Trong thực tiễn quy định về chứng chỉ hành nghề đối với người môi giới bất động sản vẫn chưa được áp dụng một cách triệt để: LKDBĐS năm 2014 đã đưa ra các quy định cụ thể về chứng chỉ hành nghề, trình độ chun mơn, năng lực của một người hoạt động môi giới. Theo số liệu báo cáo từ Hội Mơi giới bất động sản Việt Nam, đến tháng 6/2019 có khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, làm việc trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% - một tỷ lệ rất thấp. Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Riêng đội ngũ mơi giới ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà mơi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch. Phần còn lại hầu hết là nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề, khi thị trường bất động sản tăng nóng, khơng được đào tạo, khơng được kiểm sốt và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán. Để hạn chế tối đa tình trạng cá nhân mơi giới khơng có chứng chỉ hành nghề, khơng có trình độ chun mơn, Chính phủ đã đưa ra mức xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về kinh
trực tiếp thực hiện hoạt động môi giới. Cụ thể là tại Khoản 1 Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP có đưa ra mức xử phạt đối với cá nhân thực hiện mơi giới mà khơng có trình độ chun mơn như sau:
“1. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà khơng có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;
b) Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ;
c) Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;
d) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”
LKDBĐS năm 2014 chỉ đưa ra quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới quá dễ dàng, khơng quy định buộc phải có giấy chứng nhận hồn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ. Điều này đã dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm mơi giới bất động sản yếu về chuyên mơn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chun nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí cịn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn sốt ảo để kiếm lợi.
Tại Điều 62 LKDBĐS năm 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp
đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ bị phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng đối với tổ chức và 20 – 30 triệu đồng đối với cá nhân (đây là điểm mới được bổ sung tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Mặc dù có thể thấy những quy định trên là những quy định có thể xử lý tốt những vấn đề về môi giới bất động sản nhưng trong thực tế, bởi một số quy định như trên, đã có khơng ít tổ chức, cá nhân lợi dụng điểm này để tạo ra những nhà môi giới bất động sản “tay ngang”, những “cò đất”, gây sốt đất, ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành bất động sản cũng như hoạt động môi giới bất động sản.
Theo Điều 64 và Điều 65 LKDBĐS năm 2014 thì doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ hưởng tiền thù lao và hoa hồng từ dịch vụ môi giới bất động sản. Trong đó:
- Mức thù lao mơi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
- Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Ngoài những khoản tiền đã thỏa thuận này, doanh nghiệp, cá nhân môi giới bất động sản khơng được thu thêm chi phí khác. Nếu vi phạm thì theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân vi phạm còn phải trả lại cho các bên khoản tiền, chi phí kinh doanh dịch vụ bất động sản đã thu sai quy định.
Việc đưa ra quy định này, trong thực tế cũng đã phát huy tối đa được ý nghĩa của điều luật đặt ra khi tình trạng thu phụ phí, phí khác do bên tổ chức kinh doanh, cá nhân môi giới bất động sản đặt ra về cơ bản đã khơng cịn xuất hiện nhiều như trước đây.
LKDBĐS năm 2014 chưa đưa ra một quy định cụ thể về việc cá nhân môi giới phải báo cáo lại với cơ quan nhà nước về các hoạt động của họ. Do đó, họ hồn tồn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu, một là ăn theo các sàn giao dịch bất động sản để lấy thông tin, làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp, hai là tự đi khai thác nguồn thơng tin sản phẩm có nhu cầu bán và chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để mơi giới cho khách hàng có nhu cầu mua.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 67 LKDBĐS năm 2014 nêu rõ, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, thơng tin về bất động sản do mình mơi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. Việc cung cấp khơng đầy đủ, khơng trung thực những thông tin về bất động sản sẽ bị xử lý theo pháp luật. Trong thực tế, Nhà nước đã xử lý khơng ít các vi phạm thuộc hoạt động mơi giới bất động sản điển hình là vụ Cơng ty Alibaba của CEO Nguyễn Thái Luyện. Nguyễn Thái Luyện và 22 đồng phạm đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án bất động sản khơng có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lơ, tách thửa trái pháp luật để bán cho 4.361 bị hại, chiếm đoạt số tiền 2.264 tỷ đồng. Sau những hành vi vi phạm như trên, Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT của Công ty Alibaba) đã bị truy tố tội lừa đảo cùng 18 đồng phạm. Không chỉ phải chịu trách nhiệm hình sự, Nguyễn Thái Luyện còn phải nộp phạt theo quy định của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khống sản làm vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở và công sở (nay đã được thay thế bởi Nghị định số 16/2022/NĐ-CP).
LKDBĐS năm 2014 cũng như một số đạo luật, nghị định,...liên quan đến hoạt động môi giới đất đai chưa ghi nhận một cách chính thức địa vị pháp lý hoặc có ghi nhận nhưng ghi nhận chưa rõ ràng địa vị pháp lý của các tổ chức, cá nhân hoạt động mơi giới bất động sản. Do đó, việc các cá nhân, tổ chức tự do hành nghề môi giới mà không tiến hành xây dựng các sàn giao dịch bất động sản đã khiến Nhà nước gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm sốt, thanh tra, giám sát các hoạt động mơi giới của các tổ chức, cá nhân.
Bởi khi thành lập sàn, các tổ chức phải chịu thêm trách nhiệm báo cáo về thị trường, chịu thêm sự thanh tra, giám sát từ các cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng… mà khơng có bất cứ quyền lợi nào cả. Các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động Sàn giao dịch bất động sản vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh các lĩnh vực như là sàn giao dịch bất động sản; bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối bất động sản …mà không chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý thị trường bất động sản nêu trên.