Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
Khái niệm về bất động sản
Hầu hết các quốc gia đều coi đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai là bất động sản, được xác định bởi vị trí địa lý Luật THADS 2014 không định nghĩa cụ thể về bất động sản, nhưng theo Điều 4 BLDS 2015, nếu luật khác không quy định, thì quy định của BLDS sẽ được áp dụng Do đó, khái niệm bất động sản trong Luật THADS sẽ được điều chỉnh theo BLDS BLDS 2015 không đưa ra định nghĩa cụ thể về bất động sản, mà chỉ liệt kê các tài sản được coi là bất động sản dựa vào đất đai như tài sản trung tâm.
Căn cứ theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015 bất động sản bao gồm:
+ Bất động sản là đất đai:
Theo pháp luật Việt Nam, đất đai không được công nhận sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và quản lý Quyền sử dụng đất được trao cho người sử dụng thông qua giao đất, cho thuê đất, và công nhận quyền sử dụng theo Luật Đất đai Điều 167 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền này không hoàn toàn tuyệt đối do những hạn chế đặc thù của đất đai.
Theo các quy định hiện hành, người dân không sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất Điều này đặt ra câu hỏi về tính hợp pháp và phạm vi của quyền sử dụng đất mà người dân được hưởng.
4 Theo Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật bản
5 Nguyễn Thị Mùi (2014), Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp luật Việt
Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.4.
6 Quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), quyền sử dụng đất có thể được xem như bất động sản trong các giao dịch dân sự, mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 chỉ coi đây là quyền tài sản Trong nhiều hệ thống pháp luật, như Thái Lan, quyền gắn liền với sở hữu đất đai được xem là bất động sản Tuy nhiên, hiện tại, pháp luật Việt Nam không có quy định rõ ràng khẳng định quyền sử dụng đất là bất động sản Do đó, trong các giao dịch liên quan đến đất đai, đối tượng giao dịch thực tế là quyền sử dụng đất, không phải là đất đai trực tiếp Theo Luật THADS 2014, quyền sử dụng đất cũng được xem là bất động sản, với các quy định về trình tự thủ tục áp dụng cho việc xử lý tài sản này Điều này có nghĩa là khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, cần tuân thủ cả quy định riêng về quyền sử dụng đất và quy định chung về xử lý bất động sản.
Nhà và công trình xây dựng là bất động sản phát sinh từ đất đai, nơi tọa lạc các tài sản này Tài sản gắn liền với đất, nhà và công trình xây dựng là những tài sản được kết nối một cách kiên cố với mục đích tăng giá trị và tiện ích cho bất động sản Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa định rõ tiêu chí cụ thể để xác định những tài sản này.
“gắn liền” dù cho đây là thuật ngữ quan trọng cần làm rõ, khi mà nó mang
8 Theo Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan
Theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, quyền tài sản được định nghĩa là quyền có giá trị bằng tiền, bao gồm quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Hợp đồng ủy quyền là một công cụ pháp lý quan trọng trong việc xác lập và thực hiện giao dịch bất động sản Theo Đinh Hữu Định (2018), nghiên cứu này đã chỉ ra vai trò của hợp đồng ủy quyền trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch Việc hiểu rõ nội dung và quy định của hợp đồng ủy quyền sẽ giúp các bên tránh được rủi ro pháp lý và thực hiện giao dịch một cách hiệu quả.
Theo PGS.TS Hoàng Thế Liên, để xác định một tài sản có phải là bất động sản hay không, cần hiểu rằng "gắn liền với đất đai" có nghĩa là liên quan chặt chẽ và không thể tách rời khỏi đất đai Do đó, những tài sản không thường xuyên gắn liền với đất, như cây trồng ngắn ngày, giàn giáo hay lều tạm, sẽ không được coi là bất động sản.
Theo Điều 520 của Bộ luật Dân sự, mùa màng chưa gặt và trái cây chưa hái vẫn được coi là bất động sản Ngoài ra, các tài sản gắn liền cố định lâu dài như bức tranh hay máy lạnh trên tường cũng cần được xem xét Tuy nhiên, quy định hiện tại về bất động sản liên quan đến tài sản gắn liền với đất đai như nhà và công trình xây dựng còn tương đối và chưa cụ thể Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định loại tài sản nào là bất động sản trong quá trình thi hành án dân sự.
Cần thiết phải có quy định rõ ràng về khái niệm “gắn liền” với bất động sản, vì theo quan điểm của tác giả, việc gắn liền với đất đai có nghĩa là sự liên quan chặt chẽ đến đất, không thể tách rời mà nếu tách rời sẽ làm giảm hoặc mất giá trị tài sản Tương tự, gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng cũng có nghĩa là tài sản đó không thể tách rời khỏi nhà ở hoặc công trình, vì việc tách rời sẽ ảnh hưởng đến kết cấu và giá trị của chúng.
+Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Quy định nhằm ngăn chặn những thiếu sót trong việc liệt kê các loại bất động sản của nhà làm luật trong pháp luật dân sự Hiện tại, chưa có văn bản chính thức nào xác định hoặc đề cập đến loại bất động sản này, dẫn đến việc nó chưa được áp dụng trong thi hành án dân sự.
Khái niệm về kê biên
Thuật ngữ "kê biên" xuất hiện trong nhiều văn bản pháp luật tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực pháp luật tố tụng và thi hành án dân sự (THADS).
12 PGS.TS Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, tr.415.
Hiện nay, chưa có văn bản pháp lý nào định nghĩa rõ ràng thuật ngữ “kê biên” Theo cuốn từ điển Từ và ngữ Việt Nam của Giáo sư Nguyễn Lân, “kê” có nghĩa là tính toán, còn “biên” là chép theo thứ tự, do đó “kê biên” được hiểu là việc ghi lại mọi thứ theo thứ tự Tuy nhiên, định nghĩa này chỉ phản ánh một khía cạnh ngữ nghĩa mà chưa nêu bật được những đặc điểm đặc trưng của hoạt động kê biên, từ đó không phân biệt rõ ràng với các hoạt động kê khai hay ghi chép thông thường khác.
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước nhằm đảm bảo thi hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội, kê biên bao gồm việc ghi lại từng tài sản và cấm tẩu tán, phá hủy để phục vụ cho xét xử và thi hành án Trong hoạt động thi hành án dân sự (THADS), kê biên tài sản được thực hiện để xác minh bất động sản của người phải thi hành án, đồng thời ngăn chặn các giao dịch liên quan đến tài sản đó Mục đích chính của kê biên tài sản là ngăn chặn hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản nhằm đảm bảo thi hành án, và không thể có kê biên tài sản vì mục đích khác ngoài việc đảm bảo thi hành án.
Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về bất động sản bị kê biên:
“Bất động sản bị kê biên để THADS là bất động sản căn cứ theo quy định của
BLDS và CHV thực hiện việc xác minh bất động sản thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án, đồng thời tiến hành kê biên theo quy định của pháp luật THADS Mục đích của việc này là nhằm ngăn chặn người đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được kê biên, tạo cơ sở để đảm bảo thi hành án dân sự.
Khái niệm thi hành án dân sự
Đặc điểm của việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
Đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong THADS, thì hoạt động này có những đặc điểm sau đây:
20 Giáo sư Hoàng Phê (2020), Theo Từ điển tiếng việt, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.1474.
Hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên có mối quan hệ chặt chẽ với quá trình kê biên, đây là hai giai đoạn quan trọng trong biện pháp cưỡng chế thi hành án Kê biên là việc xác minh và hạn chế quyền sử dụng tài sản của người phải thi hành án nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản, trong khi xử lý bất động sản bị kê biên chỉ diễn ra sau khi đã hoàn tất kê biên Nếu không có hoạt động xử lý, kê biên sẽ trở nên vô nghĩa, vì nó chỉ là bước đầu để đảm bảo thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.
Kê biên và xử lý tài sản kê biên là biện pháp cưỡng chế thi hành án, nhằm đảm bảo việc thực hiện các quyết định của tòa án Nếu các hoạt động kê biên và xử lý tài sản không nhằm mục đích thi hành án, thì sẽ không được thực hiện.
Khi xử lý bất động sản bị kê biên, việc bán tài sản phải thông qua thủ tục bán đấu giá, điều này được quy định tại Điều 101 Luật THADS 2014 Bất động sản thường có giá trị cao và việc bán chúng trong bối cảnh cưỡng chế THADS là một hành động mang tính quyền lực của Nhà nước, nhằm buộc tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ trả tiền Do đó, việc bán tài sản cần phải được thực hiện một cách nhạy cảm Bán đấu giá, với nguyên tắc công khai, bình đẳng và trung thực, đảm bảo quyền lợi tối đa cho các bên liên quan.
Bán đấu giá tài sản, đặc biệt là bất động sản như quyền sử dụng đất và nhà, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người phải thi hành án mà còn thúc đẩy tính công bằng và minh bạch trong quá trình xử lý tài sản phức tạp Phương thức này còn giúp Nhà nước tối đa hóa nguồn thu ngân sách, tạo vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế, đồng thời góp phần phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản.
Hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên phải tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật THADS nhằm đảm bảo thi hành án Đây là biện pháp cưỡng chế thể hiện quyền lực của Nhà nước, với mục tiêu buộc các chủ thể thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu và người sử dụng bất động sản.
Ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự
Xử lý bất động sản bị kê biên là cần thiết để đảm bảo việc thực thi các bản án và quyết định của Tòa án trong thực tiễn, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Bà Francoise Andrieux, Tổng thư ký Hiệp hội Cán bộ Tư pháp Quốc tế, tại hội nghị:
“Thi hành quyết định của Tòa án trong thế giới Pháp ngữ” được tổ chức tại Paris năm
Năm 2012 nhấn mạnh rằng công lý chỉ có giá trị khi quyết định của Tòa án được thi hành Việc xử lý bất động sản bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án là một phần quan trọng trong việc thực thi công lý trong xã hội Nếu bản án chỉ tồn tại trên giấy mà không được thi hành hoặc thi hành không đầy đủ, công lý sẽ không được thực hiện Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản chỉ được áp dụng khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, cho thấy sự cần thiết của biện pháp này như một chế tài của Nhà nước Điều này phản ánh tính răn đe của pháp luật đối với những cá nhân coi thường quy định pháp luật.
Việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự là yếu tố quyết định đến hiệu quả của quá trình thi hành án Nếu thành công trong việc xử lý, quyền lợi của người được thi hành án sẽ được bảo vệ, đồng thời bản án của Tòa án sẽ được thực thi, củng cố niềm tin của nhân dân vào pháp luật và đảm bảo trật tự an toàn xã hội Ngược lại, nếu hoạt động này không hiệu quả, không chỉ quyền lợi của người được thi hành án bị xâm phạm mà còn có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người phải thi hành án, dẫn đến sự mất niềm tin vào pháp luật và gây ra sự chia rẽ trong cộng đồng Vì vậy, xử lý tài sản kê biên có vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống tổ chức thi hành án dân sự.
Xử lý bất động sản bị kê biên là một giai đoạn quan trọng, ảnh hưởng lớn đến việc hoàn tất quá trình thi hành án.
Trong mối quan hệ giữa hoạt động kê biên và xử lý tài sản kê biên, quá trình thi hành án chỉ hoàn tất khi giai đoạn xử lý tài sản và thanh toán tiền thi hành án được thực hiện Đặc biệt, đối với bất động sản, việc xử lý tài sản thường gặp nhiều khó khăn, tranh chấp và cản trở từ người phải thi hành án, làm cho quá trình này trở nên phức tạp và tốn thời gian hơn Để đảm bảo thi hành án diễn ra hiệu quả và nhanh chóng, cần chú trọng vào giai đoạn xử lý tài sản kê biên Việc hoàn thành tốt giai đoạn này không chỉ nâng cao khả năng thi hành án mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các đương sự và nâng cao vai trò của những cá nhân thực hiện công tác thi hành án.
Thứ ba, xử lý bất động sản bị kê biên góp phần nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể trong xã hội
Thi hành án và xử lý tài sản bất động sản đòi hỏi sự chủ động và trách nhiệm từ cơ quan THADS, cùng với sự phối hợp tích cực từ các tổ chức, cá nhân và sự ủng hộ của xã hội Khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên và xử lý bất động sản là rất quan trọng để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời răn đe và phòng ngừa vi phạm Điều này nâng cao nhận thức pháp luật của các chủ thể, khi họ chú trọng đến việc hiểu và áp dụng pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình Các bên liên quan cần nắm vững quy định pháp luật để đảm bảo xử lý bất động sản đúng quy định, từ đó nâng cao ý thức pháp luật trong xã hội.
Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự 15
Bảo quản bất động sản sau khi kê biên
Trong quá trình xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án, việc bảo quản bất động sản sau khi kê biên là rất quan trọng Nếu có sự thay đổi hiện trạng của bất động sản so với lúc kê biên, sẽ gây khó khăn và tốn thời gian trong công tác xử lý để thi hành án.
Quy định về giao bảo quản bất động sản đã kê biên được quy định chung tại Điều
Theo Điều 112 Luật THADS 2014, việc giao bảo quản bất động sản đã kê biên phải tuân thủ thứ tự nhất định: trước tiên là giao cho người phải thi hành án hoặc người thân thích, sau đó mới đến cá nhân, tổ chức có khả năng bảo quản Quy định này đảm bảo tính chặt chẽ trong việc quản lý tài sản Việc giao bảo quản cần được lập biên bản ghi rõ đặc điểm và hiện trạng của bất động sản, đồng thời thông báo cho người được tạm giao về quyền và nghĩa vụ của họ Biên bản này sẽ là căn cứ để xác định trách nhiệm và xử lý vi phạm nếu có.
Khi tiếp nhận bất động sản đã kê biên, người được giao phải tuân thủ nghiêm ngặt các nghĩa vụ theo quy định pháp luật Việc vi phạm nghĩa vụ quản lý và bảo quản bất động sản có thể dẫn đến các hình thức xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm Nếu gây ra thiệt hại, người vi phạm còn phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
23 TS Lê Tuấn Anh (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.146.
Định giá bất động sản bị kê biên
Định giá bất động sản bị kê biên là bước quan trọng trong xử lý tài sản cho thi hành án dân sự (THADS) Việc thực hiện đúng trình tự thủ tục pháp luật và định giá chính xác tài sản sẽ giúp quá trình xử lý diễn ra thuận lợi và nhanh chóng, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Trường hợp đương sự tự thỏa thuận được về giá
Về định giá bất động sản, các bên đương sự có quyền tự nguyện thỏa thuận giá trị tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật THADS 2014 Khi kê biên bất động sản, giá trị tài sản do các bên thỏa thuận sẽ là giá khởi điểm cho việc bán đấu giá Nếu không đạt được thỏa thuận về giá, nhưng có sự đồng ý về tổ chức thẩm định giá, CHV sẽ ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức đó Quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá cũng áp dụng cho trường hợp định giá lại bất động sản kê biên, cho phép các bên lựa chọn tổ chức thẩm định không chỉ trong tỉnh, thành phố nơi có tài sản kê biên mà còn mở rộng ra các địa bàn khác.
Pháp luật THADS 2014 quy định rằng ngay khi kê biên, các đương sự cần thỏa thuận định giá bất động sản hoặc chọn tổ chức thẩm định giá Để tuân thủ đúng quy định, trước và tại thời điểm kê biên, CHV phải thông báo quyền thỏa thuận giá tài sản kê biên cho cả người được thi hành án và người phải thi hành án Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020 của Tổng cục THADS đã ban hành hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS quy định quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá và đấu giá tài sản trong việc thi hành án Quy trình này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc định giá và bán tài sản, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành Việc lựa chọn tổ chức thẩm định và đấu giá sẽ được thực hiện dựa trên các tiêu chí cụ thể, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan trong quá trình thi hành án.
Quy định về định giá và xử lý đơn khiếu nại về giá thẩm định trong thi hành án dân sự là một chủ đề quan trọng, được nêu rõ trong tài liệu từ Bộ Tư pháp Bài viết cung cấp thông tin chi tiết về quy trình định giá và cách giải quyết các khiếu nại liên quan đến giá thẩm định, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong thi hành án Để tìm hiểu thêm, bạn có thể truy cập vào liên kết sau: https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/Lists/NghienCuuTraoDoi/View_Detail.aspx?ItemID8, với ngày truy cập là 22/05/2021.
26 TS Lê Anh Tuấn (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.124.
Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, nếu các bên có thỏa thuận về việc tổ chức thẩm định giá tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên, hoặc tại địa bàn khác, thì Chấp hành viên sẽ ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá mà các bên đã lựa chọn.
Theo tài liệu của Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV.Hồ Quân Chính và Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), trong trường hợp đương sự không đạt được thỏa thuận về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá sau 01 ngày làm việc kể từ thời điểm kê biên tài sản, CHV sẽ ban hành thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản Điều này cho thấy thời gian thỏa thuận về giá hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định giá là 01 ngày làm việc kể từ thời điểm kê biên.
Nếu các bên thỏa thuận được về giá, CHV có trách nhiệm lập biên bản ghi nhận thỏa thuận và giá này sẽ là giá khởi điểm cho việc bán đấu giá Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận về giá nhưng đồng ý chọn tổ chức thẩm định giá, CHV cần ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức đó Để đảm bảo tính chính xác của hồ sơ, CHV cũng nên lập biên bản ghi nhận việc không thỏa thuận được giá.
Trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá
Nếu đương sự không đạt được thỏa thuận về giá hoặc không đồng ý với tổ chức thẩm định giá, trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày kê biên bất động sản, CHV sẽ ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá tại địa phương có tài sản Nếu không thể ký hợp đồng với tổ chức trong tỉnh, CHV có thể chọn tổ chức thẩm định giá ngoài tỉnh Quy định này được áp dụng theo Điều 98 và Điều 36 của Luật THADS 2014, liên quan đến việc định giá bất động sản phục vụ thi hành án phí, tiền phạt và tịch thu sung công.
Theo khoản 1 Điều 9 Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020, nếu sau 01 ngày làm việc kể từ khi kê biên tài sản mà các bên không đạt được thỏa thuận về giá hoặc không tổ chức thẩm định giá, cơ quan thi hành án sẽ thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá Thông báo này sẽ được đăng tải trên trang điện tử của Cục THADS và cổng thông tin điện tử của Tổng cục THADS trong 02 ngày làm việc liên tiếp kể từ thời điểm thông báo.
30 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận
Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477.
31 Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, Chấp hành viên (CHV) không có quyền thỏa thuận giá với người phải thi hành án và lựa chọn tổ chức thẩm định giá bất động sản đã kê biên Điều này dẫn đến việc CHV gặp khó khăn trong việc thực hiện quy định pháp luật khi xử lý bất động sản để thi hành án phí, tiền phạt, và tịch thu sung công Do đó, cần có quy định rõ ràng hơn trong Luật Thi hành án dân sự để hỗ trợ CHV trong quá trình thi hành án.
Pháp luật THADS hiện nay cho phép CHV lựa chọn tổ chức thẩm định giá bất động sản, nhưng chưa quy định rõ ràng các tiêu chí, bước thực hiện và thời hạn cho quá trình này Điều này dẫn đến tình trạng lựa chọn tổ chức thẩm định giá diễn ra một cách tùy tiện, thiếu minh bạch, gây ra nhiều khiếu nại từ đương sự Đến cuối năm 2020, Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS đã được ban hành, quy định quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá phải đảm bảo công khai, minh bạch và hiệu quả, đồng thời tuân thủ đúng nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo Luật THADS Quyết định này cũng nêu rõ quyền và nghĩa vụ của Thủ trưởng cơ quan THADS và CHV trong việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá.
Trong trường hợp CHV không thể ký hợp đồng dịch vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014, CHV sẽ phải tự xác định giá CHV chỉ được xem là không ký được hợp đồng với tổ chức thẩm định giá khi không thể ký với bất kỳ tổ chức nào cả trong và ngoài địa bàn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản bị kê biên Tuy nhiên, tình huống này rất hiếm gặp do hiện nay có nhiều tổ chức thẩm định giá được thành lập trên toàn quốc với chất lượng ngày càng cao Nếu CHV không thể ký hợp đồng vì lý do nào đó, họ nên tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính cùng cấp hoặc cơ quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực liên quan.
33 Mục 1, mục 2 Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS
Theo Ths Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính và Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019) trong cuốn "Bình luận Luật Thi hành án dân sự", việc kê biên tài sản cần được thực hiện trước khi xác định giá trị tài sản đó Để đảm bảo tính chính xác, việc tham khảo ý kiến từ cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn liên quan phải được lập thành văn bản có chữ ký xác nhận Nếu trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được đề nghị mà các cơ quan này không phản hồi bằng văn bản, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự sẽ có trách nhiệm đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân chỉ đạo các cơ quan chuyên môn đưa ra ý kiến để Chấp hành viên tiến hành xác định giá tài sản theo quy định.
1 Điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP.
Đị nh giá lại bất động sản bị kê biên
Sau khi hoàn tất việc định giá bất động sản bị kê biên thông qua tổ chức thẩm định giá, các bên liên quan cần chú ý rằng trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả thẩm định, các bước tiếp theo sẽ được thực hiện theo quy định.
Trường hợp người được thi hành án nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành
số tiền được thi hành
Nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án thông qua sự thỏa thuận của đương sự
Trong quá trình xử lý bất động sản bị kê biên, nếu các bên có thể thỏa thuận về việc nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án, thì sẽ áp dụng theo Điều 100 Luật THADS 2014 Việc thỏa thuận này cần được lập biên bản và quyết định giao tài sản cho người phải thi hành án Sau khi thỏa thuận, người nhận bất động sản sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật Quyết định giao tài sản không chỉ là cơ sở để tiến hành thủ tục giao bất động sản mà còn là văn bản quan trọng cho việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận tài sản.
Trong trường hợp có nhiều người được thi hành án, người nhận bất động sản cần có sự đồng ý của các bên liên quan và phải thanh toán cho họ một khoản tiền tương ứng với tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng.
Hiện nay, có hai quan điểm không đồng nhất về việc định giá tài sản trong các vụ tranh chấp Quan điểm thứ nhất cho rằng, nếu một trong hai bên yêu cầu, việc định giá chỉ được thực hiện một lần, dù cả hai bên có cùng yêu cầu hay không Tác giả đồng tình với quan điểm này Ngược lại, quan điểm thứ hai cho rằng mỗi bên đều có quyền yêu cầu định giá một lần, cho phép việc định giá có thể diễn ra hai lần, mỗi lần cho mỗi bên đương sự.
38 Về mức phí định giá lại của người yêu cầu định giá lại phải nộp được quy định tại khoản 2 Điều
3 Thông tư số 200/2016/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 09/11/2016
39 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa – GV Hồ Quân Chính – Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019) Bình luận Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản tư pháp, tr.483.
Theo khoản 1 Điều 7 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC, khi chủ sở hữu chung mua tài sản kê biên và người được thi hành án đồng ý nhận tài sản để trừ vào số tiền thi hành án, chấp hành viên sẽ quyết định bán hoặc giao tài sản cho người được thi hành án Nếu bất động sản chưa được định giá, chấp hành viên sẽ hướng dẫn thực hiện thủ tục định giá theo Điều 98 Luật THADS 2014 Tuy nhiên, hiện tại pháp luật chưa quy định cách giải quyết khi nhiều người được thi hành án cùng muốn nhận bất động sản mà không thỏa thuận được Cần có quy định cụ thể về việc tổ chức “đấu giá” giữa những người được thi hành án để chọn người nhận bất động sản, ưu tiên cho người có quyền lợi tương ứng với nghĩa vụ cao hơn hoặc đưa ra mức giá cao hơn Bên cạnh đó, do giá trị lớn của bất động sản, nếu người được thi hành án nhận bất động sản có giá trị lớn hơn tổng số tiền phải thi hành án, cần có hướng dẫn cụ thể về việc giao tài sản trong các trường hợp này.
3 Điều 7 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC.
Nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án do bán đấu giá không thành
Người được thi hành án có quyền nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền thi hành án mà không cần sự đồng ý của người phải thi hành án, theo quy định tại khoản 2 Điều 104 Luật THADS 2014, với điều kiện là
Sau lần giảm giá thứ hai, nếu không có người tham gia đấu giá hoặc đấu giá không thành công, người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành mà không cần sự thỏa thuận hay đồng ý của người phải thi hành án.
Trong trường hợp người được thi hành án đồng ý nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án, họ phải thực hiện việc này trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo không có người tham gia đấu giá hoặc khi việc bán đấu giá không thành công.
Theo khoản 1 Điều 100 Luật THADS, nếu có nhiều người được thi hành án, người nhận tài sản cần có sự đồng ý của các bên khác và phải thanh toán lại số tiền tương ứng với giá trị mà họ được hưởng Sau khi người phải thi hành án nhận thông báo về việc đồng ý nhận bất động sản từ người được thi hành án, nếu trong vòng 30 ngày họ không nộp đủ số tiền và chi phí thi hành án, CHV sẽ quyết định giao bất động sản bị kê biên cho người được thi hành án Nếu người phải thi hành án hoặc người quản lý bất động sản không tự nguyện giao tài sản, biện pháp cưỡng chế thi hành án sẽ được áp dụng.
Quy định này đảm bảo quyền lợi cho người thi hành án, nhưng việc nhận bất động sản kê biên, bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng, sẽ bị hạn chế bởi các quy định pháp luật như Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2016 Do đó, không phải tất cả các chủ thể thi hành án đều có quyền nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án.
Bán đấu giá bất động sản bị kê biên
Theo Điều 101 Luật THADS 2014, tài sản kê biên có hai hình thức bán: bán đấu giá và bán không thông qua đấu giá Đối với bất động sản kê biên, việc bán sẽ diễn ra qua thủ tục đấu giá, chia thành hai trường hợp: đấu giá do tổ chức thực hiện và đấu giá do CHV thực hiện Thực tế cho thấy, việc bán đấu giá bất động sản thường do tổ chức bán đấu giá thực hiện, theo quy định tại khoản 3 Điều 101, chỉ khi tỉnh, thành phố nơi có tài sản không có tổ chức bán đấu giá hoặc tổ chức từ chối hợp đồng, CHV mới được thực hiện đấu giá Hiện nay, số lượng tổ chức kinh doanh bán đấu giá tài sản ngày càng tăng, dẫn đến hầu hết bất động sản kê biên được bán qua tổ chức Ngoài ra, việc thực hiện bán đấu giá bất động sản còn phải tuân thủ các quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các luật liên quan.
Khi bán bất động sản bị kê biên qua tổ chức bán đấu giá, CHV cần ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức này Tổ chức bán đấu giá có thể được lựa chọn theo thỏa thuận của các bên hoặc do CHV quyết định Quan trọng là thời gian bán đấu giá bất động sản phải được thực hiện trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.
Theo khoản 2 Điều 101 Luật THADS 2014, đương sự có quyền thỏa thuận tổ chức bán đấu giá trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày định giá CHV sẽ ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức mà các bên thỏa thuận Pháp luật hiện hành không giới hạn lựa chọn tổ chức bán đấu giá, cho phép các bên tự do thỏa thuận tổ chức này trong hoặc ngoài địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản được bán đấu giá.
Trong trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, CHV sẽ lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản, theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản 2016 Người có tài sản cần tuân thủ các tiêu chí tại khoản 4 Điều 56 khi lựa chọn tổ chức đấu giá Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn tồn tại nhiều sơ hở trong việc áp dụng các tiêu chí này, đặc biệt là trong việc xác định "các tiêu chí khác" mà người có tài sản có thể quyết định Thường thì người có tài sản chỉ chú trọng đến mức thù lao mà tổ chức đấu giá đưa ra, dẫn đến tình trạng lựa chọn tổ chức dựa trên tiêu chí "chủ quan", thiếu minh bạch, có nguy cơ dẫn đến tiêu cực và thông đồng Để khắc phục những hạn chế này, Tổng cục THADS đã ban hành Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020, quy định quy trình và tiêu chí lựa chọn tổ chức bán đấu giá, đảm bảo tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quá trình lựa chọn.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS, việc bán đấu giá động sản phải hoàn thành trong vòng 30 ngày, trong khi đối với bất động sản, thời hạn là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.
Khi ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản, cần tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 5 của Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của quá trình đấu giá.
Theo bài viết của Thu Giang, tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản đang gặp nhiều khó khăn và bất cập Quy trình đánh giá sẽ được thực hiện theo các bước cụ thể đã được quy định, dựa trên hồ sơ nộp đúng hạn và bản tiêu chí chấm điểm Hiện tại, Bộ Tư pháp cũng đang thu thập ý kiến cho dự thảo Thông tư quy định các tiêu chí này, nhằm cải thiện quy trình lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản.
4 Điều 56 Luật Đấu giá tài sản để khắc phục những bất cập trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản 45
Pháp luật THADS hiện hành không quy định cụ thể về phạm vi lựa chọn tổ chức bán đấu giá của CHV Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 101 Luật THADS 2014, trong trường hợp bán đấu giá tài sản bất động sản, CHV phải thực hiện khi tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản không có tổ chức bán đấu giá hoặc có nhưng từ chối ký hợp đồng dịch vụ Do đó, CHV cần lựa chọn tổ chức bán đấu giá phù hợp trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có tài sản cần xử lý.
Trườ ng hợp người phải thi hành án muốn nhận lại bất động sản bị kê biên
Bất động sản thường có giá trị lớn và ảnh hưởng đến cuộc sống của người thi hành án cùng gia đình, đặc biệt khi tài sản là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở Việc quy định cho phép người phải thi hành án nhận lại bất động sản đã kê biên tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuộc lại tài sản của mình.
Để nhận lại bất động sản bị kê biên, người phải thi hành án cần đảm bảo nộp đủ tiền thi hành án và các chi phí liên quan trước một ngày làm việc trước khi mở cuộc bán đấu giá Thời điểm này rất quan trọng; nếu không thực hiện trước thời hạn, họ sẽ không thể lấy lại bất động sản và cuộc bán đấu giá sẽ tiếp tục Người phải thi hành án cần lưu ý rằng số tiền nộp phải là tổng số tiền thi hành án cộng với chi phí thi hành án, không phải là giá trị bất động sản cộng với chi phí Ngoài ra, họ cũng có trách nhiệm hoàn trả các chi phí phát sinh trong quá trình thi hành án.
Khi lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, cần xem xét các tiêu chí quan trọng để đảm bảo tính hợp lý và tối ưu cho người đăng ký mua Theo khoản 5 Điều 101 Luật THADS, chi phí sẽ được các bên thỏa thuận; nếu không đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ can thiệp Nếu người phải thi hành án thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định, việc bán đấu giá tài sản sẽ không diễn ra và CHV có trách nhiệm giải tỏa kê biên tài sản theo Điều 105 Luật THADS.
Tổ chức bán đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá bất động sản bị kê biên
Trong trường hợp bất động sản có nhiều chủ sở hữu chung muốn mua phần tài sản của người phải thi hành án, theo khoản 12 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, trước khi tiến hành bán đấu giá lần đầu, cơ quan thi hành án (CHV) phải thông báo cho các chủ sở hữu chung để thỏa thuận về người được quyền mua Nếu không đạt được thỏa thuận, CHV sẽ tổ chức bốc thăm để xác định người mua tài sản.
Việc tổ chức bán đấu giá bất động sản cần tuân thủ quy định pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục và nguyên tắc tham gia đấu giá theo Luật Đấu giá tài sản 2016, nhằm đảm bảo tính công khai, trung thực và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia Đặc thù của bất động sản trong bán đấu giá là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai Do đó, người tham gia đấu giá phải đáp ứng các quy định pháp luật về quyền nhận chuyển nhượng các tài sản này Nếu quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc công trình xây dựng bị kê biên và có hạn chế chuyển nhượng, người tham gia đấu giá phải đáp ứng các điều kiện cụ thể liên quan.
Trường hợp không có người tham giá đấu giá, bán đấu giá không thành
Theo Điều 104 Luật THADS, trong vòng 5 ngày làm việc sau khi nhận thông báo từ tổ chức bán đấu giá về bất động sản không có người tham gia đấu giá, CHV sẽ thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận mức giảm giá Nếu trong 10 ngày tiếp theo không có thỏa thuận, CHV sẽ quyết định giảm giá bất động sản, với mức giảm không quá 10% so với giá khởi điểm lần trước Nếu sau hai lần giảm giá vẫn không có người tham gia, người được thi hành án có quyền nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án Nếu không đồng ý nhận, CHV sẽ tiếp tục ra quyết định giảm giá để bán đấu giá.
Khi giá trị bất động sản giảm xuống bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế, nếu người được thi hành án không đồng ý trừ vào số tiền phải thi hành, bất động sản sẽ được giao lại cho người phải thi hành án quản lý và sử dụng Trong thời gian này, người phải thi hành án không được phép sử dụng bất động sản này cho các giao dịch dân sự cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ thi hành án.
Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án
Nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của người trúng đấu giá và người nhận tài sản thi hành án là thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu và sử dụng tài sản Đối với bất động sản, việc này thường bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Người trúng đấu giá và người nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án được xem như một giao dịch dân sự, nhưng khác với giao dịch thông thường, họ nhận tài sản qua thủ tục thi hành án dân sự (THADS) Theo Điều 106 Luật THADS, người mua tài sản thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng tài sản Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu cho người mua Cơ quan THADS cần cung cấp đầy đủ các văn bản, giấy tờ theo quy định tại khoản 3 Điều 106 Luật THADS cho người mua và người nhận tài sản Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cũng được quy định chi tiết tại Điều 28 Nghị định số
Bài viết của Hoàng Thanh Hoa và Hồ Quân Chính bàn về quy trình đăng ký, chuyển quyền sở hữu và sử dụng tài sản trong thi hành án, đồng thời nêu ra một số vấn đề cần được hoàn thiện Tài liệu này có thể được tham khảo tại địa chỉ https://thads.moj.gov.vn/dongthap/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=.
Theo Nghị định 62/2015/NĐ-CP, trong trường hợp bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thể thu hồi, hoặc nếu không có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thì vẫn được công nhận quyền sở hữu.
Quyền lợi của người mua tài sản thi hành án, đặc biệt là bất động sản, đã được quy định chặt chẽ, bảo vệ ngay cả khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa được thu hồi hoặc chưa có Những quy định này cần thiết để tạo sự yên tâm và tin tưởng cho người tham gia giao dịch với tài sản bị xử lý thi hành án.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người trúng đấu giá, người mua được bất động sản trong thi hành án dân sự
Đấu giá tài sản thi hành án đóng vai trò quan trọng trong quá trình xử lý tài sản thi hành án Trong giai đoạn này, bên cạnh các đương sự, người trúng đấu giá, tức là người mua tài sản thi hành án, cũng là một yếu tố then chốt.
Pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) và đấu giá tài sản đã quy định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người mua tài sản thi hành án Theo Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016, quyền lợi của người mua tài sản bán đấu giá được bảo đảm, và Luật THADS 2014 đã cụ thể hóa điều này tại Điều 103, khẳng định "người mua được tài sản bán đấu giá được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó" Đối với bất động sản, người mua không chỉ có quyền đăng ký và chuyển nhượng quyền sở hữu mà còn có quyền nhận tài sản đã mua Điều 103 nêu rõ việc bảo đảm quyền nhận tài sản của người mua, ngay cả khi bản án hoặc quyết định liên quan bị kháng nghị hoặc sửa đổi.
47 Ths Hoàng Thị Thanh Hoa, Hồ Quân Chính, Nguyễn Văn Nghĩa, Bình luận Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư Pháp (2019), tr.508.
Cơ quan THADS có trách nhiệm giao bất động sản cho người trúng đấu giá trong thời hạn tối đa 30 ngày, có thể kéo dài đến 60 ngày trong trường hợp phức tạp, trừ sự kiện bất khả kháng Tổ chức đấu giá tài sản cần phối hợp với THADS để thực hiện giao nhận Nếu có cản trở trái pháp luật gây chậm trễ, tổ chức hoặc cá nhân đó sẽ phải bồi thường theo quy định Trong thời gian chờ giao tài sản, THADS sẽ gửi số tiền vào ngân hàng để sinh lãi, và lãi suất sẽ thuộc về người mua nếu tài sản không thể giao Mua tài sản bán đấu giá, đặc biệt là bất động sản, thường gặp cản trở từ người phải thi hành án Để bảo vệ quyền lợi của người mua, pháp luật quy định rằng nếu người phải thi hành án không tự nguyện giao tài sản, THADS có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khác.
Nếu cơ quan THADS không giao tài sản cho người mua đúng hạn theo hợp đồng bán đấu giá, người mua có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đấu giá theo khoản 4 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP Đồng thời, họ cũng có quyền khởi kiện để giải quyết tranh chấp liên quan đến kết quả đấu giá theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Theo Điều 102 của Luật THADS, Tòa án có trách nhiệm giải quyết tranh chấp liên quan đến kết quả bán đấu giá tài sản nếu có bằng chứng vi phạm trong quá trình này Các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản đấu giá, cũng như các khiếu nại và khởi kiện liên quan đến hiệu lực pháp lý của cuộc đấu giá, sẽ được xử lý theo thủ tục rút gọn quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 72 của Luật Đấu giá.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật THADS 2014, người trúng đấu giá tài sản thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016, cụ thể là nộp tiền vào tài khoản của cơ quan THADS trong vòng 30 ngày kể từ ngày đấu giá thành Nếu người trúng đấu giá từ chối mua hoặc chưa thanh toán sau khi ký hợp đồng, khoản tiền đặt trước sẽ thuộc về ngân sách nhà nước sau khi trừ chi phí đấu giá Trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng hạn, việc xử lý tiền thanh toán sẽ theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định pháp luật liên quan Cơ quan THADS có trách nhiệm tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật.
Nghiên cứu về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự (THADS) cho thấy đây là giai đoạn quan trọng trong biện pháp cưỡng chế đối với người phải thi hành án không tự nguyện Hoạt động này có những đặc điểm riêng và ý nghĩa quan trọng trong việc thực thi nghĩa vụ Phân tích quy định pháp luật hiện hành cho thấy khung pháp lý liên quan đến xử lý bất động sản đã khá đầy đủ, bao gồm cơ sở định giá, thời điểm nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án, căn cứ bán đấu giá, và quy trình đăng ký chuyển quyền sở hữu Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số bất cập cần được chỉ ra và phân tích thêm.
BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Hoạt động bán đấu giá bất động sản bị kê biên 35 2.3 Xử lý bất động sản không có người tham giá đấu giá, bán đấu giá không thành 41
Hiện nay, hoạt động bán đấu giá bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự không chỉ tuân theo Luật THADS 2014 mà còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản 2016 Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế và vướng mắc trong quy định về bán đấu giá bất động sản bị kê biên.
Thứ nhất, bất cập trong quy định của pháp luật THADS về thời gian ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá với tổ chức đấu giá
Theo Điều 101 Luật THADS 2014, việc ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản phải hoàn thành trong 10 ngày kể từ ngày định giá Tuy nhiên, thời gian này được cho là quá ngắn và không hợp lý, vì không xác định rõ ngày cụ thể nào là "ngày định giá" Thông thường, sau khi ký hợp đồng thẩm định giá, tổ chức thẩm định cần khoảng 7 ngày làm việc để hoàn tất chứng thư thẩm định Nếu lấy ngày ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá làm "ngày định giá", thì chưa phản ánh đúng thực tế, vì lúc đó chỉ mới ký hợp đồng mà chưa thực hiện định giá Ngày tổ chức thẩm định giá xem xét tài sản cũng không hợp lý, do cần thời gian đối chiếu và phân tích trước khi có kết quả Hiện tại, khi nhận chứng thư thẩm định giá, CHV mới thông báo cho các bên liên quan, dẫn đến việc khoảng thời gian 5 ngày để thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá không rõ ràng Điều này khiến CHV thường không đủ thời gian để thông báo và lựa chọn tổ chức bán đấu giá, dẫn đến vi phạm thời gian ký hợp đồng Do đó, cần sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS, cho phép đương sự thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo hợp lệ về giá tài sản kê biên, thay thế cụm từ "kể từ ngày định giá" để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn.
Thứ hai, vướng mắc trong quy định về thời hạn bán đấu giá bất động sản trong Luật THADS 2014
Theo quy định tại Điều 101 thì thời hạn bán đấu giá tài sản đối với bất động sản là
Trong vòng 45 ngày, có trường hợp cơ quan THADS đã ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá và nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, nhưng phải tạm dừng do kháng nghị từ Tòa án hoặc Viện kiểm sát, hoặc để giải quyết khiếu nại của đương sự Điều này xảy ra trong khi khách hàng đã thực hiện đầy đủ quy trình đăng ký mua tài sản theo quy định.
53 “Vụ việc thực tiễn: Việc thi hành án mà người phải thi hành án là Nguyễn Văn Được,
Trương Thị Đời, cư trú tại ấp An Phú, xã An Hòa, huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh, đã gặp phải sự chậm trễ trong quá trình thẩm định giá tài sản Ngày 22/5/2018, cơ quan chức năng thông báo kết quả thẩm định và quyền yêu cầu thẩm định lại, tuy nhiên đến ngày 09/8/2018, hợp đồng bán đấu giá tài sản vẫn chưa được ký kết, chậm 69 ngày so với quy định Thông tin này được trích dẫn từ tài liệu của VKSNDTC-Vụ kiểm sát THADS (10/2019), chuyên đề về thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng kiểm sát hoạt động thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án.
Trong trường hợp hoãn hoặc tạm dừng theo quy định của pháp luật thi hành án, tổ chức bán đấu giá không thể bảo lưu kết quả cho những người đã đăng ký tham gia đấu giá tài sản, vì việc này có thể dẫn đến vi phạm thời hạn bán đấu giá Nếu tổ chức bán đấu giá thanh lý hợp đồng và chờ hết thời gian hoãn thi hành án để ký kết hợp đồng mới, thì cần xác định ai sẽ chịu trách nhiệm chi phí tổ chức bán đấu giá cho các khách hàng đã đăng ký tham gia.
Năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện hành chưa giải quyết rõ ràng vấn đề thời gian hoãn thi hành án, gây khó khăn cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trong thực tiễn Do đó, tác giả đề xuất cần ban hành quy định hướng dẫn cụ thể về thời gian hoãn thi hành án và tạm dừng thi hành án để giải quyết các kháng nghị, khiếu nại, tố cáo mà không ảnh hưởng đến thời gian thực hiện hợp đồng bán đấu giá tài sản, nhằm đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Thứ ba, pháp luật THADS chưa quy định về trường hợp áp dụng đấu giá tài sản theo thủ tục rút gọn
Luật Đấu giá tài sản 2016 đã bổ sung quy định về thủ tục đấu giá rút gọn tại Điều 53, cho phép áp dụng đối với bất động sản trong trường hợp đã đấu giá không thành hai lần Tuy nhiên, việc thực hiện quy định này trong lĩnh vực thi hành án dân sự (THADS) còn gặp nhiều khó khăn do thiếu sự cụ thể hóa trong Luật THADS 2014 Hiện tại, chưa có quy định rõ ràng về thời điểm áp dụng đấu giá tài sản rút gọn, và việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản theo thủ tục này sau hai lần đấu giá không thành sẽ vi phạm thời hạn bán theo quy định.
Theo Luật THADS 2014, khi thực hiện đấu giá bất động sản theo thủ tục rút gọn, thời gian để người phải thi hành án nhận lại tài sản chỉ còn 04 ngày, thay vì 44 ngày theo quy định thông thường Điều này được quy định rõ ràng trong Luật Đấu giá tài sản hiện hành.
Kể từ năm 2016, việc đấu giá theo thủ tục rút gọn không còn là yêu cầu bắt buộc mà chỉ là thỏa thuận giữa chủ sở hữu và tổ chức đấu giá Tuy nhiên, từ khi Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực, sự ngần ngại giữa các bên trong việc áp dụng thủ tục này vẫn tồn tại Để quy định này được triển khai hiệu quả trong thực tế, pháp luật thi hành án dân sự cần có quy định chi tiết về các trường hợp áp dụng, trình tự và thủ tục rút gọn trong đấu giá tài sản liên quan đến thi hành án.
Có như vậy, thì CHV mới có căn cứ để đấu giá tài sản theo thủ tục rút gọn.
Thứ tư, bất cập trong quy định liên quan đến bước giá trong bán đấu giá bất động sản bị kê biên
Bước giá, theo Điều 5 khoản 1 Luật Đấu giá tài sản 2016, là yếu tố quan trọng trong tổ chức đấu giá tài sản Tuy nhiên, Quy chế cuộc đấu giá hiện tại không quy định rõ về bước giá, mà để cho người có tài sản quyết định nhằm tránh thao túng từ các tổ chức đấu giá Do đó, trong bán tài sản thi hành án, bước giá sẽ do CHV quyết định và chịu trách nhiệm Hiện nay, pháp luật THADS chưa có quy định cụ thể về căn cứ để CHV đưa ra bước giá, dẫn đến việc CHV chỉ tham khảo các vụ đấu giá trước đó Điều này đặc biệt quan trọng đối với bất động sản, vì giá trị có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng, ảnh hưởng lớn đến người tham gia đấu giá và kết quả bán đấu giá Vì vậy, cần có quy định rõ ràng về căn cứ đưa ra bước giá để đảm bảo quyền lợi của đương sự và tính khách quan, minh bạch trong thi hành án Tổng cục THADS cần ban hành quy định thống nhất về bước giá trong bán đấu giá tài sản thi hành án.
Vào thứ năm, những vướng mắc liên quan đến hình thức bán đấu giá bằng cách bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá đã được quy định rõ ràng trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
Hình thức đấu giá tài sản có thể được thỏa thuận giữa CHV và tổ chức đấu giá, được ghi nhận trong hợp đồng Hiện nay, có hai phương thức đấu giá phổ biến trong bán đấu giá tài sản thi hành án: đấu giá trực tiếp bằng lời nói và đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp Tuy nhiên, hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu được quy định trong Luật Đấu giá tài sản 2016.
42 lại không quy định các khách hàng tham gia hình thức đấu giá này phải
Theo Điều 5, khoản 1 của Luật Đấu giá tài sản, "bước giá" được định nghĩa là mức chênh lệch tối thiểu giữa hai lần trả giá liên tiếp trong đấu giá theo phương thức trả giá lên Bước giá này do người có tài sản đấu giá quyết định và phải thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản trước mỗi cuộc đấu giá.
Khi ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thi hành án, cần lưu ý rằng giá khởi điểm phải được tôn trọng, tuy nhiên, thực tế cho thấy có trường hợp người tham gia đấu giá trả giá thấp hơn giá khởi điểm vẫn được chấp nhận Điều này dẫn đến những bất cập, chẳng hạn như trong một phiên đấu giá quyền sử dụng đất, có người trả giá thấp hơn giá khởi điểm nhưng vẫn hợp lệ, trong khi hai người khác trả bằng giá khởi điểm lại từ chối tiếp tục đấu giá Hệ quả là người trúng đấu giá được xác định bằng bốc thăm, không phản ánh đúng nguyên lý "đấu đến cùng" để chọn người trả giá cao nhất, tạo cơ hội cho việc thông đồng và dìm giá Do đó, cần thiết phải sửa đổi quy định về cách xác định người trúng đấu giá để đảm bảo tính công bằng và minh bạch, yêu cầu người trúng đấu giá phải trả cao hơn giá khởi điểm.
Theo Điều 42 Luật Đấu giá tài sản 2016, người trả giá từ vòng bỏ phiếu đầu tiên phải chấp nhận giá khởi điểm, và giá trúng đấu giá cần phải cao hơn giá khởi điểm để tuân thủ nguyên tắc đấu giá lên Do đó, cần sửa đổi điều luật này để đảm bảo tính hợp lý và minh bạch trong quá trình đấu giá.
Công tác kiểm sát, giám sát khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
Công tác kiểm sát và giám sát hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của quy trình thi hành án Viện kiểm sát nhân dân có trách nhiệm kiểm sát các hoạt động như thẩm định giá và bán đấu giá bất động sản Nếu không thực hiện kiểm sát kịp thời, các vi phạm của tổ chức thẩm định giá và cơ quan thi hành án sẽ không được phát hiện, dẫn đến nguy cơ hủy bỏ kết quả xử lý bất động sản, gây lãng phí thời gian và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên liên quan Tuy nhiên, hiện nay công tác này vẫn còn nhiều bất cập cần được khắc phục.
Thứ nhất, công tác kiểm sát của Viện kiểm sát đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên
Giai đoạn xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự hiện nay đang gặp nhiều vấn đề vi phạm, với nhiều đơn khiếu nại và tố cáo từ các đương sự Điển hình là những vi phạm của Chi cục THADS Thành phố Phan Thiết, Cục THADS tỉnh Bình Thuận và Công ty Đấu giá hợp danh Đại Quang Minh được Thanh tra Bộ Tư pháp chỉ ra vào năm 2020 Ngoài ra, tình trạng vi phạm của cơ quan thi hành án trong quá trình kê biên tài sản chưa được phát hiện kịp thời, dẫn đến việc không thể giao tài sản cho người trúng đấu giá do bị khiếu nại Nguyên nhân của những vi phạm này là do sự chậm trễ trong xử lý, gây ra hậu quả nghiêm trọng.
Xử lý nghiêm các vi phạm trong tổ chức thi hành án tại Bình Thuận là rất cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh công tác kiểm sát hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên hiện nay chưa rõ ràng Những thiếu sót trong kiểm sát kê biên và xử lý tài sản quyền sử dụng đất đã dẫn đến việc không kịp thời phát hiện các vi phạm, gây ra tình trạng nhiều tài sản đã bán đấu giá nhưng chưa được giao cho người trúng đấu giá Để khắc phục tình trạng này, Viện kiểm sát tối cao đã ban hành Thông báo rút kinh nghiệm số 443/TB-VKSTC vào ngày 30/11/2017, nhằm chỉ ra những thiếu sót tồn tại trong quy trình kiểm sát kê biên và xử lý tài sản.
Hiện nay, Bộ Tư pháp và Viện kiểm sát nhân dân tối cao vẫn chưa đạt được sự thống nhất về việc kiểm sát hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành, điều này gây khó khăn trong việc xử lý tài sản kê biên Sự thiếu hợp tác từ các tổ chức bán đấu giá đã ảnh hưởng đến kết quả thi hành án Bên cạnh đó, hoạt động kiểm sát tổ chức thẩm định giá cũng chưa được chú trọng, và quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn nhiều hạn chế.
Tình trạng tổ chức thẩm định giá không chính xác dẫn đến việc định giá tài sản thi hành án không đúng giá trị, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự và kéo dài thời gian thi hành án Một ví dụ điển hình là vụ việc của Công ty Asia Dragon Appraisal tại địa chỉ 60 Nguyễn Quý Đức, An Phú, TP Hồ Chí Minh.
Minh đã thẩm định giá tài sản cao hơn giá trị thực tế, dẫn đến việc cơ quan THADS chỉ chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát sau khi đã hoàn tất các thủ tục cưỡng chế và bán đấu giá Điều này khiến Kiểm sát viên không thể theo dõi và phát hiện kịp thời các vi phạm trong quá trình thẩm định và bán đấu giá tài sản Do đó, cần thiết phải thay đổi quy định pháp luật liên quan đến giám sát của Viện kiểm sát trong việc xử lý bất động sản bị kê biên, nhằm bảo vệ quyền lợi của đương sự và người mua tài sản.
69 Chi tiết Thông báo rút kinh nghiệm số 443/TB-VKSTC nằm ở Phụ lục 3.
71 Chi tiết vụ việc thực tiễn ở Mục 5 của Phụ lục 2
Thứ hai, hoạt động kiểm tra, giám sát trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên của cơ quan THADS
Trong quá trình xử lý bất động sản bị kê biên, CHV không chỉ thực hiện mà còn có trách nhiệm giám sát, đặc biệt trong hoạt động bán đấu giá Mặc dù Luật THADS không quy định rõ ràng, Điều 47 Luật Đấu giá tài sản cho phép người có tài sản giám sát quá trình đấu giá, biến việc này thành trách nhiệm của CHV Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều cơ quan thi hành án đã giao phó hoàn toàn việc bán tài sản cho tổ chức đấu giá do quy định giám sát chưa rõ ràng Đối với giám sát định giá, hiện chưa có quy định cụ thể, khiến CHV chủ yếu phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng với tổ chức thẩm định giá Điều này dẫn đến tình trạng CHV thường "bị động" chờ đợi chứng thư thẩm định và chỉ thực hiện định giá lại khi có khiếu nại từ đương sự Những vướng mắc này đã ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả xử lý bất động sản bị kê biên trong thực tiễn THADS.
Xử lý bất động sản bị kê biên trong một số trường hợp cụ thể
Hiện nay, việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự chủ yếu liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng Những bất động sản này còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật chuyên ngành, dẫn đến nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục xử lý.
Khi ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thi hành án, cần lưu ý một số vấn đề quan trọng Đầu tiên, việc xác định rõ các điều khoản trong hợp đồng là rất cần thiết để tránh tranh chấp Thứ hai, các bên liên quan phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và các quy trình đấu giá Cuối cùng, việc theo dõi và đánh giá quá trình thực hiện hợp đồng sẽ giúp nâng cao hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của các bên.
Bài viết của Lê Thu Hương đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng kiểm sát trong việc tổ chức thẩm định giá và bán đấu giá tài sản thi hành án Nội dung nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải thiện quy trình kiểm sát để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các hoạt động này Để đạt được mục tiêu này, tác giả khuyến nghị cần tăng cường đào tạo chuyên môn cho cán bộ kiểm sát, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý và giám sát, cũng như xây dựng các tiêu chí đánh giá rõ ràng cho các tổ chức thẩm định giá và đấu giá Những giải pháp này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành án và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Thứ nhất, gặp khó khăn trong việc xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn
Luật Đất đai 2013 và Luật THADS 2014 quy định rằng quyền sử dụng đất chỉ có thể chuyển nhượng khi còn trong thời hạn sử dụng Mặc dù theo khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất không bắt buộc đối với hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, nhưng để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, việc gia hạn thêm thời gian sử dụng đất là cần thiết Điều này được khẳng định bởi Điều 188 Luật Đất đai 2013, yêu cầu đất phải còn trong “thời hạn sử dụng đất” để đủ điều kiện cho việc chuyển nhượng.
Cơ quan THADS đang gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn, do người sử dụng đất thường có tâm lý chống đối và không hợp tác Họ không tự nguyện thực hiện các thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất, dẫn đến việc cơ quan thi hành án phải dựa vào quy định tại khoản 1 Điều để xử lý tình huống này.
Theo Điều 110 Luật THADS, “CHV chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” và không kê biên hay xử lý quyền sử dụng đất Điều này đặt ra câu hỏi liệu phương án giải quyết như vậy có phù hợp và đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án hay không.
Theo Báo cáo kết quả công tác 6 tháng đầu năm 2021 của Cục THADS Thành phố
Hồ Chí Minh đã nêu rõ những khó khăn trong việc xử lý các trường hợp đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng Tính đến ngày 22/3/2021, Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh đang thực hiện 57 quyền sử dụng đất đã hết hạn, 05 quyền sử dụng đất đã hết hạn một phần và 01 quyền sử dụng đất sắp hết hạn.
Do đó, tác giả cho rằng Tổng cục THADS nên có sự tham mưu với Lãnh đạo Bộ
Tư pháp đã tổ chức cuộc họp liên ngành với Bộ Tài Nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan nhằm thống nhất phương án xử lý các vấn đề hiện tại.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng mà không cần làm thủ tục điều chỉnh, theo quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai.
Vào ngày 05 tháng 04 năm 2020, Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đã trình bày Báo cáo số 7051/BC-THADS, cung cấp thông tin về công tác thi hành án dân sự trong 6 tháng đầu năm 2021 Thông tin này được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thi hành án dân sự, trang 5.
Khi xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc xác minh thời hạn sử dụng đất là rất quan trọng Cần kiểm tra xem thửa đất còn thời hạn bao lâu và đã được gia hạn hay chưa Nếu thửa đất đã hết thời hạn mà người sử dụng chưa gia hạn, hoặc gần hết thời hạn, CHV sẽ làm việc với người phải thi hành án để thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định của Luật Đất đai Trong trường hợp người phải thi hành án không hợp tác, CHV có thể xem xét xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn mà không cần thực hiện thủ tục gia hạn Trước khi tiến hành kê biên, CHV cần gửi văn bản cho cơ quan quản lý đất đai để thông báo lý do và đảm bảo sau khi xử lý, cơ quan có thẩm quyền có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá hoặc người nhận tài sản kê biên Để cải thiện quy trình này, cần sửa đổi Luật Đất đai liên quan đến thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp xử lý thi hành án.
Thứ hai, vướng mắc trong việc xử lý tài sản gắn liền trên đất bị kê biên hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
Theo Điều 87 Luật THADS, một số tài sản không được kê biên, gây khó khăn trong việc xử lý tài sản như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Điều này khiến cho CHV băn khoăn về khả năng kê biên các tài sản lớn như hệ thống phòng cháy chữa cháy và phòng chống ô nhiễm, vốn được coi là bất động sản do gắn liền với nhà và công trình xây dựng Những tài sản này không chỉ có giá trị lớn mà còn không thể tách rời khỏi quyền sử dụng đất; nếu tách rời, giá trị sẽ giảm Tuy nhiên, nhiều tài sản này không được kê biên do CHV dựa vào quy định tại điểm c khoản 3 Điều 87, ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá, bán đấu giá và giao tài sản sau khi trúng đấu giá.
Tác giả đề xuất sửa đổi quy định về “tài sản không được kê biên” tại Điều 87 Luật THADS thành “tài sản không được kê biên, xử lý để thi hành án” nhằm thống nhất cách hiểu rằng kê biên tài sản là để xử lý đảm bảo thi hành án Điều này giúp tránh sự nhầm lẫn giữa “tài sản không được kê biên” nhưng vẫn “được xử lý” và “tài sản được kê biên” nhưng “không được xử lý” Đồng thời, quy định tại điểm c khoản 3 Điều 87 cần làm rõ việc xử lý tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, đặc biệt là các hệ thống như phòng chống cháy nổ và ô nhiễm môi trường, nhằm bảo vệ giá trị tài sản khi tách rời.
Hiện nay, quy định về xử lý nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn trong thực tiễn Theo Điều 94 và 95 Luật THADS, việc kê biên quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nhiều trường hợp, mặc dù ban đầu đồng ý, nhưng sau đó họ lại không chấp nhận, gây lãng phí thời gian và chi phí cho việc thi hành án Hơn nữa, đa số người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên, dẫn đến việc chỉ có thể kê biên nhà ở, công trình xây dựng nếu việc tách rời không làm giảm giá trị tài sản, điều này chỉ khả thi với nhà chung cư Do đó, cần có cơ chế pháp lý hiệu quả hơn để xử lý những trường hợp này Ngoài ra, việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà ở, công trình của người khác cũng gặp khó khăn, do tính khả thi thấp và chi phí cao Trong thực tế, các bên thường được khuyến khích thỏa thuận với nhau Tác giả đề xuất cần sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho người có đất gắn liền với tài sản của người phải thi hành án được quyền ưu tiên mua lại tài sản đó, đồng thời quy định rõ chỉ kê biên tài sản khi có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất và lập biên bản ghi nhận quyền và trách nhiệm của họ để tránh thay đổi ý kiến sau này.
Khó khăn trong việc xử lý quyền sử dụng đất thường xảy ra khi tài sản đang trong tình trạng cho thuê hoặc nhận góp vốn Điều này đặc biệt phức tạp đối với nhà ở, cửa hàng và các cơ sở lưu trú đang được cho thuê, gây ra nhiều thách thức trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.