Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo MỤC LỤC 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 .3 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá 54 3 3.1.2. Phương hướng 95 3 3.2.1. Về quy trình định giá 95 3 Về xây dựng hệ thống thông tin 96 .3 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 3 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 .3 1.1. Bất động sản 31.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam .492.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá .54 3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới .903.1.2. Phương hướng .95 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam .953.2.1. Về quy trình định giá 95Về xây dựng hệ thống thông tin .963.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 983.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 .1 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá 54 1 3.1.2. Phương hướng 95 1 3.2.1. Về quy trình định giá 95 1 Về xây dựng hệ thống thông tin 96 .1 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 1 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99 .1 1.1. Bất động sản 31.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam .492.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá .54 3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới .903.1.2. Phương hướng .95 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam .953.2.1. Về quy trình định giá 95Về xây dựng hệ thống thông tin .963.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 983.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 99Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Biểu đồ 2: Biểu đồ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2009 . Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tàiThị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn. chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng.Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển. Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn chế. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.Tạ Như Thế Địa chính 471 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng.Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến nay.4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.5. Kết cấu: Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính:• Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản.• Phần hai: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.• Phần ba: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này.Tạ Như Thế Địa chính 472 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo CHƯƠNG 1CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sảnBất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm: - Đất đai- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai- Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định.“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con ngườiTạ Như Thế Địa chính 473 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nóThứ ba, nó phải tồn tại lâu dàiThứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng ngườiThứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trịĐịnh nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lý và thúc đẩy thị trường Bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về Bất động sản ở trên.1.1.2. Đặc điểm của bất động sảnThứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố Tạ Như Thế Địa chính 474 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở .). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không Tạ Như Thế Địa chính 475 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.Tạ Như Thế Địa chính 476 [...]... Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của Bất động sản và mục đích của định giá giá trị của Bất động sản đó Do đó, định giá giá trị Bất động Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo sản là áp dụng các... xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của Bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một Bất động sản. .. Bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi Bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị Bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của Bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với Bất động sản là nhà hoặc là các công. .. những tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng Cụ thể là: Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá Bất động sản gia tăng Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua Bất động sản tại Việt Nam; chính... tắc ngoại ứng Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác động của bất động sản khác Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng vùng giá trị Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong... tự với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường và xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh Trong phương pháp này, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu Giá Bất động sản mục tiêu = Giá bán Bất động sản so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai khác tương tự cần định giá Sự điều chỉnh giá cho sự... đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản Vì vậy khi định giá một bất động sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không... chính là lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp Ta thấy quan điểm cổ điển về giá đất tách rời với giá trị trường; lấy giá trị sản phẩm trong nông nghiệp làm thước đo Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản là hao phí lao động xã hội kết tinh trong Bất động sản Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây... sản cụ thể tại một thời điểm xác định Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định ,có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những... trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường còn lại Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ biến hơn và trở nên dễ dàng hơn Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của bất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn, với giá trị của bất động sản . khoa học về định giá bất động sản- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. - Thứ. tế công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản