NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY
Khái niệm thế chấp
Theo từ điển tiếng Việt, thế chấp là tài sản được dùng làm bảo đảm cho khoản vay, thay thế cho số tiền vay nếu người vay không trả đúng hạn Từ khái niệm này, có thể thấy rằng thế chấp là phương thức mà các bên tham gia giao dịch thỏa thuận để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một hoặc nhiều tài sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp Điều này có nghĩa là tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, và bên này chỉ cần chuyển giao các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu để ràng buộc trách nhiệm Mục đích chính của việc thế chấp là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên liên quan.
Bên thế chấp là bên dùng bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chính mình
Bên nhận thế chấp – ngân hàng là bên có quyền trong quan hệ tín dụng mà việc thực hiện quyền được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp.
Bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp Tất cả các loại bất động sản đều có thể được thế chấp, trừ khi pháp luật cấm hoặc các bên không có thỏa thuận lựa chọn Việc thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trong khi bất động sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp, trừ khi có thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ.
1.2.2 Điều kiện bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, điều này là điều kiện cần thiết để xác định tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp Chỉ có chủ sở hữu mới có quyền quyết định về bất động sản của mình, do đó việc xử lý bất động sản thế chấp sẽ diễn ra thuận lợi hơn.
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về những khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản Theo đó, bất động sản được thế chấp có thể là bất động sản hiện tại hoặc bất động sản sẽ hình thành trong tương lai.
Bất động sản thế chấp cần phải có khả năng chuyển giao trong giao dịch dân sự để được chấp nhận làm tài sản thế chấp Nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng bị cấm chuyển nhượng, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp cần được mô tả một cách chính xác, bao gồm thông tin như số thửa, tờ bản đồ đối với tài sản hiện có, và diện tích, địa điểm, vị trí đối với tài sản hình thành trong tương lai Việc xác định rõ ràng các thông tin này là cơ sở quan trọng để khẳng định quyền sở hữu và xử lý bất động sản khi cần thiết.
Bất động sản thế chấp không có tranh chấp và không bị kê biên là yếu tố quan trọng giúp tăng cường tính an toàn và thuận lợi cho ngân hàng trong việc nhận thế chấp và xử lý tài sản.
Trong trường hợp bất động sản thế chấp bị hạn chế quyền sở hữu, bên thế chấp cần cung cấp thông tin chi tiết về tình trạng bất động sản cho ngân hàng Ngân hàng sẽ xem xét các yếu tố như giá trị tài sản, tính thanh khoản và mức độ an toàn để quyết định có chấp nhận bất động sản đó làm tài sản thế chấp hay không.
1.2.3 Thủ tục thế chấp bất động sản
Bất động sản thế chấp trong nghiên cứu này được xác định là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cụ thể là nhà ở, không bao gồm tài sản hình thành trong tương lai Việc thế chấp bất động sản được thực hiện qua ba hình thức: (1) thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (2) thế chấp quyền sử dụng đất; và (3) thế chấp tài sản gắn liền với đất Mỗi hình thức thế chấp có quy trình xử lý riêng, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba.
Theo nguyên tắc chung, hợp đồng thế chấp sẽ được bên thế chấp và ngân
Tài sản thế chấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 là nội dung quan trọng trong nghiên cứu của Vũ Thị Hồng Yến (2017) Tác phẩm này, xuất bản bởi Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch.
Theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác Đối với thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba từ thời điểm đăng ký Nếu tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng thế chấp có hiệu lực vào thời điểm công chứng và cũng có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba từ thời điểm đăng ký Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất như nhà ở ít khi xảy ra, thường chỉ phát sinh khi tài sản đó là dây chuyền sản xuất hoặc thiết bị máy móc, trong khi quyền sử dụng đất thuộc về bên thứ ba qua hợp đồng thuê hoặc thế chấp bổ sung.
Xử lý bất động sản thế chấp
Xử lý bất động sản thế chấp là quá trình thực thi quyền lợi của bên nhận thế chấp, thông qua các biện pháp tác động đến tài sản thế chấp nhằm bảo vệ quyền lợi khi nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm.
Xử lý bất động sản thế chấp là một quy trình phức tạp, kéo dài và ảnh hưởng đến nhiều bên liên quan, bao gồm cá nhân, tổ chức và cơ quan tố tụng Để đảm bảo quyền lợi cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các bên liên quan, việc xử lý cần tuân thủ đầy đủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
1.3.1.2 Đặc điểm pháp lý của xử lý bất động sản thế chấp Đối tượng được tác động trực tiếp của quá trình xử lý đó là bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng Chủ thể có quyền xử lý chính là ngân hàng
Hậu quả pháp lý khi xử lý bất động sản thế chấp là chấm dứt quyền sở hữu
4 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 319 Luật Dân sự năm 2015 và Điều 10, 11 Văn bản hợp nhất Nghị định 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm
Theo Vũ Thị Hồng Yến (2017), tài sản thế chấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 Khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ vay, bất động sản thế chấp có thể được chuyển nhượng cho ngân hàng hoặc chuyển đổi thành tiền để bù đắp cho khoản vay không thực hiện.
Xử lý bất động sản thế chấp có nhiều phương thức và thủ tục pháp lý phức tạp Tuy nhiên, sự đồng thuận giữa các bên liên quan đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định tiến trình và kết quả của quá trình xử lý này.
Số tiền thu được từ việc xử lý bất động sản sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên do pháp luật quy định Thứ tự này dựa trên hiệu lực đối kháng của thế chấp có đăng ký, hợp đồng thế chấp đối với thế chấp không có đăng ký, hình thức thế chấp (đăng ký hoặc không đăng ký) và sự thỏa thuận của các bên trong việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán.
1.3.2 Nguyên tắc xử lý bất động sản thế chấp 7
Nguyên tắc là những tư tưởng chỉ đạo cơ bản, thể hiện tính toàn diện và linh hoạt, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật Trong việc xử lý bất động sản thế chấp, có một nguyên tắc đặc thù được pháp luật quy định chặt chẽ, yêu cầu các bên phải tuân thủ và thực hiện theo các nguyên tắc đã được xác định.
Tôn trọng sự thỏa thuận hợp pháp giữa các bên trong quan hệ thế chấp là nguyên tắc quan trọng quyết định chất lượng xử lý tài sản Sự đồng thuận này có thể được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp hoặc trong suốt quá trình hợp đồng tín dụng Việc hợp tác giữa các bên không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý, mà còn tăng khả năng thu hồi vốn vay cho ngân hàng, đồng thời giảm gánh nặng nợ cho bên thế chấp Nếu thời gian xử lý kéo dài, giá trị tài sản có thể giảm sút, ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản và chi phí phát sinh Do đó, việc đạt được sự đồng thuận và hợp tác là rất cần thiết để tối ưu hóa kết quả xử lý bất động sản.
7 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm
Khi xử lý bất động sản, cần chú ý đến chi phí, vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thu hồi nợ, đặc biệt khi số tiền thu được có thể thấp hơn nghĩa vụ thanh toán sau khi trừ các chi phí Theo quy định pháp luật, các chi phí như giám định, định giá, thu giữ, bảo quản bất động sản, án phí và chi phí thi hành án phải được thanh toán trước, sau đó mới đến thứ tự ưu tiên thanh toán theo luật định Do đó, nếu các bên đồng thuận, có thể giảm thiểu đáng kể một số chi phí Trong trường hợp không thể đạt được thỏa thuận, việc xử lý bất động sản thế chấp sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật thông qua hình thức bán đấu giá, tuân thủ theo các quy định về bán đấu giá tài sản.
Việc xử lý bất động sản thế chấp cần đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch và công bằng cho tất cả các bên liên quan Ngân hàng phải thông báo bằng văn bản trong thời gian hợp lý về việc xử lý bất động sản thế chấp cho bên thế chấp và các bên nhận thế chấp khác, đặc biệt khi bất động sản đó được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ Tất cả thông tin liên quan như giá trị bất động sản, phương thức, thời điểm, địa điểm xử lý và thứ tự ưu tiên thanh toán cần được công khai để bảo vệ quyền lợi của các bên Điều này cũng giúp hạn chế lạm quyền của ngân hàng trong việc xử lý bất động sản, nhất là trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi các bên nhận thế chấp khác không được thông báo.
Ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp, có thể thực hiện quyền này một cách độc lập hoặc ủy quyền cho bên thứ ba, dựa trên các thỏa thuận đã ký kết với bên thế chấp mà không cần sự đồng ý từ bên thế chấp.
Việc xử lý bất động sản thế chấp không được coi là hoạt động kinh doanh của ngân hàng, mà nhằm mục đích khấu trừ nghĩa vụ thanh toán từ hợp đồng tín dụng khi bên thế chấp vi phạm Số tiền thu được từ việc xử lý bất động sản thế chấp không phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
1.3.3 Căn cứ xử lý bất động sản thế chấp 10
Khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ đến hạn, họ có thể không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ trả gốc và lãi Điều này có thể dẫn đến việc chỉ trả lãi hoặc gốc cho kỳ hạn phải trả, gây ra những rủi ro tài chính cho bên cho vay.
9 Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015
Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xử lý bất động sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng chỉ được thực hiện khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ sau khi hết hạn Tuy nhiên, nhiều ngân hàng thường có thỏa thuận cho phép xử lý bất động sản thế chấp ngay khi bên thế chấp vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào trong hợp đồng Do đó, nếu bên thế chấp không trả lãi hoặc gốc đúng hạn theo thỏa thuận, ngân hàng có quyền tiến hành xử lý tài sản thế chấp.
Khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp, ngân hàng có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn Điều này xảy ra khi các bên đã đồng ý về việc sử dụng vốn vay cho mục đích cụ thể, nhưng bên vay không tuân thủ thỏa thuận Nếu bên vay không thể trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp Ví dụ, nếu bên vay sử dụng vốn vay để trả nợ thay vì xây nhà như đã thỏa thuận, ngân hàng có thể thu nợ trước hạn và xử lý tài sản thế chấp mặc dù thời hạn trả nợ chưa đến.
THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Phương thức xử lý bất động sản thế chấp có thỏa thuận
Phương pháp xử lý bất động sản thế chấp bằng hình thức ngân hàng tự bán mang lại nhiều lợi ích tích cực, bao gồm khả năng thu hồi nợ nhanh chóng, bán bất động sản với giá trị cao mà không cần giảm giá nhiều lần, và có thể để lại một khoản tiền cho bên thế chấp để duy trì cuộc sống hoặc tái đầu tư Ngoài ra, phương pháp này còn giúp tiết kiệm thời gian và chi phí Để đạt hiệu quả cao nhất, cần có sự hợp tác từ phía khách hàng, khả năng chuyển nhượng của bất động sản, và sự phối hợp chặt chẽ từ các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu cho tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng.
2.1.1.1 Cơ sở pháp lý Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 59 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm quy định về các phương thức xử lý bất động sản thế chấp và Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm quy định về định giá bất động sản thế chấp được xử lý
Pháp luật hiện hành cho phép ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp, nhưng điều này chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận và đồng ý của bên thế chấp Qua hợp đồng thế chấp hoặc văn bản thỏa thuận, ngân hàng có quyền tự bán tài sản bảo đảm trong suốt quá trình xử lý tài sản Trình tự xử lý sẽ được thực hiện theo sự đồng thuận của các bên liên quan.
Hành lang pháp lý cho việc xử lý bất động sản đã được thiết lập, nhưng quá trình thực hiện lại rất phức tạp Sự hợp tác và đồng thuận của bên thế chấp là yếu tố quyết định thành công trong việc ngân hàng tự bán bất động sản, dù đã có văn bản thỏa thuận ký kết Tuy nhiên, tâm lý và thái độ của bên thế chấp thường thay đổi, ảnh hưởng lớn đến tiến trình xử lý bất động sản.
Thủ tục xử lý bất động sản thế chấp bắt đầu khi bên vay vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp, hoặc cung cấp thông tin sai sự thật Quá trình này có thể dừng lại ở bất kỳ giai đoạn nào nếu bên vay thanh toán toàn bộ khoản vay Dưới đây là các bước cơ bản trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp.
Bước 1: Thông báo về việc chuyển nợ quá hạn đối với số dư nợ gốc mà bên vay không trả đúng hạn, mà không được cơ cấu lại thời hạn trả nợ Thông báo cần bao gồm các thông tin quan trọng như số dư nợ gốc đã quá hạn và thời điểm chính thức chuyển nợ sang trạng thái quá hạn.
Thông báo chuyển nợ quá hạn
Thông báo thu hồi nợ trước hạn
Thông báo xử lý BĐSTC
Xử lý BĐS thế chấp Định giá BĐS thế chấp
Thành lập thỏa thuận 3 bên
Thanh toán Tất toán khoản vay
KH thực hiện theo TB→ Tất toán khoản vay
KH Không thực hiện → Bước 3
KH thực hiện nghĩa vụ
KH không thực hiện → Bước 2 và lãi suất áp dụng 21
Ngân hàng sẽ thông báo thu hồi nợ trước hạn cho bên vay trong một khoảng thời gian nhất định, thường từ 01 đến 02 tháng, tùy thuộc vào chính sách quản lý và khả năng trả nợ của khách hàng Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong thời gian này, ngân hàng sẽ tiến hành thu hồi nợ trước hạn Thông báo sẽ bao gồm thời điểm thu hồi, số dư nợ gốc bị thu hồi, thời hạn hoàn trả, thời điểm chuyển nợ quá hạn và lãi suất áp dụng cho số dư nợ gốc đó.
Bước 3: Thông báo xử lý bất động sản thế chấp sẽ được thực hiện khi bên vay không trả được nợ sau thời hạn thông báo thu hồi nợ trước hạn Thông báo này cần ghi rõ lý do xử lý, nghĩa vụ được bảo đảm, mô tả chi tiết về bất động sản thế chấp, cũng như phương thức, thời gian và địa điểm xử lý tài sản.
Bước 4: Xử lý bất động sản thế chấp cần thực hiện trong thời hạn tối thiểu 15 ngày kể từ ngày thông báo Tuy nhiên, các ngân hàng thường bắt đầu xử lý sau 30 ngày Thời gian xử lý bất động sản sẽ được các bên thỏa thuận.
Bước 5 trong quy trình định giá bất động sản thế chấp liên quan đến việc ngân hàng và bên thế chấp thỏa thuận về giá trị tài sản Giá trị này được xác định dựa trên nhiều yếu tố như giá trị thẩm định cho vay, số dư nợ hiện tại, giá thị trường của bất động sản tương tự, và khả năng chuyển nhượng của tài sản Hai bên sẽ thống nhất bằng văn bản để đưa ra mức giá hợp lý Nếu không đạt được thỏa thuận trong vòng 15 ngày, bên thế chấp có quyền chỉ định cơ quan thẩm định giá Nếu bên thế chấp không thực hiện việc chỉ định này trong thời hạn, quyền chỉ định sẽ thuộc về ngân hàng.
Bước 6: Thông báo về việc bán bất động sản thế chấp: Ngân hàng và/ hoặc
Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định 21 điều về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng Các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong hoạt động cho vay, đồng thời bảo vệ quyền lợi của khách hàng và tổ chức tín dụng.
Theo Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014, bên thế chấp có trách nhiệm thông báo về việc bán bất động sản thế chấp Thông báo này sẽ được đăng trên các phương tiện truyền thông như báo giấy, báo mạng và các kênh nội bộ của ngân hàng nhằm tìm kiếm người mua cho tài sản.
Bước 7: Thành lập Thỏa thuận ba bên là bước quan trọng sau khi tìm được người mua tài sản Thỏa thuận này sẽ bao gồm các nội dung như phương thức mua bán, cách thức thanh toán, thời điểm thực hiện, thời điểm thu giữ, bàn giao bất động sản và hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng, sở hữu Thời gian thực hiện giao dịch sẽ phụ thuộc vào khả năng thanh toán của người mua, có thể diễn ra nhanh chóng hoặc kéo dài.
Thông thường việc mua bán sẽ được thực hiện bằng hai cách:
Người mua thanh toán cho ngân hàng số tiền tương ứng với nghĩa vụ vi phạm của bên thế chấp cùng các chi phí liên quan đến việc xử lý bất động sản như phí thẩm định và chi phí đăng báo bán Sau khi hoàn tất nghĩa vụ bảo đảm, các bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và nộp hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp tại ngân hàng.
Người mua cần mở tài khoản tiền gửi thanh toán tại ngân hàng và gửi một khoản tiền tương đương hoặc thấp hơn với nghĩa vụ được bảo đảm, trong đó tài khoản sẽ được phong tỏa Sau khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, ngân hàng sẽ giải tỏa tài khoản và chuyển tiền thanh toán nghĩa vụ Cuối cùng, bên mua hoặc ngân hàng sẽ nộp hồ sơ chuyển nhượng cùng với đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu.
Phương thức xử lý bất động sản không có thỏa thuận
Theo Khoản 2, Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 65 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003, nếu các bên không thỏa thuận về phương thức xử lý bất động sản thế chấp, bất động sản sẽ được bán đấu giá.
Trình tự thủ tục bán đấu giá bất động sản không có thỏa thuận giữa các bên tương tự như trường hợp có thỏa thuận, nhưng phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong việc bàn giao tài sản cho người mua Để bàn giao tài sản, ngân hàng cần nhận bất động sản từ bên thế chấp, tuy nhiên, việc này trở nên khó khăn khi không có sự đồng thuận từ bên thế chấp Pháp luật quy định UBND cấp xã và cơ quan công an có nghĩa vụ hỗ trợ ngân hàng trong việc giữ gìn an ninh khi thu giữ bất động sản, nhưng không quy định rõ cách thức thực hiện Chỉ khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 có hiệu lực, ngân hàng mới thực sự có phương pháp thu giữ bất động sản hiệu quả, hiện nay đã có ngân hàng thực hiện thu giữ với sự hỗ trợ của UBND và cơ quan công an thông qua việc lập vi bằng.
Phương thức xử lý bất động sản thế chấp qua bán đấu giá là lựa chọn thứ hai sau việc ngân hàng tự bán tài sản Ưu điểm của bán đấu giá bao gồm tính khách quan nhờ bên thứ ba thực hiện, thời gian nhanh chóng, thủ tục đơn giản và chi phí thấp hơn so với khởi kiện Hơn nữa, việc tìm kiếm người mua cũng thuận tiện hơn nhờ thông tin được đăng rộng rãi trên các phương tiện truyền thông.
2.2.1.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng a) Sự e ngại của tổ chức có chức năng bán đấu giá bất động sản
Pháp luật cho phép ngân hàng bán đấu giá bất động sản thế chấp mà không cần ủy quyền từ bên thế chấp Tuy nhiên, nhiều tổ chức bán đấu giá vẫn lo ngại khi thực hiện, mặc dù hợp đồng thế chấp đã quy định rõ ràng về việc này Nguyên nhân có thể do khó khăn trong việc bàn giao tài sản hoặc do ý chí chủ quan của người có thẩm quyền trong tổ chức bán đấu giá Điều này phản ánh mặt trái của việc ngân hàng tiến hành thu giữ bất động sản.
Ngân hàng thực hiện thu giữ tài sản với sự hỗ trợ của UBND và Cơ quan Công an, nhưng điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh của ngân hàng Khi bên thế chấp nhờ đến sự can thiệp của báo chí và các trang tin điện tử để ghi hình, viết bài về quá trình thu giữ tài sản, điều này có thể tác động đến tâm lý người vay và làm giảm hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
2.2.2 Khởi kiện 2.2.2.1 Giai đoạn khởi kiện
Cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng hiện nay chủ yếu thông qua Tòa án, mặc dù có thể sử dụng trọng tài Ngân hàng thường chọn khởi kiện tại Tòa án khi không đạt được thỏa thuận, với tỷ lệ thành công trong thương lượng chỉ khoảng 30-50% Khởi kiện mang lại ưu điểm về tính pháp lý và cưỡng chế cao trong xử lý bất động sản, nhưng gặp nhiều hạn chế như thời gian giải quyết lâu, thủ tục phức tạp và chi phí cao Theo báo cáo năm 2018 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre, tỷ lệ tranh chấp hợp đồng tín dụng được giải quyết thành công qua thỏa thuận đạt 59%, trong khi đó, bản án có hiệu lực của Tòa án chiếm 41%, với án sơ thẩm không bị kháng cáo đạt 50% và án phúc thẩm cũng đạt 50%.
Quy trình khởi kiện vụ án dân sự được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, bao gồm các bước từ khi đương sự nộp đơn khởi kiện cho đến khi Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, chuẩn bị xét xử và tiến hành xét xử sơ thẩm trong khoảng thời gian từ 05 đến 09 tháng Thời gian này không tính các trường hợp tạm đình chỉ giải quyết vụ án Nếu bản án sơ thẩm bị kháng cáo hoặc kháng nghị, thời gian thụ lý và xét xử phúc thẩm sẽ kéo dài thêm từ 03 đến 06 tháng Như vậy, tổng thời gian giải quyết tranh chấp tín dụng qua hai cấp xét xử có thể dao động từ 08 đến 18 tháng Tuy nhiên, thực tế cho thấy thời gian này thường dài hơn do có nhiều vụ án bị tạm đình chỉ vì lý do chờ kết quả từ cơ quan, tổ chức khác hoặc đợi tài liệu, chứng cứ từ các cơ quan theo yêu cầu của Tòa án.
Ngân hàng thực hiện quyền khởi kiện để yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong thời gian đã được ấn định Nếu bên vay không tuân thủ, ngân hàng có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.
27 Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Theo Điều 195, 196, 203, 286 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, việc xử lý bất động sản thế chấp là một quá trình kéo dài và phức tạp Điều này không chỉ do sự không hợp tác từ phía khách hàng mà còn liên quan đến những hạn chế trong quy định pháp luật và cách thức áp dụng của các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền.
Trong bài viết này, tác giả đề cập đến vụ tranh chấp bất động sản giữa Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Bến Tre và ông Dương Văn Hy cùng bà Nguyễn Thị Nguyệt, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình Qua vụ việc này, tác giả sẽ phân tích những khó khăn mà ngân hàng gặp phải trong quá trình khởi kiện.
Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Bến Tre – Phòng giao dịch Mỏ Cày (Sacombank)
Ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt đã vay 350.000.000 đồng tại Sacombank vào ngày 29/10/2012, với tài sản thế chấp là các thửa đất số 99, 154, 528 thuộc tờ bản đồ số 6 tại huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre, do chính ông Hy và bà Nguyệt làm chủ sử dụng, với giấy chứng nhận cấp ngày 29/10/1999 Tuy nhiên, đến hạn thanh toán, ông Hy và bà Nguyệt đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Vào ngày 11 tháng 6 năm 2015, Sacombank đã khởi kiện ông Hy và bà Nguyệt tại TAND huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre với hai yêu cầu chính Thứ nhất, ngân hàng yêu cầu ông Hy và bà Nguyệt thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm nợ gốc, lãi quá hạn và lãi phạt chậm trả, tổng cộng lên đến 450.000.000 đồng tính đến ngày khởi kiện Thứ hai, nếu ông Hy và bà Nguyệt không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, Sacombank yêu cầu xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ.
Vào ngày 13/8/2015, ông Hy và bà Nguyệt đã yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp với Sacombank, lý do là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình Hộ gia đình của ông bà gồm 5 thành viên: ông Hy, bà Nguyệt và ba người con là Dương Thị Hoằng (sinh năm 1970), Dương Văn Tâm (sinh năm 1974), Dương Thị Thu Thảo (sinh năm 1979) Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp bất động sản lại không có chữ ký của ba người con.
Sau khi xác minh, thu thập chứng cứ và hòa giải không thành, vào ngày 31/3/2017, Tòa án nhân dân huyện Chợ Lách đã đưa vụ án ra xét xử và tuyên bản án số 03/2017/KDTM-ST.
Tòa án đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Sacombank, buộc ông Hy và bà Nguyệt phải trả cho ngân hàng số tiền 508.000.000 đồng, bao gồm cả vốn, lãi trong hạn và lãi quá hạn tính đến ngày 31/3/2017, cùng với tiền lãi phát sinh sau ngày này cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ trả nợ theo lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Xử lý bất động sản thế chấp trong những trường hợp đặc biệt
Các bên có thể thỏa thuận phương thức xử lý bất động sản khác, chẳng hạn như khi bên thế chấp nhận thấy khả năng trả nợ không còn và tìm được người mua, họ có thể đề nghị ngân hàng phối hợp chuyển nhượng bất động sản thế chấp để thanh toán khoản vay Phương pháp này mang lại lợi ích cho cả ba bên: ngân hàng tránh được nợ xấu, bên thế chấp không phải chịu lãi suất quá hạn và chi phí phát sinh, trong khi người mua có cơ hội vay để sở hữu bất động sản Sau khi xử lý, bên thế chấp có thể còn dư một khoản tiền để ổn định cuộc sống hoặc tái đầu tư.
2.3.2 Bất động sản có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường Đối với bất động sản có thể xác định giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường dù rằng không có thỏa thuận về phương thức xử lý, ngân hàng cũng được bán tài sản theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá 35 Phương thức này, thực tế rất khó thực hiện khi không có sự hợp tác của khách hàng; tiêu chí xác định giá cụ thể, rõ ràng của bất động sản trên thị trường mang tính định tính, không có cơ sở làm căn cứ và pháp luật không quy định Về bản chất, phương thức này tương tự phương thức ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp khi không có sự đồng thuận
Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm của khách hàng, nhấn mạnh sự khác biệt trong giai đoạn định giá bất động sản Việc định giá có thể dựa vào các cơ quan, tổ chức có chức năng hoặc dựa trên tiêu chí bất động sản có giá cụ thể trên thị trường Tuy nhiên, thực tế cho thấy các ngân hàng hiếm khi áp dụng phương pháp này để xử lý bất động sản thế chấp.
2.3.3 Bất động sản thế chấp được xử lý theo Nghị quyết 42/2017/QH14 được Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp Thứ 3 thông qua về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng
Nghị quyết 42/2017/QH14, có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, đánh dấu một bước quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến nợ xấu Đến ngày 05/5/2018, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP, hướng dẫn áp dụng các quy định pháp luật trong xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/7/2018, nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc xử lý nợ xấu tại Tòa án nhân dân.
Nghị quyết đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết khó khăn và vướng mắc trong quy định pháp luật về xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng, từ đó thúc đẩy nhanh chóng quá trình xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng Hiện nay, khách hàng đã chủ động hợp tác với ngân hàng để tìm ra giải pháp tối ưu cho việc xử lý nợ xấu, khác hẳn với trước đây khi họ thường chây ỳ.
Nguyên tắc xử lý bất động sản thế chấp theo Nghị quyết 42/2017/QH14 quy định rằng việc xử lý sẽ tuân theo nội dung của Nghị quyết Trong trường hợp Nghị quyết không có quy định cụ thể, pháp luật hiện hành sẽ được áp dụng Nếu có sự khác biệt giữa Nghị quyết và các luật khác liên quan đến vấn đề này, thì quy định của Nghị quyết sẽ được ưu tiên áp dụng.
2.3.3.1 Quyền thu giữ bất động sản thế chấp 37
2.3.3.1.1 Quy định của pháp luật
Nghị quyết 42/2017/QH14 đã làm rõ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền thu giữ bất động sản thế chấp của ngân hàng Cụ thể, nếu bên giữ bất động sản thế chấp không giao tài sản cho ngân hàng để xử lý theo quy định pháp luật và thỏa thuận giữa các bên, ngân hàng có quyền thu giữ bất động sản đó Để thực hiện quyền thu giữ, ngân hàng cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
36 Phát biểu của Ông Nguyễn Mạnh Thắng – Phó Tổng giám đốc Vietcombank: http://bnews.vn/nghi-quyet-42-tac-dong-the-nao-toi-cac-ngan-hang-thuong-mai-/55200.html
Nghị quyết số 42/2017/QH14 do Quốc hội Khóa XIV thông qua tại kỳ họp Thứ 3 quy định 37 điều về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng Các tổ chức này cần ứng dụng và thực hiện đầy đủ các điều kiện đã được đề ra trong nghị quyết.
(1) Khi xảy ra các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như đã phân tích ở Chương 1;
(2) Hợp đồng thế chấp có thỏa thuận bên thế chấp đồng ý để ngân hàng thu giữ bất động sản thế chấp để xử lý;
(3) Giao dịch bảo đảm được đăng ký;
Bất động sản thế chấp không thuộc vào danh mục tài sản đang tranh chấp, chưa hoặc đang trong quá trình giải quyết Ngoài ra, tài sản này không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, không bị kê biên và đảm bảo thi hành án.
Ngân hàng phải công khai thông tin về việc thu giữ bất động sản ít nhất 15 ngày trước khi thực hiện, bao gồm thời gian, địa điểm, lý do và thông tin chi tiết về bất động sản Hình thức công khai bao gồm đăng tải trên trang tin điện tử của ngân hàng, thông báo bằng văn bản cho UBND và Cơ quan công an nơi có bất động sản thế chấp, niêm yết tại UBND nơi bên thế chấp đăng ký hợp đồng thế chấp, cũng như thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp qua hình thức trực tiếp hoặc gửi bưu điện.
Cách thức thực hiện: Có hai cách thức ngân hàng tiến hành thu giữ bất động sản thế chấp:
Ngân hàng có quyền tự tiến hành thu giữ bất động sản thế chấp với sự hỗ trợ của UBND và Công an địa phương UBND và Công an sẽ đảm bảo an ninh, trật tự và an toàn xã hội trong quá trình thu giữ Nếu bên thế chấp không hợp tác hoặc vắng mặt, UBND cấp xã sẽ đóng vai trò chứng kiến và ký biên bản thu giữ bất động sản theo yêu cầu của ngân hàng.
Khởi kiện tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ giao bất động sản thế chấp có thể thực hiện qua thủ tục rút gọn, theo quy định pháp luật, khi đáp ứng các điều kiện sau: các bên đã thỏa thuận về việc bàn giao bất động sản thế chấp, biện pháp thế chấp đã được đăng ký, và không có đương sự hoặc bất động sản ở nước ngoài.
2.3.3.1.2 Thực tiễn áp dụng Ưu điểm: Qua thực tiễn cho thấy, việc thu giữ bất động sản thế chấp được
Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15/5/2018 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm, theo Nghị quyết 42/2017/QH14, đã mang lại kết quả tích cực cho ngân hàng Hầu hết các vụ thu giữ bất động sản đã thành công nhờ sự hỗ trợ hiệu quả từ UBND và Công an địa phương, như trường hợp của ACB, BanVietBank và Techcombank Nhiều ngân hàng, như ACB và Techcombank, đã áp dụng hình thức lập vi bằng trong việc thu giữ tài sản trên đất.
Mặc dù Nghị quyết 42/2017/QH14 mang lại nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn tồn tại một số khó khăn trong việc ngân hàng thu giữ bất động sản Một trong những điều kiện quan trọng mà ngân hàng phải đáp ứng là phải có thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, cho phép ngân hàng quyền thu giữ tài sản Điều này tạo ra rào cản lớn, vì không phải tất cả các bên đều đồng ý với điều khoản này, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện quyền thu giữ.
