dân sự.
Trên thực tế, công tác kiểm sát, giám sát đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên là rất quan trọng. Công tác kiểm sát hoạt động thi hành án nói chung và hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên nói riêng thuộc thẩm quyền của Viện kiểm sát nhân dân và nếu như không kiểm sát hoặc không kịp thời kiểm sát đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên cụ thể như hoạt động thẩm định giá, bán đấu giá bất động sản thi hành án thì có khả năng tình trạng vi phạm của những tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá và cũng như cơ quan THADS sẽ không được kịp thời phát hiện và khắc phục dẫn đến kết quả xử lý bất động sản để thi hành án có khả năng phải hủy bỏ, gây lãng phí thời gian khắc phục hậu quả và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của các bên liên quan. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay công tác kiểm sát, giám sát khi xử lý bất động sản bị kê biên vẫn còn nhiều bất cập.
Thứ nhất, công tác kiểm sát của Viện kiểm sát đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên
Giai đoạn xử lý bất động sản bị kê biên để THADS hiện nay là giai đoạn có nhiều dấu hiệu vi phạm, đương sự có nhiều đơn khiếu nại, tố cáo. Điển hình như, vi phạm của Chi cục THADS Thành phố Phan Thiết, Cục THADS tỉnh Bình Thuận và Công ty Đấu giá hợp danh Đại Quang Minh được Thanh tra Bộ Tư pháp chỉ ra vào năm 202068. Hoặc tình trạng CHV vi phạm trong giai đoạn kê biên tài sản nhưng không kịp thời phát hiện cho đến khi bán đấu giá thành nên không giao được cho người trúng đấu giá vì vấp phải sự khiếu nại, tố cáo của đương sự. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng vi phạm diễn ra và không kịp thời xử lý gây hậu quả nghiêm
68 Thái Hải, “Xử lý nghiêm những vi phạm trong tổ chức thi hành án tại Bình Thuận”,
https://thanhtra.com.vn/thanh-tra/ket-luan-thanh-tra/xu-ly-nghiem-nhung-vi-pham-trong-to-chuc- thi-hanh-an-tai-binh-thuan-173259.html, truy cập ngày 20/06/2021
trọng thậm chí là phải bồi thường thiệt hại đó là do công tác kiểm sát hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS hiện nay còn chưa rõ ràng. Tiêu là những thiếu sót trong kiểm sát kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, không kịp thời phát hiện những vi phạm của CHV nên tình trạng nhiều vụ việc tài sản bán đấu giá thành nhưng chưa giao được tài sản cho người trúng đấu giá, sau đó Viện kiểm sát tối cao đã phải ban hành Thông báo rút kinh nghiệm về kiểm sát kê biên và xử lý tài sản quyền sử dụng đất số 443/TB-VKSTC ngày 30/11/2017 để chỉ ra những thiếu sót tồn tại69.
Trong khi đó, đến hiện nay Bộ Tư pháp và Viện kiểm sát nhân dân tối cao vẫn chưa thống nhất quan điểm kiểm sát hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành – là một trong những bước có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động xử lý tài sản kê biên có thuộc thẩm quyền kiểm sát của Viện kiểm sát hay không70. Đây là nguyên nhân gây ra những khó khăn không nhỏ đến việc kiểm sát hoạt động bán đấu giá vì có trường hợp không nhận được sự hợp tác của tổ chức bán đấu giá từ đó ảnh hưởng đến kết quả xử lý bất động sản để thi hành án. Đối với hoạt động kiểm sát tổ chức thẩm định giá hiện nay còn chưa được quan tâm nhiều, quy định của pháp luật về kiểm sát tổ chức thẩm định giá còn “khá mờ nhạt”, từ đó dẫn đến tình trạng tổ chức thẩm định giá định giá không đúng giá trị tài sản thi hành án nhưng không phát hiện kịp thời phát hiện gây ra hậu quả ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự, kéo dài thời gian thi hành án điển hình như vụ việc của Công ty Asia Dragon Appraisal CO- 60 Nguyễn Quý Đức, An Phú, TP. Hồ Chí Minh đã thẩm định giá quá cao so với giá trị thực tế của tài sản71. Trong thực tiễn hiện nay, hầu hết thì sau khi cưỡng chế, kê biên, bán đấu giá thành tài sản và chuẩn bị giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, thì cơ quan THADS mới chuyển toàn bộ hồ sơ cho Viện kiểm sát tiến hành hoạt động kiểm sát, nên Kiểm sát viên không thể chủ động nắm bắt được các hoạt động tác nghiệp của CHV trong quá trình tổ chức thẩm định, bán đấu giá tài sản, nên không phát hiện được vi phạm, thiếu sót để kịp thời yêu cầu, bổ sung tài liệu. Do đó, vấn đề đặt ra là cần phải có sự thay đổi pháp luật về quy định giám sát của Viện kiểm sát trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để có thể kịp thời phát hiện, khắc phục những vi phạm bảo vệ quyền lợi của đương sự cũng như người mua trúng tài sản bán đấu giá.
69 Chi tiết Thông báo rút kinh nghiệm số 443/TB-VKSTC nằm ở Phụ lục 3.
70 Chi tiết ở Phụ lục 4
Thứ hai, hoạt động kiểm tra, giám sát trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên của cơ quan THADS
Trong giai đoạn hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên CHV không chỉ là người thực hiện mà ở một số bước CHV còn phải thực hiện việc giám sát. Điển hình như đối với hoạt động bán đấu giá bất động sản thông qua tổ chức đấu giá mặc dù Luật THADS không quy định tuy nhiên căn cứ khoản 1 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản thì “người có tài sản đấu giá có quyền giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá”. Do đó, trong việc bán tài sản thi hành án thì giám sát quá trình tổ chức thực hiện đấu giá không chỉ là quyền mà còn là trách nhiệm của CHV72. Tuy nhiên, trong thực tiễn do quy định giám sát này còn chưa rõ ràng nên hiện nay “nhiều trường hợp cơ quan thi hành án đã phó mặc việc bán tài sản cho các tổ chức bán đấu giá73”.
Đối với việc giám sát hoạt động định giá của tổ chức thẩm định giá thì hiện nay chưa có quy định cụ thể nên việc hiện nay việc giám sát đa phần phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa CHV với tổ chức thẩm định giá trong hợp đồng dịch vụ định giá tài sản. Do đó, hiện nay hầu hết sau khi CHV ký kết hợp đồng định giá với tổ chức thẩm định giá, CHV chỉ “bị động” đợi chứng thư thẩm định của tổ chức thẩm định giá và dùng kết quả thẩm định giá đó làm giá khởi điểm để bán đấu giá chỉ khi có sự khiếu nại của đương sự về giá thì CHV mới định giá lại. Chính vì điều này, nên trên thực tế hiện nay trước những vướng mắc liên quan đến quy định về kiểm sát, giám sát hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS.