Bất động sản

Bất động sản MỞ ĐẦU I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là m

mở đầuI Mục đích nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị tr-ờng đầu vào của quá trình sản xuất Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị tr-ờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của Nhà nớc những năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều thành phần đang đợc hình thành rõ nét Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi một bớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển Để tăng cờng đầu t tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.

Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:

 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t và BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c

 Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

 Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao Thị trờng “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng.

 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh. Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.

 Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.

 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS.

Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của

tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS.

II Đối tợng, phạm vi nghiên cứu

Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất.

Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớn Ngoài ra còn…nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau.

Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng sâu sắc tới nền kinh tế.

Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần phát triển thị tr-ờng nhà đất đạt hiệu quả cao.

Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng…

Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.

III Nội dung của đồ án tốt nghiệp

3 Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chơng II Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội

I Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất

II Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quảIII Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất

A Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số n– ớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

I Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS – nhà đất tại một số nớc.II Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội

I Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính

II Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục

IV Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đấtV Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài

VI Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đất

VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất

VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất

Chơng I

Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nhtrên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức ), nh… ng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai đợc coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng cha gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai vànhững vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất ” Luật dân sự Đức đa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài

Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất

Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế nào thì đợc coi là BĐS.

Khái niệm này tách nhà khỏi đất.

Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di

dời đợc bao gồm: - Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy địnhKhái niệm thứ 3 có u điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là yếu tố số 1.

- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị ) là vật có…thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.

Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

Các khái niệm về BĐS

II Khái niệm về thị trờng bất động sản1 Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.…

Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến nh sau:

Khái niệm 1

BĐS là đất,

cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất

Khái niệm 2BĐS là:- Đất,

- Nhà và các công trình khác xây trên đất

- Các tài sản khác gắn liền với đất;- Các tài sản khác do pháp luật quy

định

Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc.

Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS

tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho

chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập Tuy rằng tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số quan niệm khác nhau về thị trờng BĐS.

 Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị tr-ờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.

 Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng Cũng giống nh quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trờng Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

Quản lý nhà nớc

- Quy luật cung cầu

- Khan hiếm- Cạnh tranh- Độc quyền- Lợi nhuận- ………Quy

luật đặc thù BĐS

Quy luật

giá trị

Lợi ích kinh Ngời

sở hữu

Ngời sử dụng

Ng-Ngời bán

Giá đất

Quan hệ quốc tếhội nhập

Giá đất

BĐS theo quy luật thị trờng Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trờng cụ thể Khái niệm này dễ làm ngời ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhà nớc ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.

2 Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS

Các khái niệm về thị trờng BĐS

Khái niệm 1

Thị trờng BĐS là

thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị tr-ờng có sự quản lý của Nhà nớc

Khái niệm 2

Thị trờng bất động

sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3

Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất

Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ng-ời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy định.

Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là…một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng…tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhợng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội nh…tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.

Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng Nói nh thế có nghĩa là thị trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhng

khác Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh nh vậy càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị trờng nớc nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS Với lý do nh trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trờng BĐS không phải là trớc mắt mà còn là lâu dài.

3 Phân loại thị trờng BĐS

* Theo các cấp của thị trờng

Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho ngời khác Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế

Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng quyền sử dụng đất Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều không phải là ngời sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.

Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc

cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tợng của thị trờng

- Thị trờng nhà ở- Thị trờng khách sạn- Thị trờng nhà cho thuê- Thị trờng văn phòng

* Theo mục đích sử dụng

- Thị trờng mua và bán- Thị trờng cho thuê

- Thị trờng thế chấp, bảo hiểm

* Theo khu vực

- Thị trờng BĐS ở đô thị

- Thị trờng BĐS ở nông thôn - Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn

III Khái quát về thị trờng nhà đất1 Khái niệm

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình thành và phát triển Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trờng nhà đất.

Phân loại thị trờng BĐS

Theo các cấp của thị trờng

• Thị trờng cấp I

• Thị trờng cấp II

• Trị trờng cấp III

Theo đối tợng của thị trờng

• Thị trờng nhà ở

• Thị trờng khách sạn

• Thị trờng nhà cho thuê

• Thị trờng VP

Theo mục đích sử dụng

• Thị trờng mua bán

• Thị trờng cho thuê

• Thị trờng thế chấp, bảo hiểm

Theo khu vực

• Thị trờng BĐS ở đô thị

• Thị trờng BĐS ở nông thôn

• Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn

Thị trờng nhà đất trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

ở nớc ta, trong các văn bản pháp luật nhà nớc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nớc ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị tr-ờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá.

2 Đặc điểm của thị trờng nhà đất

Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS Thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng Thị trờng nhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trờng nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phơng khác nhau Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc Thị trờng nhà đất thờng bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.

2.2 Thị trừơng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo

Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trờng bị hạn chế, thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trờng hàng hoá nên thị trờng nhà đất là thị trờng cạnh tranh không đầy đủ Sự tác động của Nhà nớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trờng BĐS Bất cứ Nhà nớc nào đều có sự can thiệp vào thị trờng nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Nhà nớc lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu t để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nớc còn can thiệp trực tiếp thị trờng nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trờng…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nớc khai thác đất đai nh một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển Tuy nhiên đối với thị trờng các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trờng thứ cấp), Nhà nớc cần tôn trọng tính thị trờng và tạo điều kiện để thị trờng này phát triển.

2.3 Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tơng đối.

Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng hoá thông thờng khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật

Đất đai bao gồm các loại sau:- Đất nông nghiệp;

- Đất lâm nghiệp;

- Đất khu dân c nông thôn;- Đất đô thị;

- Đất chuyên dùng;- Đất cha sử dụng

Nhà ở chỉ đợc xây dựng trên các khu đất đã đợc Nhà nớc cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nớc Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng ngời dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó

2.4 Thị trờng nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính tiền tệ–Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu t, kinh doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên thị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị tr-ờng nhà đất – một thị trờng đầu t đợc a chuộng do lợi nhuận thu đợc cao Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm nh không thể di dời, lâu bền nên…thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định Muốn có thị trờng BĐS lành mạnh thì phải có thị trờng tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu Nhng huy động vốn trong thị trờng tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những ngời mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trờng tiền tệ Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trờng

khó mà phát triển mạnh mẽ Giữa hai thị trờng này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trờng này sẽ dẫn đến biến động ở thị trờng kia.

2.5 Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trờng nhà đất chia làm ba khâu:

 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng

công trình Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó ngời kinh doanh BĐS – nhà đất có khi đợc gọi là “ngời khai thác”

Thị trờng quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm

thị trờng cấp I – trong đó Nhà nớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trờng cấp II – trong đó ngời sử dụng đất có ba phơng thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

 Khâu lu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua

hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phơng thức lu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lợng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm nh ngời môi giới, chuyên viên giá và luật s cố vấn.

 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất đợc chuyển

cho ngời tiêu dùng Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ nh cấp nớc, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà Các chung c… dù là chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trờng hoá.

Các đặc điểm của thị trờng BĐS - nhà đất

3 Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trờng, nguồn hàng hoá nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nớc.

3.1.Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c

Thị trờng nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trờng nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trờng nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.

Vai trò của thị trờng BĐS đợc xác định trong mối quan hệ tác động của thị trờng này đối với các thị trờng khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau:

GDP Sử dụng

Thị trờng nhà đất mang tính

vùng tính khu vực

sâu sắc

Thị trừơng nhà đất là

thị trờng không hoàn hảo

Cung trong thị trờng nhà

đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là

nguồn cung có giới hạn t-

ơng đối

Thị trờng nhà đất

có mối liên hệ chặt chẽ với thị tr-

ờng tài chính-

tiền tệ

Toàn bộ quá trình hoạt động của thị tr-

ờng nhà đất chia làm ba khâu: sản

xuất, lu thông, tiêu thụ

Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an c lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc.

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền

Tích luỹ TSCĐ

Tích luỹ TSCĐ khác

Tích luỹ BĐS

Thiết bị với tài sản trên

Vật kiến

trúc Tài sản khác

Thị ờng hàng

tr-hoá dịch vụ

Thị ờng máy móc thiết bị

Thị ờng vật

tr-liệu xây dựng

Thị ờng sức

tr-lao động

Thị ờng BĐS

tr-Thị trờng nguyên vật liệu, bán thành

phẩmTiêu dùng

t nhânTiêu dùng

chính phủ

Tích luỹ TSLĐ

kinh tế ở mức thấp, tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lu động Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9 lần Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thờng chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản BĐS với t cách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP Do quy mô đó, thị trờng BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trởng cao hơn so với bình thờng và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trởng giảm đi không bình thờng, có khi còn tăng trởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trờng BĐS)

Thị trờng nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự vận động và phát triển của thị trờng nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con ngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồng thời thị trờng nhà đất phát triển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn góp phần…thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con ngời.

3.2 Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất.

Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ ngời này sang ngời khác Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

3.3 Động thái phát triển của thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trờng tài chính tiền tệ.–

Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trờng nhà đất ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trờng này còn tác động vào nhiều lọai thị trờng khác Dễ nhận thấy nhất là thị trờng máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…ở các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ của thị trờng tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.

Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng tài chính – tiền tệ Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất Tình trạng này tác động mạnh vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

Mặt khác ở nớc ta hiện nay giá đất thờng đợc giao bán bằng vàng vì vậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hởng tới giá đất Cỏc chuyờn gia địa ốc nhận định, giỏ vàng

mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bỏn chẳng được bao” Người mua thỡ sợ đắt, người bỏn thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành cụng của cỏc phiờn giao dịch chỉ tớnh trờn đầu ngún tay Theo cỏc trung tõm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giỏ vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnh thường Tuy nhiờn, việc lờn xuống thất thường khú dự đoỏn theo kiểu “sỏng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tõm lý bất an cho hầu hết những người mua bỏn Chẳng hạn chiều hôm trớc, giỏ vàng bỏn ra tại Cụng ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giỏ vàng đó tăng lờn mức 810.000 đồng/chỉ "Khụng ai đoỏn được, chiều hôm tới, giỏ vàng tiếp tục tăng hay giảm", ụng Trịnh Văn Luận, Giỏm đốc Trung tõm Nhà đất Uy tớn núi Theo cỏc trung tõm bất động sản, nhiều người bỏn nhà lại muốn quay về cỏch giao dịch cũ, niờm yết giỏ bỏn bằng vàng (hiện cú tới 90% số căn hộ được rao bỏn theo hỡnh thức này) Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành cụng nhà đất bằng vàng của hầu hết cỏc cụng ty bất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoỏi Nguyờn nhõn chủ yếu là do giỏ vàng và USD liờn tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết cỏc phiờn giao dịch bị ngừng trệ.

Mặc dự giỏ nhà từ thời điểm rao đến lỳc bỏn hầu như khụng tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 thỏng Do vậy, khi giỏ vàng tăng, người mua cú khả năng phải trả thờm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động "Thậm chớ, người mua và người bỏn cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ vàng ở chợ đen và vàng tại cỏc cụng ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quỏ xa Xút của, nhiều người mua thậm chớ cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất về giỏ cả", ụng Luận núi ễng nhận định, thời gian tới nếu giỏ vàng khụng ổn định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chớ sẽ khụng cũn ai dỏm mua bỏn nhà đất theo hỡnh thức này nữa.

ở trạng thái bình thờng, thị trờng nhà đất và thị trờng tài chính tiền tệ nơng tựa vào nhau để cùng phát triển Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài

chính- tiền tệ đứng giữa ngời mua và ngời bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrờng Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở đã đ… ợc hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.

Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất Huy động đợc nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ơng và địa phơng Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất cha sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp) Trong giai đoạn 1995 – 2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nớc

So sánh 3/2 (%)

100,084,7100,0100,0100,0 Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục địa chính–

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, đợc đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng

góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp

dân c.

Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện

tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà

Động thái phát triển của thị tr-

ờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị

trờng trong nền KTQD đặc

biệt là thị ờng tài chính

tiền tệ.

Phân bổ hợp lý tài nguyên

đất đai.Vị trí của thị trờng BĐS- nhà đất trong nền KTQD

Thực trạng thị trờng nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua

1 u điểm của việc phát triển thị trờng nhà đất ở Hà Nội.

Thị trờng nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trờng Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trờng nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trờng Việc phát triển thị trờng BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả nh sau:

1.1 Các nhu cầu về nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ với chất lợng cao hơn

Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nớc đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho

các hộ nông dân, các nông trờng, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này) Những diện tích đất đựơc Nhà nớc giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.

Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 2000–

Đơn vị: 1000 ha

Chỉ tiêuNăm 1997 Năm 1998 Năm 1999Dự kiến năm 2000

(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục địa chính)–

Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội

Năm 1997Năm 1998Năm 1999Dự kiến năm2000

NămDiện tích (1000

Nghiên cứu quản lý trung ơng tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng.

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà t 76,3%- Nhà thuê của t nhân 1,0%- Nhà thuê của Nhà nớc 17,1%- Nhà đa sở hữu 1,5%- Cha rõ chủ sở hữu 4,1%

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội

Nhà tư Nhà thuê của tư nhân Nhà thuê của Nhà nước Nhà đa sở hữu Chưa rõ chủ sở hữu

Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị

(Tính đến 31-12-2000)

Diện tích đấtnăm 1995

Năm 2000Diện tích

Cơ cấu (%)

Tổng diện tích đất ở đô thị 57.504 72.139 100,0

Trong đó

Cá nhân, hộ gia đìnhTổ chức kinh tế

97,12,0Nớc ngoài

UBND xã

Các tổ chức khác

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 Tổng cục địa chính–

1.2 Các hoạt động trong thị trờng quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá.

Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại quyền sử dụng đất mở ra những cơ…hội để ngời sử dụng đất đầu t và sử dụng đất hiệu quả hơn Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã đợc trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu t phát triển Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở đợc 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho ngời nớc ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh)

1.3 Thị trờng nhà ở phát triển rất sôi động.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã đợc giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây

dựng nhà hoặc mua nhà đất ở Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo ơng thức thuê nhà Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở Quyền

ph-diện tích nhà ở bình quân đầu ngời từ 3 – 4 m2 trớc đây lên 6 – 8 m2 hiện nay Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lợng và chất lợng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu m2/năm, năm 5 trớc đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 7,5 m2/ngời năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m2/ngời (năm 2000), tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm 2000) (nguồn Sở địa chính nhà đất thành phố–

Hồ Chí Minh).

Một số nhân tố mới trong thị trờng nhà ở nh Nhà nớc thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần đợc khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nớc bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc ở một số địa phơng nhằm tạo ra những ảnh hởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nớc

Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nớc tăng từ 629 triệu lên trên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2 Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà đợc xây dựng Từ năm 1991 – 2000, tại các đô thị trên cả nớc đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 2000 và các giải pháp lớn giai–

đoạn 2001 - 2010).

DiÖn tÝch nhµ do d©n tù x©y

050100150200250300350400450

Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Namgiai đoạn 1991 2000–

Đơn vị tính: 1000m2

1991 1995–19911992199319941995

1996 1999–1996199719981999

(Nguồn: Dự thảo chơng trình phát triển nhà ở đô thị 2001 2005 Bộ xây dựng)– –

Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ởgiai đoạn 2000 2004–

Đơn vị:m 2

Địa

ph-ơngNăm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004

Dự kiến năm 2004

1 Cả nớc 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.9182 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.0453 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.0004 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.9005 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.4256 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720

(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng)

Diện tích

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004Năm

Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nớc với khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc.

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc do ngành Địa chính – Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ.

Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt trong bảng sau cho thấy số lợng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vợt mục tiêu kế hoạch.

Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nộigiai đoạn 1998 2000–

Số liệu phát triển nhà ở hàng năm

Kế hoạch hàng năm(M2)

Thực hiện(M2)

Tỷ lệ(%)1998 2000–

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 1998

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 1999

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 2000

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005)

Nhà ở thuộc sở hữu t nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà t nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.

Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng); 20% là nhà chung c cao tầng (4 –5 tầng) Những năm vừa qua, nhà cao tầng do nhân dân tự đầu t xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà t nhân.

Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không đợc xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân c phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm.

Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã đợc thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới đợc 597.510 m2 nhà ở, trong đó diện tích nhà ở đợc xây dựng từ nguồn vốn Trung ơng là 82.128 m2, từ nguồn vốn địa phơng là 515.382m2 Trong số diện tích nhà ở đợc xây dựng từ nguồn vốn địa phơng, ngời dân tự xây dựng đợc 410.405 m2, diện tích nhà ở đợc xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000)

1.4 Thị trờng kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí đã có những khởi sắc…

Nhiều khoản đầu t rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã đợc đầu t vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu t nớc ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD).

Theo thống kê của uỷ ban Nhà nớc về hợp tác đầu t (SCCI) trớc đây, tính đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu t vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu t vào lĩnh vực khách sạn, du lịch Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu t vào lĩnh vực khách sạn.

Đây là thị trờng đợc phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới Các lực lợng tham gia thị trờng này gồm nhiều loại nh các pháp nhân quốc doanh, các pháp nhân công quyền, t nhân, dân tự xây, liên doanh với nớc ngoài, liên doanh trong nớc Một phần lớn quỹ nhà đợc chuyển thành các văn phòng cho thuê, diện tích thơng mại và khách sạn mini Thị trờng này đáp ứng đợc nhiều loại đối tợng theo thứ tự u tiên đợc chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trớc hết là đáp

hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nớc cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thơng mại và khách du lịch nội địa.

Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003 Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trớ thứ năm trong tổng số 15 địa điểm cú giỏ thuờ văn phũng cao nhất chõu Á.

Cụ thể, giỏ văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tõm thành phố) giỏ 17-22 USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2

Thị trường cho thuờ văn phũng Hà Nội cũng cú mức tăng tương tự Cụng ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2 Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuờ trờn 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kớn chỗ trong thời gian dài.

"Thị trường cho thuờ văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "núng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn Ngoài ra, rất nhiều cụng ty cú vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM cú kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định.

Bảng 2.6:Đầu t nớc ngoài vào thị trờng kinh doanh diện tích thơng mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam.

(Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)

Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu t năm 2002

Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam

1.5 Qua thực tế vận hành của thị trờng nhà đất, công tác quản lý của Nhà nớc

đối với thị trờng này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nớc từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.

Về mặt quản lý, một mặt Nhà nớc cần khẩn trơng ban hành và bổ sung các văn

bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trờng BĐS nh đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất nhằm…tạo dần các điều kiện cho thị trờng nhà đất đi vào hoạt động và phát triển Mặt khác, Nhà nớc cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị tr-ờng nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những ngời có công với cách mạng Những chính sách này đã góp phần không nhỏ…vào việc ổn định và bớc đầu phát triển thị trờng BĐS.

Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hớng chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ ở.

• Năm 1991 Nhà nớc ban hành pháp lệnh nhà ở

• Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lơng

• Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phơng thức kinh doanh.

• Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở Triển khai chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê

• Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ ngời có công cải thiện nhà ở.

• Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số u đãi và khuyến khích đầu t xây dựng nhà ở.

• Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối với đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long

• Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thờng vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trớc ngày 1/7/1991.

• Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ ngời hoạt động cách mạng trớc Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.

• Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi Luật đất đai năm 2003.

Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã đợc bổ sung và hoàn thiện dần bao gồm các văn bản chủ yếu sau:

• Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất đô thị

• Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị.

• Bộ luật dân sự của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất).

• Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.