho quan hệ bên tham gia giao dịch bất động sản Gọi hoạt động trung gian người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà người đứng bên có nhu cầu giao dịch bất động sản Người mơi giới nhân danh để thực cơng việc họ, họ người tìm kiếm đối tượng cho khách hàng mình, kết nối hai bên có nhu cầu với nhau, cịn giao dịch có thành cơng hay khơng lại phụ thuộc vào hai bên họ kết nối Mục đích người hoạt động môi giới bất động sản nhận thu lao hoa hồng từ cơng việc mơi giới bất động sản Thứ hai, mơi giới bất động sản hoạt động mang tính chun mơn trình độ cao nghề kinh doanh có điều kiện Tức khơng có bất động sản giống bất động sản nên xảy rủi ro giao dịch bất động sản lớn nhiều so với giao dịch thuộc lĩnh vực khác giá trị tài sản lớn ảnh hưởng sâu đến thị trường Người mơi giới sức ảnh hưởng mà phải có trình độ định pháp lý am hiểu mặt khác tâm linh, thực tế, thói quen, …, đào tạo bản, trình độ kiến thức chun mơn cao, trải qua kì thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản Vậy nên hoạt động mơi giới bất động sản có tính chun môn cao đặc điểm pháp lý quan trọng hoạt động pháp luật hầu hết quốc gia giới ghi nhận Thứ ba, hoạt động môi giới hoạt động dịch vụ tiến hành sở hợp đồng Vì hoạt động mơi giới trung gian nên người môi giới kết nối mối quan hệ mà khơng có thỏa thuận bên Thỏa thuận hợp đồng Quyền nghĩa vụ bên xác lập sở pháp luật điều khoản quy định hợp đồng c Vai trị mơi giới bất động sản Thứ nhất, chủ thể môi giới người thu thập cung cấp thông tin bất động sản thông tin khác liên quan đến bất động sản Thông tin bất động sản điều kiện để người môi giới hành nghề Thông tin xác, bản, đầy đủ tạo nên sức mạnh nhà môi giới Thứ hai, môi giới bất động sản làm cầu nối cung cầu bất động sản thị trường Người môi giới góp phần giảm chi phí thời gian chủ thể khác tìm kiếm bất động sản thị trường Môi giới bất động sản hoạt động kết nối thương vụ, thúc đẩy giao lưu tiến trình trung chuyển hàng hóa bất động sản Thứ ba, hoạt động mơi giới bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch phát triển ổn định thị trường bất động sản Bất kỳ thị trường dù lớn hay nhỏ diễn giao dịch, trao đổi Giao dịch bên trực tiếp thực với nhau, thông qua bên trung gian môi giới Họ cố gắng đưa tìm kiếm thị trường bất động sản phù hợp với nhu cầu túi tiền Nhưng người bán khơng phải lúc tìm khách hàng người mua khơng phải tìm bất động sản mà ưng ý Tức là, khơng phải lúc cung cầu dễ dàng gặp nhau, người giao dịch cần đến người làm trung gian môi giới Khi đó, trung gian mơi giới cầu nối đưa người bán đến với người mua ngược lại Môi giới bất động sản trung gian kết nối bên có nhu cầu giao dịch bất động sản với Đó kết nối từ nhà kinh doanh bất động sản đến nhà kinh doanh bất động sản khác người sử dụng bất động sản với Để tiến hành giao dịch thành cơng bên phải gặp nhau, thỏa thuận, xác định giá thời gian chi phí cho việc thu thập xử lý thông tin Sự diện tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với vai trị cầu nối cho bên có nhu cầu giao dịch bất động sản gặp nhau, làm giảm đáng kể chi phí tìm kiếm đối tác, thúc đẩy giao dịch bất động sản thị trường phát triển sôi động Thứ tư, khách hàng, hoạt động mơi giới đem lại lợi ích cao cho họ Khách hàng vừa đối tượng thụ hưởng kết hoạt động môi giới bất động sản mang lại vừa đối tác để loại hình dịch vụ tồn phát triển Nhà môi giới đóng vai trị tư vấn, cung cấp thơng tin bất động sản vị trí, diện tích, giá cả, giúp bên bán bên mua gặp gỡ để tìm hiểu, trao đổi thơng tin, đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, Sự đời tổ chức, cá nhân môi giới với vai trò chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Các chủ thể hoạt động chuyên nghiệp thông tin thị trường bất động sản đầy đủ, xác giúp tránh rủi ro đôi bên Thứ năm, hoạt động môi giới bất động sản góp phần thúc đẩy việc đổi sách Nhà nước thị trường bất động sản Thông qua hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới làm cho thị trường bất động sản lành mạnh Bởi lẽ, môi giới bất động sản loại hình kinh doanh có điều kiện Các cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ cần phải - đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Thơng qua hoạt động mơi giới, nhà mơi giới tìm hiểu nắm nhu cầu thị trường, phát triển phân khúc thị trường để phản ánh với Nhà nước Đây sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hồn thiện cơng tác quản lý bất động sản, từ thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, nhằm tạo điều kiện cho quan, hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ kinh tế - xã hội Từ mở rộng phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng “giao dịch ngầm” Mặt khác, trình hành nghề, nhà môi giới bất động sản kết hợp tuyên truyền, giải thích pháp luật thị trường bất động sản thơng qua tư vấn cho khách hàng có nhu cầu giao dịch bất động sản 1.3 Các hình thức mơi giới bất động sản Gồm hình thức: (1) Môi giới độc quyền: Nhà môi giới độc quyền tiếp thị bất động sản độc quyền đại diện cho người bán Tuy nhiên, người mơi giới chào bán hợp tác với nhà môi giới khác để trình bày bất động sản tới khách hàng tiềm chia khoản hoa hồng (2) Môi giới tự do: Nhà môi giới giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu bất động sản, tư vấn cho khách hàng hưởng phí mơi giới (phí hoa hồng) theo giá trị thành công thương vụ 1.4 Khái quát pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản Để bảo đảm cho nhà môi giới hoạt động hiệu chuyên nghiệp cần phải đưa họ vào “khuôn khổ”, chịu quản lý Nhà nước quy định cụ thể pháp luật thực điều Pháp luật môi giới bất động sản tổng thể quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới thị trường bất động sản LKDBĐS năm 2006 đời đánh dấu bước phát triển môi giới bất động sản Việt Nam định hướng cho môi giới bất động sản hoạt động ngày chuyên nghiệp Trên sở đó, LKDBĐS năm 2014 sửa đổi, bổ sung bất cập hồn thiện thiếu sót LKDBĐS năm 2006, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung dịch vụ mơi giới bất động sản nói riêng, góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, phát triển ổn định bền vững 10 sản mà mơi giới bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng (Điểm b Khoản Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP) so với Nghị định 139/2017/NĐ-CP bị phạt 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng Tuy nhiên việc triển khai quy định thực tế bộc lộ hạn chế chưa thực tra, kiểm tra thường xuyên để phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung vi phạm quy định mơi giới bất động sản nói riêng Thứ sáu tượng đẩy giá bất động sản “cò đất” Trong điều kiện quỹ đất Nhà nước hạn hẹp, chủ yếu theo hình thức cho thuê đất, giao đất Lợi dụng tình hình này, lực lượng mơi giới bóp méo thơng tin, đẩy giá lên theo sốt nóng lạnh thị trường nhằm thu lợi cho Mặt khác, thói quen tâm lý người dân nước ta từ xưa tới ln có xu hướng tích lũy tài sản hình thức vàng bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, vơ hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi Các báo cáo thống kê cho thấy, khoảng năm trở lại đây, giá bất động sản nhiều tỉnh, thành nước, đặc biệt tỉnh, thành phố ven Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh liên tục thiết lập mức cao Điển hình tháng cuối năm 2021 đầu 2022 tỉnh phía Bắc với tâm điểm Hà Nội, Hà Nam, Bắc Giang Hưng Yên Theo số liệu từ batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm đất đất dự án địa phương tăng số Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất Hà Nội tăng 19% so với kỳ 2020 Hà Nam tăng đến 36% so với tháng 11/2021 Hịa Bình, Hưng n Bắc Giang ghi nhận lượt quan tâm tìm mua đất tăng 18-22% điểm nóng từ giai đoạn trước Bắc Ninh, Hải Dương tiếp tục tăng thêm 8-13% so với tháng trước Vì cầu bất động sản tăng nên có hội để nhà môi giới bất động sản hay “cò đất” thổi giá lên cao, điều gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nói chung người mua, nhà đầu tư bất động sản nói riêng Người có nhu cầu mua đất thật không mua phải mua với giá cao so với thực tế Các nhà đầu tư có nguy gặp phải nợ xấu, lỗ nặng giá đất quay giá trị ban đầu 43 44 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Pháp luật nước giới môi giới bất động sản kinh nghiệm cho Việt Nam 3.1.1 Môi giới bất động sản Mỹ Mỹ quốc gia đời loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sớm Với dân số 290 triệu người 74 triệu hộ gia đình, tỷ lệ người sở hữu nhà riêng khoảng 70%, trung bình hộ gia đình chi phí 20 - 40% thu nhập cho nhà Có thể thấy, dịch vụ môi giới bất động sản Mỹ phát triển Chính phủ Hoa Kỳ xem bất động sản tài sản đặc biệt cần phải sử dụng hiệu Pháp luật Hoa Kỳ quy định nghề môi giới bất động sản nghề hoạt động có điều kiện.9 Vì bất động sản tài sản lớn Việc giao dịch bất động sản liên quan đến quyền sở hữu, quyền thừa kế Những quyền lợi pháp luật quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu chủ sở hữu Việc người môi giới thiếu chuyên nghiệp vơ tình dẫn đến thiệt hại tài sản cho khách hàng (Ví dụ: giao dịch bất động sản nằm vùng quy hoạch, tranh chấp quyền sở hữu, quyền thừa kế) Để hành nghề, nhân viên mơi giới bất động sản phải có giấy phép Chính quyền Bang cấp có giá trị 02 năm Đồng thời, họ phải tham gia khóa đào tạo phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản từ 1-3 năm Và muốn hoạt động môi giới Bang khác bạn phải có chứng mơi giới Bang Tại Hoa Kỳ, số PSG TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên) (2019), Giáo trình Pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội L.Wood Gate, “Lịch sử nghề môi giới bất động sản”, https://jackby.com/lich-su-nghe-moi-gioi-bat-dong-san/, [Truy cập: 06/05/2022] 45 Bang có cơng nhận chứng hành nghề nên cần vượt qua kiểm tra kiến thức nghề nghiệp Bang hành nghề Bang Tại Mỹ, thơng tin bất động sản phải đảm bảo giống rõ ràng, dù chia sẻ đơn vị môi giới khác Quy định giúp thị trưởng bất động sản ổn đinh thân người tiêu dùng tự tìm hiểu thơng tin trang web bất động sản Zillow.com truy cập liệu MLS (multiple listing system).10 Tại Mỹ, “người bán bất động sản dự án” gọi “salesperson” Salesperson khơng bắt buộc phải có chứng hành nghề, đào tạo qua khoá học Một cấp độ cao “real estate agent” (Real Estate Broker yêu cầu tối thiểu phải có từ đến ba năm kinh nghiệm làm agent 11) Real estate agent bắt buộc phải có chứng phép tham gia hành nghề Ở Mỹ, “môi giới” hiểu “broker”, người đào tạo cách khắt khe bản, tham gia xử lý vấn đề mang tính kỹ thuật cao giao dịch Broker cấp giấy phép làm việc độc lập mở công ty môi giới thuê “real estate agent” làm việc cho Mỗi bang Mỹ có quy định khác cấp chứng hành nghề, khơng phải quy định chung từ phủ liên bang Để trở thành “môi giới bất động sản” Mỹ phải cần điều kiện sau: Đầu tiên, bạn phải “real estate agent” làm việc cho cơng ty mơi giới bất động sản hai năm tùy bang Các môn học mà “real estate agent” phải học để cấp chứng bao gồm: pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, vấn đề thuế vấn đề bảo hiểm 10 Duyên Nguyễn (2020), “Chuyên đề: Môi giới bất động sản Mỹ”, https://cafeland.vn/tin-tuc/chuyen-de-moi-gioibat-dong-san-my-88084.html, [Truy cập: 06/05/2022] 11 Nhan Nguyen (2018), “Tại môi giới bất động sản Mỹ họ làm việc chuyên nghiệp”, https://www.linkedin.com/pulse/t%E1%BA%A1i-sao-c%C3%A1c-m%C3%B4i-gi%E1%BB%9Bi-b%C4%91s%E1%BB%9F-m%E1%BB%B9-h%E1%BB%8D-l%C3%A0m-vi%E1%BB%87c-r%E1%BA%A5t-chuy %C3%AAn-nghi%E1%BB%87p-nguyen, [Truy cập: 06/05/2022] 46 Sau “real estate agent” làm việc cho công ty môi giới muốn trở thành “broker” họ phải tiếp tục tham gia khóa học giống khóa học “real estate agent” tài chính, vấn đề thuế Ngồi ra, broker cịn phải học thêm khóa học luật áp dụng cho công ty bất động sản, đầu tư bất động sản, xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, quản lý tài sản… Sau đậu kỳ thi sát hạch để chứng hành nghề có hiệu lực “broker” cịn phải làm việc cho cơng ty mơi giới bất động sản đến năm tuỳ theo quy định tiểu bang Cuối chứng hành nghề thức có hiệu lực Mỗi mơi giới có mã số hành nghề kèm Trong giao dịch bất động sản có mã số hành nghề người môi giới hợp đồng thể trách nhiệm người môi giới giao dịch bất động sản Nếu vi phạm pháp luật, đạo đức hành nghề, môi giới bị tước giấy phép hành nghề vĩnh viễn Bên cạnh đó, để tăng chuyên nghiệp tin tưởng khách hàng, mơi giới gia nhập “Hiệp hội nhà môi giới Bất động sản Mỹ” (National Association of Realtors - NAR) để trở thành “Đơn vị mơi giới chun nghiệp” (Realtors) 12 Tính đến năm 2017, thành viên NAR tăng lên 1,3 triệu Đây hiệp hội thương mại lớn nước Mỹ, bao gồm nhà môi giới, thẩm định viên, tư vấn viên ngành bất động sản.13 Các thành viên NAR thuộc nhiều hiệp hội địa phương toàn nước Mỹ 66 quốc gia khác Ở Mỹ, hay chứng hành nghề môi giới thông thường thường xuyên gia hạn, brokers hay agents phải tham dự hồn tất khóa học để gia hạn Thời hạn gia hạn thông thường từ ba đến bốn năm Để tham gia khóa học nhằm hành nghề mơi giới bất động sản Mỹ, người mơi giới u cầu phải có trình độ học vấn tối thiểu cấp tương đương với trung học phổ thông Việt 12 Duyên Nguyễn (2020), “Chuyên đề: Môi giới bất động sản Mỹ”, https://cafeland.vn/tin-tuc/chuyen-de-moi-gioibat-dong-san-my-88084.html, [Truy cập: 06/05/2022] 13 Duyên Nguyễn (2020), “Chuyên đề: Môi giới bất động sản Mỹ”, https://cafeland.vn/tin-tuc/chuyen-de-moi-gioibat-dong-san-my-88084.html, [Truy cập: 06/05/2022] 47 Nam.14 Tuy nhiên có ngoại lệ sinh viên hồn tất khóa học bất động sản trình độ cao đẳng hay đại học, họ khơng phải tham gia khóa học Ở Mỹ, nhà tuyển dụng với cạnh tranh gay gắt thị trường, họ thường có xu hướng tuyển chọn ứng viên tốt nghiệp cao đẳng hay đại học chuyên ngành bất động sản họ cần ứng viên phải biết thêm tài chính, quản trị, kinh tế, luật, kế tốn, marketing hiểu biết, kỹ hữu ích khác có liên quan, hiểu biết quy hoạch, kỹ đàm phán, kỹ thuyết phục, khả sử dụng thêm ngoại ngữ, kỹ tổ chức hay kỹ giải gặp trở ngại 15 3.1.2 Môi giới bất động sản Trung Quốc Từ thời điểm thành lập công ty môi giới bất động sản Trung Quốc vào năm 1998, lĩnh vực phát triển lên 1,58 triệu công ty môi giới vào năm 2018 Năm 2020, khối lượng thương mại lĩnh vực môi giới bất động sản đạt 1,8 nghìn tỷ USD.16 Nghề mơi giới Trung Quốc, đất nước có dân số cao giới đời phát triển cách vài chục năm Theo quan niệm người dân Trung Quốc việc mua nhà vấn đề quan trọng đời Để mua nhà ưng ý với phong thủy hợp phong cách điều đơn giản Vì đại lý mơi giới chiếm vai trị khơng thể thiếu việc tư vấn mua/bán nhà cho 14 Nhan Nguyen (2018), “Tại môi giới bất động sản Mỹ họ làm việc chuyên nghiệp”, https://www.linkedin.com/pulse/t%E1%BA%A1i-sao-c%C3%A1c-m%C3%B4i-gi%E1%BB%9Bi-b%C4%91s%E1%BB%9F-m%E1%BB%B9-h%E1%BB%8D-l%C3%A0m-vi%E1%BB%87c-r%E1%BA%A5t-chuy %C3%AAn-nghi%E1%BB%87p-nguyen, [Truy cập: 06/05/2022] 15 Nhan Nguyen (2018), “Tại môi giới bất động sản Mỹ họ làm việc chuyên nghiệp”, https://www.linkedin.com/pulse/t%E1%BA%A1i-sao-c%C3%A1c-m%C3%B4i-gi%E1%BB%9Bi-b%C4%91s%E1%BB%9F-m%E1%BB%B9-h%E1%BB%8D-l%C3%A0m-vi%E1%BB%87c-r%E1%BA%A5t-chuy %C3%AAn-nghi%E1%BB%87p-nguyen, [Truy cập: 06/05/2022] 16 Bảo Nam (2022), “Chỉ tảng trực tuyến, Trung Quốc dẹp yên hỗn loạn lĩnh vực môi giới bất động sản”, https://genk.vn/chi-bang-mot-nen-tang-truc-tuyen-trung-quoc-dep-yen-su-hon-loan-trong-linh-vucmoi-gioi-bat-dong-san-20220107225116579.chn, [ Truy cập: 06/05/2022] 48 người dân nước Người làm nghề môi giới Trung Quốc phải đủ 18 tuổi trở lên, trình độ văn hóa phổ thông trung học, trước hành nghề phải trải qua kỳ thi sát hạch huấn luyện kỹ năng.17 Tại Trung Quốc, năm, quan quản lý giao dịch bất động sản cấp quận huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành kiểm tra người có chứng nhận nghề môi giới theo quy định cục nhà đất thành phố Nếu có lỗi hay khơng tham gia kỳ kiểm tra mà khơng có lý đáng không tiếp tục hành nghề Người môi giới phải ln trang bị cho kiến thức phù hợp với thời điểm tham gia khóa học để có chỗ đứng nghề không muốn bị đào thải sau kỳ kiểm tra Tại Trung Quốc quy định hành nghề môi giới phải trải qua lớp huấn luyện sát hạch thống trước hành nghề Tại Thượng Hải, Cục Nhà đất thành phố phụ trách định kỳ biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch giấy chứng nhận hành nghề Công tác kiểm chứng quan quản lý giao dịch bất động sản khu, huyện, Cục Quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống Cục Nhà đất thành phố….18 Tại Thượng Hải - Trung Quốc, cá nhân đủ 18 tuổi, có hộ thường trú Thượng Hải, có trình độ văn hóa tốt nghiệp Trung học phổ thơng, tốt nghiệp lớp đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ môi giới Cục Quản lý nhà đất thành phố cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản hoạt động môi giới bất động sản Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có vốn 20.000 nhân dân tệ; có địa điểm hoạt động mơi giới bất động sản cố định; thời hạn 03 năm trước làm đơn xin cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới, người xin cấp 17 Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, “Nghề môi giới Bất động sản giới”, https://saigonhousing.wordpress.com/nghe-moi-gioi-bds-tren-the-gioi/, [Truy cập: 06/05/2022] 18 PSG TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên) (2019), Giáo trình Pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, Tr.43 49 khơng có tiền án, tiền sự.19 Cứ 02 năm lần, thành phố thực việc kiểm chứng trình độ nhà mơi giới bất động sản cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản Tổ chức muốn hoạt động môi giới bất động sản phải bảo đảm điều kiện: Có 05 người có giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới bất động sản; có giấy phép đăng ký kinh doanh mơi giới bất động sản, có vốn 100.000 nhân dân tệ; có vốn điều lệ, xác định rõ tơn chỉ, mục đích kinh doanh, có trụ sở cố định.20 3.1.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam Thứ nhất, cần hoàn thiện pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Thứ hai, thông tin bất động sản phải đảm bảo giống rõ ràng, giúp thị trưởng bất động sản ổn đinh thân người tiêu dùng tự tìm hiểu thơng tin Thứ ba, Nhà nước cần tăng cường kiểm soát sàn giao dịch bất động động sản cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản Thứ tư, quan chức cần tăng cường rà soát, xử phạt hành vi mua chứng hành nghề môi giới bất động sản, làm giả chứng chỉ, Thứ năm, Việt Nam cần phát triển hoạt động hỗ trợ dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản thực công khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ sản giao dịch bất động sản, Thứ sáu, trọng vào công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ môi giới bất động sản 19 PSG TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên) (2019), Giáo trình Pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, Tr.43 20 PSG TS Dỗn Hồng Nhung (chủ biên) (2019), Giáo trình Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, Tr.44 50 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quản lý hoạt động môi giới bất động sản Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều bước thăng trầm giai đoạn phát triển nóng trở lại Do vậy, thị trường bất động sản giành nhiều quan tâm người dân Nhà nước Song, thực tế cho thấy, pháp luật môi giới bất động sản cần có hồn thiện nhằm hạn chế, đẩy lùi mặt tiêu cực hoạt động môi giới bất động Cùng với đó, việc hồn thiện khung pháp lý chuẩn mực tảng cho hoạt động tổ chức, hiệp hội bất động sản chức năng, nhiệm vụ góp phần phát triển thị trường bất động sản Do đó, hồn thiện hệ thống pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản nhiệm vụ quan trọng Thứ nhất, sửa đổi quy định chế tài hành vi vi phạm hành cá nhân, tổ chức mơi giới bất động sản Pháp luật có quy định phạt hành hành vi vi phạm Tuy nhiên, luật kinh doanh bất động sản không quy định mức độ “nặng”, “nhẹ” hành vi vi phạm Do vậy, việc xử phạt theo quy định Điều 79 Văn hợp số 12/2020 Luật kinh doanh bất động sản khó khăn Cùng với đó, cơng tác đào tạo nguồn nhân lực quản lý thị trường chưa chặt chẽ Điều dẫn đến tình trạng “tuỳ tiện” việc xử lý hành vi vi phạm, không thống địa phương Bên cạnh đó, cơng tác quản lý địa phương lĩnh vực mơi giới bất động sản cịn mờ nhạt dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm không xử lý kịp thời Theo đó, quy định văn luật cần quy định cụ thể việc kiểm tra, rà soát thường xuyên hoạt động nhà môi giới bất động sản, quy định chế tài đủ mạnh hành vi vi phạm môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt mức độ vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn cho khách hàng phải truy cứu trách nhiệm hình 51 Thứ hai, Chính phủ cần nghiên cứu thêm, bổ sung quy định cụ thể việc đào tạo chứng hành nghề môi giới bất động sản Như phân tích mục 1, quan có thẩm quyền cấp chứng hành nghề mơi giới Bộ xây dựng Tuy nhiên, thực trạng cho thấy việc đào tạo chứng hành nghề mang tính hình thức mà quan quản lý chưa có chế giám sát hoạt động kiểm định chất lượng đào tạo Điều dẫn đến thiếu chuyên nghiệp công tác đào tạo chứng hành nghề mơi giới khiến “thị trường” bất động sản nói chung dịch vụ mơi giới bất động sản nói riêng xảy nhiều hành vi tiêu cực tác động xấu đến hoạt động xã hội Do vậy, cần rà soát, sửa đổi nội dung quy định đào tạo chứng môi giới bất động sản, sâu vào đào tạo kỹ thực hành thực tế Bổ sung quy định kéo dài thời gian tập học viên Mặc dù lý thuyết, chương trình đào tạo, sở đào tào có kế hoạch thời gian tập thực tế mang tính hình thức Các sở đào tạo thường liên hệ với sàn giao dịch bất động sản tổ chức 01 buổi cho học viên tham quan, tìm hiểu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, thời gian thực hành q để hành nghề mơi giới Thứ ba, xây dựng quy định tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn Theo quy định LKDBĐS năm 2014 khơng bắt buộc khơng cấm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, mặt khác, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thông qua sàn Chính vậy, sàn muốn thu hút khách hàng, đạt lợi nhuận cao cần phải tự hoàn thiện mình, nâng cao chất lượng hoạt động Do cần có điều chỉnh hợp lý tiêu chuẩn sàn xây dựng số chuẩn quy môi sàn giao dịch, số lượng, chất lượng đội ngũ nhân viên, Thứ tư, ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nhà môi giới bất động sản 52 Ở nước phát triển, vấn đề đạo đức nghề nghiệp nói chung lĩnh vực mơi giới bất động sản nói riêng coi Điều thể qua việc ban hành văn tiêu chuẩn quy tắc đạo đức Tại Việt Nam, chưa có quy định rõ ràng Tuy nhiên, Hiệp hội bất động sản Việt Nam đưa “Dự thảo quy tắc đạo đức nghề nghiệp người làm kinh doanh, môi giới bất động sản” Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp định hướng cho hoạt động mơi giới bất động sản mang tính cơng khai, minh bạch nâng cao uy tín, hình ảnh, vị người môi giới bất động sản Do vậy, quy tắc đạo đức nghề môi giới cần phải luật hoá để áp dụng tất nhà môi giới bất động sản phạm vi nước 53 KẾT LUẬN Nền kinh tế nước ta thời kỳ hội nhập kinh tế giới Điều mang lại nhiều hội thách thức cho chủ thể kinh doanh nước Đặc biệt lĩnh vực bất động sản, môi giới hoạt động tất yếu thị trường thực chức kết nối người mua người bán góp phần lành mạnh hố thị trường Trong kinh tế hội nhập, lĩnh vực bất động sản thu hút lượng lớn nhà đầu tư nước ngồi kéo theo “nóng lên” nghề môi giới bất động sản Những doanh nghiệp hành nghề môi giới “mọc lên nấm” Do vậy, việc quản lý, sàng lọc chất lượng nhà mơi giới khó Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới rõ ràng phạm vi, quyền nghĩa cụ cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tuy nhiên, kinh tế phát triển không ngừng, văn luật ban hành dần trở nên có nhiều bất cập, hạn chế xảy nhiều tiêu cực lĩnh vực dịch vụ mơi giới bất động sản Do đó, để tạo nên thị trường bất động sản nói chung ngành nghề mơi giới bất động sản nói riêng hoạt động cách chuyên nghiệp, hiệu quả, lành mạnh cơng cần có chung tay góp sức Nhà nước, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ mơi giói bất động sản chủ thể tham gia vào thị trường 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO “Quy định liên quan đến môi giới bất động sản Nghị định 16/2022/NĐ-CP Chính phủ”, https://soxaydung.hatinh.gov.vn/portal/pages/2022-02-18/Quy-dinhmoi-lien-quan-den-moi-gioi-bat-dong-san-t-457001.aspx, [Truy cập: 04/05/2022] “Thực trạng số kiến nghị hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam”, https://moc.gov.vn/tl/tin-tuc/66872/thuc-trang-va-mot-so-kien-nghi-ve-hoat-dongmoi-gioi-bat-dong-san-tai-viet-nam.aspx, [Truy cập: 04/05/2022] “Top 20 quy tắc đạo đức kinh doanh nghề môi giới bất động sản”, https://meeyland.com/nghe-moi-gioi/top-20-quy-tac-dao-duc-kinh-doanh-cua-nghemoi-gioi-bat-dong-san/, [Truy cập: 08/05/2022] Bảo Nam (2022), “Chỉ tảng trực tuyến, Trung Quốc dẹp yên hỗn loạn lĩnh vực môi giới bất động sản”, https://genk.vn/chi-bang-mot-nen-tangtruc-tuyen-trung-quoc-dep-yen-su-hon-loan-trong-linh-vuc-moi-gioi-bat-dong-san20220107225116579.chn, [Truy cập: 06/05/2022] Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, “Nghề môi giới Bất động sản giới”, https://saigonhousing.wordpress.com/nghe-moi-gioi-bdstren-the-gioi/, [Truy cập: 06/05/2022] Dạ Khánh (2021), “Quản lý hoạt động môi giới bất động sản: Hướng tới chuyên nghiệp hóa thị trường”, https://hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong- san/1016342/quan-ly-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-huong-toi-chuyen-nghiephoa-thi-truong, [Truy cập: 04/05/2022] Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, NXB Lao động xã hội, Hà Nội 55 Duyên Nguyễn (2020), “Chuyên đề: Môi giới bất động sản https://cafeland.vn/tin-tuc/chuyen-de-moi-gioi-bat-dong-san-my-88084.html, Mỹ”, [Truy cập: 06/05/2022] L.Wood Gate, “Lịch sử nghề môi giới bất động sản”, https://jackby.com/lich-sunghe-moi-gioi-bat-dong-san/, [Truy cập: 06/05/2022] 10 Minh Châu (2022), “Tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản: Bổ sung quy định cá nhân hành nghề”, https://thanhphohaiphong.gov.vn/tang-cuongquan-ly-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-bo-sung-quy-dinh-doi-voi-ca-nhan-hanhnghe.html, [Truy cập: 04/05/2022] 11 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 12 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành xây dựng 13 Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Hiển (2015), Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 15 Nhan Nguyen (2018), “Tại môi giới bất động sản Mỹ họ làm việc chuyên nghiệp”, https://www.linkedin.com/pulse/t%E1%BA%A1i-sao-c%C3%A1cm%C3%B4i-gi%E1%BB%9Bi-b%C4%91s-%E1%BB%9F-m%E1%BB%B9-h %E1%BB%8D-l%C3%A0m-vi%E1%BB%87c-r%E1%BA%A5t-chuy%C3%AAnnghi%E1%BB%87p-nguyen, [Truy cập: 06/05/2022] 56 16 PGS.TS Dỗn Hồng Nhung (2019), Pháp luật mơi giới bất động sản, NXB Tư pháp 17 Phùng Thị Hà (2013), Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 18 PSG TS Dỗn Hồng Nhung (chủ biên) (2019), Giáo trình Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 19 Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 20 Quốc Hội (2015), Bộ Luật dân 2015, Hà Nội 21 Quốc Hội (2020), Văn hợp số 12/2020 Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 22 Sơn Nhung (2022), “Siết chặt nghề môi giới nhà đất”, https://nld.com.vn/kinhte/siet-chat-nghe-moi-gioi-nha-dat-20211025215214645.htm, [Truy cập: 04/05/2022] 23 ThS Nguyễn Thế Kiên (2021), Hồn thiện cơng tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản, Tạp chí Tài Doanh nghiệp 24 Trần Thị Mỹ Hạnh (2017), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp đại học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 25 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội 26 Tuyết Mai (2022), “Vụ Alibaba: Truy tố Nguyễn Thái Luyện 22 đồng phạm tội rửa tiền chiếm đoạt”, https://tuoitre.vn/vu-alibaba-truy-to-nguyen-thai-luyencung-22-dong-pham-toi-rua-tien-va-chiem-doat-20220326105230914.htm, cập: 04/05/2022] 57 [Truy ... hợp đồng môi giới bất động sản quyền lợi ích chứa đựng bất động sản mà dịch vụ môi giới bất động sản Môi giới bất động sản loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản, vậy, người môi giới cung... CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Pháp luật nước giới môi giới bất động sản kinh nghiệm cho Việt Nam 3.1.1 Môi giới bất động sản Mỹ Mỹ quốc... TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 2.1 Pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản 2.1.1 Nguyên tắc điều chỉnh hoạt động mơi giới bất động sản Bất kì hoạt động