LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN
3.1. Pháp luật các nước trên thế giới về môi giới bất động sản và kinh nghiệm choViệt Nam Việt Nam
3.1.1. Môi giới bất động sản tại Mỹ
Mỹ là một trong những quốc gia ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản sớm nhất. Với dân số 290 triệu người và 74 triệu hộ gia đình, tỷ lệ người sở hữu nhà riêng khoảng 70%, trung bình một hộ gia đình chi phí 20 - 40% thu nhập cho nhà ở.8 Có thể thấy, dịch vụ mơi giới bất động sản tại Mỹ rất phát triển.
Chính phủ Hoa Kỳ xem bất động sản là tài sản đặc biệt cần phải sử dụng hiệu quả. Pháp luật Hoa Kỳ quy định nghề môi giới bất động sản là một nghề hoạt động có điều kiện.9 Vì bất động sản là tài sản lớn. Việc giao dịch bất động sản liên quan đến quyền sở hữu, quyền thừa kế. Những quyền lợi này được pháp luật quy định trên giấy chứng nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu. Việc người mơi giới thiếu chun nghiệp có thể vơ tình dẫn đến thiệt hại về tài sản cho khách hàng. (Ví dụ: giao dịch bất động sản nằm trong vùng quy hoạch, hoặc tranh chấp về quyền sở hữu, quyền thừa kế).
Để được hành nghề, nhân viên mơi giới bất động sản phải có giấy phép do Chính quyền Bang cấp và chỉ có giá trị trong 02 năm. Đồng thời, họ cịn phải tham gia một khóa đào tạo và phải có kinh nghiệm về mua bán bất động sản từ 1-3 năm. Và muốn hoạt động môi giới tại Bang khác bạn phải có chứng chỉ mơi giới của Bang đó. Tại Hoa Kỳ, một số 8 PSG. TS. Dỗn Hồng Nhung (chủ biên) (2019), Giáo trình Pháp luật về mơi giới bất động sản ở Việt Nam, NXB
Tư pháp, Hà Nội.
9 L.Wood Gate, “Lịch sử nghề môi giới bất động sản”, https://jackby.com/lich-su-nghe-moi-gioi-bat-dong-san/,[Truy cập: 06/05/2022]. [Truy cập: 06/05/2022].
Bang có cơng nhận chứng chỉ hành nghề của nhau nên có thể chỉ cần vượt qua bài kiểm tra về kiến thức nghề nghiệp của các Bang này là có thể hành nghề ở Bang đó.
Tại Mỹ, thơng tin về bất động sản phải được đảm bảo giống nhau và rõ ràng, dù được chia sẻ bởi các đơn vị môi giới khác nhau. Quy định này giúp thị trưởng bất động sản ổn đinh và bản thân người tiêu dùng có thể tự tìm hiểu thơng tin đó bằng các trang web bất động sản như Zillow.com hoặc truy cập dữ liệu trên MLS (multiple listing system).10
Tại Mỹ, “người bán bất động sản dự án” được gọi là “salesperson”. Salesperson khơng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng cũng được đào tạo qua các khoá học bài bản. Một cấp độ cao hơn là “real estate agent” (Real Estate Broker yêu cầu tối thiểu phải có từ một đến ba năm kinh nghiệm đã từng làm như một agent11). Real estate agent bắt buộc phải có chứng chỉ mới được phép tham gia hành nghề.
Ở Mỹ, “môi giới” được hiểu là “broker”, là người được đào tạo một cách khắt khe và bài bản, có thể tham gia xử lý các vấn đề mang tính kỹ thuật cao hơn của một giao dịch. Broker được cấp giấy phép có thể làm việc độc lập hoặc mở công ty môi giới và thuê các “real estate agent” về làm việc cho mình.
Mỗi bang ở Mỹ có những quy định khác nhau về cấp chứng chỉ hành nghề, khơng phải quy định chung từ chính phủ liên bang. Để trở thành một “môi giới bất động sản” ở Mỹ phải cần các điều kiện sau:
Đầu tiên, bạn phải là một “real estate agent” làm việc cho công ty mơi giới bất động sản ít nhất hai năm tùy từng bang. Các môn học mà “real estate agent” phải học để được cấp chứng chỉ bao gồm: pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề về thuế và các vấn đề về bảo hiểm.
10 Duyên Nguyễn (2020), “Chuyên đề: Môi giới bất động sản Mỹ”, https://cafeland.vn/tin-tuc/chuyen-de-moi-gioi-
bat-dong-san-my-88084.html, [Truy cập: 06/05/2022].