Xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ NGUYỄN THỊ THU THẢO XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ Người hướng dẫn khoa học: Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Thảo Lớp: HS42B1 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan tồn nội dung khóa luận “Xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự” kết trình tổng hợp nghiên cứu thân, hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận Những phần sử dụng tài liệu tham khảo khóa luận nêu rõ phần trích dẫn tài liệu tham khảo Các thông tin nêu khóa luận trung thực hồn tồn xác, thật Tác giả Nguyễn Thị Thu Thảo DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT BLDS 2015 Bộ luật Dân 2015 CHV Chấp hành viên Luật THADS 2014 Luật Thi hành án dân 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP Chính phủ Nghị định số 62/2015/NĐ- ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết CP hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân Nghị định số 33/2020/NĐ-CP Chính phủ ngày 17 tháng năm 2020 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 33/2020/NĐ- số điều Nghị định số 62/2015/NĐ-CP CP Chính phủ ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân Nghị định số 82/2020/NĐ- CP ngày Nghị định 82/2020/NĐCP Quyết định số 1079/QĐTCTHADS 15/07/2020 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, THADS, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS Tổng cục Thi hành án dân ngày 25/12/2020 ban hành Quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP- Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTPTANDTC-VKSNDTC THADS TANDTC-VKSNDTC Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát tối cao ngày 01 tháng năm 2016 quy định số vấn đề thủ tục thi hành án dân phối hợp liên ngành thi hành án dân Thi hành án dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân 1.1.2 Đặc điểm việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân 11 1.1.3 Ý nghĩa việc xử lý bất động sản bị kê biên thi hành án dân 13 1.2 Quy định pháp luật xử lý bất động sản bị kê biên thi hành án dân 15 1.2.1 Bảo quản bất động sản sau kê biên 16 1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên 17 1.2.3 Trường hợp người thi hành án nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền thi hành 21 1.2.4 Bán đấu giá bất động sản bị kê biên 23 1.2.5 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án 27 1.2.6 Quyền lợi nghĩa vụ người trúng đấu giá, người mua bất động sản thi hành án dân 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 31 2.1 Giao bất động sản sau kê biên .31 2.2 Hoạt động bán đấu giá bất động sản bị kê biên 35 2.3 Xử lý bất động sản người tham giá đấu giá, bán đấu giá khơng thành 41 2.4 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án .43 2.5 Giao bất động sản cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản bị kê biên để trừ số tiền thi hành án dân 48 2.6 Công tác kiểm sát, giám sát xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân 51 2.7 Xử lý bất động sản bị kê biên số trường hợp cụ thể 53 KẾT LUẬN CHƯƠNG 58 KẾT LUẬN CHUNG 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm qua, hệ thống pháp luật thi hành án dân (THADS) lĩnh vực pháp luật có liên quan ngày quan tâm, sửa đổi, bổ sung hồn thiện Nhờ đó, góp phần giải nhiều khó khăn, vướng mắc mà thực tiễn đặt Kết cơng tác tồn hệ thống thi hành án năm sau cao năm trước, đạt vượt tiêu, nhiệm vụ Quốc hội giao Trong nhiệm kỳ 2016-2020, quan THADS thi hành xong 2,8 triệu việc (tăng 20,33% so với nhiệm kỳ trước), thu số tiền 205 nghìn tỷ đồng (tăng 56% so với nhiệm kỳ trước) Trong đó, riêng năm 2020 (đến ngày 30/9/2020), điều kiện khó khăn ảnh hưởng đại dịch COVID-19, kết đạt đáng ghi nhận, cụ thể: Số việc phải thi hành 885.833 việc, số việc có điều kiện thi hành 708.674 việc; thi hành xong 576.933 việc (giảm 2.323 việc) so với kỳ năm 2019, đạt tỉ lệ 81,41% (tăng 2,82% so với kỳ), vượt tiêu giao 1,41% Số tiền thi hành 264.707 tỷ 535 triệu đồng, số có điều kiện thi hành 132.905 tỷ 418 triệu đồng, thi hành xong 53.750 tỷ 695 triệu đồng (tăng 1.035 tỷ 43 triệu đồng, tăng 1,96% so với năm 2019)1 Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt cịn tồn khơng khó khăn, vướng mắc, bất cập q trình tổ chức thi hành án như: Hệ thống văn pháp luật, chế, sách cịn bất cập, chồng chéo, thiếu đồng bộ2; ý thức chấp hành pháp luật người phải thi hành án hạn chế; lợi dụng khiếu nại, tố cáo để xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín Chấp hành viên (CHV); nhiều trường hợp đương chống đối liệt, trực tiếp gây tổn hại đến tính mạng, sức khỏe CHV người thi hành cơng vụ… Do đó, đa số vụ việc thi hành án phải áp dụng biện pháp cưỡng chế Theo quy định Luật Thi hành án dân 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 (sau gọi tắt Luật THADS 2014), có biện pháp cưỡng chế thi hành án, “biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án, Lê Sơn, “Thi hành án dân 2016-2020: Hoàn thành 2,8 triệu việc 205 nghìn tỷ đồng”, http://baochinhphu.vn/Phap-luat/Thi-hanh-an-dan-su-20162020-Hoan-thanh-28-trieu-viec-va-205nghin-ty-dong/417761.vgp, truy cập ngày 04/5/2021; Xem Phụ lục –Thống kê kết thi hành việc tiền 12 tháng năm 2019 Hồ Hương, “Công tác thi hành án dân năm 2020 tồn tại, hạn chế”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=53266, truy cập ngày 04/5/2021 kể tài sản người thứ ba cầm giữ” “biện pháp cưỡng chế THADS có nhiều điều luật quy định điều luật quy định biện pháp cưỡng chế thường áp dụng nhiều thực tế3” Chính vậy, áp dụng địi hỏi CHV phải thực theo trình tự thủ tục định từ bước xác định tài sản kê biên, thực kê biên đến bước xử lý tài sản kê biên Đây biện pháp cưỡng chế có tính chất nhạy cảm, phức tạp, tầm quan trọng ảnh hưởng đến quyền lợi chủ thể Do đó, bước, giai đoạn cần phải đảm bảo pháp luật, quyền lợi nghĩa vụ đương người có liên quan Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản việc kê biên tài sản khó đến giai đoạn xử lý tài sản cịn khó lẽ xét chất giai đoạn tài sản người phải thi hành án thực tiến hành xử lý để thực nghĩa vụ thông qua thủ tục luật định định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản… Chính khó, nên dù pháp luật có quy định cụ thể việc xử lý tài sản bị kê biên THADS thi hành thực tế nhiều khó khăn vướng mắc, đặc biệt bất động sản loại tài sản có nhiều vấn đề pháp lý phát sinh không quy định pháp luật THADS mà quy định pháp luật có liên quan khác Trong thực tiễn, xử lý bất động sản bị kê biên thường gặp khó khăn vướng mắc pháp luật quy định việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá lại khơng đưa cứ, tiêu chí để lựa chọn để định giá bất động sản yêu cầu tổ chức thẩm định giá phải có trình độ chun mơn cao; bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tính pháp lý đối tượng quy định Luật Đất đai, Luật Nhà ở… nhiên pháp luật THADS hành với pháp luật có liên quan cịn nhiều điểm chưa thống chưa quy định; có số quy định khác cịn bị bỏ ngỏ Những vướng mắc thế, làm ảnh hưởng đến hiệu hoạt động xử lý bất động sản người phải thi hành án để THADS, có nhiều trường hợp bất động sản kê biên xử lý bất động sản đưa bán đấu giá khơng có người mua đấu giá tài sản thành không giao tài sản cho người trúng đấu giá… ảnh hưởng đến lợi ích đương kết công tác THADS Nhận thấy vấn đề trên, tác giả cho việc tìm hiểu, nghiên cứu quy định pháp luật hoạt động xử lý tài sản bị kê biên bất động sản THADS Tuấn Hà, “Những nội dung pháp luật cưỡng chế kê biên tài sản người phải thi hành án”, https://thads.moj.gov.vn/noidung/hdnv/lists/traodoinghiepvu/view_detail.aspx?itemid=34, truy cập ngày 04/05/2021 3 đề tài cấp thiết Do đó, tác giả mạnh dạng chọn đề tài “Xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Tình hình nghiên cứu Đến thời điểm luận văn, luận án nghiên cứu liên quan hoạt động xử lý bất động sản để THADS hạn chế Cụ thể, có số cơng trình liên quan sau: - Nhóm luận văn tốt nghiệp, luận án thạc sĩ: Lê Quang Tuấn (2016), “Kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Thi hành án dân từ thực tiễn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học Học viện Khoa học xã hội Nguyễn Thị Thu Hà (2017), “Kê biên tài sản quyền sử dụng đất thi hành án dân từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi”, Luận văn Thạc sĩ Luật học Học viện Khoa học xã hội, hai Luận văn nghiên cứu quyền sử dụng đất loại tài sản xem bất động sản, nhiên, hai cơng trình, dừng lại việc nghiên cứu giai đoạn kê biên tài sản khu vực định mà chưa nghiên cứu chuyên sâu vào hoạt động xử lý tài sản kê biên Trần Thị Thùy Linh (2018), “Biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án, kể tài sản người thứ ba giữ theo pháp luật Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nội dung khóa luận nghiên cứu quy định chung biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án, kể tài sản người thứ ba giữ, sau thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hành giải pháp hồn thiện Do đó, khóa luận nghiên cứu chi tiết quy trình áp dụng biện pháp cưỡng chế tất loại tài sản nên chưa nghiên cứu cụ thể đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên Lê Trình Anh Thư (2019), “Kê biên, xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng thi hành án dân sự”, Khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nội dung khóa luận nghiên cứu quy định pháp luật kê biên tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng thi hành án dân xử lý tài sản bảo đảm bị kê biên tổ chức tín dụng thi hành án dân Do đó, nghiên cứu chuyên sâu đến hoạt động kê biên, xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng - Giáo trình sách chun khảo: Giáo trình Luật thi hành án dân (2017) Trường Đại học Luật Hà Nội, vấn đề lý luận liên quan đến biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản đề cập cụ thể Tuy nhiên, giáo trình phát hành nhằm hướng đến việc dạy học sở đào tạo Luật, nên vấn đề phát sinh thực tiễn chưa đề cập Bình luận Luật thi hành án dân (2019) tác giả Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính – Ths Nguyễn Văn Nghĩa, phân tích bình luận tồn Luật THADS, bất cập, vướng mắc điều luật Vì bình luận điều luật nên phân tích liên quan hoạt động xử lý tài sản bị kê biên thi hành án dân chung chung Một số vấn đề lý luận thực tiễn cưỡng chế thi hành án dân (2019) tác giả TS Lê Anh Tuấn, phân tích tất biện pháp cưỡng chế quy định thi hành án dân nên việc phân tích liên quan đến biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án, kể tài sản người thứ ba giữ khó khăn vướng mắc cịn tồn thực tiễn có số vấn đề cịn khó khăn hoạt động xử lý tài sản thi hành án áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án kể tài sản người thứ ba giữ Ngoài ra, cịn có số viết THADS đăng Tạp chí Khoa học pháp lý, Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ Pháp luật,… Những tạp chí có viết nghiên cứu biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án, kể tài sản người thứ ba giữ Điển hình như, “Một số vướng mắc việc kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án” tác giả Dương Quỳnh Hoa, báo Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, 2019, Số 9; “Một số vướng mắc thực tiễn thi hành quy định pháp luật thi hành án dân kê biên, xử lý tài sản người phải thi hành án ảnh hưởng đến tiến độ đấu giá tài sản”, tác giả Lê Thị Hương Giang, báo Nghề luật, Học viện Tư pháp, 2018, Số 2… Tóm lại, cơng trình trên, đa phần điều có liên quan gần đến đề tài mà tác giả nghiên cứu, nhiên cơng trình chủ yếu nghiên cứu lý luận thực tiễn biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản nói chung tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng hay thiên nghiên cứu giai đoạn kê biên tài sản có liên quan đến giai đoạn xử lý tài sản bị kê biên phân tích góc độ quy định pháp luật chưa thật chuyên sâu Do đó, sở tham khảo cơng trình, viết nêu tác giả nghiên cứu chuyên sâu đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên Từ đó, đưa kiến nghị mang tính lý luận, tạo thống hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu PHỤ LỤC 3: THÔNG BÁO RÚT KINH NGHIỆM CỦA VIỆN KIỂM SÁT PHỤ LỤC 4: QUAN ĐIỂM CỦA BỘ TƯ PHÁP VÀ VIỆN KIỂM SÁT TỐI CAO VỀ THẨM QUYỀN KIỂM SÁT ĐỐI VỚI VIỆC BÁN ĐẤU GIÁ ... động sản bị kê biên để thi hành án dân 1.1.2 Đặc điểm việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân 11 1.1.3 Ý nghĩa việc xử lý bất động sản bị kê biên thi hành án dân 13... hoạt động xử lý tài sản bất động sản bị kê biên để thi hành án dân Chương 2: Bất cập hoàn thi? ??n pháp luật xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân 6 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT... BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên