biên để trừ số tiền được thi hành án dân sự
Việc giao bất động sản cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được THADS hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và tình trạng vi phạm thời gian giao tài sản cho người trúng đấu giá vẫn diễn ra. Điển hình như, tại tỉnh An Giang đến tháng 12/2020 vẫn còn 14 vụ chưa được giao tài sản trúng đấu giá64.
Thứ nhất, do quy định của pháp luật còn chưa chi tiết. Cụ thể, theo quy định Điều
103 Luật THADS trong trường hợp người phải thi hành án không giao bất động sản cho người mua trúng đấu giá thì CHV tổ chức cưỡng chế theo các căn cứ pháp lý được quy định trong Luật THADS, tuy nhiên trên thực tế quy định này có những điều kiện chưa phù hợp với lý luận và thực tiễn, hay nói cách khác, có sự mâu thuẫn và chồng chéo với nhau. Căn cứ để cưỡng chế được quy định khi CHV ban hành Quyết định cưỡng chế giao nhà cho người mua trúng đấu giá, lại không phù hợp với quy định Điều 70 Luật THADS 2014 bởi lẽ bản án, quyết định của Tòa án đã bị kháng nghị, Giám đốc thẩm hủy không phải là căn cứ để cưỡng chế thi hành án. Hơn nữa, theo quy định trong trường hợp bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy phải áp dụng theo khoản 2 Điều 48, khoản 1 Điều 49 hoặc điểm đ, khoản 1, Điều 50 Luật THADS để xử lý hoãn, tạm đình chỉ hoặc đình chỉ thi hành các bản án, quyết định đã có hiệu lực của tòa án đang tổ chức thi hành. Coi như hoạt động tác nghiệp thi hành án đã tạm dừng. Do đó, khi CHV tiếp tục thực hiện việc giao tài sản trong trường hợp này thường vấp phải kháng nghị, tố cáo của người phải thi hành án và không chịu hợp tác. Ngoài ra, theo Biểu mẫu Quyết định cưỡng chế, Thông báo cưỡng chế thi hành án của Thông tư 01/2015/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 01/02/2016 về hướng dẫn thực hiện một số thủ tục về quản lý hành chính và biểu mẫu nghiệp vụ trong THADS cũng bị vướng theo quy định tại Điều 103 của Luật THADS 2014 bởi vì quy định biểu mẫu sử dụng cho trường hợp giao tài sản cho người mua trúng đấu chỉ phù hợp áp dụng trong trường hợp đương
64 Hải Dương, “An Giang: 14 vụ chưa được giao tài sản trúng đấu giá”, https://plo.vn/phap-luat/an- giang-14-vu-chua-duoc-giao-tai-san-trung-dau-gia-953850.html, truy cập ngày 30/06/2021
sự tự nguyện giao, còn sử dụng biểu mẫu cho trường hợp cưỡng chế là không phù hợp, thiếu căn cứ pháp lý. Từ những quy định trên, cho thấy việc áp dụng pháp luật một cách chặt chẽ để giao bất động sản bán đấu giá cho người mua trúng tài sản bán đấu giá còn nhiều khó khăn và có thể ảnh hưởng đến trách nhiệm của CHV. Do đó, thực tiễn khi những trường hợp như trên xảy ra, việc xử lý của hệ thống cơ quan THADS còn chưa có sự thống nhất.
Thứ hai, người phải thi hành án lợi dụng quyền khiếu nại tố cáo để kéo dài thời
gian bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá, mặc dù khiếu nại không có cơ sở. Khi nhận được khiếu nại thì cơ quan thi hành án phải tập trung giải quyết khi nào xong thì mới giao tài sản được, làm ảnh hưởng đến quá trình xử lý bất động sản bị kê biên, quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án, thậm chí là danh dự và nhân phẩm của những người thực thi pháp luật điển hình là vụ việc của ông Ngô Văn Tân của Chi cục THADS huyện Đại Từ65 đã gửi nhiều đơn, thư khiếu nại, tố cáo vượt cấp đến nhiều cơ quan, chống đối không giao tài sản cho người mua được tài sản thi hành án, cung cấp những bằng chứng giả để tố cáo vu oan CHV, Chi cục trưởng ăn hối lộ khiến cho vụ việc kéo dài đến hơn một năm rưỡi mặc dù đã bán đấu giá thành nhưng vẫn chưa giao được tài sản thi hành cho người mua được tài sản thi hành án.
Thứ ba, trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ của mình cũng
đang là một vấn đề gây khó khăn và vướng mắc trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên ví dụ như vụ việc của Công ty Cổ phần Thuận Thảo ở Phú Yên khi đưa tài sản thi hành án ra bán đấu giá được công ty Cổ phần Phú Yên Land mua trúng đấu giá thế nhưng, hết thời hạn nộp tiền và gia hạn nộp tiền mà bên trúng đấu giá không nộp đủ tiền hoặc trường hợp người mua trúng đấu giá đã thanh toán tiền và cơ quan THADS tiến hành cưỡng chế giao tài sản những người trúng đấu giá từ chối nhận tài sản vụ việc của Chi cục THADS Thành phố Sông Công66. Trong khi đó, hiện nay pháp luật chỉ dừng lại ở việc quy định xử lý số tiền đặt trước trong trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là pháp luật THADS cần nên bổ sung quy định về trách nhiệm của người mua được tài sản thi hành án để có căn cứ xử lý những trường hợp người mua được tài sản thi hành án không thực hiện nghĩa vụ của mình. Ngoài ra, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016, quy định trường hợp
65 Chi tiết vụ việc thực tiễn ở Mục 6 của Phụ lục 2
người mua được tài sản bán đấu giá không nộp, nộp không đủ tiền mua tài sản trong thời hạn thì không được coi là đấu giá không thành hay hủy kết quả bán đấu giá. Do đó, trong thực tế, sau khi người mua trúng đấu giá mua được tài sản thì CHV sẽ ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá theo khoản 1 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản với người mua trúng đấu giá tài sản và sẽ thỏa thuận về vấn đề này trong hợp đồng trong trường hợp hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản để có căn cứ hủy kết quả bán đấu giá theo thỏa thuận67. Thế nhưng, cách giải quyết này trên thực thế cũng có nhiều phát sinh vướng mắc như sau khi hủy kết quả bán đấu giá thì khi tiếp tục bán đấu giá tài sản thì lấy giá nào làm giá khởi điểm để bán đấu giá? Lấy giá khởi điểm của lần bán đấu giá bị hủy có được không? Trường hợp hủy kết quả bán đấu giá, hủy hợp đồng mua bán tài sản do người mua được tài sản bán đấu giá không nộp tiền mua tài sản trong thời hạn quy định đối với tài sản đã giảm giá lần 2, vậy người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án không? Vì trường hợp này vẫn có người tham gia trả giá, đấu giá, và không thuộc bán đấu giá không thành.
Từ những bất cập trên, tác giả cho rằng cần phải sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật hiện hành, để có đủ căn cứ pháp lý trong trường hợp người phải thi hành án có thái độ chống đối không hợp tác trong việc giao bất động sản bán đấu giá cho người mua trúng tài sản đấu giá. Cụ thể, cần bổ sung vào Điều 70 về căn cứ pháp lý đối với trường hợp cưỡng chế giao nhà cho người mua được tài sản bán đấu giá gồm bản án, quyết định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy. Sửa đổi và bổ sung những Điều luật có liên quan sau: khoản 2 Điều 48; khoản 1 Điều 49; điểm đ, khoản 1 Điều 50 Luật THADS 2014 để thống nhất hệ thống pháp luật. Đồng thời, đối với những văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành luật THADS cần có những quy định, hướng dẫn chi tiết trong trường hợp cưỡng chế giao nhà cho người mua trúng tài sản bán đấu giá. Hơn thế nữa, cần phải có sự sửa đổi bổ sung, quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo hiện hành đối với lĩnh vực THADS cho phù hợp với thực tiễn, cũng như phải có quy định cụ thể về trách nhiệm của người tham gia khiếu nại, tố cáo để hạn chế tình trạng người phải thi hành án khi lợi dụng khiếu nại, tố cáo nhằm mục đích gây cản trở công tác xử lý bất động sản hiện nay. Ngoài ra, hạn chế trường hợp người mua bất động sản thi hành án không thực thi
67 Hoàng Thị Thanh Hoa, Thỏa thuận hủy kết quả bản đấu giá tài sản thi hành án và một số vấn đề pháp lý liên quan,
https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=947, truy cập ngày 30/06/2021
nghĩa vụ của mình sau khi mua, Luật THADS cần nên bổ sung quy định về trách nhiệm của người mua bất động sản thi hành án để phù hợp với thực tiễn đồng thời có căn cứ để xử lý trong trường hợp họ không thực hiện trách nhiệm của mình. Bổ sung trường hợp người mua trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ thanh toán hoặc thanh toán không đúng hạn vào căn cứ hủy kết quả bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và đối với trường hợp này việc hủy kết quả bán đấu giá thì nếu như người được thi hành án muốn nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án thì vẫn có quyền nhận bất động sản để rút ngắn thời gian thi hành án.