Hiện nay, khi xử lý bất động sản bị kê biên để THADS đa số là quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Trong khi đó, những bất động sản này còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành, do đó khi thực hiện thủ tục xử lý bất động sản bị kê biên trong trường hợp cụ thể cũng đã phát sinh những vướng mắc sau:
72 Một số vấn đề cần lưu ý khi ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thi hành án,
https://thads.moj.gov.vn/soctrang/noidung/tintuc/lists/thongtinkhac/view_detail.aspx?itemid=74; truy cập ngày 26/6/2021
73 Lê Thu Hương, Giải pháp nâng cao chất lượng kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án, http://vksnd.gialai.gov.vn/Nghien-cuu-Trao-doi/Giai-phap-nang-cao-chat- luong-kiem-sat-viec-to-chuc-tham-dinh-gia-ban-dau-gia-tai-san-thi-hanh-an-948.html, truy cập ngày 26/6/2021
Thứ nhất, gặp khó khăn trong việc xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn
Luật Đất đai 2013 cũng như Luật THADS 2014 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải còn trong thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất không phải là thủ tục bắt buộc đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp74,tuy nhiên để có thể tiến hành các giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải làm thủ tục gia hạn thêm thời gian sử dụng đất bởi vì theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất phải còn “trong thời hạn sử dụng đất” mới đủ điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Trong thực tiễn cơ quan THADS hiện đang gặp khó khăn khi xử lý tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn bởi vì người sử dụng đất – người phải thi hành án thường có tâm lý chống đối, không hợp tác nên họ sẽ không tự nguyện làm các thủ tục tự nguyện gia hạn thời hạn sử dụng đất. Chính vì vậy, hiện nay nếu như người phải thi hành án chống đối, không tự nguyện gia hạn thì CHV sẽ căn cứ vào khoản 1 Điều 110 Luật THADS: “CHV chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” và không kê biên, xử lý quyền sử dụng đất. Liệu hướng giải quyết như vậy của phù hợp và bảo đảm quyền lợi của người được thi hành án?
Theo Báo cáo kết quả công tác 6 tháng đầu năm 2021 của Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã nói lên khó khăn trong việc giải quyết đối với trường hợp đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng. Hiện nay, tính đến ngày 22/3/2021, Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh đang thi hành 57 quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng, 05 quyền sử dụng đất đã hết hạn một phần, 01 quyền sử dụng đất đã sắp hết hạn75.
Do đó, tác giả cho rằng Tổng cục THADS nên có sự tham mưu với Lãnh đạo Bộ Tư pháp tổ chức cuộc họp liên ngành với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan để thống nhất ra phương án xử lý sau:
74 Theo quy định tại khoản 2, Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”.
75 Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh (05/04/2020), Báo cáo số 7051/BC-THADS về công tác thi hành án dân sự 6 tháng đầu năm 2021, Cổng thông tin điện tử Tổng cục THADS, tr.5.
Khi xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp, trước khi kê biên CHV ngoài việc xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất nông nghiệp, cần phải xác minh thêm về thời hạn sử dụng của thửa đất đó như còn thời hạn bao lâu? Đã gia hạn hay chưa? Nếu như trong trường hợp thửa đất nông nghiệp đã hết thời hạn mà người sử dụng đất chưa gia hạn hoặc trường hợp thửa đất nông nghiệp đó đã gần hết thời hạn sử dụng thì sau khi thực hiện thủ tục kê biên quyền sử dụng đất nông nghiệp này CHV làm việc với người có quyền sử dụng đất – người phải thi hành án về việc làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Trong trường hợp người phải thi hành án có thái độ chống đối, không hợp tác và không tự nguyện làm thủ tục gia hạn thì trường hợp này nên được xem là trường hợp “ngoại lệ” cho phép CHV vẫn tiến hành xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng mà không cần người phải thi hành án thực hiện thủ tục gia hạn. Trước khi tiến hành, kê biên xử lý CHV phải gửi văn bản trao đổi với cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai về thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất nói rõ lý do trong trường hợp này, để sau khi thực hiện thủ tục xử lý đất nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền xem xét việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần người sử dụng đất trước đó cũng là người phải thi hành án thực hiện thủ tục gia hạn chỉ cần người mua trúng đấu giá hoặc người nhận tài sản bị kê biên đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là được. Về lâu dài, nên sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai về trường hợp thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp đất nông nghiệp của người sử dụng đất bị xử lý để thi hành án
Thứ hai, vướng mắc trong việc xử lý tài sản gắn liền trên đất bị kê biên hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 87 Luật THADS về tài sản không được kê biên, dẫn đến trong thực tiễn THADS, khi tiến hành kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà, công trình xây dựng, nhà xưởng...thuộc sở hữu của người phải thi hành án gặp rất nhiều khó khăn khi CHV băn khoăn không biết có kê biên được không? Điển hình, những tài sản như hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống phòng chống ô nhiễm môi trường vẫn được xem là bất động sản khi nó gắn liền với nhà và công trình xây dựng và có giá trị rất lớn, gắn liền không thể tách rời với quyền sử dụng đất hoặc nhà, công trình bị kê biên hoặc nếu tách rời sẽ làm giảm giá trị, tuy nhiên đa phần những đối tượng tài sản này không được kê biên để xử lý vì CHV căn cứ vào điểm c khoản 3 Điều 87 Luật THADS ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá, bán đấu giá và giao tài sản bán đấu giá sau khi trúng đấu giá.
Thế nên, tác giả cho rằng cần sửa đổi quy định về “tài sản không được kê biên” tại Điều 87 Luật THADS thành “tài sản không được kê biên, xử lý để thi hành án” để thống nhất cách hiểu kê biên tài sản là để xử lý đảm bảo thi hành án chứ không phải cách hiểu là “tài sản không được kê biên” nhưng vẫn “được xử lý” để thi hành án và ngược lại “tài sản được kê biên” nhưng “không được xử lý” để thi hành án. Quy định tại điểm c khoản 3 Điều 87 Luật THADS để thống nhất trong việc xử lý tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng như sau: “trừ trường hợp hệ thống phòng chống cháy nổ, hệ thống phòng chống ô nhiễm môi trường hoặc những hệ thống khác là tài sản gắn liền với đất, gắn liền với công trình xây dựng mà khi thực hiện việc tách rời sẽ làm mất hoặc giảm giá trị tài sản”.
Hiện nay, quy định về xử lý nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất trong một số trường hợp có tính khả thi không cao. Đối với trường hợp nhà ở, công trình của người phải thi hành án nhưng lại gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác thì theo quy định tại Điều 94, Điều 95 Luật THADS chỉ được kê biên quyền sử dụng đất khi có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất. Trên thực tế, có trường hợp khi kê biên thì người có quyền sử dụng đất đồng ý cho kê biên, nhưng khi tiến hành xử lý tài sản thì họ lại thay đổi ý định không đồng ý nữa. Điều này làm mất thời gian và chi phí cho việc tổ chức thi hành án. Hơn thế nữa, đa số là người có quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ không đồng ý kê biên quyền sử dụng đất, trong khi pháp luật THADS hiện hành quy định nếu người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì “chỉ kê biên nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, nếu việc tách rời nhà ở, công trình xây dựng không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”, trong thực tế chỉ có trường hợp nhà ở dạng chung cư mới có thể tách rời mà không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà còn đa số việc tách rời đương nhiên sẽ làm giảm giá trị tài sản. Do đó, đối với những trường hợp này đều không thể xử lý, thiết nghĩ cần có cơ chế pháp lý hữu hiệu hơn đối với trường hợp này. Ngoài ra, trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà trên đất có nhà ở, công trình xây dựng của người khác không thể xử lý được vì tính khả thi không cao, công trình cố định thì không thể di dời để kê biên, xử lý quyền sử dụng đất được vì rất khó khăn, mất nhiều thời gian, chi phí cưỡng chế tốn kém trong khi nếu đưa được tài sản ra bán đấu giá chưa chắc có người đăng ký tham gia đấu giá mặc dù quy định về xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên đã được quy định khá cụ thể. Do đó, thực tế trong trường hợp này CHV chủ yếu động viên các đương sự thỏa thuận với nhau. Thế nên, tác giả cho rằng đối với trường hợp xử lý tài sản gắn liền với đất cần nên sửa đổi bổ sung theo hướng là tạo điều kiện cho
người có đất gắn liền với tài sản của người phải thi hành án hoặc người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được quyền ưu tiên thỏa thuận mua lại đất hoặc tài sản của người phải thi hành án theo giá khởi điểm nếu không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thứ ba và thống nhất quy đinh chỉ kê biên tài sản của người phải thi hành án gắn liền đất của người khác trong trường hợp người có quyền sử dụng đất đồng ý cho kê biên quyền sử dụng đất trừ trường hợp tài sản gắn liền với đất có thể kê biên, xử lý mà không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, đồng thời khi họ đồng ý cho kê biên phải lập biên bản quy định về quyền và trách nhiệm của họ để tránh trường hợp tự ý thay đổi ý kiến.
Thứ ba, khó khăn trong việc xử lý quyền sử dụng đất trong tình trạng đang cho thuê hoặc nhận góp vốn; nhà ở đang cho thuê, cửa hàng đang cho thuê hoặc cho lưu trú
Theo quy định tại Điều 113 Luật THADS đối với trường hợp người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản có quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án.
Có thể thấy quy định này nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người thuê đất, người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Tuy nhiên trên thực tế đã gây ra những khó khăn cho việc thi hành án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người được thi hành án vì thông thường các loại hợp đồng trên có thời gian rất dài. Cũng chính vì vậy, khi đưa ra bán đấu giá gặp nhiều khó khăn vì không có người tham gia đấu giá tài sản.
Quy định như vậy, cũng áp dụng trong trường hợp đối với nhà ở đang cho thuê, cửa hàng đang cho thuê hoặc cho lưu trú tại Điều 95 Luật THADS nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê, người ở nhờ là đối với trường hợp thời gian thuê vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê theo hợp đồng đã ký với người phải thi hành án. Tuy nhiên, trong thực tiễn quy định này có những bất cập nhất định. Ví dụ như, đương sự lợi dụng quy định này để tạo các hợp đồng thuê nhà ở trước thời điểm bản án có hiệu lực pháp luật và trong hợp đồng ghi rõ đã thanh toán tiền thuê nhà một lần cho cả thời
gian thuê. Dẫn đến việc thi hành án khó khăn trong việc giải quyết thời hạn tiếp tục cho thuê theo quy định tại Điều 95 Luật THADS 201476.
Hoặc là, có những vụ việc người phải thi hành án có giá trị nhà ở rất lớn đang cho thuê nhưng cơ quan THADS khó xử lý được vì thời hạn cho thuê rất dài, có trường hợp thời gian cho thuê đến hết thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, pháp luật về THADS cũng chưa quy định cụ thể điều kiện để người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư.
Vậy nên, tác giả cho rằng sau khi quyền sử dụng đất đang cho thuê hoặc nhận góp vốn đã được đưa ra bán đấu giá thành, thì người thuê đất hoặc người nhận góp vốn sẽ thỏa thuận với người trúng đấu giá để xem có được tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay không. Nếu người trúng đấu giá không đồng ý, thì CHV yêu cầu người phải thi hành án trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được thông báo phải thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê với người thuê, người nhận chuyển nhượng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hết thời hạn trên, nếu người phải thi hành án, người thuê hoặc người nhận góp vốn không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được việc chấm dứt hợp đồng thì CHV vẫn tiến hành giao tài sản cho người trúng đấu giá. Nếu có tranh chấp thì CHV hướng dẫn các bên khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết bằng một bản án khác. Tương tự như vậy, đối với trường hợp nhà ở đang cho thuê, cửa hàng đang cho thuê hoặc cho lưu trú, nên bỏ hẳn quy định về quyền tiếp tục thuê và quyền lưu cư của người thuê đối với tài sản thi hành chỉ cho họ quyền ưu tiên mua, trừ trường hợp người mua trúng đấu giá tài sản đồng ý cho họ tiếp tục thuê hoặc tiếp tục lưu cư.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Thông qua việc phân tích thực trạng pháp luật của công tác thi hành án trong thực tiễn liên quan đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên, mặc dù khung pháp lý quy định khá cụ thể nhưng vẫn còn tồn tại một số quy định pháp luật về hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên có nhiều bất cập như quy định về giao bất động sản sau khi kê biên; hoạt động bán đấu giá bất động sản còn hạn chế nên trường hợp đưa bất động sản ra bán đấu giá nhưng không có người đăng ký mua; trình tự, thủ tục xử lý bán đấu giá không thành còn rườm rà, tốn thời gian, có quy định còn bị bỏ ngỏ; đăng ký,