Định giá tài sản kê biên là bất động sản để thi hành án dân sự

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỒ TRIỀU CHÂU ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢ NG NG DỤNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Đ n ƣ n n dụn Mã số: 8380103 Người hướng dẫn khoa học: Ts.Nguyễn Hải An Học viên: Hồ Triều Châu Lớp: Cao học Luật, Bình Thuận - Khố TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn “Định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân sự” kết trình tự nghiên cứu riêng tôi, hướng dẫn khoa học Cô - TS Nguyễn Hải An không chép kết luận văn trước Nội dung luận văn có tham khảo tài liệu, thơng tin, án theo danh mục tài liệu tham khảo thể luận văn Số liệu luận văn đảm bảo trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Tơi xin cam đoan hồn tồn chịu trách nhiệm tính xác luận văn TP Hồ Chí Minh, ngày Học viên Hồ Triều Châu / /2021 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết t ƣờng 01 BĐS Bất động sản 02 BLDS Bộ Luật dân 03 CHV Chấp hành viên 04 LTHADS Luật Thi hành án dân năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 05 QSDĐ Quyền sử dụng đất 06 TAND Toà án nhân dân 07 THA Thi hành án 08 THADS Thi hành án dân 09 TMCP Thương mại cổ phần 10 UBND Uỷ ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN KÊ BIÊN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thỏa thuận giá tài sản kê biên 1.2 Chủ thể, hình th c đ nh giá tài sản kê biên .11 1.3 Giảm iá, đ nh giá lại tài sản kê biên 17 Kết luận c ƣơn 27 CHƢƠNG VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ V I TỔ CH C THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 28 2.1 Lựa chọn tổ ch c thẩm đ n iá đủ điều kiện 28 2.2 Thời hạn ký hợp đồng d ch vụ thẩm đ nh giá 36 Kết luận c ƣơn 42 KẾT LUẬN 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thi hành án dân hoạt động nhiều tổ chức cá nhân, bao gồm quan Thi hành án dân nhằm tổ chức thi hành án, định Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh trọng tài thương mại quy định Điều Luật Thi hành án dân đạt hiệu thực tế sống Về chất, Thi hành án dân trình thực tế hóa quyền nghĩa vụ theo án, định có hiệu lực thi hành, nhiên, tùy theo tính chất án, định, việc tổ chức thi hành án dân thực theo trình tự, thủ tục có tính đặc thù định thi hành án dân từ khâu thụ lý, định thi hành án, tống đạt, động viên đương sự, xác minh điều kiện thi hành án, kê biên, xử lý tài sản, thẩm định giá, bán đấu giá tài sản để thi hành án Thi hành án dân cơng việc nhiều khó khăn phức tạp, trình thực nhiệm vụ địi hỏi Cơ quan thi hành án Chấp hành viên phải tác động trực tiếp đến lợi ích vật chất, đến đời sống người phải thực việc thi hành án trả tiền cho người khác (gọi người phải thi hành án) người thi hành án Do đó, có nhiều trường hợp người phải thi hành án thực hành vi chống đối mà không tự nguyện để thi hành án theo án, định có hiệu lực Tịa án Cơ quan Thi hành án dân phải thực biện pháp cưỡng chế bán đấu giá tài sản người phải thi hành án Đây trình thể nghiêm minh đảm bảo hiệu lực thi hành án, định Tịa án Đồng thời, thực khơi phục lại quyền lợi ích hợp pháp cho người thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Mặt khác, thể cơng bằng, nghiêm minh pháp luật Vì vậy, yêu cầu phải kiện toàn hoàn thiện quy định pháp luật thi hành án dân sự, đặc biệt khâu định giá tài sản kê biên thi hành án yêu cầu thiết thực để quan Thi hành án dân Chấp hành viên có pháp lý vững vàng, rõ ràng, cụ thể để giải cơng việc nhanh chóng, hiệu xác Trong trình tổ chức thi hành án dân sự, định giá tài sản khâu quan trọng quy trình cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để thi hành án (đa số trường hợp bất động sản) Việc định giá tài sản kê biên bất động sản nhằm mục đích xác định giá khởi điểm để bán đấu giá, thi hành nghĩa vụ trả tiền người phải thi hành án Do hoạt động cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể tạo sở pháp lý cho Cơ quan Thi hành án dân Chấp hành viên thực nhiệm vụ pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực án, định dân Tòa án tuyên thi hành thực tế đạt hiệu cao Trong năm qua, công tác thi hành án dân địa bàn tỉnh Bình Thuận đạt số kết tích cực, mặt dù số việc số tiền thụ lý tổ chức thi hành tương đối lớn, nhiên, năm thi hành đạt vượt so với tiêu ngành giao Để đạt kết đó, bên cạnh cố gắng, nổ lực, tâm lực lượng làm công tác thi hành án dân toàn ngành, phối hợp hiệu với quan, ban ngành hệ thống trị địa phương mà cịn việc áp dụng hiệu biện pháp tổ chức thi hành án dân như: vận động thuyết phục, áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp cưỡng chế thi hành án, trọng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản để thi hành án Việc tổ chức kê biên, cưỡng chế thi hành án dân vừa thực nhiệm vụ xử lý xong hồ sơ thi hành án, vừa có tác dụng đe, giáo dục, thể tính nghiêm minh pháp luật Theo báo cáo kết công tác thi hành án dân năm tỉnh Bình Thuận số vụ việc tổ chức cưỡng chế thi hành án tương đối nhiều, cụ thể: năm 2018 tổ chức cưỡng chế 148 trường hợp, năm 2019 cưỡng chế 133 việc, năm 2020 cưỡng chế 142 việc Do số vụ việc phải cưỡng chế thi hành án dân tương đối nhiều, nên đòi hỏi Chấp hành viên phải vận dụng, áp dụng pháp luật thi hành án dân tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản Qua kiểm tra nội công tác thi hành án dân địa phương, năm có phát số sai sót trình tổ chức thi hành án dân Chấp hành viên, sai sót khơng nghiêm trọng đạo khắc phục Tuy nhiên, việc định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân nhiều vướng mắc, bấc cập chưa có quy trình chung thực định giá tài sản thi hành án dân sự, chưa thống quy định pháp luật tổ chức thực hiện, ví dụ như: “ kê biên tài sản mà đương thỏa thuận giá tổ chức thẩm định giá” không rõ ràng; “Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá…” điều thực tế gây nhiều khó khăn cho Chấp hành viên nhiều trường hợp sau kê biên tài sản, Chấp hành viên phải chờ kết đo đạc từ Văn phòng đăng ký đất đai nên thường không thực thời gian quy định; hay việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá đủ điều kiện, xác định chủ thể định giá, hình thức định giá, định giá lại tài sản kê biên chưa quy định cụ thể, rõ ràng Dó dẫn đến thiếu hiệu việc định giá tài sản Thi hành án dân nói riêng ảnh hưởng đến hiệu công tác thi hành án dân nói chung Từ cho thấy, việc nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống vấn đề định giá tài sản kê biên Thi hành án dân lúc cần thiết.Vì vậy, tác giả định lựa chọn đề tài “Định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân sự” làm luận văn thạc sĩ luật Với mục đích nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật định giá tài sản kê biên bất động sản, khó khăn bấc cập thực tiễn công tác Thi hành án dân để từ có đề xuất, kiến nghị nhằm xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật Thi hành án dân góp phần bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân Nhà nước Tìn ìn n iên c u đề tài Qua tìm hiểu, tác giả luận văn nhận thấy định giá tài sản kê biên thi hành án dân có tính cấp thiết lý luận thực tiễn cao, nhiên số lượng viết, cơng trình nghiên cứu định giá tài sản Thi hành án dân nhìn góc độ pháp luật khơng nhiều Thời gian vừa qua có số cơng trình, sách báo pháp lý nghiên cứu lĩnh vực góc độ lý luận thực tiễn; tiêu biểu cơng trình nghiên cứu tác giả: - Bùi Thị Thu Hiền (2014), Luận văn “Bán đấu giá tài sản thi hành án dân theo pháp luật Việt Nam”, Đại học Quốc gia Hà Nội Đề tài tập trung phân tích quy định pháp luật bán đấu giá tài sản thi hành án dân nêu vướng mắc, bấc cập thi hành án hướng hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản thi hành án dân - Về báo khoa học có tiêu biểu như: + Đại học Kiểm sát Hà Nội (2017) “Một số vấn đề định giá, định giá lại bán đấu giá tài sản kê biên để thi hành án” + Thu Hằng (2018), “Khó khăn định giá tài sản thi hành án”, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, đăng ngày 04/06/2018; + Minh Khuê (2019), “Làm rõ để định giá lại tài sản thi hành án”, Tạp chí tài chính, đăng ngày 05/6/2019 + Hoàng Thị Thanh Hoa (2019), “Cần hướng dẫn cụ thể việc xác định giá tài sản kê biên”, Pháp luật Việt Nam, đăng ngày 06/5/2019; Nội dung nghiên cứu báo khoa học này, tác giả phân tích nhiều khía cạnh pháp lý việc định giá tài sản Thi hành án dân sự, sâu nghiên cứu cách quy định pháp luật định giá tài sản kê biên để thi hành án, hạn chế quy định định giá tài sản Các bài nghiên cứu khoa học thực tài liệu tham khảo hữu ích cá nhân tác giả định giá tài sản thi hành án dân Tuy nhiên, viết dừng mức độ lý luận chung mà chưa sâu nghiên cứu vướng mắc, bấc cập trình thực quy định pháp luật định giá tài sản kê biên thực tiễn Vì sở kế thừa, tác giả tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật định giá tài sản kê biên bất động sản để Thi hành án dân sự, từ đối chiếu thực tiễn áp dụng pháp luật để đánh giá toàn diện, khách quan hoạt động để tìm nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bấc cập Qua đó, đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu công tác định giá tài sản kê biên bất động sản để Thi hành án dân thời gian tới Mục đíc , n iệm vụ n iên c u 3.1 Mục đích nghiên cứu: Phát vướng mắc, bất cập quy định pháp luật hành định giá tài sản kê biên bất động sản để Thi hành án dân thực tiễn thực từ tìm giải pháp khắc phục, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: Để thực mục tiêu trên, luận văn phải hoàn thành nhiệm vụ sau: Một là, lý giải cách hệ thống quy định pháp luật định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân Hai là, nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân qua vụ việc thi hành án cụ thể, để từ nội dung, vấn đề cịn bấc cập, thiếu sót, chưa phù hợp Từ đó, kiến nghị để hồn thiện quy định pháp luật Đối tƣợng phạm vi nghiên c u 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích luật định, vận dụng nhận định cụ thể hồ sơ thi hành án có liên quan đến việc định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân Đồng thời, đưa kiến nghị, giải pháp nhằm làm rõ để áp dụng cách thống nhất, hạn chế vi phạm với nhận thức chủ quan khác 4.2 Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu quy định Luật Thi hành án dân văn hướng dẫn thi hành quy định định giá tài sản kê biên bất động sản thi hành án dân sự; Luật Giá năm 2017 văn hướng dẫn thi hành - Phạm vi không gian: Đề tài nghiên nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân qua báo cáo sơ kết, tổng kết Công tác thi hành án dân địa bàn tỉnh Bình Thuận năm gần - Phạm vi thời gian: Các quy định pháp luật Việt Nam định giá tài sản kê biên bất động sản để thi hành án dân từ ban hành Luật thi hành án dân năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 đến P ƣơn p áp n iên c u - Phương pháp phân tích tổng hợp sử dụng để phân tích nội dung cần nghiên cứu nhận thức cách khái quát nội dung, vấn đề nghiên cứu, khái quát kết nghiên cứu thực xuyên suốt luận văn - Phương pháp chứng minh, nghiên cứu hồ sơ thi hành án cụ thể, điển hình dùng để phân tích vấn đề thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thi hành án dân định giá tài sản kê biên áp dụng Chương Chương Trong đó, phương pháp nghiên cứu, phân tích tác giả phát huy tác dụng tối ưu nhằm phân tích, xác định quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật có liên quan đến định giá tài sản kê biên bất động sản Từ đó, chứng minh cho luận điểm nêu luận văn có cứ, thể vướng mắc, bấc cập cần giải kịp thời Kết n iên c u Phát vướng mắc, bất cập thực tiễn áp dụng pháp luật định giá tài sản kê biên bất động sản thi hành án dân để từ kiến nghị sửa đổi, khắc phục nhằm áp dụng thống phạm vi nước Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn bao gồm 02 (hai) chương: Chương 1: Về xác định giá tài sản kê biên bất động sản Chương 2: Việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá tài sản